京阴阳合同演义疯狂的石头 前五名中介退房率首次齐超10%

                      每经记者 叶书利 发自北京

 

4月1日起实施的中介首规《房地产经纪管理办法》，将调控重点对准阴阳合同，但该法规实施后的首月，北京二手房成交量排名前五位的中介，退房率却首次齐超10%。对准阴阳合同七寸的二手房最低过户价调整，已在坊间盛传了近4个月，却仍然只听其声，未见其身，反而助推阴阳合同演义“疯狂的石头”。

 

前五名中介退房率齐超10%

4月1日起开始落地的中介首规《房地产经纪管理办法》，将调控重点对准了二手房交易中的潜规则阴阳合同。规定中明令房地产经纪机构和人员协助买卖双方签订阴阳合同，以实现骗贷和避税，否则视情节轻重程度，会处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

但《每日经济新闻》记者根据北京房地产中介行业协会网站上的数据统计后发现，《房地产经纪管理办法》实施后的4月，北京二手房网签量为10078套，退房套数为1461套，因此二手房退房率为近14.50%。虽然总体退房率比三月的近21.66%降低了近7个百分点，但本报记者发现，成交量排名前五位的五家中介机构的退房率却首次携手突破10%。

 

    3月与4月前五位中介退房率对比

3月前五位中介			4月前五位中介
排名	公司	退房率	排名	公司	退房率
1	链家地产	8.78%	1	链家地产	12.18%
2	我爱我家	35.85%	2	我爱我家	20.41%
3	鑫尊地产	10.46%	3	鑫尊地产	13.61%
4	北京中原	6.85%	4	北京中原	10%
5	北京恒源	0.35%	5	21世纪不动产	12.61%

（本报记者根据北京房地产中介行业协会网站公布的相关数据整理而成）

   

本报记者发现，过去每月，北京二手房退房率未出现过前五位中介退房率齐超10%的现象，以三月为例，排名第一位的链家地产、排名第四位的北京中原和排名第五位的北京恒源，其退房率皆低于10%。而到了中介首规实施后的四月，链家地产退房率提升近3.5个百分点，升至12.18%；北京中原的退房率提升3.15个百分点，冲至10%。从3月时的第六位，上升一位至第五位的21世纪不动产，退房率也达到12.61%。

 

一家中介退房率达100%

本报记者发现，3月成交量排名第五位的北京恒源房地产经纪有限公司的表现极为诡秘。3月，该公司成交量排名第五位，且退房率低至0.35%，而到了4月，该公司的排名突然大幅下降42位至排名第47位，更令人感到奇怪的是，4月该公司的退房率突然极为不正常地大幅飙升。

北京房地产中介行业协会网站的数据显示，该公司4月网签量为14套，退房套数也为14套，即该公司4月退房率由3月时的0.35%，突然上升至100%。

内幕人士向本报记者说，按照北京二手房网签制度相关规定，二手房交易中的网签退房率应在6%以下。而根据行内操作经验，二手房网签退房率的正常幅度区间应为1%～2%，最高不超过5%。

本报记者从北京房地产中介行业协会网站查询后发现，北京恒源房地产经纪有限公司只是一家仅有6名经纪人的普通中介门店，且位于偏远的北京北六环边上，但就是这样一家普通门店，3月网签量竟然奇迹般地高达288套，占北京二手房市场总网签量12186套的近2.4%。而同为288套成交量，排名第六位的21世纪不动产，拥有298家门店的723位经纪人。

“这是一家典型的专门从事阴阳合同操作的影子公司，”内幕人士肯定地向本报记者解释说，主要可以从两点看出。首先，成交量起伏大，且3月成交量大得吓人；其次，4月100%的退房率太不可思议。

 

最低过户价调整催生最后的疯狂

4月1日中介首规打击阴阳合同后，北京二手房退房率继续疯狂，一位内幕人士向本报记者曝光说，这是“阴阳合同变本加厉的结果”。这位行内人士具体分析说，具体有二个原因导致4月北京楼市阴阳合同的变本加厉。

首先，由于信贷紧缩，贷款难度加大，以及几度加息后，贷款成本大增，导致4月全款购房者比例上升。比如链家地产市场研究部的统计数据显示，4月北京二手房全款购房者占比已上升至约45%，与去年12月时相比增加了约10个百分点。

通常而言，如果买方是贷款买房，其阴阳合同的操作流程为:中介先在北京网签系统办理一个网签，并以此网签去银行申请贷款，在这个过程中，按照规定，银行相关部门会对这个网签上合同的相关内容进行审核；待银行审核通过后，中介再将这个网签以“合同更正”为由注销，再重新办理一个网签，然后以这个网签去办理过户。

如果买方为全款买房，就直接办理一个网签过户即可。这位行内人士解释说，全款买房增多，会助推阴阳合同，因为贷款买房时，不管怎么说，中间有一个银行相关部门会进行监督，全款支付时，连这个监督都没有了，“中间有一道银行监督比没有强。”

本报记者注意到，北京房地产中介行业协会网站网签系统的“网上签约退房信息公示”处显示，4月共有1461套退房数，而在“退房原因”栏，理由清一色为模糊的“合同更正”。

这位行内人士认为，“退房原因”过于泛化与模糊，没有具体的细化规定，也为阴阳合同的操作留下了便利空间。

其次，4月初，市场一度盛传，北京将于“五一”前后出台最低过户价调整新方案，北京各区域的最低过户价可能会提高至原来的二至三倍，以更新2006年10月1日实施的旧方案。新方案如果实施，就会大大压缩阴阳合同的操作空间。在此推动下，不少持币购房者提前入场，以避免最低过户价调整后所带来的几万元，甚至几十万元购房税负的增加。

以北京东三环劲松桥附近的农光里小区为例，目前该小区二手房成交均价在2-2.6万元/平方米，而目前该区域二手房最低过户价为6500-6800元/平方米。如果以该小区一套100平方米、单价为2.3万元/平方米计算，实际成交总价为230万元。通过阴阳合同操作，即使以目前的最低过户价标准中的最高价6800元/平方米过户，过户总价为68万元。按首套房计算，该套房需交纳1.5%的契税和5.5%的营业税，两项共计4.76万元。

而这位内幕人士向本报记者说，目前盛传该区域二手房最低过户价将调整为原来的2.7倍，即调整后的最低过户价将提升至18360元/平方米，即使到时中介仍然协助买方操作阴阳合同，契税和营业税两项纳税总额也会相应地增加至12.852万元，比调整前增加近8万元税额支出。

奇怪的是，本报记者获悉，早在年初，北京相关部门就开始着手最低过户价调整工作，后来北京市住建委已将最低过户价调整方案上交给相关部门，且4月初一直盛传将于“五一”前后面世，不过，目前最低过户价调整仍无身影。

对于此，这位内幕人士说，最低过户价调整才是一项真正重大的调控手段，将对北京二手房市场带来巨大冲击，因为根据目前北京的房价，新的调整方案落地，每套二手房交易中，将增加几万至几十万元的税负成本，而之所以该调整方案一直拖着难产，因为涉及面较大，且真正考验着地方政府调控楼市的决心。而这也是自2006年10月1日起实施至今的北京最低过户价方案，至今已四年多了，即使已远远脱离现实，但政府仍然睁一只眼，闭一只眼的原因所在。