谢逸枫:广州卖地配建保障房或底价成交
引子:2011年3月21日，广州市房管局网张公示，广州荔湾高尔夫球场AF030448地块上限建七成中小户型，还将配建3万平方米保障房，这是广州市今年首宗正式落地配建保障房地块。如果按照保障房每套不超60平方米计算，荔湾住宅地约可配建500套保障房，建成后无条件交回政府进行运作管理。此次进行配建的荔湾区高尔夫球场AF030448地块为二类居住用地，用地面积约为7万平方米，建筑面积约为17.9万平方米，起始总价为7.8亿元左右，折合起始楼面地价为4379元/平方米。这一起始楼面地价，与去年推出的D、E、F地块起始楼面地价相当。
2011年1月26日,上海市规划和国土资源局网站昨日发布的信息显示，25日出让的两幅地块均位于嘉定区大型居住社区城北基地区域。其中，霍城路以东、安平路以北地块，被上海万科房地产有限公司以11.1916亿元摘得，仅超过出让起始价300万元，折合楼板价6216.6元/平方米；霍城路以东、安平路以南地块，则被上海合景房地产开发有限公司以9.5921亿元摘得，超出起始价211万元，折合楼板价6214元/平方米。两幅宅地毗邻绿地集团正在投建的嘉定城北站大型居住社区，是保障房社区中的商品房用地。在出让须知中，两幅地块都被要求配建5%的保障房，且所有户型都是90平方米以下的小户型房源。
笔者认为，越来越多的保障性住房正通过“配建”这一渠道进入各地的市场，政府的强迫“配建令”将让开发商“咬牙或吐血”，因为“配建令”又是政府落实保障房的利器，将给房地产市场带来大的麻烦。商品房土地配建保障房，不要说拿地的开发商都担心其分险，就是配建保障房地块周围的开发商都害怕影响到在建或在销售楼盘的价格，就是地王旁配保障房的开发商也有压力。比在自己楼盘放了一个“垃圾站”或“垃圾处理厂”。因为，保障房对商品房的形象和档次及品牌等价格会有小的冲击力。
笔者认为，诸多限制的确是牵制价格的因素之一，开发商的出价必然颇为谨慎，开发商的保守价格，应该会超过底价。由于周围的地王和位置及环境不错，不排除开发商出价保守范围，会超过扣除保障房建筑面积，起拍楼面地价5261元/平方米，达到6500元-8000元/平方米。
笔者认为，如果不出意外，广州荔湾高尔夫球场AF030448地块将会是底价成交。不仅是因为地块小，或者是担心产品定位被保障房拉低，或产品档次和形象遭到保障房破坏的影响问题，一方面，意味着地块的产品开发类型将受到很大制约，客户群定位和周边的保障房比较接近。另外一方面是目前严厉的调控未解除警报的情况下。毫无疑问，配建一定比例的保障房，基本已成地块出让的捆绑条件。不排除一些实力和资金雄厚及具有融资背景的国企或央企或上市大房企插手拿地，其他中小房企可能因政府出于对保障房的质量问题，不会给中小房企开发，而是考虑到大房企。
笔者认为，调控因素不可忽视，加上目前信贷紧缩和加息预期，开发商未来融资的成本和难度上调，如何合理地分配资金，也是开发商值得关注的问题。
笔者认为，参加本次广州荔湾高尔夫球场AF030448地块拍卖的开发商，主要还是万科、保利、城建、恒大、中信、广电等在内的多家企业为主，不排除万达和绿地及中铁或者南铁等房企加入。
2010年9月，荔湾高尔夫球场地块曾有住宅地卖出超7200元/平方米“地王价”，2010年荔湾旧龙溪路高尔夫地块就曾推出数块居住用地，引得众多房产大鳄争夺，其中E地块更是拍出折合楼面价6955元/平方米的身价。不过，今时不同往日，当前调控步入深水区，如果新推的高尔夫地块还要配建保障房，
2011年4月，广州市将卖6幅地块，除了上述的荔湾地块外，下月还将在开发区推出一幅住宅地。开发区GQ-C1-2地块位于西区开发大道以西、锦绣路以东，是二类居住用地。该地块面积约2.4万平方米，起始价为1.1694亿元，折合楼面地价约为1956元/平方米。该地自合同签订之日起计，6个月内动工，24个月内竣工并投入使用。
同时推出的还有其它四块地，其一是荔湾区东沙荷景路的商业用地、公共服务设施用地，要求竞买人是已在广州市注册成立，注册资本不低于5000万美元或等值人民币；其余三块均位于番禺，包括桥南街中心城区中心医院北侧的商业金融用地、大石街朝阳东路办公用地以及新造镇小谷围岛DSW 0402交通设施用地。上述所有地块都将在4月下旬正式拍卖。。
广州首次在公开出让的商业住宅地中要求配建保障房。广州国土房管局一口气推出5块用地，将在4月28正式拍卖。其中唯一一块居住用地是位于荔湾区高尔夫球场的AF030448地块，该地块占地69531平方米，建筑面积178937平方米，容积率2.8。起拍价为7.835亿元，如果扣除保障房建筑面积，该地块折合起拍楼面地价约5261元/平方米。
该地块出让时不仅明确中小套型比例不低于70%，更要求开发商须配建3万平方米的保障房，按相关规定建成后须将该保障房无条件移交政府相关部门。而保障房的建设面积占总建筑面积的17%。也就是说，整个项目，除了3万平方米保障房是中小户型单位外，还有9.5万多平方米要建中小户型。
若成功拍出，未来该地块建成小区后将有近1/6楼宇为保障房。这也意味着，未来该地块建成小区后将有近1/6楼宇为保障房，以每套房60平方米初步计算，预计可建成500套保障房。该地块出让底价为7.835亿元，楼面地价为4379元/平方米，与去年9月出让的3幅荔湾区高尔夫球场用地底价相近。但在扣除3万平方米保障房面积后，按可销售的建筑面积计算，楼面地价为5261元/平方米，而这还不包括建设保障房的成本。
2010年9月,广州总共出让的5幅荔湾区高尔夫球场用地最后的成交地价都高于5261元/平方米，其中荔湾区高尔夫球场A地块被中国铁建以7408元/平方米拿下，成为芳村地王。而目前芳村一带楼盘售价基本都在1.5万元/平方米以上，如翠竹苑均价1.5万元/平方米，荔江美筑更达到1.7万元/平方米。
限价房：在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，从源头上对房价进行调控。
经适房——申购者需要符合以下四项条件：广州市城镇户口；现家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭人均居住面积低于10平方米；家庭未享受购买房改房、解困房、安居房、经济适用房等购房优惠政策。
廉租房——主要对象是双特困户。广州年人均可支配收入在7680元以下的，可以享受廉租房保障。今年广州拟将收入线标准拟提高到9600元。
经租房：在满足本市城镇户籍住房困难群体需求的前提下，拟向在本市工作并签订了一定年限劳动合同，年人均可支配收入、资产净值、居住面积符合政府公布标准的引进人才、大学毕业生以及外来务工人员出租，租金标准低于市场价。今年广州将首次推出。
出让楼板价为楼面地价5261元/平方米，如果把保障房的成本计入和正常建造的成本，楼面价格将达到7000元/平方米-8000元/平方米。目前周围的在销售楼盘价格是17000元-2万元/平方米，如果打造成高端的产品，价格至少在25000元-3万元/平方米左右。意味着，入市后价格起码可达2.5万元/平方米，因此综合的地价算不上贵。况且，2010年9月，附近的地价，已经超过了7000元/平方米。