谢逸枫：中经会议透露房地产未来仍是支柱
地产名家评论
导语：2012年12月15日至16日在北京举行的中央经济工作会议透露出三个方面对房地产业利好消息，一是2013年经济总基调，稳增长是首要任务，稳中求进。二是要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。三是积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。特别是城镇化的作用最大。每一个百分点的城镇化率，对应的都是上千万人口以及数以万亿元计的投资和消费。中国房地产未来能走多久取决于城镇化率的多少，而消费升级带来的住房需求升级将支撑中国房地产的发展。房地产行业和中国经济是相互影响相互促进的，唯有城镇化才能真正持久的拉动内需。按照官方发布《中国城市发展报告》数据显示，2011年我国城镇化率达到51.27%，比2002年提高12.2个百分点。统计数据表明，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年增加1.35个百分点的速度推进，城镇人口平均每年增长2096万人，城镇人口首次超过农村人口。而中国社科院发布蓝皮书称，按照目前的发展速度，到2020年，中国城镇化率将突破60%。中国真正的城镇化率实际上不到35%。目前低于城镇化率50%的主流二三线城市包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥、唐山、廊坊等，城镇化率低代表城市的可发展空间更大，这对房地产行业带来了巨大的市场机会。
目前中国房地产发展形势越来越好。2013年中国国内生产总值（GDP）增速已经低于8%，但是房地产按单一行业算是唯一投资保持15%以上增速的，也就是说如果房地产的投资不能维持这么多的话，中国的GDP增速可能连7%都保不住，房地产是中国宏观经济不断下滑过程中唯一保持平稳增长的行业。2011年以来，学界和业界不少人认为，我国房地产发展黄金期已经结束。事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。其中，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。在城镇化是我国最大的内需以及2012年十八大报告及政治局会议等中央经济工作会议提出建设“新型城镇化”目标的背景下，“新型城镇化”奠定房地产二三十年稳定发展期,仍然是主柱产业。城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力6。历史数据显示，城市化水平与房地产市场发展规模关系密切，与房地产销售、开发等各项指标高度相关。1998-2005年各指标与城市化率相关系数接近或超过 0.9，而随着城市化率的提升，2006-2011年各指标与城市化率相关系数全部超过0.9，并且除了销售面积外，均在 0.95以上，特别是销售额的相关系数提高了 0.07。
从销售额与城市化率的散点图也能看出，指数趋势线在城市化率45%-50%区间内变得非常陡峭，表明伴随城市化进程的推进，累积的需求在近年逐渐释放，促进房地产市场快速增长，且两者关系越来越密切。从国际惯例看，城镇化率将达到70%~80%，这意味着中国的房地产业还有较大的上升空间，未来二三十年中国城镇化水平升至70%-80%。城市化率达到30%之后进入高城市化率增长阶段，达到70%-80%以后处于缓慢发展阶段。世界平均城市化率水平是59%，中国现在勉强是51%，中国是世界第二大GDP大国，但城市化率这么低。与日本、韩国、美国、俄罗斯等世界发达国家来看要达到80%~90%，而现在我国三四线城市连40%的城市化率都不到，所以城镇化是未来十几年发展的基础。表明再过二三十年房地产仍将是支柱产业，房地产至少还有二三十年平稳发展期。显然，中国房地产未来的发展动力在城镇化。按照中国城镇化模型测算表明，2013年开始城镇化进程将给房地产业每年带来约5.92亿平米潜在需求，相当于2011年商品住宅销售量的61%。
种种迹象显示，“城镇化”将成为政府未来几年着力推进的施政目标，这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的主要行业。就工业化与城镇化的对应关系而言，一国的工业化率达到40%时，城镇化率一般在75%以上，而目前，我国的工业化率接近40%，但城镇化率才51%左右，我国城镇化发展的空间可见一斑。“房地产业的发展空间依然存在，黄金期还没有结束。未来10年，房价总体上还是一个看涨的趋势。”2012年12月10日，国家统计局原局长邱晓华表示。2012年11月28日国务院副总理李克强在中南海紫光阁会见世界银行行长金墉表示：“中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。13亿人的现代化和近10亿人的城镇化。”
新型城镇化将给房地产行业发展带来二三十年发展空间，也为房地产行业带来发展机会：（1）未来城际交通的通达、小城镇基础设施的改造，将抬升发达城市周边三四线城市土地价值，利好先行布点的房企；（2）未来城镇化灰色人群的实际收入提高，将增强中低端楼盘购买力，利好产品线专注刚需、成本控制力强、实行高周转战略的房企；（3）新型城镇化下城市棚户区改造力度进一步加大，城镇功能提升，这将利好具备城市改造功能的房企；（4）新型城镇化对地方财政提出更高要求，将利好能和地方政府互利共赢的房企。工业化需要城镇化作为依托，工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应，以消化“潮水般”的工业生产供给。但是，我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子，却扮演着降低工业化成本的工具，最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。
城镇化和收入倍增及人均住房面积增长作为未来十年房地产市场需求的三大动力。除了新型城镇化给房地产带来重要发展机遇外，收入倍增也是为房地产发展提供大的支撑力。收入倍增计划是2012年11月党的十八大报告中提出的，“2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。 这已明确要保持居民收入的增长与 GDP的增速同步，即把增加居民收入列为未来经济发展的目标。收入倍增计划中收入倍增者指的是中低收入者的收入翻一番。而实现首付倍增的途径主要有三个：一是转变经济增长方式，二是实现高质量的就业，三是抓好收入分配。只有收入倍增才让居民有消费欲望和消费能力，可以促使我国经济从依靠投资向投资和消费共同拉动转变，可以扩大内需推动经济方式转变。从调结构来看，未来可能以城镇化为突破口，以增加居民收入为基本，因为只有推进城镇化发展和居民收入大幅增长，才能拉动消费扩大内需，改变传统的经济增长模式，减少经济增长对投资和出口的依赖，降低经济增长的风险。
历史数据分析， 1998-2011年城镇居民人均可支配收入复合增长11.3%，商品房销售面积和销售额分别复合增长 18.4%和 27.5%，明显高于居民收入水平。收入倍增计划将切实逐步提高居民收入，随着居民收入的增加，中低收入群体占社会消费总额的比重将越来越大，这将释放巨额购买力。基于国人住有所居和安居乐业的传统理念，刚性需求逐步释放（26%的现有城市家庭通过租赁解决住房需求，共计 3315万户，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右），改善型需求逐渐增加（现有城市居民人均住房面积半数以上在 30平米以下），居民收入增加将提升居民购买能力，促进住房需求的不断释放，为房地产的平稳发展提供动力。
从人均住房面积的分布来看，全国有 50%的家庭户人均住房面积低于 30平方米，而城市中这一比例是 55%，住房条件有待改善。2010年，全国约有 50%的家庭户人均住房面积不到 30平方米，其中 26%的家庭不足 20平方米。其中，人均不足 30平方米的城市家庭占比约为 55%，比镇和村分别高出 7个和 9个百分点；人均低于 20平方米的城市家庭占比约为 31%，比镇和村分别高6个和 9个百分点。城市、镇和乡村分布的差异主要在 12平方米以下的家庭户占比和 50平方米以上的家庭户占比，其中人均不足 12平方米的家庭正是保障房主要针对的对象，城市在 12平方米以下的家庭户占比为 16%，而镇和乡村这一群体占比较低，分别为 12%和 8%；城市在 50平方米以上的家庭户占比为 18%，镇和乡村则普遍较高，分别为 22%和 24%。这说明城市中更多家庭居住条件较差，而在镇和乡村这样土地利用率不紧张的地区，人均住房面积偏大。
目前我国城市人均住房面积偏低的家庭仍然较多，超过半数城市家庭人均住房面积不足 30平方米；即使不考虑外来人口，未来若干年，全国城市现有居民至少还有 7000万套以上的住房改善需求，是 2011年城镇商品住房销售套数的 7倍以上；北京、上海及东南沿海较发达的地区人均住房面积偏低、租赁住房比例高、自有住房比例低，住房改善的需求更为强烈；对中国住房市场而言，潜在需求的旺盛决定了住房供应的相对不足，住房存量低于预期表明增加供应才是解决房价上涨过快问题的关键。要真正实现“人均35平米”的小康水平，中国住房市场仍有较长的道路。除此之外，占城市 14%的集体户人口，也是未来房地产市场的主要需求之一。若按“人均 35平方米”的小康水平作为改善标准，这一群体将带来约 68亿平方米的改善性住房需求。此外，若按人均 30平米计算，未来十年新增的 1.8亿城镇人口也将带来至少 50亿平方米以上的住房需求。也就是说，未来十年，我国至少有 120亿平方米的住房需求，相当于 2011年全国商品住宅销售面积的 12倍以上，潜在需求十分旺盛。