政府需负起稳定房租之责

据北京晚报报道，北京市委书记刘在3月7日表示，北京要形成以出租房为主的供应体系，出租房比例要占到60%。在出租房租金的管理方面，政府要有法规和管理政策，出租房的租金今后政府应该进行宏观调控。

刘淇这番话是在最近北京一些地方房租开始出现大幅上涨的背景大幅上涨的背景下所讲。事实上，进入2011年以来，不但北京，全国很多大城市的房租都出现上涨。根据2月15日国家统计局发布的1月份CPI数据，居住类价格同比上涨6.8%，其中，住房租金价格上涨7.1%，租房者在与房东关于租赁价格的谈判桌上占尽劣势。

在房价高企的现实下，政府大力建设以出租房为主的居住供应体系可算是稳定房价的不错办法，事实上这也是很多国家大城市的一个现状，比如在瑞典等国家的首都城市，住房里有40%至50%都是出租房。但前提是，在解决高房价的同时，政府必须对房租加以控制，不能使房租上涨成为新的民生问题。

而现实却不容乐观，政府为了稳定房价先后出台了“新国八条”和“限购令”，这在使很多人放弃买房打算转而租房的同时，也使北京等一线城市的房东对房租的预期大为提高，纷纷在春节后与租客签订新出租合同时提高租金......政府对房价的打压政策成为房租上涨的直接的推动力。为了追逐更多利润，各房屋中介公司也推波助澜，鼓动房主在现有租赁合同到期后重新寻找租客，并提高租金价格，这样中介公司可以多收取一次中介费用。中介与房东收入增加，只苦了租房人，而这些人恰恰多半是生活中的弱势群体。

近年来，推动房租上涨的因素还包括各地政府对城中村、格子间的整治等行为，其目的当然是为了加强管理，提高群众的生活质量和居住安全，但同时却也减少了出租房的总供应量，影响到供求关系，而被影响到的这些人，却又是租房者中的“蚁族”等社会更弱势群体。

尽管市场是实现资源配置的最佳手段，但在涉及人民生存底线的住房租赁领域，却未必能达成最佳结果。首先，市场机制经常会失灵，房租常常不能正确反映真实的供求关系，实现不了有效率的资源配置，比如炒房者的房屋空置问题，市场通过正常房租价格就很难挤出这部分房源；再者，即便高房租完全是市场机制正常反映的结果，但这却不是社会可接受的结果，这种情况下，一个人性化的社会应采取措施对市场实行干预，尽量减少其公民因为租不起而流落街头的现象。

刘淇的讲话透露出一个积极的信号：政府将加大力度对房租进行调控。在此之前，中国城市在房租管理方面几近空白，但在国际上，甚至比调控更严格的房租管制都很流行，为保护低收入人群的居住权，美、英、德、日、韩和中国香港等出台了与房租管制相关的法律和公共政策，比如，美国就是房租管制非常普遍的一个国家，为了限制租金的飙涨、预防非自愿性搬迁，美国联邦政府及地方制订有“房租管制法”、“住宅出租人非有正当理由不得收回房屋法”、“公寓转换管制法”、“租赁用住宅拒租禁止法”等一系列法规。美国很多城市政府也都设有房租管制处，像洛杉矶这样的大城市，房租管制处拥有上百名员工，负责对房租和出租房屋进行管理：登记所有出租房屋、确定每年房租的涨幅、确保房主不任意强迫房客搬迁以及保证房主在不得不迫使房客搬迁时支付重新安置费用。

对于当下的中国城市来说，要建立租房为主的居住的供应体系，政府除了加大供应力度，大力投资修建公租房、廉租房之外，政府应考虑实行一定程度的以保护承租人利益为目的的房租管制，通过控制租金、限制退租、强制空屋出租等措施来保障中低收入群体通过租赁实现居住权，按刘淇书记的话说，“虽然房屋的涨跌是市场行为，但是不能由着房东涨价”。