主持人:谢先生，请你分析和解读下今年11月全国100城价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？

   谢逸枫:11月住宅环比涨幅反弹，同比跌幅“破1%”回落到小数点，说明房价正式企稳上涨且小幅度反弹，基本上可以判断房价已经进入上涨通道，无下降空间。楼市总体上保持平稳发展态势，房价暴涨暴跌的可能性为零。销售成交量上扬，表示楼市局部呈现出回暖局面，暗示房企“去库存压力下降与以量保利”趋势越来越明显。自今年6月起，房价止跌回涨后，住宅均价环比连续6个月环比上涨，环比均价涨幅不断放大且反弹，80%城市房价上涨。而住宅均价同比连续8个月下降，降幅亦不断收窄逐渐触底。尤其是自今年6月份以来销售成交量不断上升与楼市局部回暖及调控微调的刺激下，房价上涨局部反弹苗头已经开始蔓延到各个城市，表明中央调控房价压力巨大。估计今年最后一个月百城住宅均价环比将继续保持小幅度上涨，同比降幅继续收窄至到转成上涨。毫无疑问，随着调控微调城市扩大，刚性与改善需求持续释放，销售成交量的放大，房价将保持平稳小幅度上涨，预计2013年二季前楼市全面回暖指日可待。

   谢逸枫：从11月环比上涨城市数据看，11月环比上涨城市60个，比10月房价环比上涨城市增加4个。从11月环比下降城市数据看，11月房价环比下降城市38个，比10月房价环比下降城市减少4个，持平城市环比2个与10月保持相同。从11月环比房价涨跌幅城市数量看，自6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅不断扩大并反弹。而11月价格环比下跌的城市个数减少4个，跌幅在1%（含1%）以上的有10个；本月环比上涨的城市比上月增加4个，其中涨幅在1%以上的有17个，较上月减少1个。11月住宅均价环比涨幅出现反弹，环比上涨城市个数继续不断增加，环比房价下降城市个数不断减少。而11月住宅同比均价降幅不断收窄，同比上涨城市个数增加4个，同比下降城市个数减少4个，说明楼市复苏明显，房价总体上保持企稳水平。一方面是中央房地产调控已经取得显著成效，房价合理回归趋势越来越明显。另外一方面是房价不存在大涨大跌，房地产市场保持稳定发展。

   谢逸枫：自今年3月房价止涨下跌后，保持连续第8个月同比下跌，跌幅为0.46%，比10月降幅1.0%下降到11月0.46%，跌幅较上月缩小0.54个百分点，表明同比均价降幅不断缩小到个位数。从11月同比上涨城市数量看，比10月同比上涨城市个数增加4个。从11月同比下降城市数量看，比10月增加4个。其中，厦门、西宁涨幅超过6%；衡水、太原等22个城市涨幅在1%-5%之间；下跌城市个数比上月减少4个，其中，金华、张家港、湛江跌幅介于5%-8%之间；廊坊、株洲、无锡等45个城市跌幅在1%-5%之间；长沙、中山等14个城市跌幅在1%以内。从下降城市房价同比跌幅看，跌幅出现收窄到个位数，说明房企基本企稳，很难有下降空间，以价换量基本层面宣告结束。

    谢逸枫：房价环比连续六个月上涨主要原因有四个方面，一则前期调控微调积累效应显现，刚需与改善需求爆发。目前全国60个城市实施楼市调控放松微调，中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费及公积金调整等支持刚需合理购买政策出台，导致购买力爆发。大量的刚需与改善购房者积极入市，成交量同比大量上升和购买力集中释放导致多个一二线城市楼市率先回暖。同时因部分限购城市购房需求和资金转移到未限购的二三线城市，房价出现上涨趋势。二则市场购买力旺盛，房企上调价格。一方面是城市化率的进程，产生大量的后市新兴购买力。另外一方面是富人阶层不断异军突起，人民币不断的升值与热钱的进入及保值的考虑，购买房子是最好的投资品。而大房企因销售任务与业绩提前完成及海外融资宽松，资金无压力情况下，停止价格优惠政策，并且上调价格。三则土地市场回暖，地价上涨地王再现。今年10月份开始，房企拿地非常凶猛，全国一线城市开始出现地王，甚至11月底一线城市同时出现地王。而土地市场的火爆，地价不断上涨进而推高房价。部分潜在购房者恐房价反弹，提前入市信心坚定。四则商品房库存下降，房企资金好转。一方面是海外融资渠道宽松，低成本融资。另外一方面是大房企商品房库存去化加快，前期良好的销售业绩让房企不缺钱。

   主持人：当前房市是否全面回暖，未来后市如何发展？

   谢逸枫：房市离全面回暖为时过早，市场销售回暖痕迹的出现是刚需的旺盛所致。目前房地产市场运行依然保持以稳定发展趋势，供需平衡，住宅销售和地价在总体上都保持着平稳。总体看，房地产市场不会出现“大起大落”格局，但是投机投资性购房需求得到明显抑制，房价涨幅继续回落基本平稳，商品住房总库存量仍处历史高位。一则房价自6月环比止跌回涨，到11月连续6月上涨，涨幅收窄扩大并回升反弹。而同比房价降幅继续回落的同时出现触底。二则前10月商品房住宅成交与金额继续保持增速下滑，但是保持正增长。三则10月末全国商品房库存量比9月末增加。2013年中国房地产市场将保持稳定发展，一则今年商品房用地供应量比去年有所下降。二则前三季度土地购置量、房屋新开工面积等指标均表现出负增长，这一段时间内房地产市场出现供应短缺。

   主持人：未来房价走势如何，会不会出现暴涨局面？

   谢逸枫：在国家调控政策基调不改的前提下，房价暴涨暴跌的可能性几乎为零，缺乏暴涨暴跌的基础与条件。未来房价走势不会出现暴涨暴跌局面，将保持平稳小幅度上涨趋势。一则中央从严房地产调控基调不会现在放松。中央调控政策实质上未放松，尤其是房地产调控进入敏感的关键期，中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心，表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施，货币政策暂时不会全面放松，价格与投资及销售等指标不会有太大变化。二则从房企资金链层面上看，房企资金整体紧张。自有资金比例与国内贷款额不断增长，而定金和商品房预收款呈现下降的信号。部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张。三则从市场供求关系层面上看，目前商品房库存量虽然去化加快，但依然处于历史高位，新增商品供应与保障房供应巨大，市场处于供大于求局面。全国商品库存存历史新高，积压房企资金，去库存压力巨大。四则从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限。刚性需求无法支撑房价暴涨。如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。毫无疑问，今年到明年房价基本平稳，大涨大跌的可能性基本不存在，房价总体上保持震荡后爬升的格局，今年房地产价格增长在3%-5%之间，明年房价上涨5%-10%之间。

   主持人：如何评价调控执行与当前的政策？中央政策储备有哪些？调控政策应该怎么去完善与调控房价？

   谢逸枫：地方政府对国务院出台的房地产调控执行力不到50%，调控政策的连贯性无法延伸，无法形成一套严密的政策执行体系。譬如限购和限价城市及房产税城市的没有一个扩容，甚至原来的政策执行过程出现微调频繁通过。而价格控制目标和一房一价执行，自去年年底开始基本是名存实亡。另外是房价上涨趋势越来越明显，调控房价的压力大。而土地供应计划大部分城市都流产，预售款监管形同虚设。可想而知，国务院督查组的发现，恰巧暴露地方政府政策执行盲点。目前中央房地产政策储备主要包括扩大房产税试点城市、提高二手房交易税费、提高首套房贷首付、重启价格控制目标、房地产贷款再收紧、限售、限利、扩大限购限贷的城市和延长时间、约谈和问责地方政府官员、商品房预售制微调、加强商品房预售款监管、加强普通住宅土地供应、加强土地空置打击力度、加强保障房建设力度。

   谢逸枫：降房价靠中央短期凶猛的打压手段和临时性的行政措施，永远是治标不治本，根本不可能彻底解决房价和住房问题，应该采取长期性和系统化的政策体系。“多管齐下”，方可彻底根治中国房地产市场问题。一是去成本化。先降地价与税费。二是去土地财政化。改革土地制度与税费分配制度。三是去资本杠杆化。改革房地产项目资本金制度与商品房预售制。四是去流动性化。控制货币与信贷投放量。五是去住房单一化。完善住房体系。六是去供应缓慢化。加快土地和商品房及保障房有效供应。目前依然存在中央房地产调控政策储备随时准备实施的可能性，从实际情况看，未来中央房地产调控主要是“维持既有政策，以完善与修正现在的政策为主，再度调控加码的可能较小，避免调控过头，影响到稳增长。从市场整体来看，中央把稳定市场和房价预期管理成为今年到明年首要调控任务。

   主持人：房价连续6个月上涨，是否会引起中央新一轮调控政策出台？

   谢逸枫：止跌再涨的势头延续着楼市全面回暖的信息，房价再次小幅度上涨，表明出现房价反弹风险信号，将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹，不排除中央楼市调控升级，出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看，地方政府微调尺度受限与房价不存在大幅度反弹上涨与暴涨的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑，中央不会出台新的严厉楼市政策或调控升级加码，而是保持既有房地产调控政策的力度，维持楼市平稳预期，防止房价大浮雕反弹上涨与暴涨。由于地方政府受困于土地收入和税费减少，财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下，地方与中央楼市调控博弈升级，中央房地产调控不放松与地方政府调控微调将继续出现并存“维稳”局面。

   百城(新建)住宅价格环比2012年10月涨跌幅分析