住宅被“限”  养老、旅游地产成“熟地”

文∣廖承军

    3月14日，“十二五”规划纲要已获得人大通过，其中谈及城市化率在“十二五”期间每年要保持0.8个百分点的增长。这样估算在“十二五”末期，发展较快的城市城市化率将达到65%～70%之间，一些三四线城市的城市化率会达到55%～60%之间。虽然这样的发展速度仍使我们与国际化都市有20%左右的差距，但对于扩大内需、减少城乡收入差距却有不可替代的作用，而同时这一切都与房地产开发市场有着极大地关联。

遭遇住宅调控  房企寻找新出路

    现阶段，我们可以看到在房地产调控中政府的重点放在了“限购”上，大量与本地户籍人口同样做出贡献的外来务工人员被迫转向租赁市场或选择离开。也许这点上看起来有些残忍，但对于政府希望快速抑制房价却只能采取抑制需求这点上看，实在是没有更好的能立竿见影的招数。从现在的态势上分析，原本政府工作报告上说明的限制一部分城市房价上涨过快的思路，现在演变成为全国性限制，甚至中央部委的口气还要规定出台限购的城市数量，给人一种冬天降临的感觉。

    2010年全国房地产市场在面对称之为有史以来最为严厉的调控下，销售面积仍达到了10.43个亿，销售总额超过了5.25万亿。同时，任志强提出根据国家统计局统计，2010年，房地产开发企业资金来源72494亿元，全国房地产开发投资48267亿元。说明开发商手中的现金流并不是那么紧张，只有部分不注重现金流管理的中小型开发商可能在未来一、两年内出现经营危机，对于大型房企尤其是上市房企来说影响并不会很大，对于它们而言只需在支出上做出必要的控制就足以渡过难关。

    可我们不能否认现在政府对于房地产商品住宅市场的管控是严厉的，政府计划的未来一年1000万套、未来五年3600万套保障房的建设规划重在改变市场预期，也将在现实中起到压缩商品住宅市场需求的作用。对于房地产开发商未来的投资预期也将起到影响。是继续在严厉管控的市场里奋力拼搏，还是为自己找寻新的出路？

    对此，一些开发商提前嗅到了气味，很早就转移至二、三线城市进行布局。这也导致很多城市在近一年内大干快干，上千亩的土地被规划成当地重点项目建设所用，成片的房宅被拆迁，很多地方城市的房价上涨速度远超一线城市水平。这样最终的结果我们都可以猜测的到，蜂拥而至的投资对于住宅房价起到了推波助澜的作用，政府的调控迟早会降临到上涨速度较快的地区，这也曝露出这些地区的项目投资并非是最保险的去处。

    还有很多开发企业将目光投向了未受限购、限贷政策影响的商业地产。但目前市场主要理解的商业地产是商业综合类的公寓和商业大厦项目，而这两类项目要面对的是商业综合类（50年产权公寓等）项目价格高涨、使用成本高（首付至少五成、最长贷款10年、商业水电收费）、交易税高等现状。而商业大厦和商铺的投资不光有以上所提的成本问题，还将面对一线城市开发过剩、二三线城市配套不足、商业模式单一、投资回收时间长等问题，甚至投资资金随时面临血本无归的可能，投资安全性也值得商榷。

养老地产与旅游地产极具开发潜力

    是否商业地产就没有可挖掘的机会了吗？我们不妨将眼光聚焦起来，在房地产项目中不断细化找出答案，应该发现经过多年的努力，养老地产和旅游地产虽然还没能形成规模化，但快速发展的机会已经逐渐成熟了。从近两年万科和保利在养老地产中的试点，代表着开发商正在积聚力量锻炼自身的后期运营能力；而作为国家重点开发的旅游业，3～5年即可收回成本的旅游地产相比于至少15年才能收回成本的旅游项目显然更具投资吸引力。何况这两类商业地产项目并不在房地产调控范畴之内，投资回报既有短期效益更能做到可持续经营，确实值得关注。

    现阶段这两类项目都有广泛的开发空间和想象力。其中，养老地产正处于中国未富先老的历史机遇，有消息指出，根据联合国的中位预测，中国在2000～2015年期间，在劳动年龄人口增量逐年减少及至停止增长的同时，65岁及以上老年人口比重从6.8%提高到9.6%，“十二五”结束时老年人口超过1.3亿。相信据此信息促使养老地产正在政府未雨绸缪的考虑之中，只是现阶段需要解决的困难还需要政府部门的统筹。比如：项目性质如何定义，土地性质的定义包括如何获取？还包括经营性质，民政部门是否同意经营，开发信贷等方面是否有政策优惠等等？这些方面都需要政府进行统筹安排。现在大量房地产开发企业因条件欠缺想参与保障房建设却没有机会，政府是否能将养老地产也作为保障建设中的一部分，引导这些开发企业积极的投资到相关产业，在一定程度上帮助政府部门解决老年人的社会保障问题。

    旅游地产所面临的机遇也不可小看，从发展上看，旅游业是我国扩内需和促近增长的重要产业，2009年12月1日，国务院下发了《关于加快发展旅游业的意见》，明确提出了我国旅游业的发展目标：到2015 年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数9000万人次，年均增长8%；城乡居民年均出游超过2 次，旅游消费相当于居民消费总量的10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP 的比重提高到4.5%。

    相信在“十二五”期间我国旅游业的巨大潜力将会得到爆发。再加上“十二五”中多个机场和高铁项目的实施，旅游和地产的相结合的开发完全可以起到相互补充的关系，长期持续回报与快速回报的完美结合在投资中也会成为首选。现在需要引起关注的是因为景区的垄断性，管理景区的地方政府需要在旅游地产上下更多的功夫进行规划，要防止景区稀缺土地过快流失，要加强对基础建设、娱乐、餐饮、休闲等项目的总体考虑，将多产业结合做强、做大提升地区经济活力作为首要目标，尽量为地区人民谋得更多的福利。

    作为一个达到年总量5万亿的产业体，因部分原因立马否定它的经济地位显然是不适宜的。房地产产业并非是一个妖魔众生的产业，更不该在商品住宅开发出现了一定的过热现象后就要全面否定总体的作用，政府依然可以在产业内引导正确的开发与投资，依此来解决中国所面临的众多社会问题。我们应该相信有深度的去理解和剖析一个产业的结构与未来，会更有利于国家的发展。