谢逸枫：上市房企最坏时期已经过去
导语：《2012中国房地产上市公司测评研究报告》在上海发布。数据显示，包括沪深A股和境外上市的176家房地产公司，2011年主营业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，和去年相比大幅减少了56个百分点。2011年，共计61家上市房地产企业营业利润较上年下滑，占测评范围的35%，更有64家上市房地产企业净利润下降，盈利受限明显。中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心还发布了2012中国房地产上市公司综合实力榜100强。其中，万科A、恒大地产领衔榜单，加上排行第3位的中国海外发展与第4位的保利地产，形成新“四大天王”座次。
报告显示，2011年，中国房地产行业经历了史上最严厉的宏观调控，总体而言，上市房企特别是沪深上市房企受楼市调控政策的影响较为明显，在港上市房企则处于全面领先态势。在排名前十位的上市房企中，A股上市房企有3家，占30%，在港上市房企有7家，占70%。值得一提的是，稳居上市房企综合实力榜亚军的恒大，在2011年底以总资产1790亿元、全年营收619亿元、同比增长35.2%的业绩表现，继续保持自其上市以来便领跑港股内房企的冠军地位。
亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫接受《中国房地产报》接受记者采访表示：“即便在2008年金融危机前后，中国房地产业整体营业收入也保持了30%左右的年增长。2009年和2010年，沪深上市房企营业收入增速分别为78.20%和58.37%。营收负增长情况只有在个别企业中出现。全行业的营业收入个位数增长，以及总体利润的负增长，尚属近十年来的首次。另外是存货周转 率下降六成，强抗风险层级的企业仅有5家，风险累积日渐深重”
2012年5月22日，中国房地产研究会、中国房地产业协会等举办的2012中国房地产上市公司测评成果发布会暨中国房地产金融论坛，2011年上市房企净资产收益率、总资产利润率等指标均比往年下滑，全部上市房企总资产均值为270.61亿元，同比增长9.97%，但增幅与上期相比大幅减少36个百分点；净资产均值为80.67亿元，同比下降3.35%；房地产业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，但涨幅同比减少了56个百分点；营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。
测评研究报告显示，房地产上市企业间的深度竞争大幕正在开启。国内住宅产品回归居住属性的趋势已经确立，随着市场调整的持续，房地产企业依赖于土地红利、人口红利的粗放发展模式，将逐渐被以品牌竞争、产品竞争、战略竞争等为主的竞争模式所替代。
记者：为什么上市房企利润下滑坡？
亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫接受《中国房地产报》接受记者采访表示：“上市房企资产利润严重下滑坡，其原因主要跟销售业绩萎缩有关系，一方面是受到调控影响融资成本提高，另一方面则是目前到了还贷高峰期。”
记者：从某种角度来讲，中国房地产过去的十年可谓是“黄金十年”，经历了高速增长期，2011年出现的首次利润负增长是否意味“黄金十年”的终结呢？
谢逸枫认为，现在上市房企利润负增长的原因主要是遭受调控，只要调控停止，马上就会由负转正，然后再增长。因此，目前的低迷只是暂时性的，并不意味着“黄金十年”的终结。随着市场的购买需求增加，上市房企的业绩会回升。
根据测评，国内开发企业前十强中，万科依然占据首位，恒大、中国海外发展分别位列第二、三位。碧桂园和金地集团均跻身前十，富力地产排名由上年的第六位下降至第九位。数据显示，2011年上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降。通过对近三年数据的比较，上市房企存货普遍急剧增加，其中，沪深房地产上市公司存货周转率均值为0.28，较2010年存货周转率均值0.72下降60.83%，存货周转周期明显拉长。而存货总量不断上升，现金回流压力倍增，企业资金链风险不断上升。
通过对近三年数据的比较，上市房企存货普遍急剧增加，其中，沪深房地产上市公司存货周转率均值为0.28，较2010年存货周转率均值0.72下降60.83%，存货周转周期明显拉长。测评研究报告显示，2011年房地产上市企业仍然处于较高的负债水平。数据显示，2011年房地产上市企业资产负债率均值为64.82%，净负债率均值为55.60%，企业负债水平仍处于历史高位。此外，全部上市房企存货总量高达2.47万亿，均值达151.35亿元，较2010年上升26.90%。
与存货大幅上升相应的是，上市房地产企业存货周转率不断下降，2011年沪深房地产上市企业的存货周转率仅为0.28，较2010年下降60.83%。房地产上市企业存货消化速度降低，而存货总量不断上升，现金回流压力倍增，企业资金链风险不断上升。根据各个抗风险层级企业的流动比率、净负债率和资产负债率的均值的比较分析，其中，强抗风险层级的企业仅有5家，占纳入测评176家上市房企业总量不到3%。
上市开发企业销售业绩欠佳，除资产总额、房地产业务收入小幅上升外，运营规模类其余指标均出现小幅下滑。共计61家上市房企营业利润较上年下滑，占测评范围的35%，更有64家净利润下降。同时，上市房企仍然处于较高的负债水平，资产负债率均值为64.82%，净负债率均值为55.60%。同时，上市房企融资困难重重，银行信贷明显收紧，贷款授信偏向保障性住宅项目。同时，A股房地产IPO全面暂停。与2010年相似，在不断收紧的宏观调控中，由于股市融资、银行贷款的路径收窄，房地产开发企业将目光投向了信托产品，2011年房地产信托发行量较2010年有较大增长。但随着大量开发贷款和房地产信托产品的集中到期，开发商将面临巨大的还款压力。
2011年，沪深A股房地产板块指数全年下跌22.49%，A股房地产板块市值从年初的11342亿元下降到年末的9106亿元，创下自2008年全球金融危机以来的新低。而香港恒生地产指数与年初相比下跌23.80%。在港上市房企资产总额均值为547.79亿元，同比增长25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为167.53亿元，与上年相比增长8.67%。房地产业务收入方面，在港上市房企收入均值115.65亿元，同比增长32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为33.69亿元，同比微涨4.89%。
在收益水平方面，内地房地产上市公司每股收益均值0.39元，沪深A股每股收益均值分别为0.40、0.52元，低于沪深A股整体水平。在港上市房企每股收益均值为0.56元，收益水平高于内地。总体来看，面对楼市调控和市场低迷，内地在港上市房地产公司资产规模、房地产业务收入在绝对量和涨幅方面均领先于沪深上市公司。
记者：你如何看目前房价？
谢逸枫认为，很多二三线城市还是涨多降少，一线城市房价维持在2%~3%的上涨幅度。国家统计局发布的前4个月全国70个城市平均房价涨幅是1.8%，这就说明房价总体还是上涨的。
记者：调控是否见底？
谢逸枫则坚持认为调控基本上已见底，截至5月22日，全国有35个城市计划进行调控政策的微调，其中有30个城市获得了通过，5个城市被叫停。这说明决策部门对于一些地方的政策微调持支持态度。同时，GDP、CPI数据的下降，会影响到实体经济的发展，因此也封杀了房价的下跌空间。上市房企基本过了最困难的时期。
2011年，沪深A股房地产板块指数全年下跌22.49%，A股房地产板块市值从年初的11342亿元下降到年末的9106亿元，创自2008年全球金融危机以来的新低。另外，恒生地产指数与年初相比下跌23.80%，整个行业下行趋势加强。2011年在港上市房企资产总额均值为547.79亿元，同比增长25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为167.53亿元，与上年相比增长8.67%。房地产业务收入方面，2011年在港上市房企收入均值115.65亿元，同比增长32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为33.69亿元，同比微涨4.89%。
在收益水平方面，2011年内地房地产上市公司每股收益均值0.39元，上证、深成A股每股收益均值分别为0.40元、0.52元，房地产板块收益水平低于沪深A股整体水平。在港上市房企2011年每股收益均值为0.56元，收益水平高于内地上市企业。总体来看，面对楼市调控和市场低迷，内地在港上市房地产公司资产规模、房地产业务收入在绝对量和涨幅方面均领先于沪深上市房地产公司，在行业持续的宏观调控形势下，沪深上市房地产公司出现了资产总额和房地产业务收入规模同比增速大幅下滑的现象。