房地产引领经济发展的原理与建议

---对《中国住宅投资引领经济增长吗？》一文中问题的探讨

金小明

摘  要：出口乃国外消费，经济发展实际上只有投资、消费两马力。衣食住行用中，住宅因土地特性具投资与消费双重性，因而房地产具备引领GDP增长的龙头功能。经济发展一般经历生存、温饱、小康、富裕等阶段。在小康阶段，住宅的投资、消费引领GDP增长明显。投资、消费双方正反馈式互动，合力推动GDP快速增长；反之，GDP增长会改善人居环境。究其原理, 生产充分服务消费会释放更多能力欲望，启动更大的再投资再生产。产-消循环盘升中，房地产、交通是城市化（经济建设）的两大核心力量。维护房价收入比CIP=（0，4］内的适度高房价（如等于月平工资的3倍）能够凸现地产业利润空间造就宏观调控抓手，强化地产龙头作用，进而将房价（Hp）分解成三个Hp/3，发挥其宏调功能。这有利于缩小收入差距，在改善民生克服经济危机中推动GDP平稳增长，形成不降房价条件下顺势解决社会经济根本问题的原理途径。

 

关键词：消费体系；两马力四机车；房价收入比CIP=（0，4］；两种定义三分结构；政策建议

 

The Principle of Real Estate to Lead the Economic Development and Policy Recommendations------ Discussion of Problems about Does Housing Investment Lead Economic Growth in China?

 

Abstract: Exports are foreign consumption，thus ivestment and consumptions are the economic growth of 2 carriages.In the basic necessities of life, housing due to land features with investment and consumption, thus real estate have leading function to led to GDP growth. Economic development is generally experiencing the stage of survival, food and clothing, a well-off, wealthy, etc. In the well-off stage, residential investment and consumptions leading the GDP growth are significantly. Investment and consumption both are positive feedback interaction to work together to promote the rapid growth of GDP. In contrast, GDP growth will improve the living environment conditions. Exploring the principle, real estate and transportations are the two core forces of urbanization, moderately high prices (for example, equal to three times the monthly average wage) limited by the CIP=(0,4] of Hp-to-Income ratio is a reflection of the land output rate with the technological and cultural development, Hp has the function regulating and controlling as Hp by decomposition into three Hp/3,that is beneficial to narrowing the income gap, promoting the GDP/Wage steady growth in improving people's livelihood and overcoming an economic crisis. And then forming principle channels with the opportunity to solve the fundamental problem of socio-economic under not fall in the price.

 

Key words: Existence,Development and Freedom(EDF)；Economic growth of 2 carriages and 4 Locomotives;CIP=(0,4] of Hp-to-Income ratio；Two definitions and structure split into three；Policy recommendations

JEL Classification:E31，O11，P46

一、基于消费体系论证住宅投资与经济发展的关系

满足人民日益增长的物质文化需求是社会管理、经济活动的一切，因而消费对经济的拉动力是不可置否的，投资作为实现消费的出发点，对经济的推动作用也是不可置否的。下面围绕广义消费概念论证住宅的消费、投资对GDP增长的引领作用。

（一）消费体系

    对宇宙从空无到能量“O”态点再到物体（人）等的演化过程中，能能、物能、物物间守恒、转化变换形式、特征等内容的基本概括称做消费体系。因为这些演变总是表现为产生、生存、成熟（发展自由）、灭亡、转换的生命周期之更迭。其中，产生、灭亡、转换属质变，生存、发展、自由（简称生发自由）属量变。消费体系就是永久生存、充分发展、无限自由这样一个三层一体的无穷量变体系。从生命运动角度上看，消费体系是旧物体打破而新物体建立过程中的基本内容。狭隘消费是我们日常的衣食住行用，当衣食住行用同精神需求相结合就变成生发自由这个广义消费。

     食物                               助燃剂

                             营养吸入点

   吸收与建立                     打破与做功

                    

       排泄物                         代谢物

                   物体躯体

图1 消费体系过程图

 

1．基于生命周期的消费体系  

“O”态平衡体的打破建立过程就是广义消费体系的运作过程，见图1。吸收建立过程：原始物体→捕捉食物→消化吸收→营养细胞→发展壮大自身→排泄废物（图1左侧）；打破做功过程：呼吸气体→燃烧糖脂打破旧的组织细胞→做工创造新的消费资源→排放代谢物→发展的生命体（图1右侧）。无论是物体整体还是其构成要素，都会经历产生、生存、成熟、灭亡、转换五个阶段之过程。其中产生、灭亡、转换是以生命体自身本能为主的质变瞬间，基本上由大环境（高级组织）决定，体现为无为而治；而生发自由基本上由生命体自身（低级组织）意志决定，体现为个人奋斗、有为而理。总之，生命周期划分为产生、生存、成熟、消亡、转换五个阶段，其中生发自由主要由生命体自身的消费意志决定，基本呈消费意义，称为消费体系。而产生、灭亡、转换由高级组织环境决定，可转化为高级组织的生发自由之消费体系。

 

  消费体系                  F

                 D               C（未来侧）

E                     

            C （历史侧）

图中C=D+E+F。从下往上看，E≥D≥F是以人类进化发展为例来描述消费体系结构变化的历史侧，反映了以生发为主的自原始社会到现代社会的发展进步期，其间EDF逐渐推进循环转化，即生发自由三者间相互转化。从左往右看，E≤D≤F是以人类未来展望为例来描述消费体系结构变化的未来侧，反映了未来是以自由为主的理想社会。从历史侧进化到未来侧正是E、D、F逐渐增强的过程。

图2 生发自由梯级图

2．消费体系与自由

“生命诚宝贵，爱情价更高，若为自由故，两者皆可抛”。彼得斐这首诗是对人类追求生活价值的完美写照，反映了消费体系的核心内容是基础生存与崇高的自由，认定自由位于消费体系的最高层次上，见图2。这是事物尤其是人类为什么而生为什么而活的真谛所在。

3．消费体系与生存发展

生发自由三层次关系见图2，显然“生存”是基础的东西，位于底层，因为生命诚宝贵。事物一旦进入发展阶段，生存的基础作用虽未减弱，但由于发展成分的加入使得生存已非此前独一无二的东西，人们这时容易忽视之。换句话说，事物处在生存危机阶段则“生存”显得万分重要，而生存一旦得到保证，则人们的注意力随即转移到发展自由上去了。另一个原因就是，生存作为基础的东西因不具发展性而成长效果不显著，正常运转时难以引起人们的注意；同样，自由中包括生存、发展成分，但生存、发展的东西又不如自由的东西有效率来得显眼。通常生存时期人们看不到发展与自由，只是将自由当作幻想而已；发展阶段则人们容易忽视生存追求自由，自由阶段时人们亦易忘记生存与发展。

从图2中消费体系C（consumption）之E(existence)、D(development)、F(freedom)三层次关系看，社会以生存为基础，以发展为持续动力，以自由为理想。公有使得有约束功能的社会或政府行为存在，而自由则要求砸烂对人的行为进行限制的一切。所以，要生存就要建立具保证安全生存功能的公系，要自由就要打破约束自由抑制人权的公系。公系现时为各种社会管理组织。

（二）对《中国住宅投资引领经济增长吗？》一文中问题的分析解答

通常认为，投资、消费、出口是经济发展的三驾马车。出口基本上是国外消费国内储蓄，属引进外力发展经济的情况，因而经济发展可归结于投资、消费两驾马车。图3所示，在消费体系中，衣食用的基本满足能够解决生存并启动发展，属温饱经济；住行的发展构建造城运动，推进社会发展自由，属小康经济；而时空漫游、精神奔放基本满足人的自由生活，属富裕经济。房地产因土地有限且随科技发展产出率不断增长、增殖，具投资与消费双重性，因而具备GDP增长的龙头功能，如图3中的小康车。在小康经济阶段，小康车（住宅投资、消费）能够驱动经济大规模发展。其实，投资与消费两者间呈正反馈式互动，无论哪个经济阶段包括住宅在内的投资消费都必然合力推动GDP增长，但在小康阶段特别显著，图4所示。所以，“住宅建设成为新的经济增长点和消费热点已从中央到地方形成了共识”（富林，1997）的确是中国1997年后GDP高速增长的重要因素。

消费

消费

三驾马车

消  费  体  系 生存E  发展D  自由F

小康车

出口

衣  食   用   行    住

富裕车

投资

投资

温饱车

图3 消费马车分类

 

投资与消费互动且共同推动经济增长，双方你追我赶、时前时后。首先，投资就是通过投入阴流子（集能力、欲望一身的币符抽象物，币符是阴流子载体）去启动经济活动，配置生产要素，以满足人民消费需要，即投资牵引生产要素组合、引领消费需求放大；相反，消费掉生产生活资料，使生产充分服务消费，人民生活得到满足就会释放更多阴流子（资本增殖），从而启动更大的再投资再生产，即消费放大生产能力、引领投资、生产的发展。所以，检验投资与消费的Ｇranger关系犹如考察先有蛋还是先有鸡的问题，没必要。其次，投资从保障人类安全生存需要的消费开始（如图3），这时GDP内涵主要是第一产业生产资料和衣食商品，投资和衣食互动推进经济发展（图4生存车）；当投资进入温饱阶段，GDP内涵增加了第二产业生产资料和衣食用商品，投资和衣食用互动推进经济发展（图4温饱车）；当投资进入小康阶段，GDP内涵又增加第三产业生产资料和衣食住行用商品，投资和交通汽车、房地产互动推进经济发展（图4小康车）；当投资进入富裕阶段，GDP内涵以网络经济为主，社会逐渐走向两个简单的层次：个人、网体，每个人同是消费者与生产者，投资和网络建设、个人漫游互动推进经济发展（图4富裕车）。第三，在时间上，将经济发展过程划分为生存、温饱、小康、富裕四个阶段；在空间上，中国经济划分为沿海、中部、西部、城镇、乡村、边远、山区。可见，时段越窄区域越小所反映的投资与消费互动关系越清晰，而研究样本越大则越模糊。“但在具体的某个地区、时段，住宅投资可能引领经济增长”（张清勇，2012）正是在狭小时空单一检验中国不同经济时空中的住宅投资与经济增长互动关系所得的正确结论。然而，“我们收集了1985—2009的省级住宅投资数据展开实证研究，采用面板VECM检验住宅投资与经济增长的互动关系，整体上找不到支持住宅投资带动经济增长论点的证据”（张清勇，2012）因样本过大不能正确反映中国经济发展的事实。这是因为1985年—2009年的全国数据是“最大样本”（张清勇，2012），混淆了中国经济时空进程，掩盖了房地产对经济发展的龙头作用，因为不同地区经济发展阶段、方式（对房地产龙头作用的认识、实行的经济政策倾向）相差甚远，有的在生存、温饱阶段，有的在温饱、小康阶段，个别已进入富裕阶段，而房地产对经济发展最显著的引领作用在小康阶段，所以得不到住宅投资带动经济增长的明显证据。同理，可以回答为什么“根据20世纪90年代以来各国的实证研究，归纳发现，不同国家间住宅投资与经济增长的关系存在差异，且同一国家住宅投资与经济增长的关系可能随着时间的推移而有所改变”（张清勇，2012）。

总之，投资与消费互动式推动经济增长，互为Ｇranger成因，先后以生存车、温饱车、小康车和富裕车驱动GDP持续增长。在小康阶段，住宅附带交通通信的投资引领经济以造城运动大规模增长，其他时候会出现经济增长引领住宅投资发展的现象。所以，对住宅的处理要区分经济发展阶段（Wheaton＆Wheaton，1972）是有道理的。由于住、行建设关系到造城运动，经济规模空前，所以小康阶段住宅投资引领经济增长特别显著，比任何阶段都重要。住宅投资是GDP的Ｇranger成因，能够引领经济周期（Green，1997、Coulson＆Kim，2000和Wen，2001)的实证研究结果正是发生在美国小康、富裕阶段。多数国家的住宅投资引领经济周期（IMF，2008）更能说明问题。因此，政府不应错过房地产的龙头作用，如果政府采用了收缩、限制房地产发展的政策，房地产对经济发展的作用就有可能是微弱的，甚至是负面的；如果学界采用不恰当的数据样本研究房地产投资与经济发展的关系，就会得到不确定的复杂关系。韩国住宅投资跟随宏观经济波动（Kim，2004），韩国住宅投资与产出关系随时间变化（Nahm,2002、Greenwood＆Hercowitz，1991）应属政策不完全符合房地产经济规律的情况。

“到1999年底，小康评价指标测算结果显示，中国即将走完温饱阶段路程，基本上达到小康初期水平。东部地区小康实现程度为97．86％；中部为93．18％；西部为84．18％。”（国家统计局，2000）。由此可粗略判断，1998年中部地区进入小康，2000年后西部地区才进入小康。所以有“1998年大规模房改之前，中部地区的HI是其相应的GDP的Granger成因；1999—2009年的房改后，西部地区的HI是其相应的GDP的Granger成因”（张清勇，2012）。其实，Leamer（2007）和Ghent Owyang(2010)一致认为住宅就是经济周期。住房引领增长假说（housing led the growth hypothesis）(Chen,J.,2011)在中国同样成立。中国社科院（2012）发布《住房绿皮书》称，住宅投资对经济增长的拉动作用依然明显。由于保障房建设，住宅投资对经济增长在2011年1～9月大约带动经济增长0.9个百分点。当前中国应当抓住时机，突破世界房地产价格理论，开发房价功能，在稳定房价条件下解决社会经济问题，这样就不用调低GDP增长速度。

生存车

温饱车

小康车

富裕车

GDP车箱

 

 

 

 

 

               E、D             E、D、F          D、F   

生存车、温饱车、小康车、富裕车简称四部机车，均由投资、消费两马力合力引擎。

图4 不同经济发展阶段的动力车组合

 

（三）消费、投资与经济发展互动原理

消费是经济发展的牵引力，而投资是经济发展的驱动力，简称“两马力”。投资投入的是阴流子（能力、欲望），进入方式是货币（阴流子载体）；而消费则划分为生存消费、温饱消费、小康消费、富裕消费，分别对应消费体系的E、D、F，见图4。简言之，消费、投资与经济发展的关系原理是：图4中的“动力车”组合接力运行使GDP持续增长。因为，消费水平提高了，人民生活、学习环境得到改善了，欲望能力就会放大式释放，即阴流子更多，再投资规模更大，从而生产规模再扩大。当产出品质提高、GDP增长后，反过来驱动消费水平再提高。在这一循环盘升过程中，消费、投资双方互动式进展共同推进经济再发展。

二、理论支撑：房地产价格规律理论与功能原理

上述结论是，消费、投资与经济发展互动共进，且在小康经济阶段，住宅投资、消费引领GDP显著增长。那么，这有规律理论依据吗？具体功能原理有哪些呢？

（一）房价概念与定义

1．房价系列公式

在忽略分配不公而考虑总体情况时，居民人均收入（可以月均工资代替）、GDP水平同房地产价格都是按比例走高的。房价收入比例值也称为置业投资系数，是一组由国情决定的有限变化常数，三者关系为：CIP（置业投资系数）=HP（房地产均价）÷Wa （全社会居民月均工资）       （1）

（1）房价简式

由（1）式得房价简式为  Hp=CIP×Wa                （2）

考虑恩格尔系数R，可据基尼系数划分出地区投资置业能力

IPP（投资置业能力）= Wa×（1-R）

房价调控公式反映的是区别于一般物价和房屋造价的购买力价，即（2）式实质为

HP= CIP×IPP= CIP×Wa×（1-R）                  （3）

（2）房价调控精算公式

设房贷首付ζ成，建筑面积A，夫妻双方在工作满y年后购房，则由

A×HP×ζ= y×12（月）×Wa ×2（双职工）得HP=24 yWa÷A÷ζ 

可见，CIP=HP÷Wa= 24 y÷A÷ζ                  

则（3）式展开为 Hp=24 yWa×（1-R）÷A÷ζ            （4）

恩格尔系数R与置业投资系数CIP本无关系，因为CIP纯粹是一个政经政策、人文习俗和市场环境等的综合因素。由（4）式知，R与HP相关，因居住方式反映了一个地区的经济发展状况和消费结构。

设商业银行贷款月利率r，房屋租金H r，则每平方米房屋月租H r = Hp×r

CIP和Wa是理论估算房价的两个因素，房租水平则是反映房地产供求状况的市价因素。

（3）中国式CIP演算

据(2)式，购买一套建设部规定的标准套房（90平方米）总投资为：

A×HP= 90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）               

按照国家规定，银行按揭贷款购房者首期付款最低为所购房款的30%，即

90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa （元）                          

根据60岁退休规定，设人生平均工作年限不少于35年，则工作早的人可用5年支付房款首期，而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期。余下30年恰是按揭还贷最长期。中老年购房的，通常属有一定经济基础的人，其经济状况通常好于工作刚满5年就购房者，则

5（年）×12（月）×Wa =60 Wa（元）                       

联立后两式得27 CIP Wa = 60 Wa 

所以    CIP=60÷27=20÷9=2.222……                     

购房者多是已婚或行将结婚者，则夫妻双方（设女的均收入为男的0.8倍）就业的置业投资系数

CIP =20÷9×(1.0+0.8）=20÷9×1.8=36÷9=4

无论什么时候，房价不可能为0，即CIP=（0，4]          （5)

（4）房价速算公式

CIP的机理是购买力价，上限由富有群体购买力决定而下限由价值支持。所以说，房价（Hp）理论超出了价值理论又遵循价值理论。在中国，CIP=（0，4]，但不同国度不同的政策环境下，CIP上限略有不同。

显然，3在CIP=（0，4]内，不妨取CIP≈3，则Hp=CIP×Wa≈3×Wa，所以房价速算公式为

 Hp=3×Wa                                            （6）

2．房价的两种定义三分结构

（1）房价内涵（第一种）定义

房屋均价可估算为工资4倍或收入的3倍，因为收入通常包括资本、资产等收益在内，大于工资。所以，第一种定义可用房价的速算公式：Hp=3Wa表达，即房价不同于一般商品价格（包括劳动力价格），大体等于一定时期内、一定区域内的人均月收入（可用工资代替）的3倍。

这个公式定义表明，房价理论超出了价值理论，比一般物价水平高出三分之二。这是因为房价是单位土地GDP的等当量值，单位土地GDP应由国家、企业、个人三方面共享分配，且房地产属不动产，具投资性。

（2）房价功能（第二种）定义

由房价第一种定义中的“3”入手，进行等价变换得房价第二种定义，公式表达为Hp=（Hp／3）×3

第一个Hp／3为开发商造价与利润，第二个Hp／3用于地价补偿和补贴“三农”，第三个Hp／3用于充实社保。这就是房价三分结构功能，其产权依据是，土地国有（应为代管）是赋税（包括土地财政）的凭据。

3．房价的合理性判定

房价调控公式（4）中有六个变量可以调节，自然就可预测。从Hp=CIP×Wa可知，调控CIP、观察工资水平便可判定房价趋势。在贫富悬殊条件下，人平收入越高，房价越高，穷人则越穷。CIP=（0，4]反映了房价收入比的上限与下限，表明联合国制定的3：1标准（房价等于家庭收入3倍）的经验值有点道理，贺铿（2011）的“房价收入比为1比6算是合理”应是反映了不同国家或政策下的CIP数据。由CIP建立的房价调控公式揭示了2007年前的房价飙升同GDP十多年高速增长累积相关，但2007年后超万元房屋均价多由垄断炒作形成，也由土地财政推动。各地房价是否合理，由当地居民人平工资乘以3就可大体判断出。王炜（2012）在党报发文称，“也许一千个人心中有一千种‘合理房价’”反映了人类对房价合理性概念至今混乱不清，因而房价调控是盲目的，迫切需要按照图5判定房价的合理性。房价收入比超出了CIP=（0，4]就应考察房价偏高问题。如果房价太高，又未能发挥房价三分结构功能，必然使本地资金外流、外地人才不能引入，实体经济和财税水平上不去，温州现在就是这个情况。

房地产价位验评

理论测算：Hp=Wa×CIP

租金检验：Hr=Hp×r

地段好坏判断划分

等价线山体图绘制

 

 

 

 

 

 

                                     修正

Hp=3Wa速算式能帮助政府和老百姓快速判断房价的合理价位，从而作出各自的部署和安排

 

 

 

 

图5合理房价的判定调控

 

4．房价构成及功能

（1）房价的两种定义三分结构

由房价内涵定义Hp=CIP×Wa知，3居于CIP=（0，4］区间，证明房屋均价等于月平收入三倍的概算公式是正确的，进而可将房价分解成三个Hp/3的组成结构。这样，便得到界定房价三分结构功能定义：Hp=（Hp／3）×3。

（2）房价两大功能

房价作为购买力价能够激励齐出力：先住后供、边享受边劳动，即适度高房价具激励齐出力进而保障共生存的功能；反之，就会像美国一样，低房价助长懒人一代。一个只享受不追求劳动价值的社会是不可能长久的，即使跨国掠夺。在齐出力创造GDP的基础上，两种房价定义可赋予房价缩小“三大”差距的功能。可见房价第一大功能是，共生存与齐出力同时实现。房价的另一大功能是，住宅投资、消费能够引领GDP增长，且在小康经济阶段特别显著。

事实上，共生存（如计划经济）条件下难以齐出力，齐出力（如市场经济）条件下不顾共生存。发挥房价功能解决这一矛盾意味着GDP将自然增长，而GDP增长是解决这个矛盾的物质基础。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

民生改善

房地产价/资源价升高

劳动工资/福利升高

阴流子放量/GDP增长

科技生产力发展

社会 进化 过程

消费体系发展

土地矿产/劳动力升值

图6 房价伴随科技发展社会进化不断抬高

 

（二） 房价规律理论体系

判断房价高低、开发房价功能除了要弄清楚房价概念，还要掌握房价规律。

1．房地产价格总是伴随科技发展社会进化不断上涨

社会进化有三大标志：一是科技文化进步生产力发展；二是土地升值、资源物价升高；三是阴流子放量和GDP增长、工资上涨。如图6所示，科技生产力、土地产出率、劳动力价格、GDP增长、人类进化同步发展是不可逆转的。在温州全市三级干部大会上，为扭转温州GDP增长、财税收入落后的窘境，陈德荣（2012）提出以“亩产论英雄，重点扶持亩产20万以上的企业”，无疑是感悟到土地产出率的奥妙。基于土地产出率不断升高，房价、工资/GDP应当是相互作用互动抬高的。

2．房价、GDP、工资成正比关系

如图7所示，衣食温饱解决后，住行小康就是中国当前经济建设面临的问题。行与汽车生产、路桥建设相关，住与房地产相关，从而在交通网格中点缀住宅区、广场、花园和场馆就构成造城运动。造城运动中唯楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点，是经济发展龙头。也就是说，房地产不仅是GDP的重要成分，更是牵动造城运动创造GDP的绝对力量。这就证明房价与GDP成正比。

社会进化/民生改善

 

 

广义消费体系 C＝E＋D＋F

温饱工程

狭义消费 衣   食   住   行   用

 

 

 

 

 

 

 

 

小康经济

                                    

 

交通网格

人人参与

房地产事业

                                              填充

                                     

造城运动是GDP的主体 农林牧副渔 基建 房地产 制造业 物流   食   住    行    用

GDP的牵引力/组成

土地产出率

房地产价格

劳动生产率

工资

 

 

 

 

 

 

图7 房价与GDP、工资成正比关系

 

GDP是全人类创造的科技生产力运行成果，应当由人类后代共享（社保、低保）。但劳动实践是创造性释放科技文化经济效益的基本途径，故劳动工资应随GDP增长而不断提高，相应地要降低凭借资本分得GDP的份额。

CIP虽是房价收入比系数，但考虑到房屋不是家庭或个人的全部投资，因而以人平月工资代替收入更接近真实，即Hp=Wa×CIP。

综上三点，房价、GDP、工资三者成正比关系。事实上，GDP增长房价上涨，工资不一定提高。房价也不一定随GDP增长而增长。

3．房价随GDP增长而呈山体式布局

土地产出率高低是劳动生产率的映射，经济发达地区单位土地产出率高表现为GDP高，GDP高则居民平均收入就高。土地产出率高、平均收入高驱动房价高涨的规律表明，房价呈山体布局，山顶在市中心、山脚在近邻郊区。由于不同城市经济发展水平不一样，即城市价值有高有低，从而形成了大山小山、高山矮山。这些大大小小的山体由房价“平原、洼地”——乡村连接起来，在全国形成了与地球表面神似的房市“江山”，但最高峰山脉在沿海东部，如图8所示。

科技生产力应用/GDP 生产力发展

土地产出率/GDP

高

……

低

高

低

收入高/房价高

收入低/房价低

经济发达城市/大山

经济落后城市/小山

中心/山顶

中心/山顶

周边/脚

近郊/脚

近郊/脚

周边/脚

房地产价格随GDP增长呈山体布局 大大小小的山体由“平原、洼地”---乡村连接起来，在全国形成了与西部山脉对称的房市“江山”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图8 房市“江山”图

4.物价齐步走律

三位同步增长平衡关系 GDP       房价      工资

失控上涨

先行控稳

优先上调

物价在结构调整中整体跟上控稳

确保各行业利润相当，防止制造等行业资金转向房地产市场炒作

精细调控

房价、工资比服从CIP=（0，4］限制

在提高工资缩小“三大”差距的基础上治理整个物价结构

科技生产力发展→币符含金量不变→房价应低开高走，只能稳定不能大跌

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图9物价齐步走律图

 

图9所示，根据房价与GDP或工资同步增长关系，房价一旦失控领先上涨时，最好是先稳定它，然后强制劳动力价格（工资）先行上涨，并设法让资源物价和偏低物价跟上。这样能确保各行业利润相当，防止制造等行业资金转向房地产市场炒作。接着进行细调，即按照房价的两种定义使房价工资比服从CIP=（0，4］限制，在提高劳动工资缩小“三大”差距的基础上治理整个物价结构。物价齐步走规律是说，随着科技生产力发展，在币符含金量不变条件下，房价应低开高走，只能稳定不能大跌。这关系到GDP持续增长，遵循了社会经济随科技文化进步而进化的规律。

（三）房价功能

根据房价规律和两大功能，至少可开发出房价三个关联功能：一是引领GDP增长，二是通过高房价收取富人钱缩小“三大”差距；三是激励齐出力建设共生存社会。基于此，可以认定房价是调控宏观经济的抓手。

1．房价是调控宏观经济的抓手

    房价规律体系集中指向：住宅投资与消费可引领经济发展。这就要求从CIP调节房价入手调控宏观经济。

人类近代不可能离地上天或下海居住，也不会改变居住方式，因而在调整社会公平、质量效益和经济发展（GDP）三者关系中，还得从土地切入，将Hp分解成三个Hp/3，以平衡城乡工农利益、抑制贫富悬殊实现主体公平。贫富差距控制住了，经济危机的主要动因就制服了。另外，在CIP=（0，4］内的适度高房价可扩大劳动工资提高、收入分配调整的空间，方便改善民生，激发更多阴流子促进GDP增长。因此，抓住经济建设和人民生活中的关键：安居，可将消除经济危机同平衡工农城乡利益、抑制贫富悬殊、改善民生结合起来处理。

见图3，广义经济内涵是以最佳途径实现消费体系，狭隘经济内涵是以生产劳动实现衣食住行用。中国前十年的改革开放使衣食温饱问题得到解决，现处改革开放的深化阶段，住行小康就是当前的头等大事。显然，路桥建设构筑城际间人流、物流网络，在网格中建设“三生（生活、生产、生态）融合·幸福家园”。图7表明，幸福家园建设标志着住宅投资、用地增加，则其他配套项目用地也会增加，故房地产经济是牵一而动全社会的龙头，无疑是建设小康社会、保持GDP持续增长的关键，因而宏调一定意义上是调控房地产均价。发挥房地产带动经济发展、形成高超消费平台的功能，实现绿色GDP、劳动工资、房价三者间的自然平衡并使之协调发展应是政府调控经济的方向。图10反映了这个逻辑关系。

农民以土地为生

工人以岗位为生

数量化宏观调控

从土地切入，将Hp分解成三个Hp/3，以平衡城乡工农利益、抑制贫富差距

CIP=（0，4]

三方平衡 社会公平    经济发展    质量效益

小康目标  GDP增长

房地产牵引 造城   建房

在CIP=（0，4］内的适度高房价有利于提高劳动工资、调整收入分配，促进GDP增长

沿最佳途径实现消费体系

贫富差距控制住了，经济危机主因就制服了

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图10 房地产是调控宏观经济的抓手

 

不少研究担心住宅投资过渡（Mills,1987;Taylor,1998）。因此，政府应按人口数量、居住需求略超前规划住宅建设规模，极大地发挥住行消费拉动其他（配套）行业发展的功能。同时要密切关注房地产超脱其他行业过度发展的情况，确保龙头不离肩。

2.房价核心功能：解决共生存与齐出力的社会总矛盾

图11所示，基于CIP=（0，4］维持适度高房价，有利用激励齐出力，实施Hp=3×Hp/3赋予房价缩小“三大”差距的功能。事实上，CIP是依据平衡工农城乡两大群体利益推导出来的，如图14所示。因此，激励齐出力，以转移支付方式消除工农城乡差距是房价的主要功能，缩小“三大”差距、自动提升工资则是房价的基本功能。总之，图11反映了房价具有激励齐出力保障共生存的核心功能。

房价功能 主要    基本

消除工农城乡差距

缩小“三大”差距

共生存 Hp/3：补贴“三农”补偿土地转让    Hp/3：充实社保

Hp=3×Hp/3

CIP=（0，4］

GDP/剩余价值全民共享

古今中外创造科技生产力

土地不可割离人类共有

齐出力

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图11 房价重要功能：共生存齐出力

 

3．房价的基本功能会启动工资自提升机制

当工资低/房价高时

图12所示，当工资低而房价高时，可发挥房价宏调功能，即以土地收益补贴“三农”改善农民生活，农民就会安心家乡谋划农业发展；而以土地收益充实社保缩小贫富差距，工人就会以歇工、进修行动要求增加工资福利。这时城镇企业就会出现招工难，于是用人单位就会被迫提高工资福利吸引劳动者，接着减开支降成本，通过产业升级走上科学管理的道路。经济效益好了，工资再提高就有了坚实的基础。

发挥房价基本功能 补贴“三农”      补充社保

农民安心家乡发展农业

工人创业或歇工进修/娱乐

招工难

提高工资福利

效益提升

减开支降成本，通过产业升级走上科学管理的道路

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图12房价基本功能启动工资自提升机制图

4．应用房价功能平抑“三大”差距消除经济危机

如图13所示，地球村属全人类共有，在土地不可再生和不可割离的条件下，地球家园靠人类共同维护，土地产出天赋由人类共享；特别是科技生产力发展来自古今中外科技文化的创新，依靠科技进步不断地提高单位土地产出率等造就的且不断增多的剩余价值应由人类共享。再者，由于人类祖先共同合作创造的科技文化知识产权不能确定归属，全社会创造的剩余价值和天生的土地所有权应由政府代管、管理精英个体代理，土地产出率高的地区应补偿土地产出率低的地区。基于此，应将Hp分解成三个Hp／3。这就开发出以缩小工农城乡差距为主的，抑制贫富悬殊、克服经济危机为目的，发挥从公平出发改善民生、建设和谐社会的功能。CIP和房价三分结构的巧妙之处是将消除经济危机同平衡工农城乡利益、抑制贫富悬殊、改善民生结合起来处理，在建设和谐社会中保持GDP增长。

全人类共有共享的产权 科技文化/地球村

剩余价值  土地资源

土地所有权：政府代管   个体代理

转移支付：缩小“三大”差距

增值保值

GDP增长速度

造城运动

房地产引领经济发展

Hp=3×Hp/3

抑制贫富悬殊克服经济危机

改善民生建设和谐社会

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图13 房地产牵引力能够平抑“三大”差距消除经济危机

 

现在中国很多城市，房子的平均价格都是个人收入的20倍左右（谢国忠，2009）。这远远超出了（0，4］区间。房价由官商炒作、土地财政推动，收益完全归开发商利益关联团体，违反了Hp=3×（Hp／3）的结构功能内涵。这不仅削弱了房价缩小“三大”差距的天赋功能，而且由于社会不公加剧贫富悬殊，恶化了民生、内积了经济危机，不利于建设和谐社会。

三、结论与建议

    理论上讲，遵循房价规律、发挥房价功能把握到位，GDP会在和谐社会建设中自然增长，且GDP与住宅投资、消费正反馈互动式抬升。

（一）政治经济问题可集结到房地产上

人类进化过程要经历原野、乡村、城市、花园、共网（络）等发展阶段，现阶段城市化基本上是国家投资建设交通网格，发展商在网格中布局楼群，加上种种产业构成GDP……在对GDP的分配再分配过程中会产生种种政治经济问题，概括为效率与公平问题。在社会公平、质量效益、经济发展三者关系中，效率与公平处理好了，GDP会自然而然地发展。公平问题集中体现在“三大”差距上，“三大”差距主要来源于各地土地产出率不同和倾向城镇的专利品牌垄断定价体系引发的工农两大群体利益不平衡（图14），其次来源于物流流域形成的区域差距，三是基于人性之恶的分配不公和按劳分配计量技术落后造成的贫富差距。图14反映了城乡工农差距来源于土地使用方式的不同，又可通过房价功能消除“三大”差距。毫不夸张地说，政治经济问题可集结到房地产上。

市民           农民

•          　　 　 ↓             ↓
• 　　　     岗位（增生）   土地（不可再生）
• 　　　           ↓             ↓
• 　           工资/GDP     土地收益/征地补偿 　
• 　　　           ↓             ↓
•     优先适用科技生产力 　野外作业难以自动化  

　　                   ↓             ↓

 单位土地产出率高   单位土地产出率低

↓             ↓

  倾向专利品牌的定价体系 农副产品季节性市场定价

　                     ↓             ↓

收入高/房价高   收入低/房价低

↓             ↓

（人类科技进步产生的GDP增长应由全民共享）

•     　     Wa(月均工资)×CIP=HP(房价)
•                          ↓
•                   CIP=（0，4］（置投系数）
•                          ↓
•                        HP=3 Wa

HP/3为造价、利润，HP/3用于补贴“三农”作征地补偿，HP/3用于充实社保

• 　　　     缩小贫富差距←↓→缩小工农差距
• 　　　　    　　房价、ＧＤＰ、工资成正比
• 　　　　   　 　 　　　　↓
•  CIP→HP→缩小“三大”差距→消除经济危机/改善民生→GDP

发展测量技术提高市场信息对称度←↓→修正凯氏理论创建中国特色经济理论

开启在改善民生建设和谐社会的过程中实现GDP自然而然地增长的无危机机制

 

图14 从CIP入手建设无危机经济发展机制

 

（二）在稳定房价缩小差距中实现GDP自然增长

房价功能来自房价的两种定义三分结构。稳定房价不能指望人类自觉性，不能单靠政府，而是要发挥房价功能，建立适应房价规律理论的公平机制。

图14所示，CIP→HP→缩小“三大”差距→消除经济危机/改善民生→GDP增长。此即从 CIP入手，调节Hp保持GDP增长，当修正凯氏理论关于国民收入用于投资和用于消费而使得消费规模越来越小于生产规模的内生危机机制，并随着科技发展不断提高经济变量的测量水平，以降低市场、产消信息测不准程度，则在经济稳定增长过程中监控、预防和消除经济危机周期性发生就是自然的事。

（三）遵循房价规律理论以住宅投资引领经济增长

住房牵涉到每个人，因一次性投入过大以致人们要求房价低于一般物价水平；另一方面，按照规律理论设置房价在一般物价的3倍位置，更有利于解决社会矛盾经济问题，促进GDP增长，形成全社会共赢而皆大欢喜的局面。我们是基于CIP约束维持适度高房价，还是听从大家意见打压房价，这关系到中国能否从制度突破转为理论突破，进而实现中国GDP持续高增长的世界奇迹。

一直以来，人们说不清合理房价的点位，顺应模糊低房价“民意”的房地产调控依据不外乎两个：一是将房价理解成菜价；二是恐慌日本的前车之鉴。这两方面目前都处于缺乏物质规律理论作支持的盲目言行状态，有误导宏观经济调控之嫌。房价稳定的内涵是维护CIP=（0，4］区间内的适度高房价，保障科技生产力、土地产出率、经济发展、人类进化四者同步进展；外延是房价与GDP、工资、物价同步平衡提升。可见调控房价关键是调平衡，并不意味着打压高房价。稳定房价使之符合房价按山体布局，就要求维护GDP、工资、房价正比关系和遵循物价齐步走规律。基于CIP区间稳定房价能够推动GDP高增长，GDP增长又为工资水平的提高奠定财富基础，也有能力以土地收益补偿农村农业农民和补充社保经费，以缩小收入差距。

实际上，中国正处于小康经济发展阶段，大半土地没有开发，城市化不到一半，还有相当长的高速发展期。其中两项工程是关键：一是以交通通信网络格局落实城市化规划；二是“三生融合·幸福家园”建设。在房地产经济引领经济大规模发展的关键时期（图4示小康车），应考虑以住房购房补贴代替保障房建设，在重拳监管下繁荣房地产市场。

（四）房价理论的混乱与调控对策的盲动

房价、GDP/工资同步增长关系没有得到体现正是人类不清楚房价本质和规律的情形下，不当操作宏观经济形成的。“以北京郊区为例，100平方米的房子总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，一家三口的年收入在12万元左右。房价收入比达到了15以上。”王炜（2012）以房屋总价比全家全年收入的思路有点乱，因为房子面积和家庭人口都是非自然单位的变量，远不如以个人收入、平方米单价作衡量来得准确、容易。每平三四千，6年买一套房（杨红旭，2012），且不说根据何在，无疑是现行物价中最低的价格，除非土地不计价。因为土地占房价的三分之二，这三分之二用于转移支付缩小三大差距，也可为从土地切入，大投入大发展，引领经济发展提供利润空间。总理（2012）说，人人有其居，不要求人人有其屋。所以不要按最低家庭收入计算房价，适度高房价结合购房补贴有利于激励齐出力实现共生存（不养懒汉、人人有保障），可实现不降房价顺势解决社会经济根本问题的好处。

纵观我国房地产市场近年发展史，2005年前，房价徘徊不涨，与GDP增长不相关；2006后，房价快速上涨，明显属滞后GDP/工资上涨幅度的补涨行情。2008年后，房价暴涨，属惯性运行和炒作行情。但期间，资本收益无限扩张、权力转租难以控制，劳动工资却变化不大。因而出现了房价与劳动者收入越来越背离现象。根据房价与GDP或工资同步增长关系，为实现合理房价，房价调控对策应为：在房价、资本收益、劳动工资、贫富悬殊、物价诸调节“按钮”中，最好是先稳定房价，重点调高劳动工资，增加资本收益税负，调整物价结构提高物价水平，再发挥房价功能解决收入差距过大问题。这样，就不会有日本式房市崩盘发生。

2010年春开始，收紧房贷、调高房屋买卖税费，直至限制购房……使房地产市场急剧收缩。以经适房、廉租房挤替房地产市场不可为：一是住宅投资引领经济发展是改革开放成功的基本事实，行房地产市场经济之道不可逆转。二是房改之前，单位房的质量、数量都远远不能解决基本居住问题，更不要讲改善人居环境。生存阶段住简易棚、温饱阶段住砖混房，如今小康大家应住花园商品房，住不起可借助房补。要充分利用闲置商品房维持生活水平，没必要建保障房。三是正在进行的保障房建设征地困难、筹资庞大，资金回收缺乏良性循环；选地偏远，质量差、面积小，造价并不低。四是，在小康经济阶段，发达的房地产市场更有力地支持了土地财政，引领了建材、重工业、装饰材料和金融、服务行业的新生发达，配合交通、基础、花园、文化建设……形成造城运动。房屋限购无疑是收缩房地产市场，会通过建材行业的衰退辐射到全行业，因而大幅降低房价的调控是下下策，远不如稳定房价提高工资取得各层次人心高明，更会危及金融体系安全，动摇国民经济龙头。推行保障房解决贫困线以下住户困难是合理必要的，一定程度上消耗了水泥、建材，疏通相关产业，勉强维持GDP增长。但低质高价、暗箱操作、筹资划地困难，并非老百姓和政府的最佳选择，是难以长期运行的。如果保障房规模过大以至长期限购，则违反了市场经济规律，回归单位房的大锅饭时代，远不如发达的房地产市场更受老百姓、财政和官员欢迎。五是，受全球经济衰退影响，中国要维持较高GDP增长，没有开放发达的房地产经济引领不行。今年两会报告：“2012年GDP预期增长7.5%，八年来首次低于8%” （中国政府工作报告，2012）正是遭遇严控房价一年来致使房地产功能丧失作出的判断。

（五）主要贡献

1．创建购买力价格理论

基于土地是人类事业依托的理念，从推导CIP切入，界定房地产价格概念，完整地提出房地产价格规律理论体系，特别是房价的两种定义三分结构的功能理论，第一次推出了合理房价的判定理论与计算方法。

2．主张以房地产为抓手，设计可持续发展的宏调方法

提出房价两大功能，即在CIP=（0，4］内适度高房价有利于激励齐出力（先住房享受然后不断进取）以确保（全社会）共生存（通过高房价转移支付功能补充社保）；明确了投资、消费与GDP三者间正反馈式互动关系。一箭多雕的是，将稳定房价的难题同缩小收入差距、改善民生、克服经济危机、保持GDP增长，建设和谐社会一并处理。

3．基于CIP维持房价、GDP、工资同步增长（适度）高位运行

提出消费体系概念，提醒学者不要忘记消费乃一切活动的总目标和根本动力，进而以消费作依托将经济发展动力划分成“两马力四机车”。指出小康经济阶段，房地产引领经济发展特别显著，以大数据样本作实证研究可能模糊房地产在经济发展中的龙头地位；建议理解房价为普通物价3倍的规律意义，保持房价、GDP、工资三者同步上涨并设置强制性提高劳动工资的机制，以房补代替保障房建设，完全放开并监管好房地产市场。

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