媒体：3月北京、深圳均出现了成交均价下滑的局面，房价呈现松动。但上市房企一季度销售数据显示，销售均价同比涨幅超过了各地出台的限价目标的上限（10-15%）。虽然这两组数据不能直接对比，但也说明了一个问题，就是房价走势依旧不明朗，还是处于迷魂阵当中，一会儿有消息说松动，但一会儿又有消息显示没降反升。这说明了什么？您怎么看待这个问题？

韩世同：3月一线城市出现的成交均价下滑，估计是结构性变化带来的。即限购政策抑制了中心城区的成交，市场观望成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货；而郊区盘则趁势推盘，由于价格较低而成交放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现或发生实质性的降价促销。这种现象实际上可以称之为“假摔”或“假跌”，但结构性价格变化也是一种变化，而且往往是楼价将要发生实质性变化的前兆。

房价控制指标应以今年内房价变化的幅度来衡量，而现在的同比则比较多是反映去年3月到今年3月价格变化的幅度；我曾建议按去年12月均价与今年12月均价来做比较会比较合理一些。有些情况下，年度均价也不能反映房价的市场变化，如广州2008年房价从1万1跌至8千元，2009年又从8千元涨至1万1，房价象过山车一样发生了剧烈的变化，但两年的年度均价都是9千3与左右，几乎是0%涨跌。

近期一线城市的确出现成交回暖、甚至价格回升的现象，有些城市如广州还出现连夜排队购房、日光盘和夜光盘等现象。这些现象在我看来，并不是因为新政无效、调控变成空调的，反而是因为新政开始发挥效力，迫使开发商降价促销所带来的市场变化。因为，新政已经迫使开发商不得不采取降价促销的策略来应对限购、限贷等新政对市场构成的压力。

但为何会出现房价没降反升呢？因为，中心城区的楼盘促销即使是大幅度降价，其价格也要远远高于郊区盘和尾货盘，加上之前成交均价较低，现在中心城区成交放大，同样会造成反向的结构性价格变化，显得似乎房价在“上涨”，实际上房价是“假涨真跌”。为何会出现这样的现象呢？原因在于即使是网签，其成交数据也要比市场实际成交时间要滞后一星期左右。等到数据出来，市场已经发生一些新的变化。

媒体：上市房企目前的现金流紧缺（2010年底，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元），而存货却大幅提升（81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%）。您认为在房企资金链紧张的情况下，可能出现降价出货的情形吗？大约什么时候会出现？

韩世同：我认为在房企资金链紧张的情况下，楼市必然会出现降价出货的情形，一是因为开发商资金紧张、短缺；二是开发商的房价处于历史高位，利润空间很大，房价下行的空间也很大；三是如果多套购房的投资性需求被限制，市场会陷入有效需求严重不足的状况，且多数中低端的购房者短期内是难以大幅提升购房能力的。至于降价大约什么时候会出现的问题，如果前面所讲的“假涨真跌”的判断是符合事实的话，可以说一线和部分二线城市已经可以被认为已经开始进入实质性降价的阶段，只是数据滞后尚未能显示真实情况而已。

                                                   2011年4月13日