毫无疑问，针对房地产市场出台的严厉调控政策，至今未达目标。

来自《中国证券报》的消息称，国家统计局6月18日公布的数据显示，今年5月份北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格环比继续上行。但从全国来看，5月份房价回落的城市数量有所增加，二手房价格跌势更为明显。

恕笔者直言，通观统计局的地产数据，上述的新闻导语应改为：尽管从5月份房价回落的城市数量有所增加，二手房价格跌势更为明显，但一线城市新建商品住宅价格环比仍旧继续上行。

这是因为，统计局公布的70个大中城市房价数据显示，5月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个，和4月份相比，环比上涨的城市仅减少了6个；而号称价格回落趋势“更为显著”的二手房，5月份价格上涨的城市也达到了36个。考虑到这一“成果”是在存款准备金、存贷款基准利率一月一微调，新“国八条”、房产税、“限购令”、“一房一价”等调控政策轮番登场中国楼市的情况下才取得的，本文的调整逻辑之举，理由愈加充分。

《时代商报》月初曾发文指出“一房一价政策已被市场架空”。这一次的统计数据，反映了部分开发商在执行“一房一价”规定时，确有一次性从高定价的倾向。这验证了我们月初的判断：“一房一价”明码标价后，不但没有起到限价的作用，反而成了楼价虚高的主要实现途径之一。

梳理本报的调查数据，基本上可以得出这样的结论：上半年，限购、房地产税和加息三项政策对房地产市场的影响较大，“住宅成交量下降”的阶段性目标正在实现，但依然很难降低房价。

有人预测，随着政府主导保障房供应量的增加，限购、限贷、加税等前期政策的效应将逐步发酵，市场未来从量跌逐渐转为价跌的可能性在加大，因此未来房价下跌之局可期。我们认为，尽管有保障房“新军”强势介入楼市，但从事物发展的本质看，保障房所针对的需求主体，或许从来就没有成为过推动房价长期走高的市场主体力量之一，因此，未来房价是否下跌，仍取决于房地产的供求关系。

需要提醒各方注意的是，虽然当下调控政策力度空前，但市场毕竟有其内在的运行规律；与此同时，CPI涨幅一直居高不下，蔬菜和猪肉的价格一路高涨，房价却不能涨，在这种情况下，如果房价人为制造不涨反跌之局，那么不是住房的供应量减少，就是地产的品质降低。

另外，楼市政策能否延续，也将受到市场的严酷考验。首先，房地产频出“政策市”，直接导致购房者观望气氛浓厚、开发商拿地热情下降，如此一来，随着土地出让金的减少，地方财政危机袭来。在这种情况下，已有海口、大连先尝试后辟谣“放松限购令”，北京也于上周传出正在研究放宽高端项目的限购政策。这表明，地方多年来依赖的“土地财政”，如今已经告急。

其次，政策调控下的投资挤出效应，也导致国内资金大举投资海外。半年来，由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗，投资者索性将投资的关注点转移至海外物业。现在，凶猛的中国投资者可谓席卷全球楼市，他们现已占据发达国家新售物业10%的比例；在温哥华等华人热居城市，这一比例甚至高达30%。

上述的现实，将使国内下一步的楼市政策制定，对投资挤出效应的不断扩大和土地财政近于危机的态势，再也不能置若罔闻、坐视不管。同时，相信决策者对三线城市是否跟进实施“限购令”，也会多一些现实考量。

上周，笔者参加了三次地产高峰论坛。论坛上，除了现行的诸多政策，与会嘉宾讨论最多的就是“什么样的地产项目将赢得未来”。其实这是一张地产牌的两面：对于开发商来说，意味着在市场管制条件下，开发什么样的产品才能赢得市场；对于购房者来说，只有那些可能赢得未来的地产项目，才是应该青睐和投资的产品。

在保障房逐步满足低端居住需求的情况下，我们认为，品质地产将在下一段的市场竞争中胜出。这是因为，无论是有能力自购住房者，还是那些卖掉老房购进新房的改善性购房者，都希望同时获得品质地产带来的舒适的生活空间和较大的增值空间。 （文发20110621时代商报头版。此为原文，发表时有改动。）