未来几个月开发商资金压力大，降价促销机会高

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2011年发展商面临的最大问题，不是“限购”，“限贷”等调控政策，也不是土地。发展商最焦虑的是：资金。

1、开发企业资金来源增速继续放缓，国内贷款比重逐月下降。

根据国家统计局数据显示，“国八条”出台后，2011年1-4月中国房地产企业开发资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款速度出现明显回落，其中，2011年1-4月房地产开发银行贷款比重约19%，增幅处于历史低位。

2008年-2011年1-4月全国房地产开发资金来源分析

2009年-2011年1-4月全国房地产开发企业资金来源比重

其中，广东省统计局发布的资料显示，1-4月，广东房企到位资金2042.37亿元，同比增长13.4%，增幅比1-3月回落3.6个百分点。广东房企从国内银行的贷款为413.90亿元，同比下降14.6%；个人按揭贷款274.92亿元，下降10.3%。同时，1-4月，广东房企获得外资合作的机会也收窄，同期利用外资12.69亿元，下降0.8%。

2、2010年中国房地产总销售额面积为10.43亿平方米，销售金额为5.25万亿元。大家都认为开发商不缺钱。事实上，在销售业绩创新高的同时，开发商的新开工面积也不断加大。开发商资产负债率高居不下。

2010年中国房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而2009年同期该数额为522.19亿元，近七成的上市房地产企业的经营性现金流为负。

2010年部分大型房企总体资产负债状况

3、销售量大幅下降，资金回笼受到明显影响，未来房企降价促销的机会高。

以限购、限价为重要特征的“国八条”发布，对房地产市场的调控力度进一步加大，受此影响，2-3月全国商品房销售面积增速逐月下降，4月，全国商品房销售面积和销售额分别同比下降9.9%和11.7%，住宅成交面积同比降幅更是高达40%。随着调控的逐渐深入，开发商的主要销售资金回笼渠道将会受到明显影响，其资金链问题将被放大。

2011年4月部分大型房企销售状况

2011年1-4月广州市新建商品房成交情况

2011年6月-9月，开发商的资金链将渐趋紧张。开发商降价促销的可能性在加大。

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