2-1：“买一送一”的融资成本分析

　　（一）背景与情境

　　资料一：在国家对房地产持续进行宏观调控的情况下，企业资金紧张的情况下，浙江某集团公司下属的一家房产企业推出了一促销策略。向顾客承诺若顾客在购房时一次性全额付款，则房子产权归客户，同时在5年后按“一比一”返还销售额。

　　即若顾客一次性支付100万元购买房子，则在5年后，将收回100万元。

　　资料二：据浙江省经信委统计，有56%的中小企业认为贷款困难程度超过去年。令据浙江省工商联调研结果，银行通常会对小企业实行基准利率上浮30%-50%的贷款政策，贴现率提高到4%-5%，加上存款回报、搭购理财产品、支付财务中介费用等，实际贷款成本接近银行基准利率的两倍。——摘自2008年8月17日财经网《中小企业融资难 浙江民企面临倒闭危机》

　　资料三：当前，银行五年期贷款利率为7.05%。

　　资料四：据记者不完全调查，按照目前浙江义乌、金华一带比较流行的借贷利息，月结下限为本金的5%，这样一来，如果借出100万元，一年的利息收入就能达到60万元。——摘自《浙江民间借贷圈解密：出借百万一年利息达60万》

　　资料五：“温州这边做民间借贷的人很多，无抵押贷款月息一般是6分到8分，有的甚至能到1毛。”。一般来说，月息7分就是借款总额的7%，如果单利计息月息7%相当于年息84%，如果是复利（即利滚利）计息，月息7%则相当于年息(1+7%)的12次方再减去1，约合年息125%，远远超过目前的银行利率。——摘自《民间借贷超房地产成储户投资首选 温州资本撤离》2011年08月27日《华夏时报》

　　（二）问题与思考

　　1.该房地产这种促销方式是属于销售行为还是融资行为？在会计核算上，能否确认为营业收入？

　　（1）提示：该行为在性质上属于融资行为，在会计核算上，不能确认营业收入。

　　2.对于企业而言，不论今后房价在国家宏观调控下如何变动，房子相当于是100万元现金的借款利息，这笔借款业务相当于在5年后结束。请你计算该项行为企业的资本成本，即利率。

　　（2）提示：因为，100=（100+100）×（P/F，IRR，5），所以有（P/F，IRR，5）=0.5，查复利现值系数表，可得IRR=14.87%≈15%。

　　3.与向银行贷款、与民间融资的资本成本相比，请你评价该融资方案的合理性。

　　（3）提示：若根据资料二相关数据，以及结合商品房的价格构成。在按照市场价格出售的商品房价格构成中，还有企业的一部份利润，其成本费用的构成要低于100万元，据此分析，该项行为企业的融资成本应低于15%，因此，采用这种方式融资的成本应与银行贷款的成本相近，但远远低于民间融资成本，这种方案具有合理性。

　　本案例题摘自钭志斌主编的《公司理财实务》教材。
　　

　　参考资料：

　　（1）钭志斌.公司理财.北京：高等教育出版社，2010.

　　（2）钭志斌.Excel在财务中的应用实训.北京：高等教育出版社，2011.