专家PK：房价还会上涨20年or今年就下跌30%
2011-06-20 21CN房产
2011年6月19日，由城视论坛由博商会、21CN主办的专题论坛——“广州房地产的‘春天里’？”在珠江国际大厦隆重举行。论坛由广州市社会科学院高级研究员彭澎主持，韩世同、龙斌、谢逸枫、郑隽宸等广州房地产界的知名专家及厦门浪等网友参与了本次论坛，并激情PK。
彭澎：城视论坛现在开始！今天这是城视论坛第一次聚会，城视论坛由博商会、21CN主办。博商会是我们新打造的一个平台，由广州市博士科技创新研究会、城视文化、21CN联合打造的平台，主要让博士群体、政府部门以及高等院校、新闻媒体，官学商新四个群体的聚会、沟通和互动。希望在座的各位朋友，来自四个方面的，当然也许四个方面不全面，还有解放军的，应该是很广泛的群体今后多关注博商会的活动。博商会今后会聚焦于社会的热点问题，也就是对大家共同感兴趣的问题进行探讨。
今天我们的主题是广州房地产的“春天里”？实际上我们今天要讨论的就是下半年的房价是涨还是会跌，这是一个敏感的话题，这个敏感的话题最近成为很多论坛的主题，也成为很多媒体关注的焦点。在大前天，我跟韩世同在大洋网做了一个节目，它确定了一个话题叫做《房价下跌的十大理由》，同样这个话题他们在下周准备做一个《房价上涨的十大理由》，同样是楼市，有不同的看法，而且都可以找到相当多的理由，这是很有特点的。
前天我们在珠江新城有一个地产峰会讨论《寻找地产的新动力》，就是地产发展还有什么动力，在会上我们看到官员、地方学者对楼市的发展走向有不同的解读。这几天媒体我看到已经把专家的说法报道出来，说是一线城市的房价可能会跌30％，这是一种说法。
当然很多人不以为意，昨天由第一财经举办的论坛给我发言的主题是《下半年是买房产还是买房产股》，这个话题很新颖，因为我们的地产股现在是15％左右，而在07年时达到了100％，离地产股票的最高地是相对的低谷，而我们的房价依然在最高点，到底是买房产好还是不好了？我做了一个调查，愿意买房产股的人举手，很多人举手了，我问这么年来投资房产股赚钱多还是投资房地产赚钱多，大家认为投资房产赚钱多，大家下一步认为要买房产股，这是值得我们关注的。在这个时间关头，应该说房价何去何从引起了大家的关注，这个时间点可能是最容易引起争论的话题。
今天早上很多媒体报道广州房管局发布了广州5月份的房价，发布的房价是5月份同比、环比均下降，但是前天国家统计局发布了5月份70个大中城市的住宅销售价格变动情况，显示广州上个月的新品住宅环比上涨0.3％，同比上涨5.1％，国家统计局和广州房产局的数据又一次打价，一个说涨，一个说跌，现在都采取的是网签数据但是数据不同，广州是按照平均价的计算方法，而国家统计局是加全平均分，把不同面积做了一个分类等等加全平均来算的，认为广州反应出来的是郊外的成交量大，但是房价是涨还是跌，我们看到官方数据打架，老百姓各说不一。同样的消息，广州日报的标题是5月份城市房价仍在涨，网易说涨幅回落，同样的数据有不同的解读，这是我们看到的新消息。
我们今天请来的几位嘉宾，今天的论坛跟以往的论坛有点不同，要求各位观点鲜明一点，尤其是现在的专家，股市专家、楼市专家都非常圆滑，说了半天也没表示房价是涨还是跌，今天我们的话题是要么看涨，要么看跌，也允许做中间派，中间派可以在后半节辩解，观点可以变化，这里面确实有很多数据可以有不同的解读，可能我们用的是同样的数据但是有不同的解读，这是我们今天讨论的方法有点改进。第二，我们现场有21CN的10个网友跟专家PK，就同样一个话题以网友的语言跟你们辩论。在论坛辩论正式开始之前，我想做一个小调研，大家认为下半年房价会继续涨的请举手，好像有一半。认为下半年房价会跌的请举手，略微少一点点，我们辩论完了以后看看有没有变化。
彭澎：今天首先清楚我们的第一位演讲嘉宾，我开始很关注他们的一些观点，我首先对他们的一些观点一个类，我们先请出一位认为今天的房价有可能会跌的专家，那就是我们的寒桐咨询的韩世同同志，请用5到10分钟的时间把您的观点简单亮明。
韩世同：我不仅认为跌了，我甚至写了一篇文章，说如果单纯从网签均价来看拐点在年初的时候已经形成，为什么呢，因为年初的时候均价是14400多，现在是5月份的交易登记均价是12400，跌了百分之十三点多。如果下半年不是重新回升或者是超过一万四，我觉得这个顶点由上往下的拐点已经形成，如果你还要从同比，从房价指数的环比和同比都得到拐点向下的曲线的话，我做了很多的研究，我看到网签均价已经出现这种现象。
昨天我在中央人民广播电台做过70大城市公布的数据分析，但是我没有特别留意到大家讲的打架，因为这个打架每个月都会打，因为两个统计方法不一样，如果我们一定要把同比和环比等同起来，其实是不太合理的，统计局的方法和网签的平均方法两个结果是必然不一样的，我们没有必要让它一致，但是可以解读它代表的不同含义，可能对我们分析这个市场判断更有利一些。如果说一万四千四百的价格大家认为带有结构性等等什么东西都不能认的话，您认为一万四的价格也不要认，一万四的时候你认为它涨，结果到了一万二千多你认为不是跌，我觉得结构性变化也是变化，是市场必然的过程，从这种结构性的变化会过渡到实质性的变化，我们在2008年时已经看到过。
刚才彭澎博士上为什么有两种说法，我研究了一下，77个大城市，其中有50多个涨幅都不超过1％，环比上涨最高只有0.5到0.6％，接近不升不降，全国的77大城市房价都形成了下降？还没有，但是它已经形成了房价趋稳，不再继续大幅上涨。和4月相比较的话，回落、下降、持平都有所增加。我们媒体有时很简单，现在还有50多个，但是上个月是50多个，他不做这种细节的划分，我们现在要观察这种细微的变化才能够把握住整体的变化动态。谢谢！
彭澎：韩博士的观点是拐点已经形成了。第二即使结构性的跌也是跌。不管怎么样，大家等会儿可以跟他的观点交锋，可以赞同他的媒体，也可以反对他的媒体，同时记者也可以提出自己的疑问，今天21CN是全程直播，我们的观点可以传播出去，各位都可以有机会跟他们辩论。
彭澎：下面我们请另外一位龙斌博士，龙博士我记忆当中他一致认为房价是稳中有升，整体上是比较稳定的，但是最近他们有一个报道，可能7、8月份会跌一跌，我想听听龙博士你的看法，我们暂时把你归类为是比较稳中看涨的，请你到这里来发表你的观点。
龙斌：各位大家好！我的看法确实跟彭博士说的，我认为中国的房价肯定是稳中上升的，上升是一个趋势，这是一个月跌了一下，下个月调了一，房价有很短暂的波动是正常的，但是从总的趋势来看，我很坚定的认为：中国的房价一定会涨，明年会涨，后年会涨，大后年还会涨，它会涨多久，可能是15到20年左右。
这个观点看起来比较极端，但是它还是有一些比较深层次的，对中国的城市、人口以及居民财富增长，以及房地产本身的特点来决定的。从这些来看，首先对中国经济的增长是有信心的，尽管要做一个转型。第二，中国城市的发展始终是中国城市发展重要的驱动力量。第三是人口，中国的劳动力人口是9亿，最近几年大家需要房子的人很多。接下来从9亿人口会逐渐有一个下降趋势，但是下降的幅度非常小，也就是需求很大。大概10到15年以后，大概是2020年以后，人口才会有一个明显的下降，我们从这点来判断是庞大需求集中释放的这些年。另外，财富的增长就不用说了，中国人最有钱，奢侈品都到国外去消费，买房都到国外去消费，英国和加拿大都说中国人把当地的房子都买爆了。
从这几点来看我觉得这个趋势可能不是因为政策的调控而改变，但是调控会使我们的房地产更加理性，更加健康，少一些疯狂。我们的保障制度逐渐确立已经的过程，我个人觉得没有任何理由看空房地产市场，从这样的角度来看，我相信绝大多数的居民也好，学者也好，还是认同这个观点的，谢谢！
彭澎：谢谢龙博士，龙博士首先是看涨起码看20年。看涨的理由经济发展，财富的增长，城市化、人口这些都是摆在面前的趋势，这是大家都认可的依据，起码整体上他是看涨的，韩世同觉得近一两年是有涨有跌的，起码观点有点不同。我们的争论达到一个目的是越辩越明，我们的趋势应该怎么把握。龙博士的观点起码印证了过去10年是涨的，但是后面10年是否涨，由时间来验证。但是专家比一般人要看得明白一些，接下来请中地行的郑隽宸先生谈谈你的观点。
郑隽宸：我刚才一出来的时候，想问我应该坐在哪边，我的观点和龙博士有很多是吻合的，但是龙博士是长期的看法，韩博士刚才谈及了最近两年的发展，在今年以内我还有一个观点是它还是有一个波动性在里面的，因为今年是是房地产调控展现效果最明显的年份，尤其是今年3月份的时候，地方性的房价控制目标出来之后，但是目标实现与否要看今年年底第四季度能否体现，我们从政治的目的来看，还是从经济的效果来看，在今年以内房价有一个大幅度波动是不可能的，尤其是地方政府要调整房价目标的前提下，我觉得今年房价出现大幅度增长是不可能的。上个星期存款准备金率上涨了0.5％，存款准备金率包括利息一直处于高位，我觉得房价的上涨和成交量的上涨也存在一定的压力，通过销售回款的速度令到银行方面有一个限制，也就是说即使产生了交易，但是银行也无款可放，导致了房价遇到上涨比较大的压力。我想在今年，第四季度房价控制目标能否实现，能否看出端倪之前，房价是不会有很大上涨空间，相反它会有一些下调的压力，另外一方面，我们的保障性住房实施的进程，可能在一定程度上影响了整个房价在今年以内的上升或者下降的速度，如果我们的保障性住房在今年以内能够实现地方性在2010年土地推荐会上所说开发进程，我想对整个房价控制目标的实现也有一个数字的基础。至于刚才大家所说的，你这个房价统计数据打架的概念，我认为并不关注，因为大家是用同一个方式，同一种统计的方法来判断就好判断，就不存在结构性矛盾，如果我是统计城市中心的就直接统计城市中心，在区域不存在结构性矛盾，也不需要通过权重的调整去把数据扭过来，因为还是有一定主观性在里面的，我觉得统计数据如果有结构性的因素在里面，可能保障性住房和限价房的出炉也会令到我们的房价得到一定的控制，但是长远来看，尤其是明年的下半年开始我还是下涨，因为刚才龙博士关于城市发展、人口等等观点和我基本上是一致的。
彭澎：我感觉近期看平，从长期来看是看涨，我们暂时把他放在中间位置。我们今天来的几位地产方面的专家是我经常接触的，而且经常关注他们的观点，所以我归类是有点依据的，不一定准确。国家和广州市政府的数据我们说打架，但是我们了解到，你们自己发表的数据，可以用自己的数据来说明房价是涨还是跌，有你们自己的统计方法。首先有请21CN的网友表达你的看法。首先请朱秋红发表一下你的看法。
朱秋红：我想请问郑先生，保障房对房价的影响是怎样的？国家出台了这么多政策，目前均价不一定是下跌很多，下跌肯定是成交在其他价格比较便宜的地区，您觉得对于广州的楼市最终显现微利在什么时候。
郑隽宸：保障房在我看来其实是一种平衡政治目的和经济目的的一种手段，因为保障性住房从权重来说不可能对整个商品房的本质形成一定的影响，但是从民间的声音里面去弥补中低收入阶层的需求，国家调整房价是让房地产尤其是居住性住房资源性的物质能够更多普惠于民，从这几年商品房价格的走势来说，有更多的平民百姓觉得买不起，保障房住房出现的更大意义是，假如从保障房住房形成一个优化，从而可以从房地产有两条腿走路，我觉得房子是居住作为一定目的，投资作为第二目的，但是拥有房子是否作为居住的唯一一种手段我觉得不一定，他可以有很多的手段使到更多的人能够住上房子，能够有自己的家，家的话不一定获得产权，获得使用权也是一种方式，从目前来说，从中国的传统观点来说，居者有其屋，这是这种封建思想延续下来的思维惯性。居者是否有其屋，在我心目中可能是一个问号，你可以通过租赁，可以通过甚至单位分房获得住房，而不一定去买，但是你去买是否能够符合保障性住房的门槛问题，但是我觉得保障性住房的门槛公平、公正会逐步健全以来，商品房和保障性住房我认为是不同需求的人所拥有的不同产品，而不能混为一谈。
彭澎：郑先生的意思是保障性住房对整个商品房的价格是不会有太大影响的。我们下面再请一位21CN的网友，有可能是下跌的，你最好发言以前表明一下你是赞同上涨还是下跌的，接下来请陈欣天的网友说说自己的观点。
陈欣天：我的观点是短期内可能还会有一定上涨，但是从长远来看我觉得会下跌，因为我从货币供应量来看的，因为货币供应量一个是银行直接发行货币，另外一个是外汇储备，外汇流入中国以后央行把它转化为人民币投放到市场中去，再就是国内的热钱流入到中国国内，这样来看，央行现在实行紧缩性的货币政策，所以短期来讲，中国内的房价不会大涨，中国的房价没有大跌是因为中国的外汇储备逐年上涨是比较大的。中国05年从外汇储备量一直在上涨，但是随着中国外汇储备增长速度太快，一旦美国实行紧缩性货币政策，热钱流入也会减少，所以我觉得中国的房价会下跌。
彭澎：谢谢这位网友，他是从我们的货币政策，也就是货币的发行量、外汇储备来发表他自己的说法。我们再请另外一位网友是比较中立的，他是薛小群，看看他的观点。
薛小群：我觉得房价是否上涨看房屋的属性，如果我们把它作为一个投资品，在目前货币流通量这么大的情况下，什么东西能够容纳这么大的货币容量，房子相对是一个比较理想的容量。日常的消费品不足以让有钱人的资金有一个比较好的出路，比如开厂或者是投资是有金融风险的，为什么会有这么多人作为房价作为投资目的的原因。房价是否涨下去看我们的决策层是否有意志把房价打下去，因为房价是关乎民生的，如果房价太高，老百姓就会有怨言，房价会受到僵持的状态，如果房价往上走可能会受到政府的控制，但是房价往下走也不可能。
彭澎：我们再看看另外三位专家的一些观点。先请出我记得比较看淡一点的，是中原地产的黄韬。
黄韬：各位下午好，关于房价问题这几年应该说太敏感，关注得太多，我作为一线的业内人士，经常和开发商和客户，可能在座的网友也买房子经常打交道，我觉得这个问题非常难回答，但是我总体感觉，如果预测明年、后年的房价我觉得不应该预测，因为没办法看，因为中国的市场很特殊，我认为政府让房价跌肯定能够跌下来，让他涨肯定也能够涨上来，根本无法用市场的角度来分析。我做这行已经20年，我的经历很特别，我天天在市场上混，我的感觉不一定很理论化，很高度化，但是我觉得中国的房价跟着政策走，政策不是我们定，也不是专家定，坦白来讲就是一个圈子一些信息确定下来，跟着在走。但是走的过程中变化太多了。如果要我预测今年，我可以大胆讲房价我看跌，跌在10％左右，我看跌没有错，但是不会爆跌，也不会有20％、30％的跌。如果广州的保障性住房11月份上市从理论上肯定会跌，会跌很多，但是我不用来做分析，从这些观点来看还是自己判断，我坚持所谓的专家的话要会听，不要照听。谢谢！
彭澎：谢谢黄韬！黄韬有几个观点我觉得有意思，第一个他觉得并不看的爆跌，看爆跌的人没有来，因为他说会跌50％，我记得韩世同说如果控制不住，有雪崩式的爆跌。
韩世同：如果是08年时的状况，出现恐慌性或者是类似亚洲风暴。
彭澎：有一种说法欧洲的债务危机，在希腊有可能导致国债无法偿还，有可能出现希腊破产，这就有可能导致其他国家的复苏，全球股市都在跌，昨天美国股市稍微有点反弹，跌的背景是欧洲的债务危机有可能扩展为新一轮的危机，会不会出现08年的爆跌，起码珠江新城有最便宜的，是一万六，确实跌得很厉害，会不会还有一个08年情况。华尔街做空中国，中国的股票跌得一塌糊涂，华尔街中国的股票跌得这么厉害有很多原因，比如财富造假、借壳上市中出现很多问题，美国借壳上市的门槛太低，容易做出一些花样，但是其中值得我们警惕，现在我又一次听到有业内人士呼吁我们的股市又一次要救市了，再不救就要完蛋了，不管怎么样，这些都会释放出经济信号，到底我们的楼市何去何从，接下来再有请极力看好的一位刀客地产的董事长谢逸枫先生说说他的看法。
谢逸枫：中国房价为什么会一直会涨，因为中国人太有钱了。如果大家都没钱买房子，中国开发商肯定都完蛋，中国的房价什么时候大跌过，除了08年时大跌过，中国的房价基本上没有怎么跌过，而且中国地产和房价都是涨的，如果你不承认这个事实你只能是很片面的，个人的观点而已，而且中国的GDP每年都是以9％到10％的幅度来增长，我觉得GDP的比例会越来越高，去年全中国上半年的房价上涨是8.2％，去年整年的房价是7点多，有些地方说我们的房价跌了，那是地方政府说的，并不是中央说的，中央昨天国务院统计局报告出来，房价基本上是涨的，而且跌的话只是有些城市可能是把保障房的因素含在里面，出现了有点下降的幅度，但是有钱人去买房是一次性付款，还有一个供求关系也非常重要，如果不从市场的角度来分析房价是涨还是跌，这是很难说的。在08年时很多人说房价会跌到2010年，还有什么拐点来了，包括去年也是这样的，刚才也有人说出现了拐点，但是成交量跌10到20％叫拐点吗？而且成交量和投资额全幅度都是涨，为什么还会涨？因为保障房，很多人认为保障房供应量加大，一千万套，但是去看一下数据之后你就会感觉到，保障房可能是很难抑制房价上涨的，你是建设但是没有讲建工时间，没有讲开工时候，能够保证这么多套保障房按时完成了，而且这么多保障房给谁住。政府也不想让房价大跌下来，大跌下来时会非常风险，对中国整个经济非常不利，至于说跌多少，是胡说八道，必须要从市场供需关系来讲，不然就没什么好讲的，必须要从市场供需关系来讲中国的房价是否涨，中国今年的供应量非常多，但是实际供求量就没有这么多了，因为很多开发商报的数是这么多，但是真正有用的是要把房子真正卖出来。中国人真的太有钱了，前段时间有一个地区的副市长干了几年就拿到了几个亿，说明中国人真的太有钱了。还有一个是通胀，统计局和物价局、发改委想控制CPI的涨幅，但是越控越涨，因为通胀在美国来讲是非常不好的事情，但是在中国来讲是好事情。通胀而且在中国保持微通胀，不是恶性通胀，在通胀之下，中国的产品会更保值，因为中国人钱多，为什么中国限购的时候，香港的房价连续涨20％、30％，这是很恐怖的事情。在前面几年香港是限购的，因为它不想涨得太快，这样对它不利，如果把所有的限购取消，香港的热钱又得转回国内的市场，所以政策调控已经走到了很极端的现象。把限购政策都拿出来了，在法律角度上是违反宪法的。
刚才有些人说保障房是否冲击到商品房，你看看建工量，以及政府实际供应的量，广州在今年保障房也是几万套，商品房也是5、6万套，大家都在等保障房在11月底完成，完成了以后看看房价是否跌下来，但是千万不要去指望保障房，如果你能够指望保障房跌下来，你可能会对政府太失望。尤其是下半年，有一个很重要的因素就是开发商的资金链没有完全恶化，刚才有网友提到的货币原因，M1、M2增长素质基本上控制在17％、15％，货币政策真正对开发商有影响的开发贷款额度，如果把这个数量控制好了，还有房地产项目、资金本，把它控制好了，货币政策对房价二次的效果才会有，前5个月开发贷款的额度同比是增长的，你可以去看看央行的金融报告就知道，贷款额度是增加的，但是信贷额前5个月是有所下降的，但是下降幅度非常小，而且货币政策对房地产市场有一定的要求，有推动的作用，包括对价格也是有推动力的，但是房地产资金里面，占信贷额度是15％到18％左右，而且开发商大部分资金是商品房预算的，在开发商资金这么低的情况下，不管你货币政策是怎样的，还是存款准备金率上涨房价还是不会跌的，而且中国房价在未来30年还会上涨，因为人口多了，有钱人多。前段时间有统计局以及国务院的一些部门说，中国的贪官卷走了8千亿，依然中国有这么多的政府这么有钱，而且这些钱是政府的，不成为个人资产，这些钱要怎么去花，光靠吃喝是肯定是不可能的，所以只能投房地产。预期下跌的人是老百姓买不起房的这些人，但是只是希望，政府不希望它跌下来，控制价格的目标不是让它跌下来，而是让它稳定下来，价格控制目标里面没有提到过下降，只是说稳定控制在多少。地方政府有人说，涨跌都是你们讲，我们政府不回应，为什么？它不想回应，他一回应开发商又要说政府在拖事，土地市场也是一样的，今年广州市13平方米，这么多土地集中出来，就是拖地价不想让它跌下来，从GDP、CPI、供求关系来看房价还会上涨，千万不要去讲拐点，跌10到20％不叫拐点，什么叫拐点，就是房价单曲线地往下垂落，08年的情况才叫拐点，中国的经济形式虽然前5个月GDP的增长幅度有放缓，但是放缓的幅度非常小，很多人都在讲保障房建设，你去看住宅投资额的比例就知道了，GDP为什么一枝独秀其后面有一个重要原因是房地产，前5个月的房价，有些人说是小幅度，你没有看到有持平的，有放缓的，那是数据，关键是你能否买得起，实际上有很多人买不起房，你说房价跌了吗？我就问你买得起房吗？中国的准备存款金率这两三年时间差不多和GDP持平，如果你的房价跌20、30％，我相信中国的房价会一片萧条，不会有什么繁荣的东西，现在开发商不是担心房子卖不出去，而是担心卖不出好价钱。前段时间广州说不发预售许可证，但是你去看看成交的数据和房价你就会知道，并不是这么回事，房价还在涨。广州市的统计数据说降了，实际上是被下降的，不是真正的降。后半年靠保障房是没有希望的，如果你有钱或者是有条件，现在去买房还是时候，不要去买保障房，保障房是专属配置的，不是你想买的就想买的。
我个人认为，房价不会怎么跌，长期看也是涨的，我就说这些，谢谢大家！
彭澎：我估计你可以讲一下午，但是我觉得每次跟谢逸枫聊这个话题，有一个感受他特别有底气，刚才有人说20点没有问题，他说30点没有问题，看得更远一些，他讲了很多实实在在的东西，包括职责政府，说保障房没有用的。包括贪官卷走了8千亿，包括被抓的那位领导是1亿多。起码可以得出他是很有信心看涨的。接下来请瀚思工作室的王瀚。
王瀚：我为什么会坐在这个位置，我觉得首先第一个我认为这个跌应该是作为加全平均法的跌，从统计局做出来的数据来的跌，当然这个跌也有可能是被下跌，但是我觉得统计局和国土局总的来说他们的统计方法并没有什么冲突，我记得在2010年初曾经有一个非常热闹的讨论就是关于对2009年均价究竟涨了多少，当时按照国土局给出的数据是09年涨了23％到24％，如果按照统计局的加全平均法大概是1％，为什么国土局的数据是这样的，而统计局出来的数据是1％，我个人去算了一下这里面并没有矛盾，如果按照统计局年初出来粗的公报来算也是23％多，这种算法是几何平均法，1％的算法是加全平均法，说起来比较复杂，但是我想强调我的观点是从加全平均法的角度是跌。
谈到人口和房价的关系，从去年到今年一直有一种说法就是人口红利的终结论，我记得有一个很特别的时间窗口叫2015年，可能很多人认为2015年之后就是人口的一个拐点，但是2015年严格来说应该是一个增速的放缓，增速放缓从曲线上并不是一个拐点，仍然在增加只是增速在下降，没有原来增得这么厉害，增速放缓对房价的影响是怎样的，是继续促进他上涨还是会下跌，我个人估计是因为人口增速的放缓会值得房价下跌，我觉得虽然人口增速放缓意味着人口在增加，我个人感觉下中国的国情这个加速度在下降，导致出来的结果是市场面往下走。
第三个观点，刚才几位从住宅的角度来谈，我个人对住宅这块并不是研究得很多，我曾经做过广州市的商业规划，对区域、商圈这些多少有些研究的心得，如果要问我，我会从区域或者商圈成长的过程来看，可能对住宅这块多少有些启发的意义或者价值。我记得如果从商圈来看一个是天河北，我们目前的CBD或者是以前的CBD和珠江新城的商务区，我记得天河北CBD到05年左右初步成型，到去年基本上成熟，经历了大概十年左右的时间，从2000年起不到05年的初步成型到2010年的成熟，而在同一时间之内，珠江新城的核心区大致在05年开始起步建，到去年亚运前后初步成型，我相信如果它要到比较成熟的阶段可能还要再过5年左右的时间，我觉得从起不到初步成型大概5年或者这个阶段，我觉得基础设施或者是硬件、固定设施投入最厉害时，因为要促进它成型，这个时候这种庞大的投入有可能对市场的拉动影响很大。但是让它成熟这个阶段来看，反而在硬件设施的投入或者是固定设施这块的投入水平可能会有所下降。如果从这个角度来看，我觉得住宅出让地这块比较少一些，而商业产业这块现在是比较多的。我觉得在未来5年左右的时间可能是商业或者是产业基础设施投入比较多的时候，住宅这块方面的情况我是持存疑的观点的。
彭澎：您的基本观点是结构性有可能下跌，而且看好商业地产。接下来我们请三位21CN的网友，看看你们对各位上述的观点有什么样的看法。首先请这位举手的人士吧。
厦门浪：虽然我是买了房子然后卖房子进行财富增值的人，我今天讲讲我所认识的中国地产以及中国政府。这个题目很好广州房地产的春天里，大家讨论涨和跌，我觉得这个题目应该改为“广州地产商埋葬在暴利的春天里”。现在的房地产商都是大颚，在中国房地产市场发展到现在，它不是一个市场经济问题，它不是服装业，是根本的政治地产，是我们特有的国情地产，这些人今天会倒下，明年可能会起来更好的地产商，不是少了保利、富力等等中国就没有开发商了，这些人没有认识到自己的能力所在，认为自己左右了一个政策，左右了经济，这是可怕的认识，这些人导致了人的盲目庞大、自信和所谓中国的搞闭。大家说的跌了我买不起了，涨了我也买不起了，大家说搞城镇化，让农民进城，但是新唐事件近来发生的事情，那些农民创造的财富可能经过三辈子都买不起房，谁来城镇化，农村中的精英才能城镇化，所以房子还是卖给了城里人，城里人多少需要房子，我昨天很偶然的路过了我们楼下的一个中介，标价是2万中介房，但是我卖了住哪里去呢？所谓房价涨了老百姓得利的观点。地方政府要不要控制房价，地方政府需要，因为地方政府承担了七样的事情中央政府只给了三分的钱，地方政府想尽办法去搞钱，唯一的方法就是卖土地，地方政府说我要发展这需要钱，于是怎么办，就是卖土地。温家宝讲了房价要降，去年胡锦涛书记也讲了，胡锦涛讲过一次是中国足球，然后中国足球的这帮同志全进去了，大家想一想这是什么强烈的政治信号，说房价是商品只升不降，但是商品经济中的商品就是有升有降的，什么时候房地产变得比钻石和钻石呢？在特殊的心态下造成了房地产奇怪的价格论，所以贪婪会让你倒在春天里。
彭澎：我们请21CN的网友曾辉来谈谈你的看法。
曾辉：我今天确实是过来打酱油的，听了这么人的发言，从我个人来看，如果从半年期来看可能会稳定有所上涨，但是从长期来说我觉得整个趋势未必会上涨，因为我们讨论是在半年之内所以我的观点还是偏向上涨的。我很认同黄韬同志的看法，长期来说我相信没有一个人能够预测得了，如果说20年、30年我觉得完全是神仙来说的事情，所以我们只能说半年之内的，我觉得半年之内是平稳但是有所上升，我很认同黄韬同志的看法和上位同志讲的，因为房子不仅仅是一个商品，而且也是一个政治上的工具，中央政府和地方政府关注的目标是有出入的，中央和地方是相互博弈的，两端在拔河，在短期内，大家看到有国八条，地方政策也是有的，但是到地方是执行不到位的，因为大家的目标不一样，我觉得在短期内这种政策落实是有困难的，有困难的情况下地方政府肯定要立挺当地的房地产商，我觉得半年之内大家要做努力使房价上涨，但是半年之后要怎么样发展就不知道，看中央和地方的博弈是否平衡。
彭澎：我觉得21CN的网友曾辉把房地产价非常政治化了。接下来请21CN的网友傅云霞。
傅云霞：我是中立的，我希望房价不要再跌了。我觉得房价是跟政治挂钩的，政府要让房价下跌是很容易的事，从税收、房产税这些保有的税收来讲肯定是可以把它搞下来的。
彭澎：只要政府有决心肯定就可以把房价搞下来。接下来再请刘昕。
刘昕：我也发表一下我自己的观点，和各位专家探讨一下，因为我觉得其实刚才大家讲的观点里面可以综合一下，房子是什么，第一它的属性确实是商品，房子要用来住的，这是最基本的，但是在中国不可避免它有一个投资的属性，第二它代表国家的政绩、民生的需要，我觉得是持平，略有缓慢上涨，一年内是这样的水平。从基本属性，我从身边的情况来看房价还是往上走的，但是租金没有跟着往上走，我觉得真正所谓的刚性需求可能并不是真的那么刚，中国的丈母娘可能也不是这么多，所以刚性需求还存在一定的空间，但是对核心城市来说中心地段是有限的，北京市或者是广州市再怎么扩大是可能扩大到5倍大，但是国家怎么控制，国家可以动用的手段非常多，关键是看国家和地方政府的决心究竟是怎样的，我觉得一年内基本上持平，略有缓慢上涨。
彭澎：我想和6位专家再交流一下意见，就刚才大家讨论的各种各样的观点和看好，韩世同的观点有没有什么变化，或者有什么需要补充的？
韩世同：我是研究市场的，因为我看到的，大家觉得这个市场是可以被认为操控的，我同意某种程度上是的，但是不影响市场，03年、04年国家得房价是束手无策的，一路下跌，跌到广州市的官员上要留在房地产开发商留在广州近房子，但是一两个百分点上加不了，但是这个城市是在变化的，我现在住的淘金这一带，房改房最差的时候卖两千元等等这种情况是出现的，它也不是世界末日，现在都是政策影响吗，政治阴谋吗？也不是的，都是有市场的规律的。我记得曾经有人说过谁买的房子谁十年之内不赚钱的谁就可以得诺贝尔奖，我觉得我就可以得了。但是我觉得市场还是有自己规律的，我刚才讲的是数据显现的，并不是我韩世同编的，因为一万四的均价也是带结构性的，它回落到一万二，现在的GDP，中西方的数据、指数不能互换，西方涨3％的GDP就已经很不错了，但是我们低过8％就不行了，我们发现我们的8％和别人的零是差不多的，我们的CPI3％到5％是很恐怖的事情，但是在92、93年时达到过24％，我觉得零到10％都是适度通胀的范围。我们的GDP9.5％是二十几年来的平均值，但是涨幅不能超过12、13％，一达到这个数字就变热了，我觉得研究这个东西要找到市场的变化，当然也有人为的因素，现在房价跌这么多，我觉得和04年的土地招拍挂是有关系的，以前是钱少地松，我们看到房价就比较便宜。但是现在是地紧钱松，银行的资金泛滥，所以钱是有的。
彭澎：实际上房地产就是地和钱的关系，地紧张了房价就高起来了，钱紧张了可能房地产就跌下去了，这种关系我们留在后面讨论。首先请谢逸枫先生讲讲。
谢逸枫：我回应一下有一位网友说我是传销，我不是在传销，传销是违法的，如果你说我是传销，我告你诽谤。第二，我刚刚讲的观点是有数据的，如果谈房地产，你要有理由有根据，有数据，要不然就不要说。第三，如果你要恶语相加对房地产，你去谴责政府，但是你要有建设性的东西，要不然讨论不出什么东西，我们要理性，要冷静，同时也要和谐，不然不利于指引大家怎么对房地产真实的认识问题，否则的话，大家的思想都会混乱，而且我也是从事了这么多年的房地产行业，我很清楚地认知，房地产一定要从供求关系上认识问题，第二是资金链，第三个是需求你怎么来的，还有一个是土地权证、税收。房地产60多种税，占的比例是非常高的，当然有网友问到地方政府对土地权证非常依赖，也是非常对的，是有数据说明的。我希望对我指责或者不满意的情况下是有理由有根据的说，这样大家才会和谐。
彭澎：我们要理解现在的网络语言，现在就是这种状况。你要跟任志强比，谁骂他都是很坚强的，谁都希望通过骂任志强出名，厦门浪现在是非常有名气的。但是我们要爱护地产专家，有些地产专家因网友骂他把微博关掉了。最近我们一段时间地产专家很脆弱，我们要爱护一下地产专家。你们几位可以自由发言。
龙斌：我讲几个看法，我第一次参加这样的活动比较激烈，首先专家我感觉从两个方面来看，第一个方面专家获得的信息量相信比如果不是在这个行业的会多很多，他接触的包括市场、政府、买卖双方包括经济各个方面，信息的掌握量很大，所以这些观点，某种程度上是可以作为参考的。另外专家也是人，有个人得偏好，也有自己的价值观，可能也会有一些看不到的地方，因此，专家的话也不能全听。第二个看法我讲宏观一点，我想讲一个对广州市场一到五月份，包括下一阶段怎样发展。其实这一段时间很明显，2011年上半年其实政策的影响非常明显，从房地产来看，最重要的影响就是成交量，因为各种各样的政策，比如有限购、限贷等等，包括舆论的影响，实际上确实对购房的需求产生了一定的影响，很多现在的多次置业，有钱的，往往是实力比较强的，暂时会挡在了市场的外面，因此我们会看到，市场成交量比较小。我们对一些广东、东莞、佛山做了一些重要的监测，发现成交量确实下降了，但是楼价还是轻微的上升，但是从政策之前到现在涨幅是逐渐缩短的，到5月份的时候，环比涨幅不到0.5％，这是广州的房价。佛山5月份出现了一个轻微的下调东莞没有限购还在轻微的上升，整个珠三角的各个城市差不多，和北京有些区别，但是总的来看楼价会稳，但是从整个情况来看，我个人觉得从目前的供求关系来看要注重一点，比如看现在的一手楼，看阳光家园可售是七千多套，可售的量是有限制的，荔湾、越秀、天河、海珠区可售的房源加起来不到15％，荔湾区、越秀区可售房源不到一千套，海珠区是一千多套，天河区也只有两千多套，供应集中在哪里呢？番禺区一万多套，花都区一万多套，增城市6千多套，三个区加起来超过70％，黄埔就更少了。从这个结构大家可以看到，为什么最近一段时间，我们看到外围区域有些楼盘的价格是比较稳的，有些促销，但是促销马上引起热销，比如增城凤凰城卖得非常火，广州的人口量非常大，一手楼今年的网签量在上升，但是一手和二手加起来不到15万套，我认为成交量是非常少的，这也是因为价格下不来的原因，也是因为供应的原因。
从这个角度来看，上半年有这样的走势，下半年来看供应量会增加，但是以外围区域为主，我个人来看，在下半年外围区域如果是新开盘还是有些促销区域的，但是大规模促销是比较少的，越是大城市变化就越大，从不动产的角度来看看轨道交通、基础设施。现在我们的地铁接下来会通增城、从化、花都，大家想象一下轨道交通一通会带来什么结果，从房价的角度来说一定不是下降的影响，一定是上升的影响，具体的道理我就不讲了。为什么这几年的情况和过去十年的情况有完全不可比性，就是因为现在的发展和过去完全不同了，现在的发展再一个新的层面上的发展，包括经济的实力，广州的情况供求关系，韩博士也讲到03年、04年，那个时候所有的楼盘不仅在市区、郊区所有楼盘都可以选择，而且供应量非常多，你去一个楼盘，售楼小姐非常热情，但是现在一个区域才八九百套的可售，城市发展又到了这样的地步，楼价上涨有自己的必要性，同时也有不合理性，如果完全用政治问题来理解楼价，我觉得今天没有必要坐在这里讨论。
从现实的角度来看，如果大家有投资或者是自住的考虑，我个人觉得现在未必也不是买楼的时机，我历来主张宏观调控就是最好的买楼时机，因为这个时候楼价稳，有促销，有优惠，而且选择的余地比较大，市场比较正常的时候，政策比较松的时候，往往就是抢楼的时候，追涨的时候，现在是砍价的时候。我觉得只要对经济有信心，对房地产有信心，对个人的前途有信心，有能力的话，其实房地产在目前中国，各种各样的投资渠道里面比较好的一种方式。从自住的角度来说，如果换房可能也是最重要的一个原因要考虑自己的经济实力，换楼也未尝不可，但是要考虑个人原因。
我总结一点，专家的观点其实可能在充分掌握信息的基础上的一个建议，未必完全是从他的行业角度来出发，他确实会考虑很多方面。当然专家也是个人，仅供参考，不能作为依据。
彭澎：谢谢龙博士，大家听了龙博士的数据分析。龙博士和合富辉煌的分析师都有很多数据分析，起码现在供货量少了，大家可以去琢磨。
嘉宾：大家好！我刚才听了大家的发言，发现有一个问题，其实我们现在预测房价，我认为这本身就是很大的问题，从房改以来到现在调控也就是十多年了，房改开始到现在预测房价似乎已经成为一种职业，也成为媒体报道持续不断的焦点，这本身是一个问题。为什么？因为大家觉得房产的调控政策总是在不断的变化，对于住房政策未来的预知总是不确定的，所谓的调控和房改、房价、政策是一路相伴，到现在为止这个故事也没有终止，这说明了什么？我们关注房价是因为我们在房价的涨与跌里面可以去获取一种利益，或者你只要一套房的话获取房价上涨的一种快感，这是关注房价的一个出发点，这是一种利益的选择。我们更应该关注的是住房的公平应该怎么去实现，它应该是一个法律保障的制度化的改革而不是在这个政策随意变动的基础上的一种对未来房价的主观臆断，如果你没有这样的坚持制度基础，我们对于未来的预知永远是不固定的，这样的一种预测往往是主观性的，而且我们的专家群体包括中介、房地产利益集团的其他方面，它首先更可能的是出于一种对自己最有利的利益判断，而不是是否判断，我为什么反复强调住房的公平性，就是我们要意识到房价的涨与跌本身是一个市场风险、商业风险不应该属于政府的控制范围，只要你不影响社会的稳定和谐，政府不能够依据宪法和法律的规律去干预，所有的房价涨与跌，政府把它纳入具体的工作目标本身是一种违法的行为，政府去规定房价的涨与跌，老百姓就会想你可以让它涨，也可以它跌，不管怎么样老百姓就会骂你，所以有人说你让它不涨不跌，什么人才能做到，那就是只有上帝，如来佛祖才能做到，政府不要把自己的重点放在具体的房价控制目标上，所以我认为，房产调控的重点在于制度变革，调控房地产政策部门的权力越小越好，他们出文件的频率越低越好，包括国务院以后永远不要出台房产调控的政策，在全国人大前面应该指定实现住房公平的法律文件，这样所有人对未来都有一种预知，这样商业房价的涨与跌与我们住房的公平就会相得益彰，不会再房价的涨与跌之间如此纠结，如此无赖，政府一方面想通过房价的暴涨谋取利益，同时又想通过强拆去掠夺土地。很多的制度管理，包括交易的公平，现在开发商不断卖房子的时候，要给你房屋的所有权，还要给你一个无以附加的霸王条款，还要给你一个50年不变的前置物业。
我的意思就是说最好的调控是没有调控，最好的政策是保障公平。我认为只有在住房政策确定化、法制化的基础上，我们才能对未来的房价有一个确定的预知，这种预知使得我们可以抵御房价暴涨暴跌的风险，因为这种法制保障是最有利的。谢谢大家！
彭澎：谢谢周律师！接下来听听谭教授的看法！
谈教授：我是广州市社会科学院的，我搞房地产有些年头了，从八七年搞房地产调研，一直到现在也在关注搞房地产，今年这个话题很特别，叫春天里，我以为是有一个楼盘叫春天里，一想不对，想房地产是否在春天里一样一阵寒流来了就变冷了，慢慢又阳光充足，又变暖了，不管是怎样的，终会变暖。我的判断，今年房地产高高低低的变化，应该可以看到正是一个政局的游戏，因为现在房地产政治化，老百姓有反响，地方政府要承诺，要有保障房。另外房地产又是娱乐化，大家都可以说话，讲股市的要有批准的，要有考核的，房地产大家都可以说一通，是娱乐化。我觉得这也是一个民主化的进程。
所以我觉得大家不要把这个问题看得太重，毕竟这是一个供给问题，有些老百姓愤愤不平，有些读了大学到城市里面买不起房愤愤不平，出现了很多问题，但是毕业出来工作结婚马上要买房，但我觉得要求太高了。美国发达的国家大学毕业生结婚生小孩都没有能力买房，在中国能够完全做得到吗？这是一个不动产，是固定资产，是家庭财产，这要靠个人和成家以后不断的积累，当然你是富二代、官二代，父母给你付首期这是很好的事，当然不要做贪官，也就是说你的家庭财产要经过长时间的不断努力而积累成的结果。我知道在日本，包括丰田公司很多工人，在丰田大公司干过供一套房子，供到他60岁时才供完，才拥有完全的住房产权，这是日本丰田公司的状况。我们中国为什么要有保障房，是因为老百姓普通没有这个能力，如果有这个能力也就说明我们的房价不是很高，也有很多人开始拥有自己的财产，这就是我们的现状，不要把房价看得太松了，这是不动产，是用自己的劳动获取的。
我觉得房价的判断应该这样来看，它是不动产，政府有自己的利益，改革开放第一桶金从哪里来，邓小平讲搞商品房，所以政府筹集资金发展经济，广州就是这样发展的，我们的国民生产总值土地原来没有价值的变得有价值，城市就是土地不断增值的过程，我们的地铁通到花都，通到增城，两年前增城的地价是5千元，现在也是7千元，为什么我们不到郊区去买房，目前当然也有很多人住在增城，但到广州市区工作。网络是一个大游戏，大家都可以骂一通，但是现在城市的等级提高了，广州要建设国际大都市，最终人口很多，房子的需求就更多，所以不可能每个人在市中心买房，在市中心居住，每个人应该把眼光看宽一点，应该把买房的事看长远一点，找准自己的位置在郊区买一套靠近地铁口的就非常不错的。
我觉得今年房价应该会有波动，会先跌后升，幅度也就在广州市政府规定的在11％以内，市政府规定不是下跌11％，而是不超过11％，也就是幅度被它控制，这就是政府对房地产的控制。刚才有人说政府不要发文件，这可能吗？韩国经济发展得很快，但是每个职工的平均收入和日本差不多，大概每个人每个月大概有3、4万，但是它的物价高，我们看电视剧，人家送礼物送排骨，用的洗衣机也比较高级，市场经济发展得很快，首都也不叫汉城了，叫首尔，但是房价很高，每个人都去抢，因此政府规定限购，每个家庭只能买一套房子。大家都在抢房子时税收增加20％，所以政府不去管它，不发文件是不可能的事。地方政府和中央政府之间的财政比例是7：3，地方政府的收入要从土地来获得。将来我们能够过度到先进的生产力，我们的高科技，商业发展税收来源多了，土地这块拿的钱就可以少一点，房价的压力就会减轻一点，可以不能光骂开发商，你骂开发商，开发商骂谁，他要骂就骂政府，不要把地价搞得这么高，你搞高了我房价就会高。十年前天河的地价一平方是300元，搞六运会的时候地价是300元／平方，现在高的是一万元，地价是成十倍的增长，房价肯定是会高的。十年前大家的收入多少，按我来说，十年前是一千多元，到现在也翻到7、8倍，当然有些人可以是10倍，房价也没有到10倍，我不是重复任志强的话，但是我们工资的收入比房价总体来说还是比较高的，但是新出来参加工作的同志收入比较低，而他们的需求、消费是比较高的，他们要买房子，但是这个时候和他们的个人收入成矛盾，到底是我们的工资低还是房价过高呢？大家要将此进行平衡，你说人民收入低，但是又有很多人买房子。
彭澎：刚才谭教授说得很全面，可以说是很精彩的演讲。我们把话筒给李博士。
李博士：谢谢主持人！今天听了广州房地产的春天里好像都没有切题，因为我知道《春天里》是对打工仔激励的呼唤，但是大家都没有讨论到春天里、底层的那一层。谢总的发言在任志强的博客里面都有，但是房地产商可以为自己去辩护。这是PK，但是一个住在五星级宾馆里的人不会想到住在桥底下的人，有四种东西要划分，第一是保障房，是政府的则甚，保障房不是去打击商品房价的。第二，商品房我是坚决反对限购的，商品房之中又有两种类型，一种是投资型的商品房，一种是基本生活的，我有房子，三万卖掉它，但是三万五买不回来，任志强讲一句话不允许炒房就是维现，中国政府的调控把这些内容笼统的来调，并不是说我对保障房应该怎么保障，对普通商品房怎么保障，当政府的保障房出来的时候不会影响到商品房，因为你是两个不同层次的东西，你的房价越涨，老百姓的保障房是永远不可能去买你的商品房的，因为买不起，这里面是不同类型的，面对不同的类型有不同的政策。没有房地产，中国经济怎么办？不上房地产上来，中国经济就完蛋了，这是很危险的，为什么21CN的网友都谈政治，千万不要把房地产经济的问题引向社会问题，最后引向政治问题，大家都要思考，这个时候我想起小马过河的故事，因为自身条件不同作出的判断都是肺腑之言的。我们要把房地产分类来判断，不然是说不清楚的，最后三与七之间彼此不相让。谭教授说年轻人应该在未来去买房，但是我们同时毕业，他借他妈妈的钱去买的房，借他爷爷的钱去买的房，我去当了教授，但是几年以后房价上升了多少，这样以来谁来支持这个社会可持续发展，一旦房价作为中国经济时，说明已经介入了结构性的金融危机。房价要涨就要合理去涨，房价跌也要合理去跌。我到东莞去，东莞很多人把厂卖掉去炒房，因为成本低，而且使用的是银行贷款，这样下去整个国民未来的基本追求和创新动力何来？都去炒房了，我搞一辈子科研还不如去炒房，可能房地产的问题要跳出来看。都是产权为什么都有大小之分，就是一个立法，这公平吗？我觉得刚才这位律师讲的是对的，就是公平问题，现在房子问题引起社会不公平，我的情绪是你带来的，不是我本身想搞的。我们就事件本身是否合理来讨论的，不能因为你炒房就为炒房辩护，中央说要让房价稳定上升而不是不允许你上升，但是过快上升和下跌都是一种灾难。
彭澎：谢谢！跳出房地产来看房地产很有见地。
谢逸枫：保障房问题，我说保障房对商品房价格没有影响，是因为供求不平衡。
嘉宾：首先大家要明白房子是什么？房子既然大家承认是商品，都有市场经济，我们必须按照市场经济的规律来做，这个规律是科学的，它不是以人的意志为转移，我认为我们的房价肯定和香港比是1／2左右才合理，那就是它在1／3和1／2之间变动，如果我们搞市场经济，我们对房价没办法了？我认为有办法，这个办法不是出什么文件，我们搞八条也好，八十条也好，八百条也好，搞得越多，我们的官员害的人越多，为什么？市场经济不出红头文件，刚才谭教授讲过，南韩的事情他们也干涉，政府唯一做的事情是什么？就是税收，我们知道房子除了住以外还可以炒，可以显示地位。各个层次的人需要有商品，所以我们要需要划一条界限，我个人说法不一定对，这里有很多专家，我认为普通人或者是一个白领，参加工作十年到十五年他可以买得起房子，为什么这样说？刚才有位先生说过，说国外一辈子买不起房子也一样生活，但是中国有特殊的情况，中国的硬性需求是存在的。怎么去解决？就是纳税，超过一定的限度，有嫌疑的，就是有炒房嫌疑或者是你拿来显示你地位的，你就打20倍，再高200倍，也有人买，越高越有人买，因为他是拿来显示省身份的，过程就拿这笔钱来建商品房，为穷人做善事，就平衡了。我们所谓的中国特色、社会主义，不要忘了我们是姓社，我们说劫富济贫，天经地义，资本主义和社会主义都是这么做的，我们的专家经常搞一些所谓公平，如果往中间靠很容易一个不小心就会使社会崩溃，所以我们一定要坚持一个原则，就是千万不要劫贫济富。
嘉宾：大家讲春天里我非常同意，因为广州一年四季中冬天很短。第二，房地产行业的发展以前从福利房到商品房发现都不行，最后是多元化。春天里有一个问号，是春天还是秋天，我觉得到夏天阶段有波动，有暴风等等，到秋天比较平衡，房地产经过这么多年的发展，我觉得从一个小孩子走到了一个快要成熟的青年，孩子不管是不行的，但是管得太死也是不行的，现在基本上可以放手了。我们的彩电行业、汽车行业都经过了大起大落最后还是很满意的，我觉得最终的结果还是可以找到好的办法的。
彭澎：今天我们要谈的是广州的房地产，回到我们最后一个环节，这里有四个话题跟几位专家讨论一下。广州房地产在实行一房一价方面大家说执行得不好，而且有批评，各位对一房一价在广州的执行为什么会出现这种情况，觉得一房一价有什么效果？
黄韬：关于广州一房一价整个市场上对它的期望可能太高了，希望从一房一价来抑制房价的上涨过快、过高是做不到的。从一房一价政策当中还有一些不规范的地方，包括一些处罚的力度还不大，现在一房一价形式多种，但是现在开发商逐一按照地方政府的规定去走，但是从实际来看一房一价只是加大了麻烦，没有根本的改变。
谢逸枫：我讲广州房地产春天里，08年时广州房地产是冬天冷，其实我们是针对这次调控定的，既然在调控底下广州房地产是否像春天一样呢？而且是不是在春天里，第一取决于调控的力度，第二是保障房，能否筹集8.5万套出来，对开发商来说可能是冬天，开发商可能要多准备钱过冬了，如果保障房供应不说明，土地价格遏制不住，供求关系没有发生改变，房地产商可能就像在春天里一样，因为房地产商可以推出一部分房来卖到高价钱，而且他们还不缺欠，但是对地方政府可能不一样了，在建设基金这块、教育基金这块要有支持，同时你要拿出这么多钱来建保障房，是需要很多事业单位来配置的，现在有很多开发商是缺钱的，他要去海外融资。从土地储备来讲，有些开发商土地储备很大，为了在上市时增加筹码，突然之间增加到九千六百万的土地储备量这是很恐怖的。国土局把土地制度稍微收紧一点最后就是冬天了，上个星期英国的国际金融时报采访我时说中国人太能干了，第二个是太能吃苦，第三是太能生孩子，中国的人口总是超标，在英国是不可能的，我说在中国得到控制是很难的，怀孕了7、8个月把它打掉是不可能的。有人说2015年中国的房地产价格会出现拐点，他的根据是2015年中国的人口会下降到4％、5％，他就认为需求减少了，供求增加了，中国的房地产价格就会发生拐点，我觉得是完完全全不了解中国的国情讲出来的，在中国很多的农村，一家能够生出7、8个、5、6个出来，这是不可思议的，但是城市人口很多人都喜欢搞单身生活，生小孩就一个，两个基本上算超标了，但是在农村是超标的生，不管能否养活，为什么？因为他们想养儿防老，大部分是进城打工。所以英国人说中国人太能赚钱，太能吃苦，太能生小孩，我觉得是很有意思的。中国为什么有这么多人口，怎么去养活，温家宝说过中国房地产是两条腿走路的，一条是商品房，一条是保障房，但是现在保障房老出问题，我并不是反对保障房，而是政府建的保障房第一个太慢，第二个是质量有问题；第三个是分配不公平，有些大学生工作四、五年连保障房都住不起，你怎么让他购买商品房呢？我觉得还是立法问题，前段时间说过，为什么政府老出政策文件，是针对商品房的，因为商品房归市场管，市场随时发生变化，因此出文件去调控，但是保障房不能老是靠指令去建保障房，这是要出问题的。现在中国缺乏一部住房保障房法，从根源上遏制配不公平，供应不足量，而且一定要解决保障房问题，否则的话保障房肯定会一直有问题。政府没有这么多的钱去感，同时政府没有这么多的生产能力，8.5万套是一个什么样的概念？就意味着政府有这么大的生产能力吗？就算富豪也不可能一下子筹集这么多的劳动力出来，要有多少农民工兄弟去完成这个规模呢？所以中国还需要一个真正的住房保障房法，让真正要保障的能够保障，不要保障的让他去买商品房。
彭澎：你的意见基本上是对保障房的建设持怀疑态度，张处长能否给点意见保障能够完成8.5万套，广州是8.5万套，全省是31万套，一个重庆市差不多50万套，重庆是三千万人，而广东1亿人，比重庆少很多，重庆建50万套都有信心，而广州怎么不可能呢？
谢逸枫：如果在地上挖一个坑就算是完成的话，那我就无语了！
彭澎：保障房对房价是否真的有影响？
韩世同：我认为肯定会有影响的。因为现在突然一下子增加8.5万套，现在商品房大概就是这样一个规模，原来如果供应20％就担心有冲击或者有影响，现在有一个比较大的比重是公租房，如果政府把这一部分人给他租，大家租房就可以。但是这些保障房能否建成，我觉得对土地能否落实和资金的筹集方面是持怀疑态度的。
张博士：既然谈到保障房，我在这个行业里面从事管理工作，就我了解的情况可能会更加真实一些，更加深入一些。我就谈今年的保障房，今年省里面给我们的任务是8.5万套，刚才有些专家的观点谈得很仔细，我也很认同，我把真实的情况告诉大家，至于他会不会影响房地产，怎么影响就由专家们去判断。8.5万套的概念是新建和筹集，不是全部新建，我们是通过已经有房子的去转换，这也是我们完成任务的一个方式。但是这里面的结构大家可以关注一下之前的一些报纸，比如新快报都做过一些详细的报道，曾经有几大版，相关市领导也都批示过。在8.5万套里面我们还是以新建为主，我们广州政府一直以来做事情还是非常实在的，一旦中间要求我们怎么去做，完成身边的目标我们都是实实在在去努力，去向这个目标靠近的，我们新建为主，通过其他货币补贴，通过房屋的整理为辅。
第二，对保障房的建设，它的方式我们的中央政策文件已经非常清楚，是政府主导，社会参与，不是政府大包大揽全部由政府自己来建，但是政府一直要处于一个主导地位，而不是社会上想怎么建就怎么建，一定要拿出政府统一的计划，统一的管理，保障性人群的入住要通过我们的审核。
第三，对于土地的问题，今年8.5万套保障房的土地已经全部落实。
第四，资金。我们今年的资金也大部分落实，希望大家不要有任何置疑。我们广州市政府是很实在的，以前上级的规定是把土地出让金的10％用于土地建设，我们今年提高了3个百分点，是13％，此外我们还有公积金的政治收益还有财政的一般预算，我们会通过向银行融资或者今后有可能发行债券等等方式获得资金。
第五，对于完成今年筹集和新建8.5万套保障性住房的任务，广州市政府没有任何问题，绝对完成。
谢逸枫：在土地推荐会上，我拿到了关于保障房的介绍，里面没有讲新建为主，写的是筹集8.5万套，没有包括新建还有一些其他的回收部分，好像没有提到过，我不知道你为什么说的跟书上写的有点出入，我要看的是实际的供应量，而不是挖个坑，或者把以往的数据统计在里面，可能不是8.5万套，10几万套都没有问题。
彭澎：可以有不同的理解。第三个话题是刚才你谈到了土地推荐会，13平方公里土地出让，你觉得对广州楼市有多深远的影响？
王瀚：说到土地推荐会，我在土地推荐会得到的一些信息，在我自己的记忆当中，在前几年的时间中，可能对于一些其他的城市，比如天津等等，广州市政府对外宣传尤其是招商这块并不是太重视，但是从这一轮小小的宣传册子来看，感觉广州市政府在这里面下了很大的本钱，也就意味着可能思路上有些变化，更加重视对外宣传和对外招商。为什么会有这样的变化？据报道，今年前5个月有一个统计数据，广州市的三大支柱产业是近几年来同比下降的，这样明显对财政的收入应该是有影响的。所以我个人估计，会不会因为产业这块的收益有所下降迫使政府对土地财政，土地收益这块的期望值更高一些。
第二，从13平方公里的出让来看，商业和产业用地超过10个平方公里，这样的土地结构可能也显示了政府可能对于未来的城市发展模式或者是城市建设模式也开始有些新的思考点。有一组数据，其实广州市在99年到2000年左右中心城区的面积大概是300平方公里，2000年之后番禺和花都进入来以后，中心城区大概可以扩展到1400到1500平方公里之间，按照我们之前出的广州市土地利用规划来看，广州土地的总面积中有70％是不可开发区，如果算起来大概是2100到2200平方公里之间的土地是可以开发的。未来城市真正能够新增的用地大概是600到700平方公里了，意味着我们今后的土地用地是越来越紧张，基于这点政府的开发模式可能有些调整，我感觉方向是更加精细化，因为以前客观来说，或者到目前为止都是相对比较粗放的，未来的这种开发方式可能会更加精细化，因为这次土地推荐会相对比较新鲜的概念是城市综合体，未来会把住宅、商业、产业用地更加有效地整合起来去开发，这样可以对土地更加精细化去利用。另外一方面，这样的开发模式对土地的综合配套建设有一种正面的影响，对于促进我们城市的可持续发展，包括房地产在内的可持续发展的方向我感觉是值得去期待的。这是我从这次土地推荐会中得到的小小启示。
彭澎：我想问两个问题，第一这次卖地是不是很成功？第二，如果成功，对于政府来讲是否坚定了信心，还是说政府卖地本来就是很有信心的，如果成功了是否意味着尤其是广州的开发商资金面相当好。
韩世同：我们看到这次宣传力度非常广，让国内包括国外、港澳有兴趣的人都来，国外的房子市场对地的市场影响很大，因为地的市场是偏冷的，土地的市场热的快，冷的也快，房子的市场相对平缓一些，我觉得广州的确想卖好价钱，勾地完了之后马上推出一块好地出来，希望它能够带动市场，能够卖得好点，使得房地产的成交各方面的价格相对来说稳定一点，我认为会比较成功。因为勾地并不是要控制地价的、地王的，是要保证不流拍的目的。13平方公里可能还算是比较适中的，其实产业以前都不进入这块的，我觉得恐怕也表示政府的确财政有点紧张。
谢逸枫：我先给大家读一组数据，广州市房管国土局发出来的，2011年广州卖地计划居住用地3.37平方公里，产业用地7.15平方公里，土地出让金预收425亿，这次土地出让大家可以看到变化，一手住宅用地比去年减少了，商业用地比去年增加，产业用地今年是最大规模的，有人说商业用地和产业用地供应量增加，一是避免政策调控；二是为了经济转型；三是为了拖地价给开发商信心，这是市场上最流行的三说法。但是我个人认为，政府一次性出这么多的土地出来，12.72平方公里，其实也是没有底，能否完成，靠挖地制度也很难完成，现场开发商说到政府卖地要不要不是政府给我们，是我们自己自主，我们想要就要，不想要就不要，但是你拿这么多土地出来，可能是要改变市场预期。有这么多土地出来了，可能供求关系要改变了，但是政府好象也没有这么说，它只是说为了产业经济的升级，增加土地供应，为了配合国务院的政策调控需要，但是作为房地产专业人士角度来讲肯定不是这样的。就好象韩博士讲到的，可能真的是趋于亚运会举办的很成功，但是你花掉了不少银子，这笔钱从什么地方补上去，最先想到的办法就是卖地，尤其是回笼资金非常快。第二要改变供求关系预期，实际上给市场上了信心，勾地也是很难防止地王出现的，很难防止流拍的。
彭澎：你是看流拍还是会成交比较好？
谢逸枫：我个人希望成交好，对开发商有信心，对投资客有信心，关键是能满足政府实现土地财政的预期，否则的话保障性住房拿什么钱去建，实际上开发商去买地都是帮政府，因为政府很差钱，至少财政角度来讲是这样的，因为地方政府不仅仅要考虑到财政还要考虑到楼市，尤其是地价走势非常重要，因为房价的走势判断因素里面有地价关系，去年楼面价上涨非常快。
彭澎：你就判断你认为会卖出好的结果来吗？
谢逸枫：珠江新城卖出好结果绝对是的，而且目前有城建、保利一些龙头企业都很感兴趣。
彭澎：其他人对卖地是否看好呢？可以从中得到什么信息呢？
王瀚：我觉得这次力度很大，但是我感觉信心有些不是太足，应该说勾地简单来看是保底的做法，但是勾地不到一个月马上就推一个地王出来，我个人感觉这不是很有信心，恐怕是想趁热打铁，感觉有些底气不太足。
郑隽宸：我觉得政府破天荒第一次做土地推荐会起码第一个表达了政府的决心和它明确的方向。从土地推荐会推荐出来的品种来看，我觉得还是比较乐观的。今年土地的成交我的判断会比去年的状况好，总回收的价值应该会比去年高。第二，今年所推出的无论是产业用地还是商用地大部分是属于三旧改造的项目，三旧改造在未来规模化的发展也是一种趋势，这些三旧改造用地的推出政府有长期运作的基础才拿出来的，我觉得有些是名花有主的，只是在勾地会上有没有马上跳出来说我把它定下来而已。包括珠江新城出现的商用地，有很多开发商有意向保证它肯定不会流拍的，说它出现区域地王，我觉得价值是用什么变化的问题，现在除了勾地以外还有一个境配件的问题，从价格上不一定能够突破，但是如果把配件也考虑进去，就很难讲，表面上不一定能够在数字上突破，但是开发商那盘数实际上还是一样的。我还是持乐观的态度。
龙斌：谈两个看法。这次大规模的土地推荐采取勾地体制，我觉得是进步的。另外会增加大家对土地推荐会多的预期。第二，我觉得从目前来看，出现地王的可能性比较低，或者很低。比较成熟的地块的价值也不能和以前相比了，比如珠江新城那块，以前最高的是一万三千，现在已经高过了，一万五是住宅用地，我想这个区域的价值已经大大提升了，你再说和09年相比的价格相比是地王意义已经不大了，应该会反映出地块的价值。
彭澎：出地王的概率还是比较小的，但是区域的地王就说不准了。最后每个人再做一个简单的判断，广州的房价是升还是跌，如果升就确定在明年这个时候，也就是以一年为标准，你判断是升还是跌，你认为升会升多少，跌会跌多少。前不久有些专家认为会跌10％到15％，你可能不认可，你认为会涨，比如刚才谭教授讲政府规定11％，从韩博士开始。
韩世同：条件环境的变化是会影响结果的，我讲一个大概的前提，如果这样的状况维持下去房地产必跌，如果突然出现了猛的新政我认为不一定会跌，去年的情况是越调越涨，据我的观察是有时候会下错药，如果你不出新政，开发商在市场上回笼资金是低成本。我认为出猛药会导致去年底的状况，你调来调去都不行，去年温总理说国十条都没有用了，会丧失信心，就像脱缰之马一样，那种情况就是更糟糕。还有一种情况是不是会救市，我觉得三种情况都有可能存在。我想怎么样PK都对。
彭澎：你说出猛药反而涨可能有些不同意。
韩世同：我没有一定要让人们接受，但是我观察去年的做法实际上就是这样的，马上房产税全国普及就在4月份时出台会重蹈去年的旧辙，我觉得静观其变。
黄韬：我从事这个行业这么多年，我看中的是成交量，不要看价格，成交量我认为肯定是会跌的，而且根据价格会有所变化，但是这个价格从行业的角度来看经常有一种说法，市场好的时候高价由我造，市场差的时候低价由我创，中原就是这样的，不管高还是低，中原地产成交的楼盘都是很高的，包括最低低就是中原创出来的，价格低并不是坏事情，反正我有成交，成交就代表我的能力。
王瀚：我一直觉得房价是测不准的东西，但是今天非要做一个判断预测，我觉得按照加全平均法来看应该会跌，至于跌多少我相信应该不会跌30％这么厉害。
郑隽宸：我还是乐观的态度，到年底，如果是一年，从现在6月份到明年的6月份去判断，假如政策不会有太大的变动前提，因为这个前提是必须的，有政策的变动就不好说，没有政策变动的前提前半可能是疲软的状况，明年的上半年还是会增长，整体的幅度还是要上，上扬的幅度大概是8％到15％之间。
谢逸枫：刚刚有人说成交量今年可能会下降，如果把保障房纳入到里面去下降了吗？你说下降了没有？对于广州市今年下半年的楼价是涨还是跌，我觉得除非广州市国土房管局不想让大家知道房价上涨了，除非他不告诉你房价上涨了。
彭澎：就是怕他们玩数据。
龙斌：如果今年的房价水平比去年的房价水平或者说明年的房价水平比今年的房价水平，我认为一定是上升的。但是你要说个别月份有一个楼盘的促销或者是一些结构性的变化带来一些价格的调整也是可能的。总的来看我觉得应该是平稳上升的趋势，现在到明年这个趋势应该不会改变，但是也有不确定性，我总是觉得我们房地产价格的走势或者整个市场的走势除了受政策的短期影响，会受应该的影响比较大，很明显。08年时为什么房价低就是经济很差，很多行业不行了，很多人失业了，很多人对未来有不确定性，甚至有的波及到了，裁员、降薪等等。我们不希望看到中国宏观经济大的波动，如果真的是波动，短期的预测很难预测，具有不确定性。
彭澎：龙博士还是比较看好的，但是不确定性很难说准。总而言之，我们有些东西确实很难判断，但是基本的走势它可以不受短期的因素约束，因为如果你看好房价肯定是从十年长时间来看可能会比较准确一点，我相信很多人买房子很多是看中长期持有，应该说大家看好了趋势就值得拥有。时间能说明一切！我们今天的主题叫广州房地产的春天里？到底现在是春天还是到春夏，还是冷不丁来了一个冬天，我们还是有点分歧的，而且有些观点还比较争锋相对。我们看房地产不能单向地去看待它，中央实施的调控政策绝对不是单纯从经济的角度来看问题的，中国房地产有没有泡沫，中国甚至国外都在判断，有的人说有泡沫，即使有泡沫也会消减它，不会令它破灭。我们今天不在于谁要说服谁，但是我们不断地辩论可以让我们得到更多的信息，得到更多观察问题的视角，我们可以更多地去思索它，不管是在春天里还是夏天里，房地产市场还是要发展的，该买房的还是要买房的，但是我相信我们的房地产最终还是会有一个灿烂的发展前景，但是其中有没有乌云闪电就很难说清楚。
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