李骁：国际研究机构担忧中国经济存中期风险

（商业地产事件点评第十辑）

一、研究机构对中国经济中期风险表示担忧

国际评级公司惠誉4月13日将中国的长期本币发行人违约评级的展望从稳定调整至负面，认为信贷规模急剧扩大、房地产价格大幅上涨以及最近出现的通货膨胀压力都加剧了中国宏观金融稳定性所面临的风险，同时也导致银行业和地方政府的或有负债规模加大。同时国际货币基金组织在11日发布的《全球经济展望》报告中，就中国经济面临的中期风险发出异常严厉的警告，称中国大陆和香港可能正在形成信贷及资产泡沫，最终或将破裂；IMF也表示，中国大陆和香港目前的信贷仍在高速增长，对房地产价格可能出现急速回落及其影响的担忧正日渐加剧。

点评：这些单位看来还是挺保守的，同样的警告鄙人在去年出版的书里就明确的提出了，当然没人家范儿大，当然也无法引起更大反响。类似的警告国内经济学家吴敬琏也不止说过一次，中长期来看，影响中国经济波动包括政治在内的因素很多，单就经济层面来讲，短暂的信贷紧缩后，迫于发展压力，近期信贷政策可能向中性转变，地产业有企业更是以年息过100%的幅度来维持，积累的风险可见一斑，说近一两年是中国经济发展的关键年份确不为过。

二、上海虹桥商务区未来一年内密集推9 地块

按虹桥商务区管委会的规划，1.4 平方公里的虹桥商务区核心区一期项目共有9 个地块，按照目前的进度，年底至明年上半年或将全部拍完，并预计将在两年左右时间建成启用。据虹桥商务区管委会负责人介绍，预计到2015 年，虹桥商务区核心区年生产总值将超过100 亿元，2020 年生产总值超过150 亿元。中原地产研究报告认为，虹桥商务核心区是整个上海“十二五”规划发展的重心，目前该区域已形成一定规模优势，有望快速崛起成为比肩陆家嘴的上海西翼中心商务区。中原研究中心高级经理刘渊则认为，近期虹桥商务区集中推地形成大幅供应或将导致未来某一时段商用物业供大于求的局面。

点评：随着外围基础建设设施的建成及使用，虹桥商务区核心区的配套建设就显得很迫切，如此高密度快速推地，一方面是商务区建设的需要，另一方面也反映了地方政府加快推进的心态。

三、SOHO中国拟做强房产网销

SOHO 中国日前与易居中国、世联地产及新浪乐居签署网上销售及代理战略合作协议，四方拟进行深度合作，做强房产的网络销售与租赁业务。SOH0 中国网上销售和出租的业态将涵盖商铺、写字楼和公寓。除通过新浪乐居实现网上销售和出租外，SOHO 中国还将通过易居中国和世联地产以拓展外部资源，共同构建代理公司席位制销售体系。对于引入第三方房地产销售代理公司，SOHO 中国董事长潘石屹表示：“建立席位制，公平地引入易居和世联两家代理，我们将在销售体制上做出调整。今后，我们将尝试房地产的电子商务模式，并希望建立新的营销体系。”

点评1：不太看好，所谓四方，其实也就三方半吧。经验表明，由生产厂商（发展商）来整合渠道代理商这种模式很难成功。渠道整合治理应该由渠道代理商来干，如沃尔玛、家乐福、国美、苏宁、居然之家等等。潘总的动作不太像是开发商，倒是像在抢着干销售代理商的活，也许是媒体或我们误读吧，将拭目以待。（全经联写字楼专业委员会副主任、北京理想阳光房地产综合服务机构总经理杨乐涛）

点评2：SOHO中国的网络销售及最近流行的网络拍卖，实质是一种宣传炒作。现在进行网上拍卖活动有两个，易居代理的有2个项目，昆山花桥一个，奉贤海湾一个，还有SOHO中国的几个项目，网上可以搜到。新浪地产的微博上面也有网站链接】（某策划代理机构策划总监李波）

四、SOHO中国32亿收购上海长宁路物业

5 月6 日，SOHO 中国发布公告称，公司以32 亿元人民币向上海三联物业发展有限公司收购新世界长宁商业中心的A、B 幢办公楼及地下室，收购完成后标的物业将更名为SOHO 中山广场。该物业占地面积约16,176 平方米，为商业及办公用途，由两座楼宇组成，总建筑面积为142,184 平方米，包括100,199 平方米办公面积以及12,664 平方米商业面积。收购代价32 亿元SOHO 中国将分四期支付。这是SOHO 中国进入上海以来的第7 次收购，也是今年以来的第3 次收购。

点评：SOHO 中国早在企业上市后尤其是国际金融危机后，即开始放松死守北京的发展策略，并重点研究了天津和上海两个市场，最后锁定上海作为主攻市场，如此大规模的收购是SOHO 中国快速发展的策略和模式所在，并且SOHO中国延续自己商业领域的万科模式，快进快出，虽然近期公告说会加大持有比例，但总体策略不会改变，这也是soho 中国收购或买入地块均为核心地区的原因所在。