持续飚升的房地产价格，究竟是否会形成巨大的房地产泡沫？高昂的房地产价格，是否终归会成为巨大的社会祸害？对于这一类问题，从房地产价格持续高涨有理论者看来，得出的是否定的结论。其重要论据如，房地产价格的持续高涨，将带来巨大的财富效应，人们的钱袋将因此显著鼓起来，那不是大好事吗？人们同时认为，中国的房地产价格必定持续高速增长，理由是，中国的土地是高度稀缺资源，必定供不应求。

　　另一方面，众多房地产泡沫必破论者可以言之成理的重要论据，我所看到的主要有两点。一是，现在中国的上海、北京、深圳、杭州等一线城市的房价已经远远高于美国绝大多数城市，甚至也接近或者高于至今尚未挤干净房地产泡沫的日本不少大城市的房价。但这只是从实践的角度提出的论据。二是，高昂的房价，将使众多的购房者，长期以至终生陷于负担沉重的房奴困境。一定程度上，这已经接触到了基础性问题。现在看来，对于房地产泡沫为何成了社会的重大负面制约因素，有必要作点深入分析。

　　房地产泡沫对社会的巨大负面制约，首先是对企业生产的负面制约，尤其是对投资的负面制约作用；其次是对社会活力的负面影响。这两个方面既密切相关又会互相转化。先看地价的持续飚升对企业生产的影响——这一重要方面却往往被人们所忽视。实际上，房地产泡沫，归根到底是地价泡沫。地价的持续飚升，对于住宅用地和企业用地的影响同样巨大。

　　粗粗一想，地价的飚升意味着企业占有的土地资产的升值。只要拥有土地资产，房地产企业如此，其他类型企业如加工产品生产企业也是如此。而且随着企业的土地资产的大幅度升值，可以用于抵押借款的企业资产的价值将相应增大。这不是好事情吗？可是问题在于，土地资产绝不是每位办实业的投资者都拥有的。尤其是，新办实业的投资者的很大部分——甚至其中的绝大部分，都没有土地资产。这样的新投资者，无论是新购入土地，随后安装设备、购入原材料，还是兼并、入股原本属于别的投资者的企业，新投资者支付的投资款中，价格飚升的土地资产款项，都占其中很高比重。这些新投资者的资本从何而来呢？经济实务和理论分析都绝无疑义地告诉人们：归根到底，这些投资款只能来源于每年新创造的价值。而当地价部分在新的投资总额中占据越来越大比例的时候，对于这些投资者就成了巨大的难以承受的负担。并且势必会因此而限制新投资中的设备投资、原材料投资。

　　这里可能会发生下列疑问：假若本年度某国地价普遍显著上涨，全社会的土地价值总额由此显著增加，如果没有其他意外情况，该国当年新创造的价值也就不会因地价总额的增加而减少，社会可以用于或可能用于新增加的投资总额也就并不会减少。那么为什么会发生投资困难呢？

　　单就当年新增价值而论，情况确实如此。但是，这里的关键问题在于，迅速上涨的地价及其受益人，不可能均衡地分布于全社会的每一个社会主体——而且在任何一种社会制度下，都不可能均衡地分布于每一个社会主体。更不可能自动地以更大的比重流向新增加的投资者。恰恰相反，必然大量地存在下列现象：有的人有投资意愿却缺乏资金；有的人有大量资金、有大量的房地产获利资金，却没有投资办实业的意愿。

　　诚然，巨大数量的债权性融资一定程度上可以缓解投资者的资金缺乏问题。但是巨额的债权性融资，却不可能解决社会资金在全社会各类社会主体间的扭曲存在；更不可能解决社会资金的扭曲存在引起的各种不容忽视的弊病。而地价的持续飚升就是导致社会资金在各类社会主体间扭曲存在的十分重要因素。这尤其因为，全社会持续飚升的地价总量，与全社会当年新创造的价值总量相比，是一个异常庞大的总量。甚至与全社会当年交易的商品总额相比，也是一个极为庞大的总量。

　　异常高昂的地价导致社会资金的扭曲分布，从另一个侧面来看就是导致了国民收入的扭曲性再分配。因为，很大数量的社会成员和企业，将被迫把个人收入、企业经营收入的更大部分用于必须的住宅或企业用地的购买上。这对于社会生产和社会生活的负面影响是长期性的。并且，已经形成了的整体性被动局面，不可能在短时期里得以改变。例如，上世纪九十年代日本的房地产泡沫破灭之后，之所以长时期里经济难以走出困境，几乎一直处于低迷状态，房地产泡沫后遗症就是其中的一个极重要因素。别的不说，大城市高昂的房价，对很大数量的才俊之士就失去了吸引力，更大数量劳动者的积极性因此而程度不同下降。这将在不知不觉中使整体经济的活力降低。

　　社会的活力下降，还因为，对于那些因房地产投机意外得大利的人们，在大多数情况下，这也并非是正面有利因素。难以计数的社会生活实例足够证明，当钱来得太容易时，将导致很大数量人辛苦办实业的热情和专注度的显著降低，使其中的一些人因此而完全没落。显然，由此也将对社会经济和社会生活造成不小负面影响。而且，投机房地产轻易斩获暴利，将作为畸形的案例，影响众多正辛苦办实业人士的经营方式和思维方式。

　　另外，当社会资金在全社会发生扭曲流动、社会资本被迫以扭曲方式存在时，必定在相应程度上使企业的生产成本增加，成为不容小视的限制社会劳动生产率提高的因素。上述各因素，就是房地产泡沫终将破灭的内在原因或显化原因。

　　因此，当某个国家的房地产形成了巨大泡沫，不管一部分人多么不愿意，不管那些高度近视、贪婪地只图眼前利益的人们怎样使出浑身解数，也不管当政者推出的相关政策是否真正适合社会的需要，客观经济规律终究不会屈从于人的主观意志。

　　上面的分析，实际上也已经回答了：“中国的土地是高度稀缺资源，必定供不应求”这一类命题是否科学和符合社会实际。——土地的稀缺是相对的，而不是绝对的。不仅从自然资源的角度讲是如此，从社会经济的角度讲同样如此。与社会经济发展水平脱节愈来愈严重持续飚升的地价，必不可免地会压缩全社会的住宅用地和生产用地的需求量。

　　能否从房地产泡沫会给社会经济造成无法承受的负担，得出另一种结论：地价越低越好，地价越低对生产和生活就越有利？否！因为，与社会经济发展水平大致相称的土地价格，是市场经济下促使土地资源适量运用的有效社会机制。换言之，过低的地价将造成土地资源的浪费。这也是社会要避免的重大问题。

　　2011-5-22