我们现在已经进入了一个新的时代。2008年为应对金融危机所进行的所有救市措施，所谓接近10万亿的总投入，实际上让中国跑步进入了高铁时代。随着近两年建设的高铁在2011～2012年逐步投入运营，原来城市行政区域的划分将被真正打破，中国的城市开始成片发展。在内需驱动下的城市化加速的重点，也悄悄从一线城市向二三线城市扩散，这是一个重要的变化。

　　城市化的规律告诉我们，每一次交通的变革，都将引发区域价值的重估。在高铁时代之前，中国一线城市和二三线城市的房地产价格存在巨大差距。拿河北的香河和北京CBD来说，假设两者的通勤时间同样为1个小时的话，北京城区的价格大概是前者的3.5～5.5倍。但是在高铁时代，价格将悄然发生变化。

　　其实在此之前，中国经济的发展格局就已经默默发生了一些重要的变化。以前我们一直认为中国东部尤其是一线城市的经济增长，与中西部以及二三线城市相比，差距是在不断扩大。事实上，在过去5年当中，二线城市的发展速度远远快于一线城市。GDP增速的前几名几乎都在中西部，这说明即使不在一线城市周边，即使在中西部，近几年的发展速度也是非常惊人的。二三线城市的迅猛发展正好和内需时代相呼应。我们看到目前在二三线城市，名牌服装、奢侈品等高档消费品甚至服务，价格已经普遍贵过一线城市了，惟独房地产的租金和售价还远远低于一线城市。所以中国房地产下一步的发展就是二三线城市扩容，这一点毋庸置疑。万科、恒大、保利等企业今年的增长贡献就主要来源于二三线城市。

　　我们换个角度来看，从今天的土地供应来看明天的市场空间。当前一线城市的发展空间已经普遍受到挑战。以深圳为例，2010年招拍挂的住宅用地出让金额低到令人难以置信的程度，仅为29.7亿，在我们监测的28个全国重点城市中排名倒数第三。虽然今年北京创了天价，但创天价的主要是北京周边地区和CBD的几个高端写字楼项目。2010年全国主要城市的土地供应增幅中，80%以上来源于二三线城市。深圳现在提出要“保六争五”，如果结合城市发展空间来看，这个目标就显得有些宏伟了。未来的增长重点必然是深圳周边，比如东莞、惠州以及广州周边的佛山，这些城市发展的迅猛态势一定能超越深圳这样空间有限的城市。

　　由此，我们可以大胆说一句：得二三线城市者得天下！

　　现在大家都在讨论中国房地产的形势，都在关注未来一年、半年甚至三个月的形势，其实这种估计毫无意义。未来半年可能充满不确定性，未来一年也有可能充满不确定性，但当你放眼全国，就会发现这种不确定性，并不影响企业的战略制定，也不影响一家房地产企业的未来。何况，还有两个趋势让不确定性越来越小：

　　一是货币因素。在后金融危机时代，为了应对通胀，大家要把经济尤其是货币发行恢复到正常，这个越来越确定；二是保障房供应。1000万套保障性住房开工也是确定的。

　　当这两条都已确定时，如果我们还靠单盘来抓利润、来判断短期市场，就显得意义不大，格局也不够。卖水的宗庆后蝉联了中国首富，一支水的利润有多少呢？一个城市的水市场容量有多大呢？宗庆后的成功之处在于他把娃哈哈卖到了全国，这才是一个真正的大市场。在内需时代到来的时候，单盘的利润已经不重要了，容量和规模则显得越来越重要了。事实上，中国房地产不是市场问题，市场没什么问题，只要你的眼光瞄向了广阔的中国城市群，你就会发现市场并不糟糕，也没有不确定，而是非常地确定。当前最重要的使命不在于讨论市场短期的确定与否，而在于寻找并突破自己长期的发展瓶颈。

　　万科在今年做到1000亿后提出要控制发展速度，这没有理由不让我们反思：随着我们的组织迅速在二三线城市扩张，我们的管理能力有没有问题？我们的经营瓶颈到底在哪里？是什么妨碍了我们走向二三线城市？是融资还是土地？我相信万科也遇到同样的问题，所以在它开发的项目中，75%以上是和别人合作的，这就有效地突破了这两个瓶颈，确实提高了开发效率。那么我们有通过合作解决融资和土地的心态吗？我们有这种合作的能力吗？我们企业自身的透明度足以吸引别人与我们合作吗？

　　除了前端资源，终端产品也往往成为限制我们走向全国的阻碍。只要一走出去质量就有问题，只要一走出去管理就失控，这是目前中国房地产企业普遍面临的问题。在新的时代下，在确定的大市场环境下，中国房地产企业想要取得长远的发展，就必须从机会成长走向组织成长，从产品多样化走向模式固定化。只有这样，未来才能走向广阔的市场。