关于房价的对话（5）

　　友：现在不是有好多房子卖不出去吗？怎么说供应不足？怎么说是因为供不应求导致房价上涨？

　　易：现在是有很多房子卖不出去，但是，要具体分析。这些卖不出去的房子是建在什么地方？在北京远郊区，有些房子确实卖不出去，价格也涨不上去，这恰好表明供求关系决定房价。而四环以内，你几乎找不到卖不出去的房子，这个区域内的房价上涨很快。位置好、供不应求、房价上涨这三者有内在关系，前者是后者的原因。我说供应不足导致房价上涨，是分析房价上涨的原因。你拿房价没有上涨的地段的事实——房子卖不出去——来反驳房价上涨原因在于供应不足，这是不合逻辑的。北京远郊区的房子卖不出去与北京市区房价上涨的原因没有直接关系。

　　这是现在人们分析房价时很容易犯的一个错误，他们总是说房子有多少是卖不出去的，以此证明房子供过于求，证明房价上涨不是因为供应不足、供求关系不决定房价，其中的错误就在于他们没有用此地的事实（供求状况）来分析此地现象（房价涨跌）的原因，而是错误地用另外一个地方的事实来分析本地的现象。西藏的房子可能很多卖不出去，供应很充足，但这能说明北京房价上涨不是因为供应不足吗？显然这两者没关系。现在我们经常见到统计数据说全国有多少房子是空置的，同时房价又在上涨，表面上看这很矛盾。其实不矛盾，因为数据没有分区域，如果分区域统计，你一定可以发现，在房价上涨地区空置很少，而空置地区的房价多半是停滞甚至下降的。就拿北京来说，在四环以内的市区，商品房数量占全市商品房的大多数，这个区域内的房子几乎全卖出去了，供不应求，同时价格也上涨很快，而郊区的房子有些卖不出去，价格较低，甚至个别的还下降。但是当统计北京市的商品房时，就会出现北京市有一些房子没卖出去，同时大部分地区供不应求、全市平均房价还在上涨的现象，因为市区房子占比远大于郊区占比，尽管郊区个别楼的房价没涨甚至下降，可是全市平均房价还是在上涨。全国也是这样，也可能出现有些房子卖不出去，同时大部分地区供不应求、全国平均房价上涨的现象。

　　友：有些地方的房子大片闲置，卖出去了却没人住，这不是说明了投资商的占比很大吗？

　　易：对此现象也要具体分析。首先，卖出去的房子即使自住也要经过几个月装修、装修后需要通风一段时间，有的人还不一定马上装修，比如会等半年、一年后才开始装修，所以造成一部分房子是空置的，晚上窗户是黑的。其次，在一些旅游城市，典型的是三亚，很多外地人在此买房，目的是冬天来这里过冬，而在旅游季节以外的其他季节，这里的很多房子是空置的。当然，也有一些房子是投资商买了，并且房子没人住，包括没人租住，这些房子一般位置不好，对于投资商来说等于是投资失误，因为这些房子一般也很难成为好的二手房，很难再转手，这样的房子即使没有投资商买，其他人也很少会去买，所以，投资商买下这样的房子并不会真正加剧供求关系紧张。而在城市市区，真正被投资商买去并且空置的房子不多，一般都会出租出去。

　　 友：现在中央下了很大决心，要将大城市房价降下来。

　　易：现在已经太晚了，大幅下降很难，我前面说过，只有两种情况下才可能大幅下降，一是出现大的经济危机，二是大量增加土地供应。2006年我就认为：地方政府应该增加土地供应从而增加住房供应，以降低房价，否则，全国各地的房价会持续地、大幅地上涨，到时候不得不中央出面(见2006年6月7日《地方政府、开发商、投机商共同打造中国的高房价》)。这五年来，房价真的如预言那样一路上涨，并且现在真的必须由中央下狠心出手了。五年来房价一路上涨，其中供应不足时主要原因，其次才是投资因素。我查过北京市统计局的统计数据，2005年至2009年北京市商品房施工面积分别为10748.5万平米、10483.5万平米、10438.6万平米、10014.3万平米，9719.1万平米，一年比一年少，商品房竣工面积分别为3770.9万平米、3193.9万平米、2891.7万平米、2558.0万平米，2678.6万平米。经济适用房施工面积890.9万平米、806.5万平米、710.5万平米、727.8万平米、795.1万平米，竣工面积355.8万平米、323.0万平米、237.2万平米、133.9万平米、120.3万平米。除最后一年外的商品房竣工面积和经济适用房施工面积外，其余均是一年比一年少。（未完，待续）