给住建部限购政策与城市名单建议提案(下)
五．限购政策目的是什么？
经过半年的调控，全国房价涨幅得到了明显遏制，值得一提的事，尚未限购或限购执行不严的二三线城市却有逆市抬头之势。可见，围堵从一线城市挤出的投资资金，深化楼市调控的效果，将是下半年楼市调控的主要方向。
“限购令”的升级加码，一方面是鞭策已限购城市的地方政府从严执行、不得放松，另一方面是防止房价上涨速度过快向二三线城市蔓延。行政化调控在2011年的限购政策中表现得最为明显。房地产市场正在变成一个政策市场，正在变得越来越跟中国经济没有关系，渐行渐远。我不支持商品房限购，也不反对商品房限购。限制人们的购买权，虽限购政策违反市场经济和宪法，超越了立法限制，但也是为情势所逼，属于特殊时期采取特殊措施。不过，限购政策不是遏制房价上涨的良药而是毒药。
限购政策执行达到一年，房价越限越涨。如果继续扩大限购，房价上涨之趋势辐射到其他城市，如何是好？因此，限购不断扩大化都是限购政策惹的“祸”，难道不是限购的错吗？当然，除了限购政策对投资投机炒房有立杆见影的短期效果外，限购政策长期化显然不符合中国法治社会的精神，行政权力大于法。所以，限购政策不可无限止扩大和长期化的实施，否则牺牲不仅仅是法治，也将影响到中国经济发展。目前的限购等政策是治标不治本，一旦取消，则房价或将报复性上涨。即使充满争议，目前限购令也不大可能取消，甚至还有制度化和长期化的趋势。
限购政策的目的到底是什么？是让房价降下了来还是让销售成交大跌？是让购买不起房的人购买得起还是让购买得起的人购买不起？由于限购政策的目的一直过于朦胧或不清，导致大家对限购政策的误解。因此我们从五个根据和一个参考消息中可以看到，限购的目的，一是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。二是遏制部分城市房价过快上涨。三是为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。遏制高房价、部分城市房价过快上涨。四是遏制房价上涨过快的二三线城市，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。
六．已实施的城市限购政策效果如何？
2010年10月份以来，限购令在全国43个城市限购，实施让楼市“很受伤”。从今年上半年来看，“限购令”瞬间剥夺了投资客的入场券，部分刚需者也被拒之门外，因此住宅无论是期房还是现房，成交量都大幅缩水。这或许是限购令带来的最重大的影响。库存积压，开发商资金回笼受阻，拿地意愿明显下降，各地土地出让金锐减，这是一个连锁反应，事实上受限购影响最深的，不仅是开发商，还有地方政府。
目前在二三线城市，特别是三线城市已经出现成交和投资过热、价格快速上行的苗头。在此之际，“新国五条”出台，中央果断将调控的重心转移到三线城市当中，希望用限购这种特殊方式，起到保护自住需求，抑制投资需求的效果。由此可以判断，下半年二三线城市将会是楼市调控的重点对象，所面临的调控压力将会加强。
事实上，早在2010年下半年各地出台限购政策之时，就已经有城市公布了限购令的政策“有效期”，其中，厦门、福州、海口10月份出台限购政策时，将政策的结束期限定在了12月31日，为期仅不足三个月。而温州市将10月中旬开始的限购政策的有效期定为半年。但今年年初，在住建部的三令五申下，各地的限购政策得以延续。
然而，半年之后，对限购政策进行细节调整”的呼声再起，这似乎也是调控处于博弈状态的真实写照。事实上，限购令从实行之初就被认为是行政手段，不会长久。在目前的局面下，限购令一旦取消或放松，很可能会引起市场的反弹。如何将政策调整到让各方能够平衡的节点，是摆在政府面前的一大难题。
国务院常务会议要求“房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施”。随后，有媒体报道称，住建部正在调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单在持续调控下，当一线城市房价涨幅趋向平稳后，被誉为楼市“杀手锏”的限购令开始瞄向“当前房价上涨仍然过快的二三线城市”。这一迹象表明，对于楼市调控的力度将持续从严，并有意向更广范围和更深层次推进。那么，下半年宏观调控政策更紧。
在楼市调控进行到关键时刻，国务院做出了这样五项要求，重点强调了限购政策，给了市场两个信号：第一、坚定各地执行限购政策的信心，合理引导市场预期。由于上半年土地市场的冷清，使得部分地方政府和房地产企业对下半年限购政策会松动存有幻想，本次国务院会议明确指出限购将会继续下去，而且会向房价上涨过快的二三线城市拓展，坚定了地方对于限购继续执行的信心，也使开发企业对市场成交的指望重新回到自住需求上，而非限购政策的松动上。
第二、中央对限购政策的效果给予肯定，下半年二三线城市将是调控重心。限购令一经推出就遭到了市场的热议，各方面舆论褒贬不一，许多专家学者对限购令提出异议，认为这是典型的计划经济手段。而事实证明，在市场失去理性乃至疯狂的时候，通过强有力的行政手段，的确达到了让市场降温，让民众冷静的效果。事实上，上半年正是由于限购令的实施，才使得一线城市和重点二线城市的房价快速上涨的趋势在短时间得到控制，避免了房价大涨大跌给经济带来的冲击。
作为杀手锏的“限购令”在这轮房地产调控中起到了至关重要的作用。从整体上看，全国房价过快上涨的势头已得到初步遏制，限购令拉住房价,正逐步朝着理性方向回归。
七．防止限购政策的弊端性对楼市负面性
从43个城市限购政策实施看，大部分投资客虽已绝迹，但是房价上涨现象依然存在。已经限购的周围城市因未限购，大量的资金和投资客及购买力集中往未限购的城市转移，导致房价上涨过快和拉高整体价格。因此，限购政策一旦无限扩大和覆盖到更多二三线城市，将导致更多未限购城市房价短期内反弹暴涨的现象。
特别是今年楼市金九银十期间，价格折扣等促销的刺激，将吸引大量的首次和改善性需求，会因限购政策的扩大，影响到购买心理。担心购买资格丧失或不想浪费购买资格，纷纷出手购买，抢高房价。如何防止这种事情发生，政府应该提前准备好措施，避免今年价格控制目标失控。
今年上半年1月份-6月份，全国43个限购城市的房价继续上涨，但是房价涨幅放缓下降。而没有限购的二三线城市房价明显高于一线城市，上涨幅度明显快于一线城市，导致二三线城市房价脱离今年价格控制目标。因此，有必要将限购城市将扩大30个到50个以上，甚至覆盖到100个二三线城市。遏制二三线房价继续上涨，避免房价曼延到更多的二三线城市。防止越来越多的投资者和资金及购买力转移到二三线城市，出现房价上涨过快，影响到今年调控效果和价格控制目标的实现。
6月份，在全国70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的43个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%。限购最严格的京沪广深四城市的同比涨幅仅为3.85%。
此前包括直辖市、省会城市、计划单列市在内的43个城市实施了住房限购。按照国务院的要求，从今年6月份二三线城市房价上涨的幅度和价格变动的幅度看，可以预见，下半年限购政策将密集出台，除了全国已限购的43个城市外，至少新增加到30个到50个以上二三线城市。一旦新增加的二三线限购城市房价继续上涨，限购政策应该扩大到100个，保证覆盖城市区域范围，全面遏制房价上涨过快的势头。
只要严格执行限购政策和控制一定限购城市数量及实施一定期限，方可遏制二三线城市房价上涨过快和投资增长过快过热及外来资金等投资炒房需求旺盛的现象，房价才会实质下降，否则房价很难达到实质下降。但是考虑到楼市稳定和经济及地方财政等因素，所以，限购政策应该采取数量控制，比如新一批增加的限购城市控制在30个，二批控制在20个。今年下半年就算新增30个二三线城市限购，房价也难撼动。如果增加到50个以上到100个二三线城市，房价必然下降。
八．住建部最关注什么城市？
从住建部最关注的二三线城市看，丹东、兰州、秦皇岛、丹东、宜昌、韶关、南昌、呼和浩特等传统意义上二三线。因为中小城市房价的快速上涨已经引起了住建部和国务院主管领导的“高度敏感”，中国经济的最高决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。
比如，秦皇岛市6月份新建商品住宅的价格指数环比上涨了0.2%，同比涨幅则达到8.6%。此数据位居全国第二。根据秦皇岛统计局的数据，自今年3月份以来，该市房地产开发投资出现大幅增长，1~5月达到45.68亿元，同比增长32.6%。作为二三线城市，已经“取代”一线城市京沪穗深，房价涨幅领跑全国，如今，“限购令”的大棒已经悬在这些城市头上。
当部分城市涨幅受到限制时，今年上半年，部分二三线城市房价绝对价格已经开始向一线城市看齐。其中2011年5月70城市房价指数中，丹东以同比9.8%的涨幅位列首位，宜昌、韶关以及南昌、沈阳、呼和浩特等传统意义上的二三线城市，在房价环比涨幅榜上领跑。所谓这个草拟的名单，并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购，而是首先看地方政府的主动性，如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部会做相应的沟通和督促工作。
“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。国家统计局统计数据显示，上半年全国商品房平均价格4.2%,今年1至6月全国房地产开发投资总计人民币2.625万亿元，较去年同期增长32.9%，投资热情不减。。上半年商业和住宅地产销售额总计人民币 2.459万亿元，同比增长24.1%。在一系列遏制投机政策措施的影响下，近几个月中国大城市的住房成交量出现下滑。
九．限购城市名单建议
不过，二三线城市成交量却出现增长，主要是因为投资者在向调控措施执行力度稍弱的内陆城市转移。北方一些小城市的房价仍在继续加速上涨，其中包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林和河北香河。政府将对这些地方实行限购令，因为这些地方有大批空置房屋。
一是我们从1-6月份的70个城市的新建商品房数据发现，今年1-6月，70个大中城市中除北、上、广、深一线城市外，66个二三线城市中，新建商品住宅价格指数同比上涨的城市分别有64、65、64、63、63和67个，上涨比例均达到95%以上，几乎全线上涨；其中涨幅达到及超过5%的二三线城市分别占比69.7%、66.7%、62.1%、57.6%、48.5%、62%。
此外，二三线城市新建商品房价格同比涨幅也远超一线城市，1月份一线城市平均涨幅3.5%，而同期二三线城市的平均涨幅达到7.25%，超过一线城市涨幅一倍多。2月份一线城市平均涨幅为3.78%，二三线城市则为6.34%，接近一线城市的一倍。3月份一线城市平均涨幅为3.5%，二三线城市为5.72%。4月份，二三线房价平均涨幅为4.82%，高出一线城市1.86个百分点。5月份，二三线房价平均涨幅为4.49%，虽然涨幅放缓，但仍高出一线城市1.21个百分点。6月份,二三线房价平均涨幅为4.42%，虽然涨幅放缓，但仍高出一线城市1.14个百分点。
二是我们从国家统计局今年1－6月的数据发现，70个城市中新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个、67个，均为二、三线城市；虽然数量逐月减少到6月暴增，但与一线城市相比依然“涨势逼人”。
1月份，涨幅最高的岳阳达到22.0%；涨幅列第五的丹东也有12.3%；至4月份，丹东以11.3%的涨幅领涨，而排名第五的吉林涨幅也有8.5%；5月份，丹东、乌鲁木齐、秦皇岛等地涨幅均在8%以上。6月份，乌鲁木齐、石家庄、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙和洛阳等地涨幅均在7%以上。其中房价涨幅最高的为乌鲁木齐为9.3%。
三是我们在二三线城市中看到，房价涨幅最快的还并不在这70个城市中，如山西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍。国家统计局发布的5月，全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，当月房价环比涨幅超过0.5%的二三线城市包括宜昌、韶关，上涨环比为0.6%；环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等城市。新一轮的限购城市，将从这些城市中产生。5月份，全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。除了房价上涨过快外，二三线城市房地产开发投资增速过快，也成为限购升级的重要参考指标。
四是我们从环比涨幅趋缓看,6月份，新建住宅销售价格环比下降及持平的城市增至26个，较上月增加了6个，价格上涨的城市环比涨幅均未超过0.5%，且涨幅比5月份缩小的城市有24个。当月，新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市减少至28个，上月为36个。房价涨幅继续放缓，表明楼市调控已经取得一定成效。但在环比涨幅放缓的同时，房价同比涨幅则略有扩大，显示楼市调控力度仍不能放松。
从数据来看，6月房价涨幅居前的均为二三线城市，且同比涨幅大都超过5%，已经取代北京、上海、广州、深圳等一线城市，领涨全国房价。今年6月，新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，均为二三线城市。其中，房价涨幅最高的为乌鲁木齐，为9.3%；兰州、南昌、洛阳紧随其后，涨幅分别为8.2%、8.2%、8.1%。而受到限购等影响，北京、上海等一线城市涨幅趋缓。
国家统计局发布的6月，全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，在70个大中城市中，仅有杭州、三亚、南充三个城市的新建住宅同比价格出现下滑，且降幅都在2%以下。而同比涨幅超过7%的城市有12个，多位于内陆地区，分别是乌鲁木齐、石家庄、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙和洛阳。而一线城市中，北京、上海的涨幅较缓，分别为2.7%和2.6%，深圳、广州的涨幅则分别为4.7%和5.4%。
国家统计局统计数据显示，今年6月，中国新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的均为二三四线城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，其中房价涨幅最高的为乌鲁木齐，为9.3%；兰州、长沙、洛阳、丹东等城市紧随其后，涨幅均超过8%。从房价上涨幅度和开发投资额及上涨的频率等其他因素看：
新一批限购二三城市名单暂时为30个，目的是防止投资下降过快影响到经济:乌鲁木齐、石家庄、沈阳、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙、洛阳、榆林、鄂尔多斯、珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆、北海、香河、宜昌、呼和浩特、海口、吉林。
主要理由：一是前6个月平均价格上涨幅度大和价格变动快，二是前6个月房价上涨过快，房价过高。三是前6个月开发投资增长过快，出现投资过热。四是符合参考因素。比如土地财政压力小和外来投资投机炒房需求旺盛及外来流动资金大等经济发展过快，空置房高等。
住建部在研究新一批限购政策城市的名单时，应“考虑到综合因素”和在建议中的四个条件。不可单一指向“房价上涨过快”的唯一标准，因为导致“房价上涨过快”的原因有多个，首先是结构问题和供求关系。这个可以考虑调整结构和增加供应，不需要限购。其次是大量外来资金投资投机炒房。这个可以考虑限制外来资金。再次是大量的外来投资投机炒房。最后是本地人自住和改善需求性的购买需求旺盛，这个可以考虑不限购，避免误伤正常市场购买需求。
否则盲目判断房价上涨过快的二三线城市实施限购，不但没起到遏制房价上涨的效果，反而导致越限越涨的局面，影响到地方经济发展。因此，房价上涨过快和高房价两大特征不是二三线城市限购唯一界定标准和条件。应该客观和合理的对二三线城市实施限购，避免限购政策负面影响大于正面效果。
提案人:谢逸枫 刀客地产顾问机构董事长/全国房地产经理人联盟首席研究员/全国房地产经理人联盟理事长/亚太城市发展研究会政策研究中心主任/亚太城市发展研究会房地产分会副会长。
一．对限购政策相关问题建议
二．为什么非要不合理扩大限购城市？
三．限购政策之根据讨论
四．限购政策之条件与标准参考建议
五．限购政策目的是什么？
六．已实施的城市限购政策效果如何？
七．防止限购政策的弊端性对楼市负面性
八．住建部最关注什么城市？
九．限购城市名单建议？
十．未来政策调控如何走？