“商改住”商品房买卖中的风险分析

在各地商品房限购新政的影响下，为了规避各种限制，在研究对策中，人们发现各种限购政策中对商业建筑的购买没有“资格”限制，于是乎“商改住”的商品房销售出现，其实这其中出现一系列风险。

一、商业项目的土地期限一般为四十年，有的为五十年，这样购买人在土地使用权上存在一定减少，这样对这种“住宅”的产权人的产权保护期限存在缩水的问题。

二、商业项目将来用水、用电才用商业电、水，在商业与民用之间存在重大差距的情况下，对于提高居住成本的苦恼需要产权人做好“思想准备”。

三、由于商业项目的设计才用商业建筑设计规范，显然对于采光的要求比住宅要求低，这样作为住宅销售，面临着违反建筑设计规范的强制规范，合同处于可撤销的范围，为社会稳定存在一定隐患。

四、商业项目由于项目报建手续上的原因，在办理产权手续上难以按照住宅产权取得产权证书，对于落户、子女上学存在影响。

五、商业项目改建住宅同时存在小区落实居委会管理的难题，同时对于其他邻居将住宅商用，影响其他居民生活的权利保护，因为《物权法》保护的住宅产权人的居住权利，此时将“住宅”商用属于符合建筑报建审批的，这样居民的权利难以得到保护，容易产生各种纠纷。

六、在实践此种“住宅”买卖合同签署过程中，销售一方的告知义务明显加大，否则，存在欺诈的嫌疑，对于合同的稳定性存在明显危害。

由于以上的风险存在，此类改建及销售存在重大的隐患，因此，希望建设方、销售方与购买方审慎决策，以防出现风险积聚。