谢逸枫：上市房企“闹钱荒”加速海外融资
引语：根据Wind资讯统计，截至目前，有27家房地产公司预告了2012年上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损，占比高达66%。截至5月23日，沪深两市已有848家公司公布了2012年上半年业绩预告。其中，有349家业绩“报忧”，占比高达41.16%，其中首亏67家，续亏58家。在已经公布上半年业绩预告的公司中，房地产板块的表现最为“抢眼”：27家房地产公司预告了上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损，占比高达66.67%。报忧比例远高于市场平均水平。
Wind统计数据显示，今年一季度，146家上市房企共计实现营收713.37亿元，同比增长了5.6%；实现净利润94.42亿元，同比下降了2.54%。在146家房企中，有76家出现了净利润下滑的情况。今年一季度，146家房企的现金流量净额为-171.99亿元，这一数据相比2011年同期的-444.91亿元。截至今年一季度末，146家房企总负债高达1.49万亿元，其中，“万保金招”四大龙头企业的资产负债率依然维持在高位，分别为77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。房地产板块平均净负债率高达73%，创2008年以来的新高。此外，房地产上市公司的库存也在高位运行，从存货指标来看，146家房企的存货总量为1.34万亿元，同比上升了32.7%。
由于国务院三令五申，一再表态称坚持房地产调控政策不动摇，即将在6月份上市的中小企业私募债也将房地产企业关在门外，因此，如何找到更多资金，就成为房地产上市公司的头等大事。今年以来，上市公司取道海外融资的情况并不少见。仅4月份，中海、华润两家房企就分别获得62亿元和8亿元的海外银团贷款。据统计，今年前四月，这两家房企在海外市场上分别融资约127亿元和54亿元，主要采用银团贷款以及发行债券的形式。万科、招商]两大地产公司，也通过控股香港地产上市公司，积极搭建海外融资平台，从而拓宽融资渠道，以应对可能更为严峻的“钱荒”局面。
今年以来，多家中小上市房企公告涉矿，不完全统计，年初至今，至少有9家房企再度或者首度涉矿。2012年5月23日晚，刚泰控股发布公告披露重组初步方案，公司拟重大资产置出以及通过非公开发行股份的方式购买甘肃大冶地质矿业有限责任公司的100%股权，同步配套募集部分资金。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《中国证券日报》记者采访
记者：为什么上市房企缺钱？房价是否有大幅度的下降空间？
谢逸枫：主要是房地产调控不放松和国内信贷收紧及销售成交持续萎缩，一方面是上市房企销售业绩与利润下滑，另外一方面是房地产上市公司的负债率、库存都居高不下。显然，受房地产调控政策压制，房地产业依然处于寒冬之中。在调控政策不放松的大环境下，房地产市场要转暖，绝非短期之功。不过，由于房地产调控已经处于历史底部，随着国家加大基建投资力度，以及流动性的改善，房地产市场有触底反弹的势头，房价下行空间已经不大。
记者：长达两年的调控政策之下，房地产企业的境况到底如何？
谢逸枫：从上市公司的财报看，给予了明确的解答，房地产成业绩下滑已经成为重灾区。年报行情早已结束，市场进入中报行情阶段。但今年的中报，很可能给市场带来较大的压力。房地产上市公司的资金链处于紧绷状态，且库存一直居高不下，如何解决“钱荒”问题，解决库存问题，已经成为房地产上市公司的当务之急。目前上市房企现金流关乎公司的生存，被视为企业的生命线。虽然有了较大幅度的改善，但在国家调控政策不放松的政策背景下，现金流问题依然是压在房企头上的一座大山。另外是比现金流情况更严峻的，是房企上市公司的庞大债务。
记者：上市房企如何走出资金困难期，有什么对策？未来楼市回暖可期望吗？
谢逸枫：一是积极采取“以价换量”的销售策略，缓拿地缓看开发。二是受到目前国内融资渠道蔽塞，房企上市公司可以将融资目光瞄准海外渠道募集的资金，有利改善公司的现金流窘迫的局面。三是房企扩展多元化产业或者转型，可以转身借涉矿获得融资。显然，调控以来，部分中小上市房企把业务从盖楼转移到挖矿，以此换取再融资。但是，矿产资源开发短期内难见收益，从公司涉矿到拥有探矿权到探到矿，再到办理采矿权，不仅要经过有关部门的层层审批，风险也是极为不可控的，少说一两年不见收益，甚至有十几年前立项，现在依然搁置的项目。
譬如，华业地产收购的山西和新疆两处矿业目前都处在亏损状态中，绿景控股也在年报中称，虽然已经在经营范围中增加了矿产资源开发，并在寻找合适矿源，但截至目前尚未有进展。由此可见，部分涉矿房企的矿业收入账本依然没有任何进账，而且，这种情况会维持多长时间尚不可知。
从国家统计局5月18日公布2012年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的新建商品住宅价格指数显示，一线城市北京、上海、广州、深圳新房价格同比、环比均小幅下跌。但是今年前4月70个城市的房屋价格同比上涨1.8%。而房地产市场销售已见底回升，企业业绩将得到较好地保障。开发投资和新开工面积的下降将引发领导层的重视，预计针对刚需市场的结构性政策放松步伐将加大。这将有利于房地产市场的逐步回暖。