谢逸枫：霍家启动南沙开发房价进入上涨期
导语：1989年，当很多外资撤出内地时，港商霍英东在一片反对声中，在一片滩涂和乱石场上，累计投资20余亿，建起了广州的南沙新城，晚年倾注了大量精力于南沙。霍英东所买的南沙东部22平方公里土地被称为小南沙。接近霍英东基金会的人士告诉记者，10多年来，基金会负责的“小南沙”片区已经建设了南沙区渡轮码头、客运港、高架天桥、快速公路、酒店、高尔夫球场等重点项目。2012年11月11日，郭晶晶与霍启刚的一场婚礼，令沉寂的南沙大酒店声名鹊起。酒店产权属于霍英东家族所有，其所在的南沙区域，霍英东早在20多年即已押入重注。这场世纪婚礼的背后，预示着霍氏家族借机再启南沙梦，打造未来的“小香港”。2006年，霍英东去世之后，其子霍震霆、霍震宇接手南沙的开发。此后6年间，南沙格局未见很大变化，房价却一涨再涨。
2012年11月16日，霍英东集团副总裁霍启山对媒体高调宣布，霍家决定开发位于广州南沙的房地产项目。这是霍英东家族第一次正式对外宣布启动南沙的房地产开发，而这一时间点的选择，也是意味深长。因为，就在数天前，霍启山哥哥霍启刚和郭晶晶的“晶刚世纪婚礼”就在南沙举行。霍英东基金会主席霍震霆也表示，南沙也应该像澳门一样，走自己的特色发展之路，不要急于求成。在他的设想中，南沙作为新型城市，应该走低碳、环保之路，扶持本地的创意产业和服务业，发展为南中国的休闲中心、穗港澳的一小时经济圈，而不是着急上马各类短期项目。 2012年11月18日，据霍英东集团副总裁霍启山透露，经过20多年只投资交通、景点等公共配套设施后，霍家终于决定开发南沙的房地产项目，将在游艇会旁边开发200多亩第一期商用住宅，平均楼高为6层。霍震霆希望，南沙的发展“不要搬别人的模式”。霍氏集团将会对原有的开发计划做一个更新，“将资源、土地包括配套设施之类等等重新规划”。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言，霍家选择2012年正式开发南沙房地产主要是基于四个方面原因，一是与开发者自身有关系。利用“晶刚世纪婚礼”宣传南沙，作为启动入市节点。二是南沙新区发展规划有关。获批之后，南沙已经成为是全国甚至是周围国家与城市的焦点，房地产市场呈现量价齐涨局面。三是与政府合作的关系有关。霍家在南沙有22平方公里，如果按照土地空置办法，基本可以全部收回，但是由于这22平方公里在土地空置办法前就已经卖出，不受到规定限制。不过，土地买卖之中应该有期限规定。四是霍启刚作为南沙22平方公里开发者，主要是负责大陆内地业务，现在启动，也是非常好的时机。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，根据数据显示，2008年南沙一手房成交均价为3615元/平方米，2009年涨至4175元/平方米，到2010年涨至6782元/平方米，2011年为8278元/平方米。四年时间，南沙房价整整涨了一倍以上。 转机发生在2012年。9月6日，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，明确了南沙新区发展的战略定位、发展目标、重点工作、政策支持，标志着南沙新区成为国家级新区。根据规划，南沙新区总面积达803平方公里，包括霍氏家族的小南沙在内。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，《广州南沙新区发展规划》获批之后，南沙房地产市场呈现“价量齐涨”局面，整体房价猛涨幅度超过20%，2012年9月到10月份南沙新建住宅房价整体 上涨20%，部分楼盘房源价格上涨幅度达到30%左右。今年9、10两个月的统计数据显示，南沙在售的12个新建住宅项目中，有8个楼盘价格出现较大幅度上涨，涨幅最高达26.7%，平均涨幅为15.1%。10月份，南沙新建住宅的网签均价达每平方米8906元，与去年的高位持平。数据显示，10月南沙新建商品住宅成交面积高达16.16万平方米，环比增长49.9%，同比增长了158.6%。在成交套数方面，南沙共成交1279套，再次刷新历史纪录。阳光家缘的数据显示，10月份广州成交排名前十的楼盘，南沙占据了三席。另外是南沙的地价也是暴涨。统计数据显示，2008-2012年南沙公开出让的居住用地成交价格屡创新高，楼面地价从2008年的1111元/平方米升至2012年的2322元/平方米，涨幅约为109%。其中，2011年的成交地块楼面地价的环比涨幅最为突出，达39%。2012年10月26日，南沙在国家级新区获批后首次拍地，其推出的住宅用地吸引了万科、富力、奥园、碧桂园等品牌房企。经过激烈角逐，富力以6.55亿元力压其它房企，将地块收入囊中。该地块楼面地价达3287元/平方米，创下新高。但是该地块地价并不高，南沙住宅用地价格将呈上升趋势。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，按照2012年9月6日《广州南沙新区发展规划》规定，国务院批准《规划》的规划期是2012至2025年，在整个建设期中《规划》也规定开发建设分为两个阶段进行，而且明确了这两个阶段具体的发展目标。第一阶段是从现在到2015年，第二个阶段是2016年到2025年，表明南沙新区发展规划的实施建设周期至少是10年-13年，长期建设最长可到50年。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析，婚礼是一个非常好的营销手段。一是吸引全国媒体的关注；二是吸引富裕人群，对这些有购买力的人进行宣传准备；三是预热了南沙的土地。对霍家来说，开发的钱和营销的钱都省了一大笔，应该说是一石四鸟之计。霍家不仅举办了盛大的婚礼，而且对其家族事业发展也有推动作用。霍家借此婚宴，打了一张非常完美的营销牌。名人的婚礼对于城市形象的营销作用向来不可小觑。而此次，“晶刚婚礼”除了带动南沙的旅游之外，更能为刚刚升级为国家级新区的南沙带来商机。 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，体育明星对于房地产开发、销售，或者树立良好形象来说都是非常有利的。因为郭晶晶是国家培养的，而且很正面，几乎没有负面新闻。她对霍家在南沙的房地产开发非常有帮助。另外，你看她对开发体育产业，比如游艇会，可以吸引全国各地的游艇爱好者，提高形象、促进销售。这是非常好的一招。现在启动南沙房地产开发，它的利润非常大，没有人会想到在那么早之前拿那么多的土地。 2012年，对广州南站而言，利好不断。先是广东省投资3464亿元，加快推进珠三角轨道交通及武广客运专线等一批重大项目的建设。紧接着，国家发改委批复广州七条城市轨道交通线总计1241亿投资。一时间，数千亿投资让广州南站集高铁、城轨、地铁众多宠爱于一身，华南最大交通枢纽由此强势崛起。如果说广州东站引领了城市重心东扩，并最终形成了天河的广州经济中心地位的话，那么，广州南站的南拓也将下一轮城市发展走势引入南站商圈。这也意味着，以广州南站为中心，将其周边36.1平方公里的地区建设成高铁、地铁、城铁和公交环线无缝对接，摩天大楼林立，岭南水乡民俗共在的华南地区综合客运交通枢纽和商业商贸集聚区，打造广州城下一个黄金增长极。南沙投资是大课题，新商圈怎么样才能蓬勃发展呢？必须积累三方面的内容。第一，政府在商业配套方面必须有大投入。第二，商业地产的开发者雄厚的实力。第三是国际与国内品牌商家必须要积极的进驻。第四，发动与方便的交通。第五是离不开消费人群的欲望。只有具备五方面的要素新商圈才有可能发展。 目前南站商圈开发仍属于起步阶段，但轨道交通建设大规模投入带来的巨大发展契机，将进一步加快广州南站商圈配套建设的步伐。在强烈的市场需求与大规模的投资建设双重效应下，广州南站商圈商务价值日益凸现，迅速吸引了众多投资者眼光。南站真的是广州未来的热土，可以算一下，5条高铁，3条城际轨道，广州5条地铁在南站汇集，也就是说未来珠三角9个市所有地下交通都在南站汇集。南站是亚洲最大的交通枢纽，在整个规划里要打造岭南山水特色的生态群宜居社区，这与十八大胡总书记提出大力建设生态文明是一脉相承的。另外一个功能是要建设综合性旅游休闲和商贸物流基地，南站整个商圈的规模面积是36平方公里，比珠江新城大2倍多，未来总人口规划是37万，也就是说在未来南站还要增加32万人口。2011年年底广州市国土房管局李局长有一番讲话，南站是广州未来城市建设的大区，五年之内把南站打造为比珠江新城更为震撼的新区。