“危机”这个中文词语实在很巧妙。“危”代表危险，“机”代表机会，这两个迥然不同的字眼，却像孪生兄弟般紧紧地连在一起。当“金融危机”呼啸肆虐之际，中国楼市在凄风苦雨中迎来了严冬？冬天来了，春天还会远吗？为此，本刊特别采访了相关业界专家，探寻中国楼市如何在“危机”中找寻“机会”。业界有识之士坚信，对于有准备的人来说，那些准备不足的人才会像寒号鸟一样，面对温度变化束手无策，在得过且过中慢慢冻死。当我们看到了危险，更应该意识到伟大的机会就在其中，学会积极防“危”的同时，真正做到“危”中取“机”。

　　全国工商联房地产商会会长 聂梅生

　　房地产市场已进入持续调整期

　　在金融危机的背景下。中国的房地产业进入一个深度调整时期，也是一个非常关键的时期。随着中央经济工作会议的召开，一些新的政策出台，房地产在大经济形势下，如果经济保证发展，房地产业是不会拖累中国经济后腿的。所以大家都企盼着中央政策的出台和中央政策的出台之后，房地产企业会更健康地发展。这是一个交界期，包括整个宏观经济层面，从国际上还有一些不定的因素，中国的经济保增长的主调不会变。但是改变原来的控制通胀为主的政策，到保发展，有一个交接，有一个过渡期，这个过渡期会延续到09年，当然这个过渡期的长短也取决于各方面的背景。包括国际层面，中国政策层面，其他产业的层面和房地产自己比较深度的调整以后，打开新的局面是需要时间的，我个人认为会延续到2009年。

　　目前，房地产市场已进入持续调整期。投资商投资意愿持续下降，相比今年上半年30%的增长速度，3季度房地产开发投资增幅大幅回落为16.68%，增幅降为近5年来同期最低值。她预计，2008年4季度房价环比将维持小幅波动，房价同比涨幅继续降低，到年底不排除为零增长或负增长，全年房价平均涨幅估计在6%左右，将低于GDP和城镇人均收入增幅，和CPI大致持平。

　　聂梅生表示，当前楼市的现状是，消费者购房意愿持续低迷、房地产开发投资意愿持续降低。体现在市场上，就是商品房的空置率增加。“截至10月，全国商品房的空置量是1.3亿平方米，如果加上此后两个月的数据，估计空置面积还会增加。”聂梅生甚至预测，明年会继续增加1亿平方米空置面积。与此同时，开发企业的资金链全面紧张，预计资金缺口超过5000亿。聂梅生提出：“房地产政策应该和整个宏观政策同步，不能够错位。”

　　此外，聂梅生还谈到，从长期波动来看，现在是自住性需求最好的时间。为什么呢？第一，开发商不可能涨价了，无非是降多少的问题；第二，附赠增多，质量开始上升；第三，消费者可选择的余地空前的多。所以，现在是自住性需求的好时光，并不是投资的好时光。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长  巴曙松

　　楼市中长期不会大幅调整 走势不明朗

　　在金融危机形势下，应该让房地产自发调整。楼市经历了一段高速增长后必然出现调整，政府能做的只是不让房地产调整过度，但对房地产过度依赖的模式必须改变。

　　巴曙松表示，央行下调存贷款基准利率108个基点，几乎出乎国内外所有金融机构的预期。他说：“上一次大幅调整是1997年应对东南亚金融危机（下降了144个基点）时推出的，但当时准备金率的调整力度没有这次大。2008年9月份以来，从各个地方调研的情况来看，中国经济受次贷危机冲击的恶化程度在加剧。这次国际金融危机对中国经济的冲击，要大于1997年开始的东南亚金融危机对中国经济的影响。”

　　谈及此次国际金融危机对中国经济冲击如此之大的原因时，巴曙松认为，首先前几年出口对中国经济增长的带动都在2.5个点以上。而对于明年，若悲观预计，出口对我国经济的带动作用可能为-1个百分点，若乐观预计则为0。

　　对于楼市的走向，巴曙松认为，普通住宅走势并不明朗。目前国家对保障性住房的具体格局还不明确，因此未来普通住宅市场的走势还不明朗。他说：“如果在将建成的保障性住房中以经济适用房和双限房为主，将会对现有房地产市场形成冲击；而若以廉租房为主，地方财政状况是否能支持则是一个问题。”他坦言，并不看好通过建廉租房来拉动GDP。

　　对于大幅降息和4万亿元刺激经济计划方案，巴曙松指出，“四万亿”更多的是传递一种政策转向的信号，而对内资企业充分地放松管制，推动体制改革和转型，扩大内需，培育新的增长点，应该成为中国应对当前经济危机的主线。

　　巴曙松认为，中国经济正处于从原来过分依赖低附加值的出口的增长方式转向扩大内需的产业转型过程中，没有房地产市场的发展，内需的扩大可能难以获得充足的动力。同时，地方政府建立在“土地财政”基础上的城市化路径也促使不同地区的地方政府必然会设法促进房地产市场的发展。

　　北京华远地产股份有限公司董事长 任志强

　　金融危机对中国楼市没有多大影响

　　 “金融危机和房地产有什么关系？我没觉得美国的金融危机对中国有影响，是从美国借钱还是到美国开发？中国房地产只和中国政府有关系跟美国经济没什么太多关系。美国的金融危机肯定会对中国整体经济产生重大影响，房地产没什么大的影响，房地产是一个不可移动的产品，他不能搬到美国去卖吧，不要都和金融危机挂上。”任志强认为，“中国政府没有在这一年过程中的多次调整，或者没有前几次政策失误的话也不会有今天的经济下滑。我们当时从紧的货币政策的产生影响是巨大的，不然当时从紧的货币政策怎么又在一年之后变成宽松的货币政策？我们也没觉得宽松的货币政策宽松，你们看看历史上稳定的货币政策准备金率是19，现在宽松的政策是14，宽松吗？稳健货币的时候利率2点几，现在是3点几、4点几，如果政府发出一个信号说稳健的政策比宽松的政策还紧张，这是什么政策？证明现在的政策不是宽松的政策，起码不是历史上我们已经有的稳健的货币政策，我觉得政府这个政策出问题了还要调整，既然告诉人民是宽松的政策了，怎么还比稳健的政策还紧张呢？我们只认为是中国自己的政策出问题，跟美国金融危机没什么问题。别的有关系，比如大宗商品、石油这都和美国的危机有关系，房地产是不能搬到美国去卖的，完全两回事。但是你说其他的会不会降低？会，人们收入低了，因为经济不好失业了，经济下滑都有可能。 ”

　　是否中国这个楼市的春天还很漫长？任志强认为：“我不认为很漫长，我们现在可以说每天处于春天，你看从楼市开始几次减息，频率多快，如果连续这么快速的频率出台，我们调息调了几次？你什么时候看过这么快频率的出台政策？很少。98年是一刀就给你砍到底了，挖一个大坑告诉你没什么可挖了。现在每天掉一点点，如果频率这么快的话无论如何都会轮到房地产，所以我也没那么悲观，今年能降108个点，下一年还有可能降108个点，今年给你降1、2个点，下年可能给你降5、6个点，每天一次可能再排几天还会降，所以我不认为轮不到房地产，可能过两天就论到房地产了。我相信中央很快就会再出台关于房地产的新政策。”

　　总之，任志强表示，在当前，归根结底中国的经济还得靠房地产业来拉动。但许多人却有一种误解，认为是房地产拖了中国经济的后腿，或许他们不知道，中国房地产业与老百姓的生活密切相关，房地产业不仅决定着政府的税收，同时也决定着老百姓的劳动就业，更决定着各行各业的各种利润，也许明年初，政府还将出台更多的政策来救助中国房地产，同时，也间接地救助中国经济。

　　海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官   卢铿

　　中国房地产业进入微利时代

　　在美国金融危机的袭击下，卢铿认为中国房地产企业有几种出路。第一种就是长袖善舞者，很早发现机会，并及时做出变化，比如万科，无论别人怎么议论，它的调价政策是正确的，而且它的模式也是正确的，靠很大的降价幅度迅速回收现金，然后再抄底。但适用这种方式的企业不多，它必须以强大的实力和经验作为支撑。第二种就是积极“猫冬者”，其次就是消极的退出和直接死亡。

　　海尔地产的选择就是做一个积极的“猫冬者”，这也应该是很多地产企业应该选择的。毕竟在这轮调整中，剩者为王，只有生存下来，才能把握更多的机会。

　　其次，冬天也给了房地产企业一个内修的机会，前期市场的快速发展，让很多地产企业都急于扩张，但内部的管理基础比较薄弱，这也是夯实企业发展基础的一个很好契机。

　　具体来说，就是对现有项目该保的保，该停的停，该缓的缓，该抓的抓。海尔地产在这个时候严格谨守现金为王，公司已经把明年的资金需求减少了70个亿，同时通过成本的控制，加强营销和关注一些新的机会，希望从“剩者”走向胜者。

　　另外，卢铿认为，2007年或者2007年之前，房地产行业确实有过暴利。今天如果说这个行业曾经有过暴利是对的，部分企业有过暴利也是对的，今天少量企业有暴利也是对的，但是整个行业没有暴利，而且离暴利已经很远。各种成本的上涨已经严重限制了房地产企业调整的空间，特别是应对地价飙升的空间。目前，拆迁成本和地价的高企、钢铁和水泥等原材料的涨价，以及人力资源成本的上涨，都已经极大地挤压了房地产开发企业的利润率。近期房地产市场的销售不畅，更使地产企业的财务成本激增，甚至很多开发商不得不用高利贷来维持生计。

　　    从目前形势来看，中国房地产行业的全面复苏有待于两个因素的到位，就是政策的到位和市场的到位。近期国务院重申了房地产行业是国民经济的重要支柱产业，也出台了一系列的政策，但这些政策对于抵抗金融海啸和经济下滑的影响仍显不够，我相信政府还会出台新的政策来进一步刺激房地产市场，毕竟房地产业是拉动内需的一个重要手段。

　　其次，房价确实已经进入下降通道，但调整的空间应该十分有限，目前要积极引导舆论，改变消费者的预期。只要这两个因素到位，房地产市场的发展也就可期，国内经济发展的势头也将会延续。

　　北京万通地产股份有限公司董事长  冯仑

　　蜜月很短 日子很长

　　    在冯仑眼里，面对金融危机，2008年中国的房地产市场只是平凡的日子而已，2008年以前的市场才是非常态的，他喻之为 “蜜月”，“房地产行业过去20年来，从来都是蜜月很短，日子很长。2000-2007年这个蜜月的时间有点长，使得在这个蜜月当中的人忽视了日子本身的存在。

　　1993年以前的海南房地产泡沫，对于万通三兄弟（冯仑、易小迪、潘石屹）来说至今记忆犹新。“那个时候日子好过到比去年、前年好不知道多少倍，叫天天过年。大家天天打招呼，都是说不留神又赚钱了，那个时候给小费，一次给20万。”但泡沫破灭后，海南1.8万家房地产公司，从海南出来还活着继续发展的公司，不到1％。冯仑说，易小迪、潘石屹虽然离开了万通，但仍然经常见面，三兄弟的行为有很多相似的地方。

　　“第一，我们买地都不是特别疯狂。从海南活下来以后，我们知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠：不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。第二，我们都不像别人那样着急。现在你们看到的突飞猛进的公司，多数都属于青春期的公司，最大的特点就是以大为目标，而不知人间的生活困难。”

　　冯仑表示，他研究过近15年来所有A股房地产公司的报表后，发现一个奇特的现象：周期性波动中剩下的公司都不是在繁荣时期拿地最多的公司，反而死掉的公司通常都是拿地最多的公司。最后，他总结出一个规律：在繁荣时期，所有A股房地产公司都是销售增长、利润增长、资产规模增长，但同时负债率也增长，每股净现金流却减少。当一个公司所有指标都快速增长，但净现金流却为负的时候，那就潜在很大的危险，一旦市场出现危机，公司的周转就会有问题。

　　“过去15年里，大量的A股房地产公司都是这样死掉的。在上一个周期当中，像剩下来的万科等公司，他们的土地一点都不多。”冯仑说，这个规律提醒我们，要学会“反周期”安排，即在繁荣的时候按照萧条的时候做准备，在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。通俗点讲就是：繁荣时期卖产品，萧条时期买土地。

　　万通地产的战略可以用三句话来概括：第一句话是滨海新区，第二句话是美国模式，第三句话是绿色地产。

　　“我最近看纽约的市场非常不好，而纽约真正卖的好、租的好的产品，恰好是新推出来的绿色产品。”而在国内，他也发现了类似的现象。在房地产市场现状并不很景气的南京，最近有一个卖得很火的科技环保项目。“年景这么不好的情况下，这个项目居然要排队先给钱后看房，而且要签一个保证书，这个保证书相当于入党申请书，你要承诺这个，承诺那个，然后交钱才能看这个项目，这个项目没有降价反而涨价。”冯仑说，“绿色将成为未来房地产公司竞争力的重要一环，因此万通要将绿色地产理念打造成万通的核心竞争力。”

　　今典投资（集团）有限公司董事长  张宝全

　　中国房地产消费市场信心受到迫害

　　任何经济发展都是有周期的，不可能永远是高潮，也不可能永远是低潮，周期对经济也好对企业也好，应该是要有心理准备的，中国在这样一个经济周期中受到重拳，主要是金融危机的重拳，加上中国内部资本高涨过程中带来一些内地城市房价的飙升，对消费者心理的破坏，目前供应和消费的状况会持续一段时间，今年到明年这种对峙会存在的，可能到明年年底逐步会有所放松，这个放松的理由是什么？特别是在去年房价能够在资本疯狂的过程中一直飙升上去，这就意味着中国很多城市的需求是客观的，如果没有客观需求的支撑，这个虚拟的房价也拉不上去。房地产购买动力是什么？买涨不买落，听说要涨，看到面粉涨的比面包价钱都高了，带来一种购买的恐慌。但是不管怎么讲，需求存在，如果不存在就不会有这样的状况，目前中国很显然是一个买方市场，不是卖方市场。

　　中国房地产市场，这几年这样的一种特殊状况，这种状况从全世界来说不是普遍的，这是社会主义市场经济或者计划经济对商品房市场的趋势造成了在改革开放以后或者房地产市场形成以后，构成了房地产市场的繁荣。但是，我觉得这次金融危机给我们带来中国民用建筑市场辉煌可能成为一种历史，下一次再好一点也是正常的，民用建筑在走的过程中可能越走越低。尽管大家觉得中国房地产市场是城市化进程带来的，其实农村变城镇、城镇变小城市，小城市变大城市，发展商也是一样，比如在一个城镇里如果需要商品房，最好的发展商一定是城镇里面的发展商，就是真正在二三级城市或者在三级以下的城市，这些城市的发展商是本地的，因为本地人有成本优势、文化优势和运营优势等，其他的发展商可能水土不服。

　　同时，张宝全认为，从目前来看，中国房地产市场至少有7、8年以来一直是处于稳中略升的态势。中国房地产目前主要是在金融危机的背景下，也包括在资本市场的背景下，中国房地产消费市场信心受到迫害，最大的态势是消费量的急剧下降。目前情况下对平均房价的影响不会很大。今年和明年，如果不稳中略升的话也不会出现稳中略降，最多是持平。

　　像北京、上海、广州一类城市，可以说是在中国资本市场泡沫的时候，地价、房价飙升，或者地王都出现在这种城市，这种资本疯狂的时候也出现面粉比面包贵的情况，但是这毕竟是个别城市，也是个别城市里面个别的项目，在大城市中占的比例并不是非常大。尽管对市场的影响力很大，对民众的购买心里影响很大，但是从平均房价值来看影响并不是很大。

　　对于政府出台的救市政策，张宝全打比喻说就好像一场春雨，当然这是小雨不是大雨，可能会对我们所有的植物都有滋润，但是这个滋润会有时间，不会立刻显现。

　　另外，所有现有的政策交易税费、契税等等的降低，包括对土地项目金的支付等，这些对整个消费信心的恢复不能起到太大的作用，现在感觉不明显。不过，有一点是可以考虑的，就是中国私有房是全世界最高的，大约占80%，像美国这样的国家也就在70%，像欧洲、日本大约在70%以下，中国私有房很高，很大一部分是聚集在二手房上，如何把二手房刺激起来，解决现在居民的购买需求，包括满足政府廉租房的需求，这可能是一个很好的起落点，最重要的是要有政策的刺激。