预测：

2011年房产成交均价：7244—7511元建面平方米

依据：

1、房价的决定因素由以下构成：一是基准期价格；二是供求关系；三是购买力；四是土地成本；五是通胀与通缩的关系；六是产品结构等构成。

2、基础数据，考虑到2010年四季度房价相对较为稳定，因此我们取一个季度平均值为基础数据作为下年度房价预测的基础。

3、市场供求关系，总体而言，我们认为市场存在着供略大于求的局面，但市场上半年将保持供不应求的局面，在三季度供求关系可能出现适度逆转，全年除非发生较大的经济危机和行业危机，全年供求关系不会发生巨大的逆转。

4、购买力我们应当区别对待，由于价格上涨自然会抑制一部分购买力；但在当前经济环境下，实体资本无处可去，因此可能会有更多的行业外资本涌入市场，形成新的购买力。另外政策导致的逆反心理也会加剧一部分购买的涌入；第三方面是热钱涌入，会形成新的购买力。从总体上来评判，我们认为2011年市场购买力依然会相当旺盛。但受下半年不确定因素的增加，全年购买力会教2010年略有下降。

5、土地成本与房价关系，变成了相互的标杆效应，一方面即期土地价格会刺激房价的上涨；另一方面即期房价会传导到土地价格方面。在市场相对较为平稳偏景气的装塌下，土地价格将在上半年继续走高，下半年会因为市场的不确定因素而呈现出不确定状态。但考虑到价格黏性，土地价格将很难出现断裂式的下降。成本推动价格上涨因素在今年将有2—3个季度是成立的。

6、产品结构也是成交价格的一个非常重要的因素，今年市场集中释放的产品应该是2009年的土地以及以前的土地储备，考虑到之前较高的容积率，2011年市场供应的产品结构不会发生大的变化，即高端产品占市场比重不会超过30%，我们给这一权数以中性指标。

7、通胀与经济周期，在通胀来临之后，货币政策的变化，以及本轮中央政府调控通胀的力度，我们认为通胀大幅度上涨不可能存在，但本轮通胀随着国际期货市场的变化，还有可能继续上走一段时间，即通胀对价格的影响因素将在2011年上半年发生作用。

8、综合以上因素，我们认为2011年房价在1、2季度将保持一个适度上升的态势，3季度可能会出现均衡态势，4季度受市场关系不明确，但我们预期会出现回调的这种总体特征，我们在2010年四季度均价的基础之上，给予【0.08—0.12】的上涨预期。