政府议价能力下降，未来土地成本将急升

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

最近，广州媒体披露越秀地产拍卖得到的番禺地块，被农民集体干扰。“八旬老人跪地要求退地王”。一时闹得沸沸扬扬。

番禺“地王”事件，绝对不是一个简单、孤立的案例。同创卓越公司这二年在全国策划的多个“地王”项目，都遭遇了“政府卖了地，农民守住地”的尴尬局面。

在这一场博弈中，开发商没有任何关系。政府和村民的利益瓜葛，却甚为棘手。

从法律意义上看，政府已经征了地，经了补偿款，土地已经变了性，农民是没有权要求追加补偿的。

问题在于三个方面：

1、早期农民没有“觉醒”，十多万，二十多万一亩的征地款，把土地交出去。现在看到卖地，动辄上万元/平方米的楼面地价，（上千万元/亩）心里极不平衡。

2、历史问题。有些土地是10多年前征用的。村干部没有搞信息公开，很多村民不知情，没有签字，也没有“直接”的收益，到今天“不认账”。

3、部分村民的生存状况恶劣，社会保障不足，趋势“地王”出现，走上了街头。

纵观整个珠三角地区，征地越来越难，征地成本逐年上升，未来还极可能急升。

近年出台的法律法规和有关政策，进一步向被拆迁户、农民和弱小群体倾斜。未来征地成本上升是大趋势。

在商品经济的熏陶下，农民已经全面“觉醒”。政府的议价能力将下降。

2005年，广东省经营性用地的地价是539元/平方米、2006年是1791元/平方米、2007年是1347元/平方米、2008年是1120元/平方米、2009年是1687元/平方米、2010年是2308元/平方米。五年间上升了3.3倍。

当前房地产市场存在很多问题，存在很多矛盾，其中，最突出的矛盾是：城市可供开发建设用地偏少，而城市经济发展和产业发展存在巨大的土地饥渴。

未来相当长一段时间内，珠三角地价仍将是快速上升趋势。