与其明码标价，不如公布商品房成本

    国家发改委日前发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价的政策，并明确公示代收代办费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外公布后，商品房经营者可以自行降价，打折销售，但涨价则必须重新申报备案。

    在房地产调控正逐步深入的关键时刻，国家发改委出台的这个规定有助于改变我国长期以来弥漫于商品房销售中的价格混乱现象。由于商品房的投资功能过多地得到了发扬，它的居住功能反而被放到了次要位置，这导致商品房的定价像股票一样出现了“随行就市”的特点，定价依据不再是开发商为建造房屋所支付的成本，而是商品房的所谓投资价值。但是，由于对于未来的投资价值有很多不确定因素，在很大程度上它可以由开发商任意包装，因此价格中的水份很严重，从而造成我国房地产市场的泡沫泛滥，房价虚高，商品房开发也因此成为国内利润最为丰厚的行业之一。商品房销售明码标价，显然有助于改变这种风气。

    但是，在推行商品房明码标价的过程中，有一个关键之处是不可忽略的，这就是商品房经营者最初公布的定价是以什么为依据的。如果依然将商品房的所谓投资价值计算在内，那么这个最初公布的定价必然仍旧是充满水份的。因此，国家发改委的这个规定还可以在明码标价的基础上更进一步，即要求开发商在一个商品房楼盘销售之前，必须公布其开发成本。然后在此基础上适当考虑开发商的利润，再作定价。这样的明码标价才是有实际意义的。

    我国商品房价格居高不下，其间的因素错综复杂，除了投机功能的过度张扬以外，地方政府对房地产市场的过高依赖显然是一个不可忽视的因素。地方政府除了通过土地“招拍挂”制度得到大量土地出让金以外，还在商品房的建造、销售等多个环节设置了多重税费收取环节。在去年的全国两会上，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志提供的一组数据，让我们看到了房价上涨中的一个重要因素。他说，我国现阶段涉及房地产的税费合计高达62项之多，占到目前商品房价格的30%—40%，几乎与商品房的造价基本相当，税种设置繁杂、征收环节多，在一定程度上推高了房价。很显然，如果商品房经营者在定价时能够将其成本明细全部公布于众，消费者就很容易看清楚这些税费项目哪些是合理的，哪些是不合理的，就可以逐渐摆脱目前蔓延于商品房市场的投机炒作，促进商品房价格合理回归。

    此轮房地产市场调控进行一年来，尽管调控力度逐步加大，但地方政府对房地产市场的利益欲求仍未改变，地方政府与房地产开发商的“利益同盟”坚冰仍未有效打破。在这样一种格局之下，如果仅仅对商品房销售规定明码标价，而对其定价方式不加改变，那么，商品房经营者完全可能在第一次出示明码标价时一次性开出高价，而地方政府出于自身利益的需求，也完全可能对此采取默许甚至怂恿的态度。往更深的层次考虑，政府中一些掌握定价审批的公职人员还可以借机打开“寻租”大门，出现权力腐败。公布商品房成本，将商品房定价放到阳光之下，接受市场监督，这将有效地约束地方政府在房地产市场“掘金”的利益冲动，有利于市场的正本清源。

    减少房产地市场过高的税费收取，应该成为未来我国房地产市场调控的重点。令人欣慰的是，国家发改委在规定商品房销售明码标价的同时，还颁发了另一个文件，从5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为，这将在一定程度上减轻房地产开发商的负担，从而为降低房价创造了可能性。但是，发改委目前减免的这些收费项目在整个商品房开发与销售过程中都只是很小的项目，对撼动目前居高不下的房价所起的作用不是很大。政府清理、减免围绕着商品房派生的税费，还有许多文章可做。