1959年的新加坡，200万人口中40%居住在贫民窟和窝棚内，大多数居民只能栖身在用木板和铁皮搭建的棚屋之中，只有9%住房状况良好，人均住房只有3.3平方米。极端恶劣了的住房条件和安全状况，导致居住区内两次失火，烧死了数十人。迫使政府痛下决心，实行居者有其屋，把居民从人口和居住集中的市中心向四面分散居住。

　　1960年，新加坡政府宣布成立建屋发展局负责组屋的建设和开发，隶属国家发展部。1964年2月政府开始推行“居者有其屋”的组屋计划（类似我国的“经济适用房”“保障房”），但这一计划开始并不顺利，1968年，政府允许居民用公积金存款购买组屋，从此，组屋计划逐步得到实现。

　　组屋制度推行以来，到2011年10月底，合计建设了937048万套房产，其中出售组屋859726套（占91.8%），其中有48846万套用于租赁（5.2%），其它工业和商业用产业28476套（占3.0%）。如今新加坡82%（2011年3月，其中79%拥有自己组屋，3%租赁）的居民在公积金支付和政府津贴、银行贷款政策帮助下，拥有了自己的住房。其余18%的高收入阶层则居住在私人公寓或别墅，因此，新加坡政府自豪地宣布，新加坡100%的家庭拥有自己的住房，“居者有其屋”得到了真实实现。

　　新加坡不仅实现了100%家庭拥有了自己的住房，也保持了住房、土地和其他房地产价格相对稳定，降低了生产企业和个体就业者的各种生活成本，而这反过来，保障了新加坡的物价长期稳定，社会安定和谐。新加坡组屋制度的成功，在于其有良好的制度设计和政策执行。

　　一、保障组屋建设的土地供应和开发顺利

　　1．政府征地按照非竞争市场价给建屋局

　　土地供应组屋制度能否得到有效落实第一要素。1966年政府颁布了《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，可在任何地方征用土地建造公共组屋；政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。

　　根据该项法令，新加坡政府协助建屋局以远低于市场竞争价格获得的开发土地，保证了大规模公共组屋建设的土地资源，也保障了组屋价格长期相对稳定。目前，新加坡的土地80%为国家所有，确保了土地资源的供应。最近几年，政府把征用的土地出售给建屋局，没有竞争，基本按照出售土地附近的市场价格的平均价格而确定。但是，给私人开发商的土地是市场拍卖价格。

　　2．保障被征地人利益

　　政府征地的赔偿价不是官方确定价格，也不是预期溢价的价格，而是征地时评估和确定的市场价，而且是当时的市场价，不会因其他因素而改变。这样，满足了拆迁或被征地人的利益。

　　面对一些要求以预期价格进行补偿的要求，政府认为这不合适。如果没有政府的征地和开发，这个土地未来不会增值，因此，土地未来增值的价格是政府投入带来的，而不是自动上涨的。

　　原则上，政府征地的价格补贴都会略高于当地的平均市场价格补贴给被征地人或被拆迁人，但也不会偏离市场价。政府认为，赔偿高了，没有获得赔偿的人不高兴，实际是拿这些人的钱来赔偿。赔偿低了，拆迁户就亏了。

　　3．对土地开发进行法律保障

　　根据法律，政府征用土地是权力，任何个人不能说“不”，不能讨价还价。土地征用是依法征地，是合理的，符合公共利益。公共利益的标准是根据项目来确定，比如公路、桥梁、组屋就是公共利益，但私人公寓、别墅就不是公共利益。整块土地征用涉及到很多户的利益，不用一户一户签约，而是根据多数人说了算的原则处理。建屋局与当地的居民委员会签合约，签了合约，拿了补贴，就得同意搬迁。不搬迁，则诉讼到法庭。如果过期不迁移，则罚款，罚款按天计算，可能超过补偿，或进入监狱。因此，新加坡的土地开发没有拆迁钉子户。

　　由于土地大部分国有，早期拿地比较多，补偿合理，拆迁矛盾相对少。

　　4．由政府主导建设和开发组屋

　　建屋发展局的主要职责就是负责组屋开发、建设、拆迁和融资等，即对组屋进行开发建设、出售，租赁，租借、修缮、扩展等，负责对贫民窟和城区的拆迁、重建，对部长指定区域进行开发或重建，对农村和农业区域开发导致的流离失所者进行安置，或完成部长批准的其他居住项目，经部长批准提供贷款让人们能够购买组屋，并就上述事项进行计划的编制、执行、提出建议等。

　　建屋局房屋资金来源于政府，2011-2012财政年度政府提供的贷款达到75.08亿新元，这些资金主要用于组屋的抵押贷款（46.61%，为买主）、开发建设（即其他贷款，53.12%）。

　　由于住房价格低廉，不考虑成本，长期以来，建屋局处于亏损状态，政府每年会通过预算划拨资金给建屋局给予补贴。从开始拨款到最近的财政年度，累计补助205.8亿新元。近年来，由于房价和收入比的提高，尤其上居民收入水平的 提高，建屋局净赤字规模逐渐减少，2010-2011财政年度净赤字1.43亿新元（2011年新加坡财政总经常收入505亿新元）。

　　二、以具体政策保障居者有其屋

　　1．组屋价格根据居民购买能力确定，是居民收入的2-6倍

　　组屋的价格确定不考虑成本，而是根据居民家庭的负担能力确定。总体来说，新加坡的组屋价格一直控制在居民家庭年收入的2-6倍，而且逐渐提高，但到目前为止，没有超过6倍（见表1）。

　　

　　新加坡的学历与收入水平关系密切。通常，一个职业学院的学生（相当于我国的中专）工作后，目前其收入水平可以购买3房间（类似我国两房一厅）以下的组屋，理工学院的毕业生（大专）可以购买4房间，大学毕业生（我国高考一本科）可以购买5房间。

　　2．根据收入水平，建立不同标准的组屋

　　不管组屋售价多高，建屋局的一个原则就是要让所有人都买得起，只是组屋大小有所不同。目前，组屋中，主要以3-5房间为主，占80.3%（1960-2011年10月的建筑数量）。不同收入水平，可以根据情况，分别购买不同面积的组屋。

　　

　　据专家介绍，最近两年，因为物价上涨，1500新元月收入的家庭，月支出实际需要2000元以上，月收入不足以买房，但一定要买，因为新加坡贷款可以达到30年，每月的偿还很低。购买了2房间和3房间的人虽然收入不足以购买住房，但通过租赁可以获得收入，以弥补收入的不足。

　　3．以公积金或政府补助来支持和保障组屋购买

　　1955年新加坡就建立了雇主和雇员必须交纳工资收入的一定比例作为雇员养老金制度——公积金制度。1968年新加坡政府允许用公积金账户存款支付购买组屋。目前，公积金账户的存款可以用于首次付款购买住房。收入高的人，5年就可以偿还全部贷款，小房卖了买大房屋。

　　

　　对于月收入低于5000新元的家庭，申请组屋前工作一年以上，首次购买组屋，可以获得额外公积金津贴计划购买组屋，最高可达4万新元津贴。收入低于2250元的家庭，在新组屋区购买2-3房间的组屋，可获得特别公积金补贴，最高两万新元（参阅表4）。

　　4．给予融资政策支持

　　如果公积金账户的资金不足以支付组屋的首次付款，可以向建屋发展局申请房屋贷款，其贷款利率为2.6%，比中央公积金局的浮动利率2.5%高0.1%。或者向银行贷款，最长可以达到30年的分期付款。当然，银行贷款的首付比例针对不同的情况比例不同，如果第一套住房未偿还完毕，就进行第二套的购买，2011年1月14日以后其首付比例已经提高到40%，而之前只有30%。即使如此，总体说来，分期付款的压力也不大。2011年2房间、3房间、4房间和5房间的分期付款与对应家庭的月收入的偿债比率分别为11%、22%、25%和24%，居民完全可以承受。政府对低收入的家庭，还特别给予一些购买津贴。如果从市场购买，将获得津贴，前提条件是购买的5年内不得出售。

　　

　　三、做好城市规划，坚持开发与保护结合

　　组屋制度的有序发展和低成本，要求拆迁成本低，土地成本低，土地的适用期限长。如果反复改变，成本高，价格就高。在这方面，新加坡政府很有远见。李光耀很早就意识到要建设花园城市，1967年就倡议把新加坡建设成为东南亚的绿洲，强调绿化收益高于任何其他收益，强调这是新加坡的特色。

　　1．聘请专家和立法进行城市规划

　　新加坡的城市规划分战略性的概念总蓝图和实施性的总体规划图。前者制定40-50年的愿景目标和原则，体现在形态结构、空间布局和基础设施体系，每10年检讨一次。总体规划图进行10-15年用土区划，并作为开发控制的法定依据，每5年检讨一次。

　　1967年，新加坡从联合国请了三个专家进行了四年的城市规划，把新加坡的国土进行了区域功能规划，1971年确定规划概念总蓝图，并以国会法令通过，这是新加坡城市规划的第一个概念总蓝图。规划把新加坡分为几个区：核心区——水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心区，是经济、金融、商业和旅游中心；沿快速交通走廊兼顾居住和轻型工业的新镇，市中心的人口和产业疏散到这些新镇；裕廊工业区，在西部，一般工业集中在这里；国际机场区。长期以来，新加坡没有改变这些区域规划的主要功能。

　　80年代以后，新加坡更注重远景设计和实施性规划的具体化，使组屋建设逐步完善。如1993-1998年的规划明确土地的用途、建筑的密度以及高度限制；2001年规划：在熟悉的地方建设新居，高楼城市生活，更多消闲选择；商业用地更灵活，区域商业中心，四通八达的铁路望，认同感；2008年总体规划优质居住环境，蓬勃的工商枢纽，精彩活力之都，温馨怀旧家园。

　　2．规划注重便利居民生活细节

　　城市规划本着节省人力、资源、土地的原则进行，要求做到让人们在生活的地方工作，在工作的地方生活。组屋到地铁、公交车站距离很近，不超过300米，一般建设有走廊到车站，出门可以不带雨伞。

　　新加坡不见流动商贩，原因在于他们都被集中到邻里中心，每个摊位都在邻里中心政府提供的场地经营服务，每个邻里中心的人口达到5000人，服务半径为350-500米，生活非常便利。

　　组屋的建设过去是从市中心把居民发配到四面，远离中心。30年后，则在熟悉的组屋地建设新的组屋替代旧的组屋。新建设的组屋一般与原来的组屋隔离一条马路，而且是先建设安置，后来拆迁，一满足人老怀旧的心态。故很少有新建、拆建而产生矛盾的，避免了很多时候问题。所有居民小区的规划都留有余地，给予再开发的置换之地。

　　3．注重保护土地资源，有效抑制物价上涨

　　在开发的同时，始终注意保护资源。到2011年为止，新加坡有60%的土地资源未开发。发展的重点是向空中发展，一些新建设的高楼组屋区，楼顶之间全部连接起来，成为人们活动、休闲、娱乐的场地，大大拓展了生活的空间，也避免了土地价格上涨。

　　土地性质一旦进行了规划，就不能更改。哪些地方是私人住宅，哪些是组屋，由土地局来确定，不能更改。住宅用地分99年、999年、永久三种情况，这有利于居住者二代乃至三代安居乐业，不必为自己的住房权担忧，也有利于土地性质的稳定。而工业用地则采用30+30年的制度，凡工业用政府卖出时，根据政府制定的土地产值标准来出售，达不到产值标准的企业，不给予土地，工业用地的最高时限时30年，30年后这个土地不一定是原来的企业，要卖给最有价值的企业。原因在于工业用地变化大，一个行业的周期10年可能就结束了。把土地给最有价值的人，不会出现企业圈地现象。政府也不会出现所谓的财政困难，政府规划也不会乱。

　　组屋的建设有密度和高度要求，所有组屋的高度不能超过300米，目前，辛家坡最高的组屋是280米，超过300米的组屋其维护费用远远超过成本。

　　四、组屋管理政策完善

　　所有组屋的出售、转售、租赁等，在建屋局都有登记和监管。

　　1．规定了购买组屋的资格，并进行严格审查

　　单身35岁以前不能直接购买组屋，只有结婚了的符合购买资格的夫妻才能购买组屋。一个家庭只能拥有一套组屋，因继承、赠与等原因获得的另外一套在规定的期限内必须出售。

　　2．规定了组屋的转售、出租条件

　　从建屋局购买的组屋必须实质性住满5年后才能出售，从市场购买未拿政府补贴的组屋不受这些条件限制。如果5年内必须出售，则必须出售给政府。

　　组屋在购买后的五年内也可以租赁，必须是业主与租赁人合住。正常情况下，不得完全出租，如果完全出租，政府将收回组屋。只有特殊情况下，许可在购买后的5年内完全出租，如家庭成员全部出国。违法规定出租房屋将被强制收回。

　　3．高收入者不能参与组屋的购买，或从中牟利

　　不在组屋政策规定的收入水平范围内的高收入者，不能直接购买组屋；已经购买了私人公寓或别墅的家庭，也不能从二级市场购买组屋。只有符合购买组屋条件的人，后来可以购买私人公寓。

　　4．非居民和永久公民不能直接购买组屋

　　新加坡是开放城市，外来居民多，目前520万人口中，非居民达到100多万。因此，新加坡政府规定非居民和永久居民不能直接从建屋局那里购买政策性组屋，只能在二级市场购买或购买私人住宅。对于收入水平和身份的认定，建屋局有登记和备案，或随时可以查询。

　　5．较低收入者可以租赁组屋

　　对于月收入在1500新元乃至800新元以下的家庭，如果无力负担分期付款的购买，可以租赁组屋，租赁的月支付比较低。租赁组屋的面积分别为一房间（30平方米）和二房间（40平方米），但只有21岁以上的新加坡公民且已经组建核心家庭才能申请，单身在35岁以上。申请租赁组屋者，要求不拥有产业或不曾拥有产业。

　　

　　6．有完善的售后管理

　　购买后的组屋，不可以做其他用途，若做其他用途，将以非市场价格强制收购。政府每5年左右将对组屋进行重新粉刷或维修。

　　符合第一次向政府购买组屋资格的申请人，政府也同时鼓励其从市场购买组屋，并给予5万元的补贴，但条件是5年内不能出售，而不拿补贴，3年内可以出售，涨价部分的好处也完全归个人。

　　政府鼓励以小换大，以新换旧。但一个家庭只能两次直接从政府手中购买组屋，第一套组屋在二级市场出售后，希望再次申请购买组屋的家庭，必须按照标准，交纳一定的市场溢价。目前，4房组屋出售后要交纳的资金为4万新元。

　　

　　7．政府监管严格

　　政府对组屋的购买和交易实行严格的登记和资格审查制度，在二级市场买卖的双方，也必须相互审查是否符合交易资格。建屋局建立有完善的个人收入、住房审查系统。

　　组屋拥有者可以在公开市场将组屋出售给符合条件的购房者，卖方和买方应申报给建屋发展局真正的出售价，不得进行引起申报价格被虚夸或低估的任何补充协议或其他协议或安排。根据《建屋发展法》，买家和卖家提供虚假信息给建屋发展局的，处罚6个月监禁或罚款最高可达5,000元。