谢逸枫:2012年元旦中国楼市比预期好
元旦：北上广深一线楼市房价“维稳”
导语：北京地区2012年1月1日-2日住宅（包括新房和二手房）网签总量为335套，与2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅网签总量为323套，同比下跌66%；二手住宅网签总量为12套，同比下跌84%。中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，表明北京地区元旦期间楼市成交最惨淡。北京楼市观望气氛浓厚，元旦期间看房人群的确不在少数，但多数以观望为主。由于强烈的降价预期，目前多数准购房者更倾向购置现房。元旦期间，北京楼市新开盘的项目并不多。
上海地区2012年1月1日成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。与前几年元旦假期情况相比，2012年上海楼市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天没有成交数据，不过在随后两天，上海楼市就出现井喷，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期间商品房日成交量约500套，2009年元旦期间日成交量也有350套。元旦前后（2011年12月31日至2012年1月3日），上海市有6个住宅项目开盘，总计推出房源1300余套，开盘均价约23000元/平方米，这也是近6周以来开盘均价首度超过20000元/平方米。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，总体看，2012年1月上海新盘上市数量稀少，预计只有8个项目开盘，不但与2011年12月相比数量大减，也不到2011年1月开盘数目的一半。低价入市的普通住宅将延续之前的优惠，暂未传出有更大优惠。上海的开发商似乎都有意避开1月的传统淡季，今年农历春节较早，加上2011年楼市“寒气未退”，是造成2012年1月开盘项目数量特别少的重要原因。表明上海地区元旦期间楼市成交惨淡。
广州地区2012年元旦假期(1月1日-1月2日)，一网站统计的数据显示，全市(包括十区和增城、从化两市)成交均价为10595元/平方米，与去年元旦假期均价10697元/平方米相比基本持平。与此同时，全市成交373套，成交量较去年同期297套上升26%。元旦首两日，广州中心六区网签均价18652元/平方米，较去年同期24745元/平方米下跌逾6000元/平方米，跌幅达24.62%。而成交量则暴涨九成，网签83套较去年同期的43套升幅达93.02%。老城价跌量增的现象，在2011年的12月份已经凸显。2011年12月，广州中心六区一手房成交1208套，环比11月成交量904套增长超过33%。而房价却出现全线同比下降的现象。
广州整体成交量同比上升，主要是因为个别降价幅度较明显的区域或者个盘的成交量相对活跃，从而拉动了全市成交量。元旦假期，增城市网签187套，占全市成交量的50.13%，与2011年同期相比，升幅高达110.11%。广州元旦期间不少楼盘甚至取消了优惠活动，元旦假期广州市的几个指标性楼盘的售价也未见松动。正在销售中的越秀区的东方文德广场，售价为29000元至38000元／平方米，均价33000元，号称“新年巨惠”，可实际上与上周开盘时的报价几乎没有差别。
广州地区2012年元旦假期(1月1日-1月2日)，另外一几网站的统计数据显示，广州楼市从2011年12月31日起至今年1月2日，3天时间内共网签669套，比去年同期的749套减少10.7%，均价为10833元/平方米，同比减少10.7%。值得一提的是，中心六区的价格降幅要大于全市水平，去年同期为22899元/平方米，今年则为17921元/平方米，同比大降21.7%。元旦期间广州各区中，广州中心六区新年楼价同比降21.7%，天河区和海珠区的成交均价同比均有一千元左右的降幅，荔湾区更是有将近五千元左右的降幅，而越秀区的成交均价则有所上升。
广州十区两县级市将有180个楼盘在2012年推出，其中全新盘56个。中心六区将有61个项目推新，全新盘26个，集中在越秀和海珠两个区域。这都有可能加重目前已经的一二手楼价倒挂现象。不过，今年大部分的盘为老盘新推，在目前调控力度不减的高压下，开发商的出货速度减缓，拿地更趋谨慎，整个项目的开发周期也就相对拉长，尤其是那些郊区大盘。在预计56个全新盘里面，中心六区有26个，占比将近一半。不过，一旦中心区房价下调，其成交量势必上涨，从而结构性地令广州一手住宅均价保持在一定水平。
广州2011年土地与销售交易量双双下跌，截至2011年12月31日的数据显示，广州十区二县一手住宅网签套数约为72400套，对比2010年全年84505套降幅近15%；同期的土地出让金预计仅为290亿元，比上年同期的455.6亿元锐减165.6亿元。根据截取广州市房地产官方网站的实时签约数据显示，2011年广州的一手住房市场呈现价量齐跌局面。十区二县合计的网上签约数约为72400套，对比2010年全年84505套下降明显；价格方面，签约均价约为11500元/平方米，对上年均价11600元/平方米不升反降。
鉴于广州市房地产调控的年度目标是房价上涨幅度“低于同期GDP增长幅度”，这意味着，广州的宏观调控顺利完成任务。而过去一年的楼市中“中心冷、郊区热”的特征对于实现调控目标可谓功不可没。数据显示，2011年广州中心六区成交量严重缩水，由2011年成交27895套跌至今年的15998套，跌幅超过42%；但均价却大涨20%，由去年18227元/平方米增至今年22032元/平方米。相对应的是，郊区楼盘成交比例却大幅度提升。其中，花都区以15205套的成交量首次超越“不限购”的增城，成功登上了全市区域成交榜的头把交椅，均价为7732元/平方米。南沙楼市受政策刺激明显，成交量翻番，由前年2766套增至6136套，涨幅为121%，均价也由前年的7457元/平方米增长至8761元/平方米。
不被列入“限购”范围的增城与从化两县的交易量也上升显著，其中增城成交量为14802套，从化则同比大涨44%至6871套。这些区域的的交易活跃也适当抬升了当地均价。增城2011年的一手房签约均价为7974元/平方米；同比2010年的6980元/平方米涨幅为14%，同时也超过该县在2011年初制定的“新盘均价不能超过7385元/平方米”限价目标，超标金额589元。从化均价也由6802元/平方米升至7157元/平方米。对于中心城区与郊区住房的这种倒挂现象，主要因素是区域内供应量不大，加上限购政策对高端住宅的客源制约作用明显。
不过，这种局面正在被悄然打破。就在去年12月底，越来越多市区楼盘加入大幅度降价行列，万科、保利等大型房地产企业旗下的楼盘都进行了大量的价格折让，并录得不错的销售业绩。元旦假期期间，佳兆业地产在广州海珠区江南西的一个楼盘更以低于周边二手房的价格开盘，一度引发买家排队抢购的盛况。2012年元旦不是广州中心城区楼市的一个转折点，降价潮不会从郊区波及到中心。
深圳地区1月1日和2日，成交住宅159套，与2010年同期的160套相比基本持平。成交均价从2010年每平方米16469元上涨到2012年的每平方米20849元。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，元旦期间深圳楼市成交均价上涨，楼市表现较平稳。一方面可能与成交结构有关，另一方面也说明深圳楼市实质性松动还未开始，目前的在售新盘也以“暗降”优惠方式为主。北京、上海等地2012年元旦期间的住宅网签量与2011年同期相比虽然跌幅较大，但是与最近的2011年端午节、中秋节和国庆节相比，交易量有较明显回暖。2011年四季度新房和二手房价格的不断回落，激发了部分购房人的买房意愿。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2012年1月1日-3日元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚，北京、上海、广州、深圳楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为调控不放松，房贷政策收紧和开发商促销不给力及购房者不买帐等市场寒冷具有直接的关系，另外是开发商减少房源和新增产品上市及手上现金不紧张等开发商推货不积极具有一定关系。各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。而楼盘促销乏力的城市，则元旦成交惨淡。2012年楼市调控不会放松，即使房价继续回落，是否能够带动成交量回暖，有待市场考察。在未来供应量增加的预期下，开发商面临更严峻形势，楼市可能进入“调整期”。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，对于2012年楼市走势，2011年住宅交易量持续下滑趋势未恶化，不会引发价格松动。虽然2012年楼市调控不会放松，加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。但是，也未房地产调控继续收紧。只要调控在2012年一季一旦放松或集体微调，购房者将集体观望，将使得2012年一季之后楼市成交量转暖，入市楼盘将继续增加。
而开发企业因2011年销售业绩和销售目标下降及购买土地金额的减少等目前手上持有近2万亿现金，资金根本不紧张。一方面，2009-2010两年供地高峰期过后，2011年上半年虽然出现了项目开工潮，但是到2011年9月份开始。开发商纷纷放缓项目建设和新项目开工速度及投资力度。从开发商的完工和新开工及拿地面积等投资额四项指标下降都可以说明，开发商口袋的资金大部分没有在2011年花完。另一方面，2011年楼市比2010年成交差不多，即使新项目推迟上市和开工及新项目晚开工等库存增加，拖至2012年，开发商的资金链也未到崩溃局面。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2012年的中国房地产市场“限速”中前行是可能的，但是绝对不会变2008年差。从多个楼市数据上看，目前来看拐点渐显不明显，房价不会下调20%-40%的空间。北京等一线城市房价不会继续下调超过15%，而二三线城市将出现10%上涨幅度。不过，由于调控多项政策未放松，2012年一季度楼市将有更大幅度的价格“折扣”出现，届时将引发一波刚需入市“购房潮”，随后楼市成交量才能逐步回升。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，开发商正面临严峻的岁末大考，房地产开发投资增速高位回落，资金链拉紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落。房企开工量锐减，房地产企业转型的阵营正在陆续增大。转型开矿、做药、拍电影、搞电煤、弄旅游、玩足球的房地产开发商不胜枚举。如今，这种“去房地产化”已成为非个别性企业现象。三季度末，房地产行业正面临着一场严峻的考验：据wind数据显示，A股房地产板块146家公司存货达1.22万亿，包括“万保金招”在内的四大明星房企也面临的巨额债务，资产负债率逼近80%，直踩风险监管红线。高负债、高风险、高库存的危机，正像一面巨大的烟幕，笼罩着愁眉紧锁的大小房地产开发商。对抗楼市寒冬，开发商生存探路。
火拼价格
在限购、限贷的紧逼之下，横亘在大小开发商生存面前的第一道坎无疑是日益逼仄的现金流。从11月开始，为了缓解资金压力，品牌房企纷纷以价换量，在全国一线城市火拼抛售楼盘，甚至全线降价接近20%，至有地产商退出“三年保障回购”以解救高压库存回笼资金。在销售大幅下滑，资金链紧张，退房潮不断涌现的情况下，昔日“地王”今朝“割肉”。公开资料显示，包括万科、恒大、招商、保利、金地、绿地、龙湖、中海等大型开发商都祭上了降价的大旗，其中，又以万科的促销力度最大，成为抢跑降价潮的排头兵。从11月开始，万科在北京、上海、深圳等一线城市积极掀起“万团大战”促销风暴，截至目前，深圳万科完成销售金额为80亿，降价尺度之大，甚至引发了业主“房闹”风波。
商业地产
受住宅限购影响，抗寒能力稍强的大型房企将目光瞄准商业地产市场，逆势拿下二三线城市商业地块，为明年蓄势。大型房企“储粮”过冬，龙头万科依然是一个典型。在降价之外，万科把投资触角伸向商业地产，斥资百亿在全国一举拿下十余个地块，土地储备增加超过100万平方米。以港资企业为首的外资开发商，也瞄准机会加快在内地的投资布局。如李嘉诚麾下的“长和系”近日也抄底频频：先斥资8.9亿拿下佛山地块，用于住宅及商业物业；随后投资19亿加仓大连土地14万平方米土地；以新加坡嘉德置地、淡马锡为首的外资也日渐青睐中国商业地产，携金211亿逆势入渝。出于看淡住宅调控，万科、中天城投、星河地产、招商地产、世茂股份、中海集团、绿地、保利、和记黄埔、首创置业、凯德商用等在内的开发商均逆市投资商业地产。
涉矿能源
在大部分房企资金捉襟见肘的时候，有的房企却选择在房地产主业以外，投资更多新兴领域的投资，以加速分散过于集中主业的风险。上海绿地集团成为投资能源的典型房企。在房地产以外，要把能源产业培养成集团的第二产业。”今年11月，绿地集团对外公布，目前已成功收购辽宁丹东煤炭深加工项目和浙江舟山石油产供销一体化基地。相关投资预计规模均在3亿-5亿元。三季报显示，能源产业为绿地集团带来485亿销售收入，占集团整体经营收入近四成。据21世纪网了解，除了绿地集团，自从今年6月以来，包括新湖中宝、中天城投、中珠控股、华业地产、莱茵置业、绿景地产、鼎立股份、嘉宝集团、万泽股份、西藏城投等房地产企业，也纷纷发布转型、兼营开发矿产业务。
产业地产
当传统房企模式亮起了红灯，把地产与更具成长性的产业（文化、旅游、养老）投资结合起来的“地产＋X”被业内人士视为更有生命力的发展路径。在房地产行业面临巨大挑战的背景下，国内规模最大的私募基金公司――泽熙投资表示看好拥有“地产＋X”类房企。“该产业模式能有效抵御单一地产行业周期的波动风险”。显然，摆在目光更长远的房企面前，考虑的不是生存问题，而是如何进一步发展的问题。业内追逐“地产＋X”的开发商包括新湖中宝，首创置业、远洋地产、珠江地产和富力地产等。以新湖中宝为标杆，新湖中宝参与的PE项目已有3家在A股成功上市，包括金洲管道、大智慧到贝因美（002570.SZ）。
海外掘金
受内地、香港楼市双双调控，有房地产企业开始考虑将投资目光转向海外，据仲量联行分析，新加坡和马来西亚正成为房地产企业海外投资的“新宠”。目前在并购市场上表现活跃的是房地产基金，而不是开发商。目前市场上表现比较活跃的是境外或港资开发商，诸如李嘉诚旗下的“长和系”，新加坡外资凯德置地等。2011年9月，李嘉诚两大地产旗舰长江实业、和记黄埔携手香港置地投资新加坡当地最为重头的房地产项目滨海湾金融中心。11月，中国河北房地产企业卓达集团首次走出国门，投资40亿人民币涉水马来西亚地产投资项目。
股权并购
房地产企业间的股权出让、兼并收购在最近一段时间可谓风起云涌。除了绿城之外，远洋地产收购了武汉弘福置业有限公司55%的股份；嘉凯城以2.85亿元收购巴登城51%的股权；卧龙地产出资3.4亿元购耀江神马武汉公司75%的股权。仅11月，全国楼市股权交易达到9宗，总成交金额达到67.5亿元，而公开披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到43起，仅披露的变动金额就达到了213.3亿元人民币。对于资金实力不济的中小房企来说，只能通过卖地、转让项目寻找资金。绿城集团便是个中典型，在深陷两次破产传闻之后，绿城先是转让足球俱乐部，继而牵手中投、黑石集团，种种现象表明，绿城资金链已经濒临崩溃的边缘。在楼市寒冬下，股权的兼并就像是一出“大鱼吃小鱼”的游戏，那些外表浮华的开发商，只有在退潮之后，才看到谁在真正的裸泳。
网上卖房
在各开发商的火线较量中，2011年岁末房地产电商的潮流悄然兴起。以SOHO中国、华远地产、世茂、龙湖、绿城、万科为代表的房企“一哥”，正试图通过电商来整合资源高压的库存，并宣称“首期将拿出全国100套房源进行0元起拍，将定价权还给购房者。”在“快速销售、现金为王”的战略指导下，万科对房产电商跃跃欲试，推出史上规模最大的网购活动。12月初，“万科V购”华南在线购房中心在易居电商平台全面上线，甩卖在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城共计10亿元的房源。“百房齐拍，房价你做主”的网上活动，究竟是小打小闹的竞价游戏，还是开发商无关风月的商业炒作？ “0元起拍”能否真正让消费者获得定价权？这种尝试有助于开发商规避降价风险，但更多的观点倾向于这是开发商断臂求生的最后一搏。“毕竟，随着年前工程款结算日期临近，开发商各种融资渠道几乎被卡死了。”
剥离退出
对于跨行业进入房地产的上市公司来说，年末逃离地产界的利益追逐并“净身出户”的个案不断增多。今年以来，五粮液明确否认进入房地产领域，国美电器也扬言止步商业地产。进入第四季度，11月底，交运业巨子海南航空也“按捺不住”，作价45亿剥离旗下地产项目；12月初，白酒企业水井坊彻底看空地产形势，宣告全面退出涉水6年之久的房地产领域，将专注于酒类业务。无独有偶，在上市房企板块，西部矿业、宏达股份、恒顺醋业、金发科技、水井坊等16家主业非地产的上市公司已经逐步撤离楼市。在整个经济环境不景气、房地产投资遭遇恐慌性抛售的氛围下，原本计划进军房地产的企业，也开始打起了退堂鼓。随着跨界企业的“离场”现象越来越明显，这引起不少人士的担忧，一是担忧上市房企跨业经营的风险，二是担忧房地产业“空城化”会影响到普通商品房的正常供给。
谢逸枫
2012年1月5日