房价调控论持久战：商业地产面临战国时代

国十条出台将满一年，多数城市房价未现实质性下跌，楼市新拐点尚未出现，调控下，商业地产面临战国时代。

    商业地产的战国时代，首先，需要非常强烈资本运作能力。目前在行业越来越规范的情况下面，就是资金，所以任何房地产企业你要是想取得快速发展，必须要有金融意识。

　　其次，商业地产的战国时代发展商业物业必须用商业企业，或者是贸易企业以及金融机构实行战略合作。商业企业能够帮你提升物业的现金流水平。这个是实行资本运作的一个基础，所以商业企业在不动产的运作里面，它的地位是非常重要的。金融机构的作用是非常明显的，地产与金融相结合，最简单就是通过银行做抵押贷款，这是最简单的一种金融的结合。第二个就是通过目前来讲比较有操作性的就是跟信托公司的结合，通过信托公司把房地产公司的收益证券化，是一种非正规意义上的证券化，但是目前来讲是唯一具有可操作性的。

　　第三，商业地产战国时代就是以证券化的形式通过像广州的越秀模式，直接到海外进行证券化。

　　商业地产的战国时代，很多发展商都碰到这个问题，在碰到资金压力的时候，把物业卖掉，再售后返租，现在想运作商业房产，作为银行来讲面临非常棘手的问题，因为租金的收益是建立在物权基础之上的，如果物权已经不属于企业，企业跟金融机构合作的时候就会碰到障碍，只租不售是发展商业房产的优先模式。

　　商业地产的战国时代，发展商业房产，必须从财务视角设计运作模式，在现金流方面，通常会把一些广告费跟物业管理费用或者是一些停车费用相应纳入到我们被认可的现金流的水平。关于银行贷款限制性的规定是在谁的名下的问题？如果物业是在房产公司名下，借款主体也是房产公司，通常资金用途就会受限。上市重组一些相关的规定也会涉及到很多的问题，在对商业物业运作模式进行设置的时候，从财务的角度来讲都会碰到这些问题。另外一个是信托模式的准资产证券化。

　　关于信托模式在房地产企业融资中的运作，我们从实物的角度来分析三种模式：第一种模式对房地产企业融资来讲，这些条件大家都很清楚。第二个从股权融资模式来讲，要通过信托来运作，通常有人会认为股权融资模式很简单，通常是采取低价回购的方式，但这样的模式会碰到一个问题，我们的法则是公平、合理的，合同定价的时候要采取公平的价格定价的，如果通过信托模式，投资进去的时候没有问题，通常房地产的地价升值会非常快的，按照股权比例来算，就会出现一个法律上的问题。投资人承担是一个低收入风险人的角色，相应他的回报是固定的，比如说是15%。投资人通常是项目的融资方来承担，他要投入一定的资金。投资人要对优先投资人承担一个保证的责任，实际上起的是内部信用问题，这样就解决了合同定价的公平问题，完全是可以通过信托公司契约规定的。通过成立这么一个股权投资以后，投向可能是五个项目或者是十个项目，就解决了房地产企业融资难的问题。  

    目前来讲，尤其是对大型开发商来讲，后续的建设资金通常不会有太大的困难，困难往往在于前面35%怎么来解决的问题。开发商赚钱要算毛利率其实是不高的，就是10%多一点，为什么会有这么多企业进入这个行业？关键里面有一个杠杆，目前银监会的杠杆规定是35%，目前来讲就是你怎么减少你自己的投资，你只投入10-15%，这个模式在房地产直接融资里面的作用是非常显著的，这其实是信托模式在房地产企业中的第二个融资模式。

信托模式在房地产企业中的第三种资产融资模式是资产负债表里面的分类来讲的，通常左边是负债，下面是权益，往往会忽略第三种，就是资产负债表的左边，就是资金利用，往往会带来收益，这点就是商业物业，资产融资模式本质是是资产证券化，只不过是通过信托的方式来实施的，而不是通过资本市场来实施的，是资产模式通过信托自己来进行融资。

    通过信托自己来进行融资，首先带有稳定现金流物业信托给信托公司，这样带有稳定现金流的物业的持有人就获得了一个信托的收益权，因为我们把物业进行信托，不是委托，这里面有差别，委托就会获得一个相应的收益权，这个收益权可以自己直接拿去转让，也可以分成，后面跟前面两个股权融资模式差不多了，我们把信托的收益权分成优先收益权和劣后收益权，进行转让以后实际上就进行资产证券化，优先收益权就是承担低风险的收益，劣后收益权承担高风险的收益，这个在法律上可以解决很多问题。

    但是这里面从信托的角度来讲，有两个关键点，第一个关键点首先要做一个不动产的信托，通常有一个不动产的信托合同，这里面还有一个问题，中国目前缺乏信托制度的情况下面，不动产信托很难实现信托过户的，实际上也要通过抵押的方式来实行权力的互动。第二个关键点你的收益权是要进行分权转让的。因为不同的投资人，风险偏好是不一样的，往往一般的老百姓对行业不了解，会选择一个稳定回报的形式，对这个行业比较了解的，会选择高风险的投资趋向。

    由此可见，房地产企业融资，尤其是在直接融资可以采取的一些比较成熟的方式，当然不成熟的方式还有很多，以上说的就是运用相当普遍一些基本的模式。总之，调控下，商业地产面临战国时代，融资也面临战国时代。

房价调控 商业地产 信托 战国时代 房企融资收益权