全国一线城市北上广深价格控制目标解读
谢逸枫:北京价格控制目标“明降暗涨”
北京价格控制目标未具体公布
离3月底的大限只有两天时间，继上海之后，广州、深圳、北京几大一线城市的年度房价控制目标齐齐出炉。与上海一样，广州和深圳出台的今年房价控制目标基本一致，即要求2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。
参照各地此前公布的2011年GDP增长目标，上海的房价控制目标是在涨幅8%左右，深圳则在10%左右，而广州则在11%左右，北京没有具体公布价格控制目标。按照“新国八条”的规定，地方政府必须在一季度前向社会公布当地房价调控目标。
到2011年3月30日，广州、上海、深圳等一线城市已经先于北京公布了房价调控目标，但大多与当地GDP增速挂钩，未提“降字”。楼市调控的“新国八条”规定，各城市要合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。北京市住房和城乡建设委员会表示，北京房价调控将在两日内出台，将提出房价上涨控制幅度。2011年3月29日上午，北京市住建委表示，北京房价调控目标将参照人均可支配收入。
在大量前期工作的基础上，北京市的房价调控目标已基本确定，将在近两日对外公布。目标确定的主导思想是结合本地经济社会发展情况和人均可支配收入程度，在遏制房价过快上涨的基础上保持稳定，将房价的增长速度压下来。北京房价调控目标基本确定，将于两日内公布。该目标将综合考虑北京市人均可支配收入、支付能力，提出房价上涨控制幅度。而今年北京人均收入增幅为7％。按照隋振江的说法，GDP并没有成为北京房价调控目标的参照，而是首次提出了综合考虑“支付能力”。楼市调控应该是多措并举、分层分级。普通商品住房是调控重点，要确保中低价位、中小户型普通商品住房的供地比例不低于70%。
面向中低收入群体的保障房，则是使公租房的租赁价格和限价房的输出价格，和这部分人群的收入相对应。除了已经确定的“三房”轮候家庭外，2011年，随着配租试点的逐步推进和供应量的扩大，“夹心层”家庭也将被纳入公租房的覆盖范围。对于楼市限购政策究竟会持续多久，只要投资投机性需求对楼价格稳定构成严重冲击或者是潜在冲击，调控政策就会持续下去。
笔者认为，从表述来看，一线城市关于房价调控目标的表述暗藏玄机，为轻松实现目标预留空间。比如多以新建住房为统计口径，这就将保障房纳入其中，想不达标也难；号称最严厉的北京版则是以新建“普通”商品住房作为统计口径，这意味着高档高价住房将被排斥在统计之外。比如广州就明确提出，新建住房包括了新建商品住房、限价房和经济适用住房。也就是说，此前被排斥在房价统计体系外的经济适用房将首次纳入房价计算范围。
此外，北京版的房价调控目标首次提出新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。这一个“降”字吸引了很多人的目光，由于没有参照此前被普遍沿用的GDP与人均收入增幅，而被不少媒体认为是“最严厉”。其实，“新建普通住房”的概念是非常丰富的，但是，一线城市这样的规定，里面是大有文章的。按照目前对“新建”的理解，意味着文件出台之前建的不算，“普通”则意味着高档，非普通的不算。这样一来，房价控制目标的统计就不是计算所有房价的平均数，而是部分住房的价格，把保障房中的经济适用房和限价房及公租房和廉价房等非普通住房的价格排除在外。
笔者认为，今年新建住房价格控制目标是较2010年稳中有降。北京是目前为止，唯一一个明确表态将楼市调控目标定为「降」调的城市。目前北京的价格控制目标是一个总目标，没有具体的价格控制目标的规定。但是，但是参考了人均可支配收入、支付能力，提出房价上涨控制幅度，说明北京的价格控制目标是最严厉的。不过，依然没有提到降字，而是涨幅。由于北京的价格控制目标规定比较模糊，如果参照人均可支配收入，今年北京人均收入增幅为7％，考虑到通胀率和住房支付能力，北京的价格控制目标应该是7%-10%。说明北京的价格控制目标是“明降暗涨”。