房产调控对银行形成坏账压力的底线是30%

　　房贷压力测试是针对当前中央对房价的调控政策，商业银行所做出的房贷压力测试。随着房价的下跌，商业银行在房贷业务这一块所能承受的下跌幅度。因为随着房价的大幅下跌，必然将使银行的坏账率上升，给银行造成亏损压力，甚至于破产的威胁。2011年4月19日，在2011年第二次经济金融形势通报会上，银监会表示将启动新一轮房贷压力测试。

　　继银监会主席刘明康表示“要对银行业金融机构开展新一轮压力测试”之后，22日，银监会在发给各大媒体的短信中进一步称，与前一轮测试相比，本轮压力测试情景假设更为细致。新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。而银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民曾在今年全国“两会”期间表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。

　　新版房贷压力测试还明确将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。房地产压力测试属于银行业例行工作，进行压力测试并不意味着银行业房地产贷款坏账的发生，市场无需对今年的压力测试产生消极反应。

　　房贷压力测试结果只是理论数值，与之相关的因素很多，无需担心商业银行会亏损至倒闭，工、农、中、建四大行高层在近期的业绩说明会上均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。况且压力测试只是对未来可能发生情况的想象，并不表明现在房地产类贷款真的那么糟糕，而且这类贷款不存在非常大的风险问题。此前多家银行披露过房贷压力测试结果，大多显示房价即便下跌30%，也不会给银行带来较大风险。这样的结果看似表明银行非常抗跌，可实际上，房价下跌50%给中国经济带来巨大的负面影响，不是商业银行所能承受的。

　　有分析指出，从现实情况来看，购房群体主要分为居住性购房、改善性购房和投资性购房，但在商业银行的测算样本[最新消息价格户型点评]中是只采用投资性购房的标准，而在价格下降到一定程度的时候，投资性购房者才会首先采取弃房甩贷的策略，因为他们是投资，当价格达到不能承受的位置时会让他们的资金链断裂，从而直接导致银行的坏账。然而在自住型购房的群体中，他们是不会轻易弃房的，除非价格下跌得十分离谱。不过，由于监管层对房贷风险的一再提示，银行可能会适当降低房贷业务的比重，对于房贷的发放将会更加审慎。同时，今年宏观监管政策的重心将放在控制通胀方面，对于房地产业的调控力度将不如去年，因此预计今年房地产开发贷质量恶化的可能性较小。

　　分析进一步指出，个人住房贷款并非最大风险。由于水泥、钢铁及机械等行业的最终需求是房地产，加上房地产业本身，会造成大量的产能过剩、现金流问题、借款问题。中国房地产泡沫是量引起来的，整个经济可能硬着陆的风险，而不是居民坏账引起金融危机的风险。国外房地产泡沫的形成与中国不同。他们是居民借了银行的钱，零首付及低利率买了本来住不起的房子，遭遇利率上升或失业后，由大量坏账引起金融系统的危机。但在中国，房贷首付比例较高、居民资产负债表健康、杠杆率低。因此，风险不是从居民这边引起的。监管部门做房贷压力测试，并没有真正找到压力点。

　　随着房地产调控政策力度进一步加大，投资投机需求得到抑制，房地产贷款风险也更加明显。此时，银监会提出将开展新一轮房地产贷款压力测试，说明监管层对于房地产价格变动对银行体系的冲击高度关注。业内人士评价，防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防风险。银监会启动新一轮测试的用意可能是希望即使房价出现暴跌，监管层依然有对策，而银行能够应对最糟糕的情况。