前不久，与几位朋友在一起聊天，主题是房价，其中涉及了与房价相关的许多问题。以下是这次聊天的主要内容，将分几次列出。“友”代表朋友，“易”代表本人。聊天是从目前人们普遍关心的房价是否会跌这个话题开始的。

　　友：现在大家都很关心，房价会不会下跌？

　　易：不会跌，也许短期会出现小幅下跌，但意义不大，比如跌3%～5%，过段时间，比如两三个月后又上来了。这样的下跌对于目前的高房价而言意义不大。

　　友：为什么不会大跌？

　　易：根本原因是需求大于供给。

　　友：像北京这样的大城市已经限制了投资需求，本地人也只能买两套房，需求应该已经下来了。

　　易：相对过去是下来了一些。但是，需求仍然很大，因为许多人需要自己住，这部分人的需求量也是大于市场供给量的，这就导致在北京这样的城市，外地人购房需求被严格限制，本地人购房数量也有限制的情况下，房价仍然没法降下来。

　　 友：政府正在建大量的保障房，好像要求今年底之前全部动工，也许房价到明年就会大跌。

　　易：不要指望保障房会导致房价大跌。一是因为保障房数量有限，与商品房加起来也难以满足目前市场的需求。二是因为保障房价格便宜，许多人就会动用权利、关系去占有，使本来就供不应求的保障房更加稀缺。最后大量的人还是不得不去买商品房。

　　友：既然供不应求，政府就应该增加保障房供应。

　　易：是的。但是，地方政府其实是不愿意建保障房的，因为不仅无利可图，而且还要往里赔钱。它怎么愿意做这种亏本的买卖？

　　友：政府是在做买卖吗？

　　易：实质是一样的。地方政府搞征地、拆迁，然后卖地，这一征一卖就有很大一笔净收入。与其他商品交易不同的是，地方政府可以强制拆迁，有强买的权利，且价格由地方政府说了算。

　　友：为了降低房价，地方政府做些亏本买卖也是值得的，毕竟是有利于当地老百姓的。

　　易：难。因为这十多年来，各地政府，尤其是大城市的地方政府靠卖地、靠征收房地产交易税，使财政收入维持了高速增长，有的城市这部分收入占财政收入的60%以上，估计北京市也在40%以上。现在你要它放弃或大幅减少这部分收入，结果是财政收入不增反降，它如何向上级交待？

　　友：那就应该降低财政收入增长指标，不要给地方政府太大的压力。

　　易：谈何容易。十几年了，中国的财政收入一直是高速增长，这成为政府的最重要政绩之一。财政收入多了，许多事情也好办了。如果增速一旦降下来，或者不增反降，许多事情都办不了。政府也像我们个人，办每一件事都是要花钱的，由穷到富易，由富到穷难。所以，即使上级给它降指标，地方也不会降。做所有事都要靠财政收入，而卖地、征房地产交易税，就是最主要的财政收入来源。

　　友：刚才说到保障房中的以权谋私，大家都知道存在。有人说因为存在以权谋私，所以不应该建保障房，这其实也是错误的，毕竟以权谋私的部分不占多数。

　　易：不一定。有些地方可能占少数，有的地方可能占比不小，尤其在一些小城市，山高皇帝远，不按规矩办事，官员多，保障房少，这些官员一旦看上了，可能很大一部分就被占有了。

　　友：没有法律保障，保障房难保。

　　易：确实如此。有了法律也不一定就有保障。中国的许多事情之所以难办，分析到最后都是一个原因：法律制度不起作用。相对于经济体系，还有其他体系比如医疗体系，教育体系来说，法律体系是它们的外生条件，也就是说，法律是否起作用不是经济体系、医疗体系、教育体系中的人可以决定的。而外生条件又是解决经济、医疗、教育等体系中的内生问题的必要条件，在外生的法律问题不解决的情况下，经济等内生问题就不可能很好解决。这种外生、内生的关系是分析所有社会现象的方法。

　　友：有些人意识到了这一点，有些人还没有意识到。

　　易：关键是管理部门的人必须知道这一点，否则就会出错，就会好心办了坏事，保障房就是如此。许多人总是说国外、香港保障房很成功，所以我们也应该搞。但是他们没看到，中国的外生条件不一样，也就是法律制度起作用的程度有限，结果是应该保障的人没有得到保障，不该保障的人反而得到了保障，这就是好心办了坏事。中国的股市搞不好，也与外生条件不具备有关。

　　友：但是，法律问题短期内难解决。

　　易：比房价问题还难解决，需要更长时间。但是，也不是说一定要等到法律问题解决了再来解决房价问题。刚才说了，是因为保障房便宜，官员或与官员有关系的人可以不受法律约束去占有。如果放弃保障房，就不存在以权谋私问题了，尤其在那些保障房被有权人占有的比例较高的地方，更应该放弃保障房建设。

　　友：那怎么解决那些地方低收入老百姓的住房问题？

　　易：政府可以不建保障房，但是应该大量出让、拍卖土地，供开发商建大量的商品房，使商品房供应至少应该等于或略多于市场需求，到时候房价自然会降下来。这样，地方政府不仅可以获得土地出让收入，有利可图，又避免了以权谋私问题。当然，大量出让土地会使土地价格比过去大幅下降，政府从单位土地面积中获得的收入会比过去低，但是，比建保障房来说要划算得多，因为建保障房政府无利可图，甚至还倒贴钱。比如建廉租房，廉租房建好后以很低的租金租出去，到房子报废时也收不回成本。

　　友：大量出让土地的话，会与相关政策不符。不是说“18亿亩耕地“这根红线不能突破吗？

　　易：想降低房价，又不想增加土地供应，房子建到哪里去？建高些是可以增加房子供应，但毕竟高度也是有限的。其实，18亿亩耕地没有必要死守。当时划这根红线是为了保证粮食供应，可是，中国这三十年来一直不缺粮，总人口在增加，粮食总却需求在减少，因为人均消费减少了。所以，对这个问题应该动态地看。现在很多地方土地撂荒，没人耕种，又不让用来建房子。一面是房子太稀缺，一面是土地在浪费。

　　友：即使大量增加土地供应，但是开发商不一定马上建成房子，而是囤着，等房价上涨了再说。囤房囤地是开发商获取暴利的惯常伎俩。

　　易：这个责任不在开发商，而在政府。其实，早有规定，土地出让后，一定时间内比如一年之内必须开工。但是，地方政府相关部门并未严格执行。至于原因，不排除相关部门默许开发商这样。政府还可以增加规定：土地出让后两年或三年之内必须完成建房并全部销售，否则政府可以收回。但是，有了规定一定要严格执行，不能形同虚设。

　　友：这又回到前面说的“法律问题”了。

　　易：是的。但是，市场其实可以很大程度上弥补法律不健全的缺陷，这就是通过市场竞争。如果政府每年持续地保证大量增加土地供应，并且使供应至少能满足市场需求或略多于市场需求，则开发商囤地囤房数年的后果是卖不出去，或被迫降价卖出去，开发商意识到这一点后就不敢囤地囤房了，因为手中有地有房的开发商不止你一家，在供过于求时你就会与其他开发商形成竞争关系。

　　友：开发商的伎俩其实不止囤地囤房，还有很多，这些都是造成房价上涨的原因，比如雇人排队抢购，制造虚假的供不应求，很多人上当了，本来不想买房，但是看到“抢购”，也跟着去抢，这就抬高了房价。

　　 易：这种伎俩其实不起作用。这是静态分析得到的结论，说囤房囤地造成房价上涨也是静态分析的结论。如果说开发商会造成房价上涨，也只是因为开发商的建房成本上涨了，其它什么伎俩，包括刚才说到的囤房囤地，最终都不是房价上涨的原因。对这个问题要动态地分析。经济学上说的静态分析，通俗地说就是只分析第一期（比如第一年）的情况，动态的分析就是不仅分析第一期而且分析第二期、第三期甚至更多期的情况。就拿搞假抢购来说，开发商第一次使用此伎俩成功了，使卖价比不搞假抢购时要高，但是，下次他再用此伎俩时人们就不会上当了，不会去抢购了，除非是市场上真正供不应求。并且，这一次他上当了，导致他提前比如两年去买了房，增加了市场的需求，这是房价上涨的因素，那么两年后他就不用买房了，这就减少了两年后的市场需求，这是房价下降的因素。所以，从当时来看市场需求是增加了，但是从两年期间来看，市场需求不增不减。囤地囤房也是如此。在最初比如上半年，开发商将房子囤着、捂着不卖，造成供不应求，房价于是上涨。但是，过一段时间，比如到下半年，他还是要拿出来卖，所以，仅看上半年，市场上供应是减少了，但是，将第二期也就是下半年也包括进来看，下半年供应又增加了，这一年之内总供给并没减少。如果前半年供应减少会造成房价上涨，则下半年供应增加一定会造成房价下降。所以，动态地分析就会发现，开发商的一些伎俩并不是房价上涨的原因。

　　友：许多人骂开发商，说他们获得了暴利，是房价上涨的罪魁祸首。

　　易：这一、两年骂的少了。以前几乎所有人将高房价归咎于开发商，这是没道理的。开发商只要合法合规去建房卖房，他将房价定多高都没错，更没罪。你嫌高了可以不买，大家都嫌高可以都不买，房价就一定会降下来。开发商之所以定价高，是因为有人买得起，有人愿意买。至于那些抬高房价的伎俩，前面说了，从动态分析是不起作用的，从静态分析也就是短期看，是起作用，但责任也主要在地方政府，因为有规定必须在一定时间内开工，一定时间内封顶、建好，政府的责任是监督、执行，如果政府不监督、不执行，就等于是纵容开发商囤地囤房。

　　友：房产税也许可以起到降低房价的作用。

　　易：不会有很大作用，不要抱多大期望。（未完，待续）