谢逸枫：深圳楼市上半年房价为何“被下跌”？
摘要：从2010年1月的“新国十一条”、4月的“新国十条”、9月的“929新政”到2011年1月的新“国八条”，房地产调控政策层层加码，调控力度步步加强，严厉的“限购”、“限贷”、“限价”政策改变着市场结构与竞争格局，累加的调控效力深刻影响着房地产市场运行与行业发展。2011年上半年已经过去，从开年的6次提高准备金率，到加息政策预期的加剧，金融政策一再起舞于房地产调控中；深圳出台“限价”政策，一房一价，明码实价，使市场变化的步骤加快；7月11日二手房市场实行按评估价征税，避免阴阳合同……这些楼市风云变幻，都会在市场上掀起一波又一波的浪潮，或让开发商集体观望，或促置业者择机入市，这恰恰证明了楼市的魅力，牵动着所有人的眼球。
2010年07月29日，深圳市规划国土委发布的统计数据显示，2010年前6个月，深圳市新建商品住房平均价格分别为每平方米23117元、24166元、20216元、20381元、18998元和17895元。6月份住房价格环比5月份下降5．81％，比年初下降22．6％。从成交量上看，今年1月份至6月份，深圳全市新建商品房销售面积为152．92万平方米，同比下降了62．4％。
2011年7月3日，根据相关研究机构数据显示，深圳2011年前6个月，深圳市新建商品住房平均价格分别为每平方米2016元、20588元、19424元、20295元、16262元、17828元。从成交量上看，成交面积从1月到6月分别为34.54万/平方米，15.23万平方米，22.82万平方米，16.13万平方米，24.64万/平方米，26.74万/平方米。今年1月份至6月份，深圳全市新建商品房销售面积为140．1万平方米。
另外，深圳2011年1月-6月二手房价格，前6个月住房价格分别为每平方米21280元、21369元、23228元、24502元、24783元、25515元。成交面积从1月到6月分别为81.39万/平方米，27.31万/平方米，77.43万/平方米，57.79万/平方米，59.18万/平方米， 80.31万/平方米。今年1月份至6月份，深圳全市二手房销售面积为383．41万平方米。
2011年6月29日，根据深圳市规划国土委发布的统计数据显示，截至2011年6月28日，上半年深圳共成交一手住宅16572套，与去年上半年的14484套相比，上涨约15%。上半年，深圳房价约为1.9万元／平方米，与去年同期的21094元／平方米相比，跌幅近10%。
2011年6月30日，世联地产根据官方成交数据不完全统计，截至6月29日，2011年上半年深圳新建商品房成交面积约为152万平方米，其中新建商品住房成交面积约为140万平方米。去年上半年，深圳全市新建商品房销售面积为153万平方米，同比下降了62.4%，其中商品住宅销售面积为135万平方米，同比下降64%。
资深房地产专家、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为：“部分开发商的降价促销举措带动深圳楼市而在去年上半年，深圳新建商品房的销售面积下降幅度还超过六成，今年的楼市成交甚至好于去年。对比可以发现，2011年上半年深圳新建商品房成交面积与去年同期基本持平，但新建商品住房成交面积则同比略升4%。
2011年6月30日，根据世联地产官方成交数据不完全统计显示，2011年上半年深圳新建商品房成交均价约为20088元/平方米，其中新建商品成交均价约为18500元/平方米。而去年同期深圳的新建商品住宅平均价格为19962元/平方米。这意味着今年深圳房价较去年同期约下降6%。从房价总体走势而言，2011年1~6月，深圳新建商品住房平均价格出现过不小的波动趋势。1至2月房价处于徘徊状态，均价分别为每平方米20152元和20588元。3月份，深圳新建商品住房平均价格开始下跌至每平方米19424元，但4月份反弹至每平方米20295元，5月份再次急剧下跌至每平方米15262元。
需要关注的是，在严厉的限价政策下，深圳市一手楼的价格大幅下降，市场出现一二手房价格倒挂现象，新房价格比二手房低20%甚至更多。位于深圳市南山区的招商雍景湾在6月18日开盘，这是深圳限价令出台后入市新盘中价格调整幅度最大的一个，当天，该项目以3.5万元/平方米的均价开盘，单价低于该片区同等二手豪宅近万元。深圳中原的内部成交监测数据显示，2011年5月，深圳二手住宅市场成交均价为24783元/平方米，但因低价或促销的项目成交多，5月深圳全市新房成交均价只有15262元/平方米，环比大跌近25%。
一手新房售价低于周边二手楼价近万元，2008年全国范围内出现的一、二手房价倒挂现象再次降临深圳，这是市场出现拐点的前兆。深圳一、二手房价倒挂现象很大程度上是因为政府限价政策所致，并不是市场供求关系的真实表现，深圳楼市的下一步走向还要看政策能否继续严格执行。价格松动将在三季度更加明显，历经近半年的调控，楼市在2011年上半年行将结束时，低迷之态已显露无遗。以限购、限贷、限价为主要手段的楼市调控，效力正在逐渐释放，地方不堪压力致使调控效果打折的状况在下半年出现。
资深房地产专家、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫称：“根据统计数据显示，2011年上半年深圳楼市呈现出量价齐跌的态势，房价下跌10％。虽然深圳楼市向来上涨、下跌都较其他城市猛烈，但这样的数据还是让人疑惑，如此的跌幅是怎么来的？其实，受限价政策影响，这一涨一跌，都来源于5月份以后深圳楼市出现的变化。5月深圳执行限价政策以来，深圳约有12个限价盘入市。深圳几大热销限价项目，价格分别下调10%-15%不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。这直接促成了上半年成交量的攀升以及楼市均价的下跌。”
以招商地产旗下深圳项目为例，6月份开盘的深圳招商观园项目，开盘均价为12000元/平方米，低于周边项目均价约2000元/平方米；蛇口雍景湾定价35000元/平方米，远低于原先拟定的均价40000元/平方米。这种低价销售策略获得了市场的肯定，6月份招商地产的认购金额爆发式增长，达到40多亿元。早在5月初，中海地产就曾以“新房八折”为促销噱头，1000多套房源迎来数千人排队抢购的热闹场面。多家开发商的低价促销策略在拉动深圳上半年楼市成交量的同时，也使房价出现下跌。
资深房地产专家、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“深圳2011年上半年楼市价格的统计数据不能反映房价真实状况。今年2月份以来，房地产市场成交量很低，原来大量的豪宅和别墅及高端产品成交没有了，而中小户型成为成交的主角，在这种情况下，统计数据并不具有太高的参考价值。如果根据更为可靠的房地产商定价测算，深圳房价基本没有降。另外是深圳部分保障性住房和部分政府安置房等价格计算到商品房价格，以及郊区低价普通住房大量入市和12个限价房集中供应冲低了深圳商品房价格，拉平了整体房价，才出现房价被下降的现象。”
憋了半年的卖方市场已经到了释放的临界点，拨弄市场神经的除了价格还是价格，只要开发商价位一松动，置业者的回应就很给力。同时也说明了一点，他们担心房价以后还会涨。日前，有研究机构曾对2000余名购房者的调研显示，有超过5成的被访者认为房价在未来1年内，仍将有5%-15%的上涨；超过3成的被访者认为深圳房价在未来1年内将上涨10%-15%；认为房价会下降5%-15%的被访者比例不到3成。
对房价预期仍是看涨，也使得置业者们对限价房的推出表示了很大的认可。近期深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目。据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调10%-15%不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。这一现象说明置业者对未来的预期仍然十分谨慎。限价楼盘遭到购房者的热捧，一方面说明置业者非常渴望降价，另一方面也说明置业者对后市的判断仍然是看涨居多，所以只要价格的优惠幅度超过普通的折扣，购房者就争先恐后地入市。
跑不赢房价跑赢通胀，虽然有国家的强力调控，但只是抑制了投资需求，现在刚性需求仍很强劲，而关内供应还是偏紧。房价即便下跌也是幅度很小。在当下的限价盘市场，除了挤破头的刚性需求们以外，还混搭着想“拣便宜”的投资客。而他们买房考虑更多的则是抗通胀。房价松动，部分投资者也从“围观”转向考虑出手。不少人千方百计去找名额、弄房票，目的就是多买几套房子，一方面抗通胀，另一方面等到合适的机会出手。
资深房地产专家、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为：“深圳房价不会大幅下跌，现在是政府在强制执行限价，以后万一要是松了一点，那价格肯定还会上来。近期均价大幅下跌主要是由于入市产品结构偏低端所致，虽然房价走势出现了下调的趋势，但前提仍然是限价令的强力执行。而目前，影响房价走势一个关键点还是供需市场的不平衡仍然比较突出。
据年初多家中介公司的预测，2011年深圳楼市供应量仍然紧缺。2011年深圳可能入市的住宅建筑面积约400万平方米，当前存量为230万平方米左右，市场结构性供应量依然偏紧，市场竞争激烈程度相对较低，卖方强势地位不会改变。在多次调控之后，市场主要以刚需为主，包括首次置业和改善型置业。需求呈现一个平稳、健康的态势，这样的置业结构会促使房价不会出现大幅度的波动；但另一方面尽管下半年供应会有所加大，但供应结构并没有实现均衡。这两股力量的合力作用下，房价短期仍然难以明显下调。虽然现在入市的限价楼盘价格有所调低，但大都以取消精装修、取消赠送面积等一些“潜规则”来规避，下半年房价应该不会继续涨，但要全面下降恐怕也不是易事。
自去年4月17日“国十条”出台后，伴随着愈发严厉的楼市调控政策，地王曾一度几近绝迹。不过，最近一段时间，其又重出江湖，且有密集之势。(6月30日)，招商局蛇口工业区有限公司 (以下简称招商局)以唯一竞买人的身份，以64.39亿元的挂牌底价获得深圳市南山区蛇口太子湾的一宗编号为K202-0014地块，创下深圳总价地王新纪录。就在几天前的6月27日，北京土地市场再度诞生单价地王——崇文菜市场(含西侧地)地块创下了4.32万/平方米的单价历史最高。
与此同时，不少地区的土地市场也渐渐活跃了起来，以二线城市武汉为例，昨日，该市2011年上半年规模最大一次土地使用权拍卖会如期举行，总供应面积约2000亩的土地让武汉成功吸金超过70亿元，其中5宗城中村地块贡献近41亿元。沉寂了多个月之后，在地王躁动和土地市场隐现活跃态势的当下，既有的楼市调控政策似乎正面临考验。招商局拿下的地块是深圳自2001年来单宗出让的最大一幅地块，64亿元的出让总价也宣告了深圳新地王的诞生。根据出让公告，该地块属“商业服务业设施用地+仓储用地+港口码头用地+居住用地”，总用地面积69.764万平方米(含部分海域面积)，规划建筑面积为170万平方米，挂牌底价64.39亿，以此计算，折合楼面地价约3788元/平方米。
该地块原本属于蛇口工业区的工业用地，按照相应的土地规划，在改变土地性质后，该地块将用来建设招商局重点打造的太子湾邮轮母港项目。该地块是为招商地产量身定做。据查，公示的挂牌出让条件多达8条，其中，要求竞买人为深圳本地注册的企业、注册资本不少于20亿元人民币、具备房地产开发企业国家一级资质证书且具有公用码头经营经验等，而且不接受联合竞买。此外，项目建成后，竞得人须向海关、三检单位无偿提供为邮轮母港客运综合体服务的办公及相关配套设施；项目建成后，商务公寓中5万平方米建筑面积纳入人才公寓范围，不得销售。根据上述转让条件，放眼深圳本土开发商，只有招商局有此资格。
在地王重出江湖的同时，部分地区的土地市场也出现了渐趋活跃的迹象。以北京为例，数据显示，6月13日~6月19日一周，该市经营性用地成交大幅回升，共计成交土地5宗，成交面积高达91.1万平方米，创今年经营性用地单周成交新高。类似的情况也出现在作为二线城市的武汉。昨日，武汉市2011年上半年规模最大一次土地使用权拍卖会如期举行，总供应面积约2000亩的土地让武汉成功吸金超过70亿元，其中5宗城中村地块贡献近41亿元。
粗略统计发现，全部的20宗土地中不仅有纯居住用地、商业居住兼容用地、纯商业用地，还有工业用地、油气站用地和加油站用地。在全部的土地中，有5宗为“城中村”土地，总用地面积1015.1亩，总建筑面积为238.03万平方米，主要集中在高校集中的洪山区和作为传统工业区的汉阳。根据武汉土地拍卖中心统计的数据，本次半年度最大规模拍卖会最终成功出让20宗地块，总供应面积约2000亩实现成交总金额为70.0924亿，其中5宗城中村地块贡献40.877亿元，占比为58.3%。
资深房地产专家、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示：“事实上，在楼市调控政策密集出台以来，全国多个地区的土地市场“急转直下”，较以往“冷清”了不少。以今年1~5月为例，据方正证券统计，全国128个城市土地及出让金比去年同期下滑了5%。5月，一线城市的土地成交溢价率已回落至18.93%。土地出让收入的大幅下滑，也使得地方财政压力骤增。部分城市土地市场的“回暖”是否是全国土地市场逐渐升温的先兆。增加土地财政收入是很多地方政府的共识，一方面是保障房资金的压力。另外一方面是地方政府还到期债务。因此，下半年不少城市将不可避免地面临地价上涨的压力。在此情况下，已被市场争议极多的楼市调控显然又将面临压力。
谢逸枫
2011年7月4日
