“买房刚好合算”的房价—房租比

　　
　　在给定的城市住宅供给下，购买住宅的需求决定了城市住宅的销售价格。而购买住宅的需求由两部分构成，一部分来源于人们对居住的需求，另一部分则来源于单纯的投机需求，这种投机需求将住宅视为一种可以用来作投机买卖获利的金融资产，由于预期住宅售价上涨而先买入住宅以便将来高价卖出套利。抬高住宅售价的不仅仅是单纯为居住需要而购买住宅的需求，也包含了为投机而购买住宅的需求。

　　为了将城市住宅购买需求中的纯粹投机需求与居住的需求区别开来，我们需要弄清“买房刚好合算”的房价—房租比。其所以应当如此，是因为满足城市居民的居住需求的方式，既可以是需要住房者购买住宅，也可以是需要住房者租房居住。需要住房者是在综合考虑了住宅售价、房租和存款贷款利率之后才在买房和租房之间作出选择的，有资金购买住宅投资者也要综合考虑了这些因素才会决定购买住宅供出租之用。所有上述各因素结合在一起，决定了基于居住需要而形成的购买住宅的需求。

　　根据上边所说的各方面条件，我们可以确定一个“买房刚好合算”的房价—房租比，实际的住宅售价如果高于这个“买房刚好合算”的房价—房租比规定的水平，单纯为居住需要而购买住宅就不如租房居住合算。所谓“租房居住更合算”指的是，不购买住宅而将购买住宅需要的钱存入银行，在该住宅能够用于居住的时期内所获得的利息和本金不仅足够支付该住宅的全部房租，而且还可以有剩余。

　　我们在北京市石景山区发展和改革委员会与中国社会科学院经济研究所联合完成的“北京市房地产业调控对策研究”课题的成果报告中，依据详细的数学推导说明，如果居民全部使用其自有资金来购买住宅，在2007年底的居民储蓄存款利率（3.87%）下，“买房刚好合算”的房价－房租比大约为 （这里使用的利率是年利率，相应使用的房租也应为年房租）；而对于那些除了由于购买住宅而节约的房租之外没有其它储蓄的居民，如果他根据中国目前的规定在购买住宅时仅仅以自有资金支付占房价20％的“首付”，其它的购房资金全部来自银行的住房抵押贷款，则按2007年底规定的住房抵押贷款最长期限（30年）、住房抵押贷款利率（7.83%）和居民储蓄存款利率（3.87%）计算，他买房刚好合算的房价—房租比约为 。

　　我们课题的研究成果表明，借入抵押贷款购买住宅者自有的资金占该住宅售价的比例越高，买房刚好合算的房价—房租比就越高；而居民全部使用其自有资金购买住宅时买房刚好合算的那个房价—房租比，在买房刚好合算的房价—房租比中是最高的。由此可知，在2007年底的利率结构和“首付”要求下，借入抵押贷款购买住宅刚好合算的房价—房租比分布于15倍到24倍之间。

　　由于我们没有关于房租水平的系统统计资料，无法计算出相应的房价—房租比来全面地评价全国的住宅售价水平。但是我们却有北京市的相应统计资料供计算和比较。根据有关北京市2006年的二居室住宅年平均租金、同年北京市住宅的每平方米平均销售价格的统计资料，以及估计的二居室住宅的面积，可以推算出2006年北京市以年租金计的房价—房租比约为23.3倍，接近单纯为居住需要购买住宅合算的房价的最高限度——全部以自有资金购买住宅时刚好合算的房价—房租比（略大于24倍）。而对于租房住时没有“真正的储蓄”并只能付得起“首付”而必须贷款买房的人来说，在这样的房价—房租比下购买住宅肯定是不合算的。

　　统计部门测算的按月房租计算的北京市二居室住宅的房价租金比都在300以上，换算成按年房租计算的房价—房租比（略高于25）还略高于上边计算的北京市二居室住宅的房价—房租比，已经高于单纯为居住需要购买住宅合算的房价的任何一种最高限度。在现行的利息率下，按每月租金计算单纯为居住需要购买住宅合算的房价租金比或“售租比”最高不会超过300，而有报道说，成都2007年8月住宅的“售租比”平均达317，北京2007年7月二手房的平均“售租比”301，都超过了单纯为居住需要购买住宅合算的最高限度。

　　我们课题中的数学推导表明，上述这类买房刚好合算的房价—房租比主要取决于利息率：给定房租，利率越低，买房刚好合算的房价—房租比就越高，为居住而购买住宅就越合算，为居住而购买住宅的需求就越大。此外，给定利率，房租越高，买房刚好合算的房价就越高，为居住而购买也越合算，为居住而购买住宅的需求也越大。这种基本的数量关系，使我们可以清楚地区分在三个不同的阶段中推动住宅售价上涨的主要因素。