2011年两会《有关房价上涨之因反思与检讨》评论
谢逸枫：重拳调控未直触房价上涨根源
核心提示:全国“两会”正式拉开帷幕，房价无疑是本次会议最重要的议题之一，全国人民的目光正聚焦“两会”、聚焦房价。2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道。去年12月底楼市还火爆异常，但自今年1月后，销售成交便直线下行，春节期间更是陷入谷底。新一轮调控高压下，楼市将出现“合理调整”，但是房价却没有停止上涨的步伐。中国房地产市场正在经历一轮频度密集、力度空前的调控。当高企的房价遭遇调控的重拳，市场的走势变得扑朔迷离；比起房价本身，调控方式和效果变得更加引人关注，“最严调控”究竟能否让房价回归理性？
笔者认为，房价是否下降还要看调控政策能否切合实际，最关键是看调控是否直接精准瞄准房价上涨根源核心问题---房地产企业资金链问题，简单说就是房地产企业项目资金运作模式是否发生根本性的改革和调整。
近年来房价猛涨的原因是什么？有人认为是土地稀缺性影响了房地产价格，招拍挂使地价提高了。土地真的是导致房价异常上涨的直接原因吗？一位著名的开发企业老总说，在市场经济中，价格只取决于供求关系，而与成本无多大关系，只有在过去计划经济的年代，才会根据产品的成本定它的价格。过高的房价降不下来，开发商说是成本决定的，只要建材涨价，涨房价随之而起。其实，这是由于开发商的投资回报预期减少而引起。所有的调控手段都可能成为商品房涨价的理由，因为这触动了开发商利润空间的心理预期。
比如，90年代开发商赚钱主要是在土地上，当土地价格大幅上涨，商品房利润空间缩小，就会出现开发商用涨房价来填补心理预期的利润空间。现在销售的房子是建在以前拿地的便宜价位土地上，卖的却是目前的市场价，其利润自然比前几年更高，因而开发商不会提当年的土地成本。说建材、土地涨价是导致房价异常上涨的直接原因，这是理由而不是原因。
目前的商品住房开发模式，对开发商而言，最重要的成本是资本金（资本金指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金）；开发一个项目，最关心的是自有资金投资回报率。企业用只占项目总投资额20％的资本金，就可运作一个商品房开发项目，赢利空间相当大，由此又引发开发商不断用20％去滚动开发新项目的冲动。开发商只要手头有某个项目20％资金数额的钱，就会拿去投资这个房地产项目，实行滚动开发，去赚取更多的利润。
上述情况是目前开发商手头的地够开发3至7年，而开发商却仍说不够地用的原因。这也是为何前几年商品房空置量那么多，开发商对房地产项目的投资还在不断增长，引发拿地竞争激烈而地王频出的原因。开发商争着再多拿些地开发，由此拉动了地价上涨，拉动了房地产投资的大幅增加。只要商品房顺利卖出，开发商就实现用不到项目总投资额的20%的资金，赢得以一个房地产开发项目总投资额为核算单位得到的利润。在开发过程中，项目建设资金大部分是运用别人的钱。
一个商品房项目，开发商能卖掉一半商品房已有赢利（这是空置房量大的原因，也是捂盘惜售的根源所在），越是建造高档房，获利越高（这是我国商品房建设出现低价位房供应不足、中高价位房供应过量的结构性失调内在原因）。值得注意的是，在开发项目出售一半商品房已有赢利的状况下，开发商往往将余下的商品房标高价格来推缓售出节奏，期待开发地段成热后再推出以赚取更多的利润。这种业内所谓的低开高走销售模式，导致房价的不断攀升成了必然。
低开高走是市场销售策略，不一定全部的低开高走。成本在房价考虑到的因素是最大的，考虑的是利润最大化，成本最小，利润最大。如果是市场好和政策无压力，开发商资金不紧张的情况，依然会高开高走。另外是产品的定位有关系。如果是开发商资金不紧张，但是市场不好和政策有压力，也会低开高走。低开高走是为了尽快收回自有资金部分，而高开高走是长线投资运作。市场不好和政策有压力，也会低开高走是为了尽快收回自有资金部分。关键是市场环境和资金情况及产品等政策因素。
的开发商资金没压力，如果遭遇到市场和政策影响，也会采取这样的措施，高开高走是基于市场和政策及购买力等情况。低开高走是个基本原理，涉及到房价必然高涨的内因，当然，开发商的目的是获得更大的利润。决定用什么策略，关键是市场和政策及供应等资金的因素，低开高走不是基本原理，是基本销售策略。说明开发商回收了自有资金部分就没负担了，房价高涨是必然的，高空置存在也是合理的。
为什么高房价和高空置并存，房企还有钱，银行不会死。我国房地产一个商品住房开发项目资金运作的来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20%）＋预售收取购房者的订金和预付款（50%以上）＋由建筑企业垫资凑够项目具体运作中资本金不够和规定投资数的差额＋在运作过程中，向银行贷一些资金来周转运作。
我们的商品房开发是合作建房模式，预售收取购房者的订金和预付款（50%以上），尤其是统计局把订金预付款改成是其他资金来源，空置率改成待售面积，这个是变换概念，其实就是掩盖本质问题。资金运模式非常重要，让他们从心底里害怕。当初说取消预售，开发商怕得要命，这是四两拨千斤的资本运营技巧呀，不是每家企业都懂的。当时，广西地方政府也比较恐慌。要不，部分开发商就要倒霉了。如果开发商运用市场机制，算好成本，也是不倒霉，
“自有资金利润率” 和“项目总投资利润率” 存在巨大的差别。“项目总投资利润率”是销售额减去账面成本所剩余的利润与销售额之比，是账面上的利润率，可以很低，甚至可以是负数（项目决算要等到整个工程验收之后，一天没通过验收，就不能算出利润，成本难以理清，而此时很多开发商又把前一项目中赚的钱投到下一个项目中，因而从账面来看，整个项目赚钱不多，甚至是亏本）； “自有资金利润率”，是一个项目投入的资金和从项目中产出的利润与实际投入资金之比，如果实际投入资金较少，一年中可能已经周转了好几次，利润是累计的利润，这个利润率就相当大了。
这个50%以上，是开发商最大压力。50%以上的资金，另外是20%自有资金，就是70%以上。从市场经济角度看，商人运作资本，本能是要以最小投入去实现最大的利润。同样规模的项目，同样的经营利润，资本金投入少一半就意味着利润率高一倍，而且越是建造高档房，获利越高（从这也可知道为何房地产开发，出现中低收入适用房少的结构性失调：这也可知为应对国际金融危机，我国房地产住房建设项目的资本金2009年5月起从35％降至20％之后，为何地王会频频出现）。
房地产是不完全竞争的市场，完全竞争的市场地价不会走高，开发商会发低端产品，迎合市场需求，所以，政府建保障房会冲击低端产品，但是不影响高端产品，尤其是保障房供应大的情况下。地价走高，开发商必须开发高端产品。现在的房地产市场是不完全竞争的市场，所以鼓吹坚定不移走完全竞争的路。
政府建保障房会冲击低端产品。有同行表示否认，因为价格和位置偏僻及质量等问题，很多少不购买。例如广州经适房——解困房曾滞销，在本地房地产市场相当成熟的情况下，广州市曾实行了要逐步过渡到以商品房市场来满足市民住房需求的做法，住房供应大部分实行市场化、社会化。这也是广东省的经验。据广州市国土房管局在网上公布的截止至2004年6月30日的数据，广州市经济适用住房建设曾处于停顿状态，原因是陷入滞销困境。
政府拿出土地出让金的10%建保障房，是浪费资源。市场化是给政府破难题，资金难题和土地难题。市场化所有问题会得到解决，只有市场化才讲效率。房地产业不能是个纯粹的市场化行业。市场竞争并不会自动带来社会福利最大化，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题，不过，运用市场机制调控和监管房地产市场，促进其健康发展，除了能让房价“向居民住房消费的水平靠近”外，还能让住房保障建设更讲求效率。
在效率高的完全竞争经济中，利润是趋于零的。但由于各个企业管理水平不同，他们的成本也是不同的，价格定在较差企业的生产成本价位上，优秀企业仍可赢利。如果没有竞争，从企业实现其利润最大化的本性来说，是按消费者的购买能力及承受水平来定价，而不会自愿按边际成本定价；只有竞争才能使商品生产者既保证商品产品质量优良，而价格又按边际成本定价。在完全竞争条件下，一个企业必须找出成本最低的生产方法，有效率地使用劳动、土地和其他要素，采用最有效的技术和最少量的投入来生产，否则，它就会陷于亏损而被市场淘汰。
建保障房过多，对政府资金和土地压力大，会影响商品房市场供应。房企有大钱赚，不愿赚百分之三的小钱，关键是是否真有供应这么多和解决这么多人居住的问题。房企吃大不吃小，自筹资金百分之二十拨起一个项目，您想赚多少呀？40%-60%的项目总投资利润率。20%拨起一个盘的利润，自有资金利润率，可能要高出很多，甚至达到100%到200%，因为开发商70%的资金都是别人的钱，所以，房地产是印钞票行业。20%变成100%是多少利润？如果按照资金运作的模式，80%是别人的钱，所以，资本金的奥妙就在这。20%才是自筹资金，这个是核心问题
自筹资金，还不是资本金，资本金不含债务。资本金指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。这个自筹资金是20%却不是资本金，自筹资金是债务性资金，这个自筹资金是包括银行贷款和同行借钱及民间贷款等，另外是信托和IPO上市及基金等外来的资金。而资本金20%是不包括债务的，自筹资金是债务性资金，资本金这是相当于注册资金，不能借的。但两样目前都可以私下摆平，知道了借鸡生蛋，可以空手套白狼，便会大胆尝试而自己干。 这是行业秘密，搞砸了，大家没大钱赚，而我只考虑国家富强
一点都不麻烦，少赚些而已，消费者目前的钱，仍占总项目的百分之五十几，政府不想让房价降下来，市场上只要有钱去购买，房价就会上涨。越来越多钱购买，如果没有，开发商就完蛋。只要通胀存在，消费者就会入市，其实管理好通胀比调控重要，尤其是资产的管理，房屋是个蓄水池，能消化流动资金，减轻通胀压力，又达到经济增长的目标，GDP也上去了。不少人前几年已指出了。比较具有抗贬值的功能，现在物价高，让很多有钱人都把钱投到房产，市场有需求和地价等开发成本提高及供求关系未改变，据此可判断，房价下不了。
市场经济中，价格只取决于供求关系，而与成本无多大关系，只有在过去计划经济的年代，才会根据产品的成本定它的价格。 我国房地产一个商品住房开发项目资金运作的来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20%）＋预售收取购房者的订金和预付款（50%以上）＋由建筑企业垫资凑够项目具体运作中资本金不够和规定投资数的差额＋在运作过程中，向银行贷一些资金来周转运作。
目前的商品住房开发模式，对开发商而言，最重要的成本是资本金（资本金指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金）；开发一个项目，最关心的是自有资金投资回报率。企业用只占项目总投资额20％的资本金，就可运作一个商品房开发项目，赢利空间相当大，由此又引发开发商不断用20％去滚动开发新项目的冲动。开发商只要手头有某个项目20％资金数额的钱，就会拿去投资这个房地产项目，实行滚动开发，去赚取更多的利润。
上述情况是目前开发商手头的地够开发3至7年，而开发商却仍说不够地用的原因。这也是为何前几年商品房空置量那么多，开发商对房地产项目的投资还在不断增长，引发拿地竞争激烈而地王频出的原因。开发商争着再多拿些地开发，由此拉动了地价上涨，拉动了房地产投资的大幅增加。只要商品房顺利卖出，开发商就实现用不到项目总投资额的20%的资金，赢得以一个房地产开发项目总投资额为核算单位得到的利润。在开发过程中，项目建设资金大部分是运用别人的钱。
一个商品房项目，开发商能卖掉一半商品房已有赢利（这是空置房量大的原因，也是捂盘惜售的根源所在），越是建造高档房，获利越高（这是我国商品房建设出现低价位房供应不足、中高价位房供应过量的结构性失调内在原因）。值得注意的是，在开发项目出售一半商品房已有赢利的状况下，开发商往往将余下的商品房标高价格来推缓售出节奏，期待开发地段成热后再推出以赚取更多的利润。这种业内所谓的低开高走销售模式，导致房价的不断攀升成了必然。
开发商利用购房者的钱（订金和预付款）借鸡生蛋赚取巨额利润的环节，是商品房预售。开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。据建设部透露，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至达９０％以上。房地产开发通过预售来融资。商品房预售制度的关键是按揭贷款。房地产开发项目工程由建筑企业垫资施工达到形象进度后，开发商拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序。
从运作一个项目的资金来源组成可看到，一个开发项目50%是用购房者的钱（银行按揭贷款的利息由购房者付，并承担了运营风险，但没有获得由高风险所产生的高利润；在2004年全国房地产开发到位资金中，定金和预付款达6000多亿元，仅利息就有350亿元，一进一出在实际上给开发商带来700亿元的好处）作为项目投资金额来运作，开发商投入自有资金只有20%左右，这种形同集资建房的预售运作方式，使消费者购房的风险很大，开发商投资风险少。开发商自有资金投资回报率很高。
不过，按项目总投资额除去各种成本和税费，一个房地产开发项目，开发商的利润却往往只是20%左右，经营差的是微利全国第一次经济普查数据第三号公报显示，房地产开发的利润率是7.77% 这是因为“自有资金利润率” 和“项目总投资利润率” 存在巨大的差别。“项目总投资利润率”是销售额减去账面成本所剩余的利润与销售额之比，是账面上的利润率，可以很低，甚至可以是负数
过高的房价降不下来，开发商说是成本决定的，只要建材涨价，涨房价随之而起。其实，这是由于开发商的投资回报预期减少而引起。所有的调控手段都可能成为商品房涨价的理由，因为这触动了开发商利润空间的心理预期。比如，90年代开发商赚钱主要是在土地上，当土地价格大幅上涨，商品房利润空间缩小，就会出现开发商用涨房价来填补心理预期的利润空间。现在销售的房子是建在以前拿地的便宜价位土地上，卖的却是目前的市场价，其利润自然比前几年更高，因而开发商不会提当年的土地成本。说建材、土地涨价是导致房价异常上涨的直接原因，这是理由而不是原因。
关键是资有资本金利润率 ，在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下，房地产投资大幅增加，表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。一个商人做过房地产之后，从事其他行业便觉得没有味道。通过开发房地产，不少人短时间跃入中国内地富豪榜，其中很多都是白手兴家却有着和亿万财产不相称的年纪。改革开放以来，还没有哪个行业像房地产业这样盛产亿万富豪：在福布斯全球富豪榜中，500富豪大约只有30人左右是房地产商，但中国大陆100名富豪榜单上，竟有50%以上的企业涉足了房地产业，或者以房地产为主业。有人指出，富豪们在短时间内积累数亿元的财富，这在世界资本史上是不多见的。据说资本主义国家早期的原始积累，大都经历了100多年的努力，而这些富豪财富积累只用十几年甚至几年。
中国银监会统计部专题分析组2005年9月《中国房地产资金来源状况分析报告》指出：“多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金，以低成本或无资本扩张。”
什么是合作建房？成本都分摊给合作各方了。资金是开发商的命脉，预售与垫资是房地产开发赚钱的秘密。在不完全竞争条件下，产生了经济学上的供求关系决定价格不能完全起作用的问题。只有去掉影响市场发挥作用的因素，使商品房回归社会平均利润，我们才能抑制房地产投资和房价的不断大幅增长。在完全竞争条件下，任何企业或个人都无法影响价格，不会出现“开发商有权不盖房”的言论。在存在不完全竞争问题时，市场不能有效率地配置资源，导致价格高于成本。过高的价格和过低的产出，是不完全竞争带来的非效率的标志，会出现较高的房价和较高的商品房空置量。如果能实现空置房积压的都是房企自筹资金，供求决定价格就会体现出来，经济杠杆调节才起作用，才能涌现中低收入家庭买得起的物美价宜商品房。
今年房价是上涨的，不然怎保经济发展速度。土地是计划，房价是市场。有部分人就认为，可能政府会打击房地产，这个想法是比较天真的
。不知道，去年房地产对经济和GDP及财政的贡献是多大，土地目前不是计划出问题，而是开发商手头已有大量地，够用5年以上。不知道，有多少人和钱都在房地产，土地供应是计划，说明了是政府自己说了算。开发商手上的土地是储备，但是时间一长就是空置。房价并不是市场价，而是不完全竞争下的房价。如果能实现空置房积压的都是房企自筹资金，供求决定价格就会体现出来，经济杠杆调节才起作用，才能涌现中低收入家庭买得起的物美价宜商品房。
现在想不竞争都不行，关键这部分不是开发商的自有资金，而是别人的钱。现在无须竞争都赚大把钱，有市场需求，有人购买，有钱的人越来越人购买。运用银行的，购房者的，承建商的钱去赚大把钱。所以做开发房地产如印钞机一样，低开房价回收完自筹资金部分后，就升房价而高走了，房价哪会不高？
所以，出台什么措施，如果不触动开发商资金链，不让开发商空置房大增，房价怎会掉下来呢。资金，只有资金，才是房价的命脉。所以必须挤压开发商的资金链，卡住开发商的空手套白狼的资金链，房价就有2008年的冬天。
空置房量大房价才会下降，空置房多比较的危险，空置房多，对开发商而言比较的危险，对房价，对银行问题不大。广州统计局早些年有空置房研究报告，结论，是空置房是个好东西。大空置量使广州房价稳定了9年。在本地房地产市场相当成熟的情况下，广州市曾实行了要逐步过渡到以商品房市场来满足市民住房需求的做法，住房供应大部分实行市场化、社会化。这也是广东省的经验。据广州市国土房管局在网上公布的截止至2004年6月30日的数据，广州市经济适用住房建设曾处于停顿状态，原因是陷入滞销困境。
所以，空置房越来越多不是好事情。
笔者认为,“房价”，无疑是本次两会上最“热”的词。2009年的房价涨得太猛，在很多区域甚至超过了高峰期的2007年。参加两会的代表委员们猛烈“抨击”，对房价高企的起源，众说纷纭。在代表委员们的意见中主要集中于几点：一、城市化进程迅速，刚性需求庞大，但土地资源有限；二、投机者众，推波助澜；三、保障性住房建设上政府失职；四、开发商谋取暴利，囤地捂盘等手段；五、地方政府垄断，地价高企，源头上制造了高房价。而这，又与目前施行的土地市场招拍挂制度息息相关。然而房价究竟能不能降？怎么降？谁来降？房地产市场的利益链条究竟是怎样一个图谱？到底是哪些环节助推了房价上涨？如果要房价下降，又要在哪些环节“开刀”？
我国有储备用地或征用土地———招拍挂-（获土地出让金：入地方国库；税费：入地方及中央政府）-开发商———项目建设、出售-（开发商付出建筑成本费；税费：入地方及中央政府）———购房者买单———二手房买卖（仍涉税费：入地方及中央政府）———拆迁或改造可能——再进入市场。土地出让金和土地出让制度，在本次两会上成为代表委员们热议的焦点问题之一。
3月7日，全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳发言语惊四座“房地产市场的病根在于土地垄断，在于地方政府对土地财政的过度依赖。全国政协委员梁季阳就在政协全体会议上直言：“地方政府是我国房地产交易中最大的获利者。”
全国政协委员、富力地产老总张力曾表示，现在开发商造房成本中，半数以上都在土地出让环节。他披露，以前土地成本只占20%，现在占到了60%-70%。因此，现在政府一般卖地的利润高达200%，而开发商的利润只有10%.
全国政协委员、重庆市政协副主席陈万志表示：一套房子经过立项、建设、配套、销售等多个环节，相关的税费达到62项。“更为严重的是据抽样调查，部分项目的税费，已占到房地产价格的30%-40%，征收环节多，存在重复征税和多次收费问题，一定程度上推高了房价。”
全国人大代表、温州市人大常委会副主任王小同则提供了一家房地产企业的部分税费清单：以销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按利润25%征收所得税，按土地款3%征收契税，利润超过20%要采取累进方法计算缴纳土地增值税……加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。而全国最大的房地产企业万科，在全球也是销售冠军。其缴纳的税费是企业利润的1.43倍。所有这些，实际上都将在销售终端转嫁到购房者的头上，包括很多人热议的物业税。
以张力和陈万志的数据综合，开发商的土地出让成本占60%-70%，税费占30%-40%，二者占据了房地产商业链条利润的绝大部分。虽然不能完全用这些数据来判断环节利润，但从中至少可以推断地方政府成为房地产商业链条中最大的赢家。一套房征62种税费助推房价高涨，据抽样调查，部分项目的税费已占到房地产价格的30%～40%。税种设置繁杂、征收环节多，存在重复征税和多次收费问题，一定程度上推高了房价。据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。
3月7日，住房和城乡建设部副部长郭允冲表示，“住建部调控房地产市场的手段很少，几乎没有什么手段。因为土地在国土部门，税收在税务部门，金融在银行部门。”———7日，在回答委员“为何房价越调越高”这个问题时，住房和城乡建设部副部长郭允冲叫苦。
3月2日，全国政协委员、河南台兴房地产开发公司董事长王超斌表示，如果要降房价，首先就要降房地产行业各项行政性费用。房地产开发相关的各项行政性费用占房价的20%左右，国务院下大力气稳定房价，地方政府应该带头减税减负。今年的房价上涨过快的趋势一定会得到遏制，因为中央没有灰心，领导有信心，地方政府也会出台措施。最重要还是调控政策能不能切合实际，真正遏制房价过快上涨，光看大的政策并不是很快能显示效果，还要看各地细则的出台。
全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔表示，如果要降房价，政府责任要大于开发商。他去年参与的一次西安土地拍卖中，眼看着土地价格从160万元/亩，抬高到了504万元/亩，地价在6个月里涨了3倍。在全国两会召开前夕，国土资源部公布的一组数据显示，全国土地出让金总收入为2.7万亿元，同比增收70.4%。海南省委书记卫留成更是坦言，海南当年度财政收入的60%来自土地财政 黄文仔则向记者讲述了他自己的经历。兔年春节之前，星河湾有意进军西安市场。
黄文仔赴西安与当地政府官员接洽，地方政府表示欢迎星河湾到西安投资开发。当时，当地政府方面的人士告诉黄文仔，他看上的那块土地，大概每亩的价格在160万元左右，黄文仔觉得尚可接受。然而接下来的过程却出乎他的意料。他告诉记者，最终这块土地经过拍卖，以504万元/亩的价格成交，尽管黄文仔一再强调，自己不想谈房价地价的敏感问题，但他还是表示，从160万/亩到540万/亩，这样的地价上涨无法让房价不上涨。
SOHO中国董事长潘石屹、星河湾地产主席兼董事长黄文仔为代表，都表示本轮调控威力不可小觑，今年楼价预计会回落。也有发展商表示楼价可能会局部下降，从供应量大的郊区开始走跌。在该观点主导下，有发展商正准备趁着楼价仍坚挺加紧推货，有新项目的负责人更坦言：下半年行情不好说，只要能拿到预售证就马上开卖。
万科董事会主席王石表示，热点城市的房价肯定有回调空间。理由有两点：一是很多房产企业现在不调整价格，就在赌政策。我个人觉得，我国某些热点城市，房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市，将是一种非常糟糕的情况，到那时候再怎么调也来不及了，就像日本的房地产泡沫破裂一样。我相信，决策者们已经清楚地看到了这一点，国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。第二，由于2009年房地产业的突然爆发，全国所有的房地产企业都赚钱了，很多房地产企业高歌猛进，开始大量进行房地产的开发建设，这些企业推盘时间大多集中在今年9、10、11月份。这种情况下，房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的。
SOHO中国董事长潘石屹表示，外地人工作不满5年将没有可能购买到北京的房子，这不仅对北京的住房价格有很大影响，对外地人在北京的工作和居住也将产生巨大的影响。以限购为主的政策，是我对房价看跌的最主要因素，其影响可能会很大。从目前各项调控政策来分析，资金的确有流向商业地产的趋势。资金流向商业地产不见得是坏事，会起到缓解通货膨胀、缓解投资性住房需求过于旺盛的现象。商业地产将成为这一轮调控的缓冲区。
全国政协委员黄宏表示，最近国家出台的诸多房地产政策非常果断，目的是为老百姓着想。能使老百姓都住上房子，让房价涨得不那么离谱。“现在房价实在是太‘非常’，老百姓难以承受。一天一个价，这个还是有问题。”但对于房地产商，他不愿过多评价，他“公道”地说，“涨价是什么原因，还是要看不同背景。你比如是拿地，还是中间过程有加价。”对于国家近期对各种商品的控制，黄宏表示自己“非常感动”，尤其是粮食、蔬菜，“我们双拥晚会有个小品，串词时我用了很大心思：茄子辣椒和冬瓜，样样连着百姓家，百姓的菜篮和米缸，直接通向党中央，市长抓菜篮子，省长抓米袋子，这都是很具体的事情，发改委在一天的时间能够出台四个文件，我觉得这是对老百姓生活最大的帮助。”
全国政协常委、工商联副主席、大连万达集团董事长王健林表示，“今后十年房价都会继续上涨，我看不到下跌的理由”，并希望有关部门正视地价推高房价的事实，尽快着手改变土地出让方式。随着国家对地产调控政策的不断加强，特别是温总理在两会前夕对房价的严厉表态后.全国政协常委、工商联副主席的王健林公开表态，他最终选择从了政府，高调力挺政府对房价的调控政策，认为开发商必须承担其应有的社会责任，房价会出现下调。健林态度急变，高调支持政府调控地产市场。
“房地产已成为了一个重要的民生问题，社会关注度极高，人民群众反映强烈，中央政府也高度重视，出台了一系列的宏观调控政策。我作为地产商，坚决拍手支持，并根据政策的变化做一些调整，房价将在一定时间内，出现一定程度的下行。”王健林笑称，“我也从了”。王健林认为目前中国缺位的是保障房，如果前几年重视的话，就不会出现今天的问题，但中央政府已高度重视，目前还来得及调整，他也愿意参与政府的保障房建设，尽到应尽的社会责任。
全国政协委员、星河湾地产主席兼董事长黄文仔，史上最严调控新政让房地产企业“有些吃不消”，这样限购的话，估计房子也没多少人买了，广州今年商品房的销售(量)最少要减少60%以上。不仅广州，包括北京、上海等限购的城市都是这样。但有一点是肯定的：限购确实限制了需要消费的人。不过，每一个大城市都有一定的人才进来，如果限购，外面的人才没法进来，因此限购政策是有时间性的。(房子)卖不出去，肯定要降价，这是很自然的，也是市场决定的。对开发商来说，调控是一种常态。在天气热的时候，如果忘乎所以，这个企业绝对是失败的；如果是冬天的时候，悲观失望也是不应该的。今年广州楼价调控幅度多大？希望回落20%比较好。
全国政协委员，清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明说表示，“我当然希望一降再降，就像总理所说的降到合理水平，而不是单纯的遏制房价上升的速度，但是好多人还是会预期2011年房价会上升，我想大家只要预期房价下降，房价就会下降。我觉得高房价有几方面原因，第一是‘土地财政’，地贵了，房子自然跟着贵了。第二是房地产开发商，房价高了他们的利润就越高。第三是买了房子的老百姓，很多人拿着钱没地方投资，发现买房子能保值，涨了还能增值，1000万房子一涨涨到2000万，心里可开心了。第四是中国的文化，中国人不像外国人，大家都希望能拥有一套自己的房子，没有租房的概念。”
全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海称,目前中国部分大城市住房空置率已接近或超过国际警戒线,建议开征房产空置税,以打击捂盘惜售等操纵市场行为。
全国政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞表示，房地产行业暴利指数之高已经使得众多资金向房地产“奔腾”，为控制不利局面，应从立法层面对开发商暴利进行约束，制定房地产市场反暴利法。一）剔除房地产市场不合理成本暴利。二）楼盘价格变动任意性过大，长期暴利导致社会不稳。三）住宅利润率应控制在15%，过高将导致民生问题。四）建设装修房、限制央企、改变土地出让制度、合理化税收——四大方面稳定房地产市场在抛出“反暴利法”提案的同时，宋林飞还指出调控楼市应建立房地产市场健康稳定发展的长效机制，除了上述“反暴利法”观点外，可以从配建装修房、限制央企加入竞争性行业、将土地招拍挂制度改为综合评估以及房地产市场税收合理化的角度建立有效机制。
全国政协委员、中国城建控股集团总裁于炼表示，目前问题并不是高房价问题，而是民生问题，解决了大家的基本住房需求，高房价说不定是一件好事。
全国政协委员、江苏省住建厅厅长周岚随便，在国家出台的一系列限购政策影响下，商品房销量将出现下降。同时，保障房的增加也抑制了部分购房需求。这些都导致房子的供求情况发生改变。今年全国房价将趋于稳定，不会再度出现大幅上涨的情况。
海南省人大常委会副秘书长、九三学社海南省委副主委颜家安建议，“政府要高度重视土地财政的问题，地方财政不能主要靠卖土地。”而还有很多土地专家关心土地财政中的农民利益问题。“两会”期间，这一问题依然会被热议，所谓理越辩越明，离土地财政破解之日又进一步，然而要想彻底解决这一问题，还需政府更多智慧。
全国政协委员秦晓看来，行政化限购政策的效果却值得商榷。他反问记者，在1997年房改之前，中国城镇居民的住房问题，都是依靠行政手段解决的，“效果如何?”他认为，正是因为住房制度的市场化改革，中国居民的住房条件才得到了巨大的改善。“中国的房价问题，归根结底是两个原因，一是地方财权与事权不匹配，事权过多，财权过少，使地方政府为解决钱的问题，而导致土地市场的高溢价;二是流动性过剩。”秦晓说，在这样的背景下，限制居民以合法收入所得购买房产，是违背市场经济规律基本原则的。秦晓说：“从某种程度上讲，中国城镇化伴生了地方政府过度依赖土地财政收入和开发商获取暴利的现象。问题的根子，还在政府主导经济的理念和模式上。”
全国政协委员、恒大地产董事会主席许家印则相信，只有真正的增加市场供给，才能够得到稳定房地产价格的效果。正因如此，他告诉记者，他本次政协全会提交的提案内容，便是加速城市城中村改造的进程，通过改造城中村，盘活城市的存量土地，以增加房地产供应，而这一点思路的实现与推进，则需要政府的重视甚至是制度创新。
全国政协委员秦晓厉以宁表示，谈调控，“限购”不如“限售”。房价和调控也是厉以宁一直被追问的问题之一。他认为，房价问题，首先要大量建保障性住房，让更多老百姓有一个安居的地方。好在政府正在这样做，且会长期做下去。而对于正在很多城市推开的限购令，厉以宁认为，不要再过分强调限购，过分强调限购只会带来一些问题。他说，公民有购买房屋的权力，不能有地区歧视，地区歧视作为短期政策可以，作为长期政策不行。应该把限购改为限售，学新加坡的经验，买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。卖得越早，交的税越高。把限售做好，限购根据情况来定。毕竟人家确实有住房需要，两套房子不假，但面积都很小，孩子又大了，能不让人家买吗？所以把限售做好会更好。
全国人大代表、全国人大财经委员会副主任贺铿，我的观点一直认为，房产税对抑制房价是最基本的措施，而其他的方法都是治标不治本的，现在全国很多地区的限购政策只能“治标”，无法真正抑制房价。这种措施在短期内会起一定作用，从实施一年的效果来看，作用效果肯定是有限的。我国房地产的问题，主要根源在于投机成分比较多，有很多的人在炒房，要遏制投机，就必须提高房地产的持有成本，因此出台房产税对遏制投机，是最有效的办法。
对于形成楼市泡沫的根本原因，我一直有两个观点，第一是地方政府炒地，采用土地财政的办法创收，越弄越凶，直接推高了房价。第二是社会资金炒房，投机性需求使得房价提升，因此要解决房地产形成泡沫、房价过高的问题，这才是症结所在。但是有一部分地方政府已经尝到土地财政的甜头，放弃这种政策的主动性和积极性不高。因此，我提出的办法是，建议国家停止土地财政，地方获得的土地收入全部上缴中央，然后用这部分收入修建保障性住房。通过这种政策，地方政府在土地价格上的态度就会更加客观，而不至于会把土地的价格越推越高。
北京兆泰置地（集团）董事长穆麒茹委员，房价会降不会大跌。政府房地产调控政策早就应该出台了，不应该等到北京、上海这样的大城市都好几万一平方米了才出台政策。不过既然政府发出了信号，相信市场会有反应。就拿保障房来说，以前拍地价高者得，本来是5000元拍成了1万元，剩下的5000元就交财政了，现在就按5000元建保障房，难道房价还下不来？限购措施对房价肯定会有影响，尤其是上半年会比较明显，因为开发商也要生存，他们肯定要卖房子，不卖不行。如果想买房，可以等。但是房价不会大跌，有些地方拆迁成本就高，此外还有刚性需求。
全国政协委员、重庆市政协副主席陈万志表示，我们的高房价，为什么居高不下，我分析三大原因：第一，供不应求，包括刚性需求，也包括投资需求，投机需求这都是需求。第二，地价太高。我们各地政府土地财政知道，工业用地为了招商引资很便宜，特别大企业，特别五百强地价非常优惠，综合用地，特别是住宅用地用得非常少，这套是跟香港学的，因为它是唯一垄断性的卖家，任何只要唯一垄断性的卖家，它一定会把这个东西搞得非常紧俏，然后它可以把收入得到。我也关心中间小户型普通商品房的供地情况，这个对今后普通商品房的影响非常重大。
频频出现的地王现象就在于供求关系，供不应求，刚才我已经谈了，政府作为唯一的卖家，为了获得高的土地转让收入。他就挤压当时怎么供，因为供不应求，自然大家就追逐，再加上近几年整个房价需求旺盛，高价拿了地以后，他又从高价房里面对号把它赚回来了，所以开发商利润高起。
今天才从全国人大的资料里面获取了一个最新数字，此前我们一直说去年，2010年政府的土地出让金是2.7万亿，现在的数字是2.9万亿，现在人大形成资料来了，财政部给出的报告。现在要进行一系列的改革，包括我们财税制度的改革，调整中央和地方的关系，地方依赖土地出让金，有些地方也是出于无奈，因为94年分税制改革以后，我们中央把很大财团拿走了，很多事权特别民生各个方面的责任压力都在地方，你说他
不依靠这个东西他靠什么，如果这个不加以改变和调整，你说地方很难从土地财政的中间走出来，这是中央要考虑的，现在这种改革需要顶层设计，现在提出了顶层设计概念的改革，不是各地市来改这改那，关键从最高层来解决。把这些问题解决好了，有效地增加中低档房的，包括土地供应，包括保障性住房的供应，这才是缓解之道，既然根本的矛盾在于供不应求，那么试图增加供给。我们保护十八亿亩耕地并不矛盾，实际上我们真正勇于城市建设的土地，占我们国土面积的比例非常非常治理。
2011年3月5日，住建部部长表示，今年稳房价不行也得行。今年的房价一定要努力让它保持稳定。5日下午，正在参加两会的住房和城乡建设部部长姜 伟 新在接受记者采访时，对稳定未来房价持坚定的态度。在谈到未来房价的走势时说：“总理都说了，房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。”记者再次向他询问未来房价是否能稳定时，他说：“能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！”下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，政府工作报告“房价与住房保障问题”，房价与住房保障问题不仅受到老百姓的热切关注，也受到政府决策部门的高度重视。在今年“两会”议案提案中，不少代表、委员的建议也直指高房价。针对这一问题，温总理在政府工作报告中指出，要“坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”并具体提出了三条措施。
一是“进一步扩大保障性住房建设规模”。这实际上是从房屋供给的角度解决住房市场供求矛盾。这么做的目的不仅仅是通过未来住房存量的增加缓解高企的住房需求对房价的推升作用，更重要的一点在于保障性住房是对商品房市场的分流，而且分流出的绝大部分是自住型、消费型需求，而这部分消费者的福利往往最容易受高房价的侵蚀。我国计划在今后五年新建保障性住房3600万套，全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。若这项计划能落到实处，那么我国住房压力、房价过高等问题有望在“十二五”期间得到有效缓解。当然，如何将保障房落到实处，杜绝保障房建设中的权利寻租，保证真正符合条件的家庭受益，这就要求各级地方政府抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督。
二是“进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头” 。我们不难看出，打击投机性需求，将投资性购房从购房需求中剥离，使商品房回归自住市场，是我国今后一段时期完善房地产市场调控的政策着力点。长期以来遏制房价的政策之所以收效甚微，是因为在我国收入分配不均、通胀预期等背景下，有钱人越来越将房产作为首选的财富保有方式，引发了大量投机投资需求，扭曲了房屋的自住属性。从今年1月出台的新国八条房地产调控政策到上海、重庆等地推出的房产税细则，其效用旨在通过限购、税收、信贷政策、土地供应等一系列“组合拳”合理引导住房需求，遏制房价过快上涨，使房地产市场只能成为像粮食、蔬菜一样的消费型市场，不能成为像股市一样的投资型市场。
三是“建立健全考核问责机制”。 以往各级地方政府并没有稳定房价、提供保障性住房的直接动力，因为高房价、旧城拆迁改造等带来的土地增值能给政府的土地财政带来丰厚的收入。所以，“建立健全考核问责机制”实际上就是要明确各级地方政府在稳定房价和住房保障工作方面负有不可推卸的首要责任。温总理在报告中强调，“经济越发展，越要重视加强社会建设和保障改善民生”。完善考核问责机制，正是要约束地方政府盲目追求经济建设和GDP增长的冲动，追究其在稳定当地房价中的不作为责任，使各级地方政府真正将保障和改善民生落实到让老百姓“居者有其屋”中去。
笔者认为,怎样遏卖地冲动？老百姓骂开发商，开发商骂政府。地方政府的土地出让金，占到地方财政收入的半壁江山，在很多地方已经成为现实。在2009年的全国各大城市中，杭州以1200亿元的土地出让金收入成为全国的土地出让金之王。而同期杭州地方财政收入只有520.79亿元。土地出让金是地方财政收入的2.3倍。国家发改委主任张平公布的2009年土地出让金总收入为1.4万亿多元。而此前国土资源部曾公布的数据则是1.59万亿元。
能带来这么丰厚的收入，地方政府的卖地冲动必然强烈异常。当民众攻击地产商高房价时，地产商则攻击政府高地价。这部分收入的支配权，也都在地方政府手中。虽然国家发改委主任张平表示其中主要部分用在保民生，但由于各地方政府并没有公布土地出让金的具体收支预算情况，很多人仍然无法信服。实际上在2006年，国务院办公厅就发文《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，告知各地政府，要求自2007年1月1日起，土地出让收入全额纳入基金预算管理。但到2008年时，财政部发现大部分地方政府仍未开展预算。
于是财政部再发布《加强土地出让收支预算编制的通知》，要求确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。地方政府向同级人大报告2009年财政收支预算的同时，以政府性基金预算收支附表形式报告本级土地出让收支预算。
但在2008年6月国家审计署对北京等11城市进行的审计调查中，发现均存在欠征、减免及违规使用土地出让金的问题。更为严重的是土地出让净收益1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理，占11城市土地出让净收益总额的71.18%.部分城市违规使用出让金83.73亿元。其中，挪用于建楼堂馆所和弥补经费等52.33亿元，出借和对外投资等31.40亿元。少数城市欠收、挪用被征地农民社会保障资金51.17亿元。
在操作方面，11城市存在违规协议出让100多宗、689.88公顷经营性用地。2010年中央和地方预算草案首次将土地使用出让收入纳入预算，国务院将向人大报告地方政府基金性预算。此消息出台之后，一片叫好之声。因为之前处于隐蔽角落的土地出让金管理终于可以纳入正轨。但由于之前多年政策屡次颁布之后仍然无法得到有效执行，本次“土地出让金新政”能否有效控制地方政府疯狂的“卖地冲动”仍未可知。
保障房成画饼，好的政策变了味道。从去年开始，全国范围内对保障房的关注达到了空前的高度。由于商品房价格的高企，保障房成为低收入人群翘首以盼的“蛋糕”。但保障房地方政府建了多少？透明度如何？如何规划地域及价格？投入又能否保障？全国人大常委会去年10月公布报告显示，2009年中央预算中保障房投入为1676亿元，截至去年8月底完成投资的仅394 .9亿元，完成率为23.6%.到今年全国两会上，财政部发言人戴柏华表示，2009年中央财政安排用于保障房建设补助资金达550.56亿元，已超出中央安排资金的预算，比上年增加368.66亿元。但这仅占今年保障房预算的32.8%，地方资金投入情况则可想而知。
以获益土地收入1200亿元的2009年土地出让金之王杭州为例，在其2009年的财政预算中，这样表述：“在住房保障方面，今年，财政将进一步加大投入力度，安排10.79亿元。其中4.71亿元用于廉租房购置和租金补贴，安排3亿元用于危旧房改造。”这部分支出，占杭州当年土地出让金收入的百分之一还不到。地方投入资金无法落实，让保障房成为“画饼充饥”。
保障房中是否包括两限房，相关部门给他的回复是两限房不属于保障性住房。但在北京市政府的会议上，两限房却被称为保障性住房工作中的重点。当时一位建设部副部长也在座。他表示，保障性住房政策扩大化“正是给了享有特权的特定对象们以合理分配国家补贴和政策性财产收入的权利”。但“好的政策在无法去定义和约束的灰色空间中变了味道，专为穷人提供的政府保障不知肥肉落入了谁的口袋。”让许多本不应享受政府补贴的家庭利用政策的缺陷而合法获取个人的财富利益。“让穷人顶着享受国家政策补贴的帽子，却将财富向中产阶层中的特殊权利保护群体转移。不知花会落在谁家？”
中央地方博弈土地出让金，游离于中央控制之外。改革开放以来，地方财政收入在前十几年中迅猛增长，但相比之下，中央财政收入增长速度则不高，二者差距也越来越大。1990年之前，中央财政收入比率还维持在30%以上，但进入1990年之后，一路下滑，到1993年，下滑至22.02%.1994年，我国进行了分税制改革。把一些中央收入中增长较快的税种分享比例定得更高，当年中央财政收入就跃增为55.7%.但在近些年来，中央财政比率的增长程度徘徊不前，以去年为例，中央财政收入增长9.8%，但地方财政收入增长13.7%.而地方政府在一般预算财政收入之外，还有土地出让金作为重头收入来源，用于地方经济的发展。但这部分资金又往往游离于中央的控制之外。
楼市调控症结与药方，一是依赖卖地？建议土地出让金全收归中央。 二，监管有漏洞？建议建立房地产社会监督委员会。 三，开征物业税？建议先取消土地出让金，改年租制。 四，地太少？建议农村集体建设用地入市. 五，不透明？建议建全国网络楼盘交易平台。 六，囤房？闲置？建议参考用水用电量征闲置税。
从政府报告表面看，调控措施严厉，房价或现停涨局面。今年两会政府工作报告提出：“坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”对比去年的政府工作报告中提出的“促进房地产市场平稳健康发展”，今年报告中房地产调控基调要更为严厉。随着一系列房地产调控措施实施到位，2011年全国房价或将出现停涨局面。
政府工作报告的提出，将进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。加大保障房和公租房的建设，将真正形成中国楼市商品房保障房双轨运行的格局，有力地缓解政府面对房价上涨的被动局面。同时，保障房建设也可以拉动固定资产投资，弥补商品房投资可能下降的影响。告同时强调，要建立健全考核的问责机制。上述表态在近期房地产调控的文件中均有体现。2011年中央政府对地方政府的土地出让以及房价调控的行政压力将有所加大。