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   【案情介绍】

2000年12月11日，原告余小姐和被告徐先生登记结婚，2001年11月27日，生育女儿徐婷。
上海市浦东新区某村的85号房屋是农村私房，宅地基使用权是被告徐先生的父亲。而1982年的《社员新建用地造访申请书》、《农村宅基地使用权申请表》、《农村宅基地使用权审核表》中均有被告徐先生的名字。
2001年8月18日，被告就该85号房屋和上海市某拆迁公司签订了《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，双方约定了，拆迁人用浦东新区东晋路的某号504室房屋交还给被告徐先生。在该《安置协议》中，确定的动迁安置人口为原告余小姐、被告徐先生和当时未出生的胎儿徐婷。
2005年10月20日，该504室房屋的产权登记为原被告三人共同共有。2009年原被告双方感情破裂于当年5月18日调解离婚，对该房屋的产权未进行分割。后，原告余小姐提起诉讼，要求对该504室房屋进行析产，产权归被告所有，由被告补偿原告余小姐和女儿徐婷该房屋三分之二的房价款。

   被告的代理律师提出：系争房屋是由于被告及父母等人享有的私房面积较大，才能动迁安置该房屋。产权虽然登记为原被告三人所有，但在确定具体产权份额时，应当充分考虑到房屋来源中有很大一部分属于被告的婚前财产。
且农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为对房屋的补偿，和对宅基地使用权的补偿，该部分补偿应当属于老房屋权利人。分割该农村宅基地房屋使用权时，应当将属于被告婚前的使用权的那部分财产权分出，再确定原被告各自应当享有的份额。认为原告余小姐对于房屋只享有相当小的产权份额。

【案件思考】
婚前房屋，婚后动迁，产权登记在双方名下，离婚时如何分割？

【法庭判决】
首先法庭审理认为，被告在被拆迁的农村宅基地房屋建造时虽然未成年，但通常宅基地使用权是以户的名义取得，未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可，其父母投资建造房屋的行为可以视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资，因此被告因物权法的规定而可以被认定为被拆迁的宅基地房屋的共有人。
其次，在析产时，考虑房屋来源的因素，按照房屋现值140万元计算，判决被告给予原告余小姐和女儿各人民币40万元。

【法理延伸】
孙随勤律师认为，被告代理律师的意见似乎很有道理，并且法院在判决时也讲明，应当“考虑房屋来源的因素”。如果依照“房屋来源的因素”，那么该房屋即属于被告的婚前个人财产，法院判给原告三分之一的份额有些牵强。且房屋拆迁而导致财产形式的变化，是不会影响到房屋产权的变化。因此以“房屋来源”作为考量，则不应当认可原告享有产权份额。
本案的关键是该房屋经依法登记为夫妻及子女三人所有，这就完成了一次家庭财产的重新分配。这次重新分配导促使原告享有房屋的三分之一产权。此时的重点不是房屋的来源而是婚姻存续阶段的财产重新分配。因此孙随勤律师认为，婚前房屋动迁，经过登记为夫妻共同财产，则应当认定，婚前财产已经转化为夫妻共同共有的财产，离婚时应当予以平均分割。

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