国民购房有后悔权


   最近有媒体报道,已实施15年的《消费者权益保护法》(以下简称消法)将迎来第一次大修。去年10月,修改消法列入了全国人大常委会5年的立法规划。更有学者提出,在消法修改中,第一要进一步扩大消费品种类,包括将汽车、房屋等纳入到消费品的范畴。第二要建立冷静期制度,也就是后悔权制度,原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货。

  应该说,消法实施15年来,在保护消费者权益,遏制侵权行为方面起到了不可替代的作用。也正是因为有了这样一部法律,使消费品有了准确定位,消费者也才从法理层面实现了与商家的平起平坐。更重要的是,它与其他法律法规一道,进一步规范了我国市场交易体系,维护了市场的健康发展,是构建社会主义市场经济体制的重要环节。

  近15年来,也是我国改革开放事业取得快速进展的15年。市场空前活跃,交易日渐复杂。无论是消费品范围,还是消费者的消费水平都有很大改观。因此,适时地对消法进行修改,包括调整部分不合时宜的条款等很有必要。

  不过,修法是一方面,更重要的是修法后的实施问题。如果后悔权制度真的写进了新的消法中,退房就能更容易,更简单吗?

  首先,交易成本谁来负担。我们知道,房屋交易不同于其他商品,其交易成本更为明显。由于房屋价值量大,单件性特征明显,所以整个交易过程相对繁琐细致。用经济学的术语来说,就是交易成本明显高于其他商品,这也是房屋交易难以一次性达成的主要原因。而正因为交易成本高,所以买卖双方在交易前后,都要投入大量的精力、物力等用于挑选、协商、谈判等。所以,如果消费者购买房屋发现不合适后要求退房,双方首先面临的就是交易成本谁来负担的问题。

  其次,退房理由难于达成一致。目前,百分之八十以上的退房纠纷,都是由业主对工程质量不满意引起的。对于工程质量,尽管有一系列的规章制度在规范建筑施工过程,但任何一套房屋的质量都是个案。开发企业普遍的做法是有选择地对业主所提质量问题进行维修,只要不涉及到居住安全等问题的,一般很难退房。所以,相对现房交易来说,买卖双方在期房交易中更难就退房理由达成一致。

  再次,后悔权制度是把双刃剑。它一方面可以保护消费者权益,让消费者在进行购房消费的过程中,掌握交易达成与否的主动权。但另一方面,也不得不说,如果这一制度真的被写入消法,消费者的购房行为也会失去现有的慎重态度,人为复杂了整个交易程序。

  更何况,依照现在的状况来看,任何一家开发企业无论从销售角度还是从利润角度来说,都不情愿为消费者退房。所以,在买卖双方的交易博弈中,后悔权制度是否有助于完善交易过程,有效保障消费者权益还需要在实践中得到检验。