楼市低迷状态能否打破，取决于调控政策何时放松

　　素有“金九”之称的传统楼市销售旺季，反而创下成交新低，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在宏观经济政策与楼市调控政策“双紧”的背景之下，楼市成交低迷的现状很难打破。

　　由于目前外部环境差，宏观经济稳中趋降,货币紧缩、信贷收紧以及开发贷、个人房贷收紧，在此背景下，楼市成交量很难有所上升。另外，楼市调控政策持续升级，在目前“双紧”的环境下，楼市低迷。此种情形与2008年的楼市类似之处，当时受到外部经济危机的影响，需求萎缩,但不同之处在于,08年属购房者主动收手,这次属于政策限制。

　　其实目前来看，传统意义上的“金九银十”已经消失了。如果十月开发商加大降价促销力度，成交量可能会出现反弹，但是无法超过2009年。未来楼市低迷的状态能否打破还是要看调控政策何时放松。

　　开发商已别无选择 若想加大购买力只能增加促销

　　有观点认为，打破僵局的动力唯有大幅降价，也有观点认为刚需购房者对楼市起着决定性的作用，对此，杨红旭认为，上述观点需要进行结构性分析，如果外部环境不变，开发商要想放量，只能通过价格的方式。因为在目前的投资环境下，不管是外汇还是基金，投资者们都是买涨不买跌，如果处于熊市，那么资产也一直会跌，这样的道理有一定的正确性，但不会是真理。一般而言市场会经历四个阶段：复苏、增长、繁荣、萧条，目前楼市处萧条期，外部环境相对稳定，要想跑量只能增加促销。

　　至于刚需购房者是否对楼市起着决定性作用，杨红旭表示，消费者心理结构不一样，不同的人，购房目的不一样。对于有一定支付能力的刚需购房者，他们正处于观望状态，房价降了，他会买，降价对于他们来说是一种催化剂；而对于购买高端住宅的人群而言，他们对于价格不会那么敏感，对于后市的心理预期更加重要，如果他们认为楼市已经触底，还将会反弹，尽管被限购了，只要想买仍然会找到合适的规避手段，只是需要承担一定的成本。

　　目前中国楼市调控的底部已经出现，从二三线城市限购就可看出，限购的城市十分有限，政策将会不了了之。预计明年楼市调控政策会有放松的迹象。在调控政策放松之前，开发商已经别无选择，如果想加大购买力只能通过促销实现。

　　不看好十一房展会 展示功能强促销力度小

　　目前业内有一种说法，上海楼市“金九成色不足”，现在“金三银四”、“金九银十”这种传统是否早已在多年的调控下改变了格局。杨红旭认为如果外部环境无变化，一般而言3、4、5月与9、10月的成交都不错，除非在2008年时，情况与今年一样，购房者出手谨慎，多数处于观望状态，这与企业的观望、谨慎是一样的。

　　今年下半年上海楼市重头戏之一的十一房展开幕在即，此次房展会有250余个项目参展，为今年历次房展最高，开发商会否加大推盘力度，增加优惠，开启银十成交热潮？杨红旭表示从去年的楼市调控以来，房展会一直波澜不惊，折扣很小，展示功能更强。并不看好今年的十一房展会，虽然促销会增多，人流量、成交量可能比去年好的现象，但是促销效果并不乐观。不过，十一房展也许能为上海楼市带个好头，成交量或将超过9月。