一、地方政府受利益掣肘，限涨目标中庸

    按照国务院新国八条的要求，全国657个城市要在3月底出台房价控制目标。根据住建部的数据，截至3月31日，全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%，还有49个城市没能按期完成公布调控目标。

    既有的控价目标大致可以分为三类。一类是从严型，主要是北京提出稳中有降，个别城市也比较务实的提出了房价不得超过居民可支配收入的5.8倍；二类是从宽型，少部分城市提出了30-50%的控价目标；大部分的城市都属于第三类型，中庸地选择参照GDP增幅和人均可支配收入收入增幅，房价涨幅只要低于二者中的某一个即可，这种情况占到85%以上。

    二、限涨令带来三大问题难以回避，最快5月份房价重入上涨通道

    本来作为国八条的一件利器，控价目标被期盼房价合理回归的人们寄予厚望。消息一出，我们首先看到的是地产股大力反弹，民众的质疑声不断！为什么会这样？我想各城市将房价增幅控制性目标设置为参照GDP增幅和人均收入增幅体现了地方利益和中央调控目标的差异，中央的出发点是社会的和谐与稳定，地方将经营城市，盘活资源，扩大税收作为根基，难免带来思路和做法上的差异甚至南辕北辙。

    我们不能否认，任何一个正常的市场，经济的增长和收入的增加一定会带来房价的攀升，但这次出台的众多控涨目标暴露了三个重要问题：一是设定增长限制目标，则意味着对既有房价的合理性不予追究。总理乃至普通百姓期待的房价理性回归成为一句空话。二是GDP增幅和人均收入增幅都是平均数，参照这两个数存在很大的欺骗性。收入“被平均”已经被广泛诟病，以此来要求所有人是否合理？年收入增长数倍的人可能不在乎房价上涨，但是收入增幅缓慢的工薪阶层如何保障他们最朴素的置业需求？三是控制目标可能成涨价目标，与人们预期相左。

    虽然控涨对房价上涨的上限提出了要求，对于下跌的下限并没有要求，说明不给大涨但可以大跌。但是它所带给市民的关注是涨价的部分，传递的信号却是房价还被允许涨10%左右。对于房地产这个虚拟经济体来说，预期的改变却是致命的！在调控的利空经过一个春季的消化后已经逐渐不再那么让人印象深刻，而预期经引导后发生转变，汹涌的购买力完全可以带来市场的又一个高潮。最早在今年5月份，调控利空消化后，房价会重新步入上升通道。当然这种上升不会是鸡犬升天的牛市上升趋势，而是分化的市场，品牌开发商、优质物业的消费客户可能被激活。毕竟政策的基本面未有大的改变，不再赘述。

    三、有效执行才是调控关键

    比起目标这一提法，执行的问题更为关键。如果真能有效的控制涨幅，使其真正呈现下降趋势，未尝不是一件好事。但是统计数据准确性问题一直为人所诟病，如何保证其准确性和代表性？地方政府完全可以通过限制高价房上市，多批远郊区房源上市，分离式核价等手段让房价涨幅降下来，但是这种下降又有多少实质意义？所以国家统计局的统计责任重大，保证数据的准确性和真实性，堵住可能导致数据失真的漏洞。

   人群各有不同，分成高中低收入群体；新建房屋各有区别，分成高中低档房，豪宅、普通商品房和保障房；而对于所有的人群、所有的新建房产都用一个指标去衡量，这是非常粗糙和混沌的。

    闭门造车、自定目标、自说自话给了地方政府过多自由裁量权，执行不当伤害的是调控的效力和百姓的信心。说到底还是一个“合理”的问题，这个秤百姓心中有，政府不能视为无。要广泛进行民意调研，充分论证。结合市场细分和房产细分，分级制定合理的目标。我个人认为，豪宅市场应该放开搞活，产生大量的税收支援保障房建设；普通商品房要结合百姓的购买力制定限涨目标；保障房要结合通胀水平（CPI）制定限涨目标！

    有效执行的一个保障就是问责，这也是国八条的要求。没有出台限涨目标、没做到限涨目标的都要问责。（作者孟祥远系城市社会学博士）