核心提示：飙升的房价、与户籍挂钩的限购、迟迟难以落地的“房价调控目标”，让住建部部长成为全国两会记者们的追逐的目标。伴随全国两会召开，备受关注的楼市调控动向再次吸引社会强烈关注。温家宝总理在政府工作报告中强调：要坚定不移地搞好房地产市场调控。扩大保障性住房建设规模、遏制投资投机、实施考核问责……2011年业已明确的组合措施，释放出重要信号：调控楼市，稳定房价，中央的决心坚定不移，力度有增无减。2011年1月26日出台的“新国八条”首次提出，2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　从去年1月份的“国11条”，4月份的“国10条”，到9月份多部委联合出手调控房价，再到年初“新国8条”的出台，房地产税试点正式启动……一方面，中央调控房地产的力度越来越大，程度越来越深；另一方面，房价依然高企，现实与社会期待仍有相当距离。在多变的市场中，趋势比一时的涨跌更重要。纵观去年的房地产市场种种表现，虽然房价没能立即随政策的收紧应声而落，但市场的发展态势、供需格局、心理预期等已经开始出现微妙变化。尤为值得关注的是，遏制投资投机，让房地产回归居住属性，已日渐成为社会共识，决策指向日益明确。

　　稳定房价目标未竟，调控力度决不放松。人们已经清楚地注意到，今年政府工作报告对房地产调控的部署更加有力、更加具体、更加明确。从市场的层面看，1000万套保障性住房建设计划史无前例，未来几年住房的供给将有效增加；从资金的层面看，差别化信贷政策、税收政策的进一步严格，将有效地遏制社会资金向房地产流动，进一步打击市场上的投资、投机行为。而考核问责机制的建立实施更传递明确信息：中央控房价、稳市场、保民生的决心无庸置疑。房地产市场的调控不会一蹴而就，土地财政、保障房建设资金来源、市场监管等深层问题有待逐步解决，已经出台的各项调控政策也需要不断调整完善。人们期望，在制度基础、政策空间、市场工具的保障下，政府继续坚定信心、坚持不懈，使房地产市场的调控目标能够切实达到。

　　制订房价调控目标究竟有多难，随着落实“新国八条”最后期限临近，到2011年03月10日，目前中国已有35个城市出台了“限购令”，但是限购令结束没有时间表。按照2011年1月26日“新国八条”的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。目前已有青岛、上海、济南、成都、北京等35个城市出台了相关的地方版细则，不过尽管这些细则都很详尽，而且“京十五条”还因为对外地人实施了“5年纳税”的严格限购，而被称为“史上最严厉”，但是这些细则都没有提及市场最为关心的“房价控制目标”。

　　对于各地互相观望拖延的“房价调控目标”，虽然公布房价调控目标的最后期限是在今年一季度，但所有的地方版细则均对此只字未提。这让我们不禁要问，制订房价调控目标究竟有多难？北京市政府部门表示，之所以房价控制目标难以确定，是因为今年的其他宏观经济数据尚无法预估。这一理由虽然看上去合情合理，这难免有一丝托辞的意味。一方面，根据“新国八条”的表述，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，地方政府的房价控制目标并不一定要是某个价格区间，完全可以以其涨幅与当地GDP增速、居民的收入增长水平等指标挂钩。

　　另一方面，这一说法可能也反映出了地方政府对于房价问题的犹豫，众所周知，在过去几年的时间里，房价的疯涨已经明显透支了未来数年的购买力，这就是说，即使房价保持相对稳定，也需要几年，甚至更长的时间才能让房价回到一个相对合理区间，那么，地方政府为何不能制定一个相对较低的控制目标呢？愿意相信地方政府是本着认真负责的态度，努力想制定出一个更为合理的房价调控目标，那么笔者更希望地方政府能够给市场一个明确的预期，这对于未来楼市调控的深入将起到很好的效果。

　　或许有人会认为，政府人为地设置房价目标并不符合市场经济的规律。目前房地产市场已经处于失灵的状态，在此情况下，政府需要通过一些手段来矫正市场。而且，相比起之前已经采取的限购、限贷等一系列行政化手段，直接对房价进行调控，更有利于满足居民的自住型需求，能够更好地保护普通百姓的利益。更为担心的是，调控目标出台之后的落实问题。说实话，“上有政策，下有对策”的做法古已有之，而在房地产市场上，各种钻政策空子的做法层出不穷。

　　从之前的“种种办法”规避二套房限制，到如今的“种种办法”获得购房许可，购房者为了能够买房，可谓煞费苦心；而像阴阳合同、高卖低报的做法，也是一些开发商惯用的伎俩。因此，政府在考虑如何制定房价控制目标的同时，也需要做好落实这一目标的制度安排，要进一步加大对于违规行为的处罚力度。而更重要的，本轮房地产调控的目的不仅仅是为了控制房价，更是要满足居民的居住需求，因此运用行政化手段控制房价的同时，更需要加快保障性住房市场和租赁市场的建设，通过构建一个多层次的房地产市场，来满足各阶层的住房需求，这样才能更为长期有效地保证我国房地产市场的平稳健康发展。

　　但目前公布房价调控目标的截至期限日益临近，只有上海和银川及贵阳等少数城市公开了房价调控目标。相对于上海，它们的目标很朦胧，北京的目标是“房价控制在合理水平”，成都则是“保持房价基本稳定”，而南宁根本没有提及调控目标。2011年3月19日,住建部已让各个城市制定今年的房价调控制目标，并在督促各地方，要在一季度末之前出台，以进一步落实中央调控楼市政策。到2011年3月10日，仅有北京、广州、杭州、武汉、南昌、太原、天津、兰州、贵州、昆明等城市已明确表示将在3月底前公布年度新建住房价格控制。对于各地迟迟难以落地的“房价调控目标”，住建部正督促各地方政府制定房价调控制目标和标准，并要求各地方在一季度末出台。

　　笔者认为，为什么中央政府要求地方政府一定非要“制定价格调控目标”？三月底必须出台，到底“价格调控目标”政策的出台原意是什么，有什么目的和意图，这个我们必须研究和搞清楚，否则只看表面的现象，不利对政策分析和对市场判断及楼市发展趋势的预测，甚至影响到对大趋势的把握。

　　2011年全国两会3月14日刚刚闭幕，在房地产调控三轮再加码的政策下，房价上涨的趋势越来越明显，或者是政策挤压的市场需求旺盛效果，或者是通胀这只老虎的推动，或者说是结构问题，或者说是市场供求不平衡,归根结底是调控不给力,执行不到位。现在搞价格调控目标，是调控下降还是上涨？是下降多少还是上涨多少？下降多少上涨多少才是合理的？难道保持房价上涨趋势或小幅度上涨，就是所谓的房价合理水平范围，就是目标。所谓的遏制部分城市房价上涨的现象到遏制部分城市房价上涨过快的趋势，再到价格调控目标的政策方向，表明调控快到收场的时间了。

　　笔者认为，历史的保障房建设数据和经验及事实告诉我们，地方政府是没有多少钱建保障房；靠卖地或拍地王建保障房是完成不了任务；靠中央拨一点钱是解决不了住房问题；靠银行贷一点资金是弥补不了保障房资金大缺口；靠开发商建保障房，肯定是得让开发商利润高达到20%以上，但是成本增加了，房价自然就高了。目前中国发商都在等政府3月底公布房价调控目标，在这个没有目标未出来之前，降价的可能性不大。但是不排斥有小部分楼盘走货的现象，收回部分资金。

　　2011年3月，根据国土部发出通知称，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝地方土地出让中再度出现地王现象。现在国土地部把地王进行调控，调整土地出让制度，限地限房价。其实，地价涨跌主要取决于房企资金链和货币政策及楼市销售前景。如果开发商资金不紧张和预期房价趋稳或下降，自然不会再去高价拿地，而使用如此行政手段控制地价，具体难以操作，效果未必会达到预期。

　　笔者认为，2010年全国国有土地有偿出让收入29397亿元，同比增长106.2%，与2010年超过8万亿元的全国财政收入相对照可以发现，去年我国土地出让收入占财政收入比重已超过30%。官方数据显示，2010年全国保障性住房用地供应2.47万公顷，同比增加124.5%。与前几年的供地情况同口径相比，保障性住房、中小套型普通商品房和其他住房实际用地10.89万公顷，同比增长42.5%。

　　另外是土地财政收入的部分已经预算到其他项目建设口上，剩余的土地出让金收益不要说是10%，5%的比例可能都很难达到。况且“10%土地出让金收益用于保障房建设不是问责指标”。2011年已经过去了3个月，还有9个月时间，地方政府怎么去搞这么多的资金建保障房。难道是在商品房土地出让上配保障房？或者是增加公租房？当然，目前的保障房中关于限价房和经济适用房是可以利用市场公开运作机制的资本去解决。

　　笔者认为，未来的政策假如靠保障房去为商品房投资减少进行软着地，保障房不仅是保不了八或七，弄不好GDP会保六都困难，不仅影响到经济发展和财政收入及保障房建设任务等城市基础设施建设的基金等三旧改造，甚至影响到地方政府的土地供应计划和土地出让金的减少及地价下降等导致地方政府债务增加。

　　2011年3月14日,根据广州市房管局发布2011年2月房地产市场数据显示，广州2月十区一手房网签均价14002元/平方米，环比上升3.2%。因此，这个目标政策的本意是防止部分城市房价大起大落,允许部分城市房价在合理水平的范围内上涨,保持房价稳定,不要出现部分房价上涨过快,房价幅度上线过快的现象，目标的本意不是要房价下跌。房价上涨的前提是房价不要涨太猛,小幅度的上涨是可以的,至于按照什么指标,各地政府根据本地实际情况确定。

　　笔者认为，以行政干预为主要手段的这一轮更猛烈的调控，降低房价只是表面目标，建立完善的房地产制度体系才是根本，房价不可能逆势上涨了。国家统计局在2月28日发布的《2010年统计公报》，披露了民众关心的房价涨幅数据：房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，4月份达到17.3%的高点，下半年受一系列房价调控政策影响涨幅缩小，年末回落到8.5%。饱受争议的统计局数据一直与民众的感受有着巨大差距。尤其是类似北京这样房价上涨过快城市，很多楼盘在短短四五年出现了几倍的上涨。

　　总结近几年部分城市房价上涨过快的主要原因有：工业化、城镇化快速发展使得住房需求总体快于供给增长;市场监管力度不够;地方财权与事权不匹配，较多依赖土地出让资金收入和房地产发展收入;建设成本上涨;前两年流动性充裕，大量资金流向房地产领域。针对上述问题，中央政府为使房价能够保持在一个合理的水平给出的方案是：第一，增加有效供给，在今后五年新建保障性住房3600万套，有力地缓解住房的压力;第二，下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求;第三，用法律和经济的手段防止捂盘惜售、圈地不用。

　　按照政府调控的逻辑算了一笔账。潘石屹表示，按照政府部门的节奏，3月底，保障房的土地将落实下来，最早到10月底，将完成相关规划、启动开工。保障房以廉租房与公租房为主，实行现房分配制度，并将特事特办，拿不到开工证就会开工，但它的建设周期最少需要1年半，到2013年中，这1000万套保障房才能顺利完工。而2012年，新的1000万套任务又会开始。在政府手里没有掌握2000万套的保障房之前，不会放弃价格控制。

　　这意味着，至少在2013年前，限购令不会取消。政府要借助这个时间，完成对中国楼市的结构性调整。在这个过程中，政府不会特别在意商品房投资对固定资产投资增速以及GDP增速的影响，巨量的保障房投资会填补投资缺口。所以，我的判断是，这3600万套保障房建设倘若完成，楼市会出现供大于求。此后，商品房的价格涨幅政府就不会特别在意了。”潘石屹表示，3600万套保障房将至少可为1.5亿人提供住房。此逻辑成立还存在一个前提是，地方政府的执行力。

　　笔者认为，目前前三轮房地产政策调控，压根没有触及根本制度，一切的调控都是徒劳而已，只不是暂时延缓房价上涨时间。截至3月9日，35个大中城市(指直辖市、省会城市和计划单列市，不含拉萨)中，尚有5 个城市未出台“国八条”细则，已出台“新国八条”细则的城市中仅有贵阳、长春、银川和昆明四市公布房价控制目标，18个城市表示一季度公布房价控制目标，12个城市未提及此事。而已公布房价控制目标的4 个城市，多数为定性描述，以人均可支配收入、GDP、上年全国平均水平作为参照标准，未采用数字量化指标，只有银川明确提出价格上涨幅度同比低于10%。据统计局数据显示，2010 年银川住宅销售均价涨幅为18%，2010 年12月银川新建住宅价格指数同比上涨6.2%。

　　“控制房价目标”很难量化。销售均价很有可能掩盖房价变动的真实信息。据中国指数研究院提供的数据显示，从全国来看，大多数年份住宅销售均价涨幅低于人均 GDP 和人均可支配收入增幅。1992-2010 年，住宅销售均价的复合增长率为10.1%，而人均GDP 和人均可支配收入的复合增长率为15.6%和13.6%。即使公布具体量化指标，也很难监督。它更多是发出一种信号，政府有决心有能力控制房价上涨。

　　笔者认为，房地产的健康发展，更多的是需要一个长效的、完善的房地产制度，而不是频繁的政策变动所带来的市场反复动荡。一是房地产市场的外部因素对房地产市场的影响特别大。比如投资渠道过窄、通货膨胀预期问题。所有这些问题都是房地产市场之外的，是由宏观经济形势或者政策的因素导致的。当外部的宏观环境和政策机制体制没有真正得以扭转和改善的情况下，仅靠房地产出台政策来彻底解决房地产的问题，未免期望过高。

　　二是破解地方政府“土地财政依赖症”已经迫在眉睫。目前一些零星的税种并不能构成所谓的地方税体系，而必须建立一种各级政府都有稳定财源的税收体系。房价的上涨因素中土地占了主导地位。数据显示，仅2001-2010年的十年间，土地价格上涨的指数约为房价上涨指数的一倍多。因此“十二五”期间要解决好房地产问题，需要对土地制度、房地产银根制度等“动手术”，这样房地产业才能成功转型，获得新的发展。

　　

　　四是目前通胀一根杠杆顶着压在房价上的房产税、限购、限贷和加息（包括7折利率优惠减少和取消）“四座大山”。在通胀加剧的情况下，一些经济增长较好的城市，房价上涨预期和空间也较大，“四座大山”只能让房价减小涨幅；而经济增长稍弱和房价增长预期稍弱的城市经过短期的价格回调之后，也会重新走上缓慢回升之路。 在通胀没有消退之前，房价上涨压力和调控力度都会加重。一旦通胀破灭，经济增长放缓，房价也就可能由涨转跌，以限购限贷和加息为代表的调控政策也会随之退出，且不排除重新出台类似2008年低的购房减税利率打折的措施，那就意味着房价进入新一轮的高涨通道。

　　五是房价是否下降还要看调控政策能否切合实际，最关键是看调控是否直接精准瞄准房价上涨根源核心问题---房地产企业资金链问题，简单说就是房地产企业项目资金运作模式是否发生根本性的改革和调整。今年从两会报告和到目前前三轮的房地产政策调控中，都未涉及到房企资金链的政策，例如商品房项目资本金依然是20%，而不是35%。

　　或者是房企资金来源的地方，例如商品房预售制度，给房企解决了50%的资金来源，没有根本性改革；例如<实施稳健的货币政策和宽松的财政政策，没有实质性收紧信贷，今年信贷是7万亿-8.1万亿。或者是地价和地王的问题，例如土地出让制度没有根本性改革,土地财政占到地方政府财政收入20%以上和房产税费占到30%-50%的财政收入及对GDP贡献率10%-12%。或者是没有对房企进行严格的开征土地增值税30%-60%，依然是预征1%-5%，平均是4%。

　　六是2010年所谓的最严厉调控不过是蜻蜓点水,却未调控到最核心的问题。基本上所有政策调控未直接打到房地产项目资金运作的核心，就是所谓的房地产项目资金运作三条链房地产项目资本金和商品房预售制及信贷政策，另外是土地出让制度和开发商自筹融资渠道及承建商垫资建房等现象存在。其他方面就是土地增值税未严格执行。毫无疑问，今年房价涨跌，一看调控力度。力度不大房价很可能就会上涨且上涨幅度会很大。二要看房企资金链。房企资金来源渠道是否收紧。三看货币政策是否收紧,尤其是总量的控制。四看是否增加商品房供应,仅增加保障房和土地供应难解决供应问题,关键是开发商的完工量。五是看地方政府对今年2月前出的政策执行力度。六是看今年两会是否有新的政策调控。七是看管理通胀的效果。

　　其他房价上涨的原因，1）中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。2）中国的城市化需求。3）土地资源的稀缺性。4）城市基础设施和公共服务提升。5）价格的提升也是一种货币现象。6）成本因素的变化。7）不动产的多重功能作用。8）中国的传统文化。9）精神上的一种追求。10）也许还能举出更多的理由来说明房价必然上涨的原因，但只希望房价上涨的速度不要过快，不要超过了收入增长的条件。我同样可以举出许多房价会下跌的理由，但至少目前这些国际上曾经出现的让房价暴跌的理由尚未在中国出现。

　　如果经济的下滑、房贷中的高杠杆率（中国一次性付款购房的比重超过了50%，贷款只占全部销售额的19%），人口的下降、家庭分裂速度的下降（这些大约都在2020年之后才开始），如果政府投入的减少、货币的高速升值（日本当年升值了4倍多），以及大量失业导致的收入减少、城市化率的减速等等。而当下降的因素尚未出现、上涨的因素占主导地位时，必须正视这种目前发展阶段的特征，并用对症下药的方式解决供给量增加的问题，才有让房价平稳增长的可能。用政策的强压硬将房价打下去的可能在中国是存在的，非市场化的经济运行中政府的力量是可以强大到指挥经济运行轨迹的。但这种强压下的市场是政府的主导目的吗？会让中国比其他国家更强大吗？房价只有在正确的认识与分析中才会具有理性。

　　三是根据今年国办1号文件，关于房价提出了一个很重要的要求，各地要结合本地实际情况、经济发展目标和居民收入水平来制定一个使得消费者买得起或者租得起房子的调控目标。房价调控的终极目标到底是什么，难道是买得起或租得起吗？关键是房价和租金没下降，租金在疯狂上涨，房价也在上涨。尤其是目前的货币政策和信贷政策未实质收紧，一直让楼市流动性过剩。另外一方面是人民币升值吸引巨大的热钱和海外资本，导致房地产成为吸金石。在银行负利率，不投资或购房，还有可以保值和增值及高回报等稳定性收益的产品。

　　为什么10%土地出让金收益用于保障房建设不是问责指标？一些地区没有完成保障性住房的建设任务，为什么不追究责任？2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求，土地出让净收益用于廉租房保障资金的比例不得低于10%。国家审计署2010年11月公布的一份调查显示，2007年至2009年，北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收入中，提取的廉租住房保障资金并没有达到规定的10%。2010年，一些地方用于保障房建设的资金低于土地出让净收益10%。但“土地出让净收益用于保障房建设资金的比例不得低于10%”不是追究责任的指标。如果一些地区没有完成保障性住房的建设任务，要追究责任。

　　近期，全国多地银行取消首套房贷优惠，二套房首付比例提高至60%，房贷优惠正逐渐成为历史。不断上调的人民币存款准备金率，目前已达到19.5%的历史高点，可见央行正在逐渐收紧信贷。全面收紧信贷额度，越来越严厉的房地产调控政策，使得商业银行正在逐渐改变对房贷业务的定位。事实上，当银行信贷收紧之时，也意味着楼市虚火正在推高。

　　金融危机后，全社会货币信贷快速增长，通胀预期不断增强，全国主要城市房地产市场成交量持续走高，房价亦居高不下，部分城市房价的快速上涨，甚至引发以炒房为目的的投资资金大量流入，促使房地产泡沫越吹越大。在这种情况下，收紧信贷，虽说矛头并非直指房地产，但无疑是给房地产市场打了一针“降温剂”。

　　到底货币政策能否从本质上挤掉房地产市场泡沫，促进房地产市场稳健发展是值得商榷的。不可否认的是，收紧信贷会拉紧部分中小开发商的资金链，他们为尽快回笼资金可能会适时推出一些促销措施，在一定程度上拉低房价；但中大型房企特别是上市公司融资渠道广泛，受其影响较小，且银行更倾向于贷款给资质优良、实力雄厚的大型房企，最后使得一些中小企业迫于资金压力逐渐淡出市场，未来可能逐渐形成品牌开发商、中大型房企之间的竞争态势。

　　在当前资金流动性过大，通货膨胀预期强烈的情况下，要抑制房地产市场泡沫，还需从根本上解决市场供需矛盾。一方面，加大保障房建设力度，增加中低价位、中小户型的住房供应，注重政策体系与市场调节的组合调控；另一方面，发展资本市场，增加更多投资渠道，分散投资资金，才能使得房价从根本上合理回归。

　　2011年3月11日，国家统计局数据显示，2月CPI同比涨4.9%， PPI同比涨7.2%，两者创去年5月以来最高水准，其中PPI的上涨速度是两年多来的最高点。上游原材料价格传导压力很大，未来CPI仍将面临上升的较大压力。固定资产投资增速维持20%以上高位，而居民消费增速只有15.5%的同比涨幅，明显低于2010年第四季度平均18%的增速，中国通胀形势依然严重。预计央行的紧缩政策将会持续，存款准备金率提高和加息预期增强。因此,2月CPI增幅超预期紧缩政策会再度出台。

　　  3月9日，住建部两会期间表示，2011年拟建1000万套保障房，投资大概在1.3万亿左右。其中的200万套经济适用住房和两限房的建设资金需要5000亿，主要由社会机构通过市场运作方式来解决，土地无偿划拨。400万套左右各类棚户区改造需要资金5000亿左右，中央和地方政府共补助1600亿元，尚有3400亿元需要自筹。今年1000万套的任务，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金，将由政府筹集。政府资金来源于计提土地出让净收益和住房公积金。

　　  2011年3月14日，央行数据显示，2月人民币贷款增加5356亿元，同比少增1929亿元；货币政策转向之后，政策收紧的效果开始显现。当月广义货币（M2）增速也跌落至全年目标（16%）之下，仅为15.7%。个别月份数据向好不足以支持通胀压力缓解的判断。货币紧缩显效,通胀压力犹存。尤其在当前国内外形势下，货币调控力度难言放松。

　　  2011年3月14日上午，国务院温总理与中外记者见面并回答记者提问，在谈及房地产调控和房价的相关问题时表示，房价调控要三管齐下，加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。温家宝也再次强调，要加快保障性住房建设，中央今年将向地方补助1030亿元。

　　  温总理表示：“房价(调控)，我们也是三管齐下。第一，还是要控制货币的流动性。我想补充一点，对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。同时，温也强调，各地方政府要认真落实房地产调控的责任，真正实行问责制，公布各地方政府调控地产的政策和房价调控目标。

　　  面对日益加重的通胀压力，中央政府抑制房价过快上涨的决心坚定，房地产调控政策越来越严厉，措施越来越具体：明确地方政府责任、确定房价控制目标、遏制投机投资、“约谈问责机制”。2011年政策的重点是防通胀、稳物价（包括房价）。房地产调控政策主要分为行政政策和市场手段两方面，行政政策主要是问责、限购、供给和监管等，市场手段则是信贷和税收等。

　　  国家统计局3月11日发布的宏观经济数据显示，1至2月，中国房地产开发投资增4250亿元，同比增速高达35.2%，仍处于较高水平。1月份出台的新国八条楼市调控政策，其效果需要一个季度方能显现。数据显示，1至2月，房地产行业增速仍在高位运行。不仅投资增长较快，销售面积也增长了13.8%，而去年全年的增速是10.1%。房地产市场的运行有一定惯性，如2月份已经开始实行新国八条，但2月份居民办理的过户多是1月份签的合同，2月份的销售要等3月份数据出来。而且，今天公布的是1至2月合并的数据，据此不能看出自2月实行新国八条的效果。

　　  今年1月份，为了控制房价过快上涨，中央政府出台新的措施，抑制房地产投资。随后，中国30多个城市出台了“限购令”。住房和城乡建设部高官称，要缓解住房的供需矛盾，一要增加有效供给，二要剔除不合理的住房需求。目前，中国政府加大保障房力度，今年将建设1000万套保障性住房，必然会有越来越多的住房推向市场，在增加供给的方面来缓解中低收入者的住房矛盾。新国八条提高首付，提高利率，不仅增加购房成本，压缩需求，实际上也限制了房地产企业的资金回笼，减少了供给。从货币政策上看，针对房地产企业的贷款也在减少。

　　  从今天公布的房地产开发企业资金来源看，房地产企业来自国内贷款的有2679亿，只增长了7.7%，个人按揭贷款为1280亿，下降11.3%。资金面偏紧，外资进入房地产行业大幅增长。房地产企业资金来源中，来自外资的有86亿元，大增61.5%，主要是赴港上市企业的融资以及海外游资的进入。但是，民众最为敏感的房屋价格，尚未出现明显松动。

　　  国家统计局上月公布的数据显示，1月份中国70个城市，68个城市房价呈上涨态势。眼下，北京、上海、广州等大城市有的楼盘价格虽有小幅松动，但居民仍然感觉房价不降反升。由于惯性的原因，这一效果大致需要一个季度的时间方能显现。当下，鉴于各种因素，楼市观望气氛仍浓，但中国官方坚持调控楼市的决心未变。住建部部长表示，时刻准备出台下一步调控政策。

　　  在国土部的通知中，外界尚难以窥知这一问题的解决之道。此前，北京曾试行土地交易“限地价、竞政策性住房面积”新规，即竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房(即公租房)面积的方式确定竞得人。