楼市调控政策红线不变 保稳定默许围绕“刚需”微调

　　今年3月“两会”期间，国务院总理温家宝在回答记者提问时指出，“房价还远远没有回到合理价位”、“调控不能放松，如果放松将前功尽弃。”4月14日，国务院常务会议再次强调，坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。

　　5月18日－20日，国务院总理温家宝在武汉调研时说，要把稳增长放在更加重要的位置。他在谈房地产调控时说，“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　5月23日温家宝总理主持国务院常务会议，提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，而此前，4月13日国务院常务会议所强调的则是“巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。在房地产调控政策的思路上用到了“稳定”二字，与“稳增长”的政策取向是一致的，在当前严格实施房地产市场调控政策的基础上，稳定房地产市场的政策，将在促进刚性需求上做文章。

　　日前，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》首次对房地产调控做出了“松动”的预期。该蓝皮书指出，2012年部分城市具体限购措施可能有所变化。当前楼市再次踏入调控十字关口，调控政策决不能放松，国务院明确稳增长后，《中国证券网》报道“官方否认再推4万亿， 明确‘两个不可能’不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。”报告指出，去年以来4个城市放松楼市调控政策被叫停，其中3个城市是由于放松限购政策，表明“限购”是中央政府坚持房地产调控的“红线”。

　　地方政府如何微调？如何通过微调达到“降房价，促刚需，拉投资”的政策效应，有关方面提出“政策组合菜单”：第一，要严格执行差别化的购房信贷政策，对首套购房家庭确保商业银行按照优惠的首付款和利率水平给予支持，对合理的改善型住房家庭给予一定支持，对购买多套住房的家庭不予支持；第二，支持开发商降价换量和兼并重组；第三，要求地方政府适度下调土地出让价格；第四，有效增加普通商品房住宅的供给，同时配以保障房，以及政策安排政府回购等措施。

　　微调是在不改变中央调控政策方向的情况下进行的。房地产政策总体方向肯定不放松，但近期各个省市“微调”有所加快。在不改变楼市调控方向的前提下，通过对调控力度和节奏上的把握进行微调，比如利用调整房产税以及提高公积金额度等方式进行微调。迄今为止地方政府房地产政策“微调”的33个案例，仅有5例涉及“限购令”被叫停，其余均获默许。

　　“巩固调控成果、抑制投机性需求”仍是本年度房地产调控的中心任务，调控难度进一步增大。业内认为，“当前各地政府纷纷对楼市调控政策展开‘微调’，使得未来楼市的走向充满了不确定性。但是，在目前改善性购房需求无法正常有序释放的情况下，刚需的快速释放意味着下半年购房需求量将严重匮乏，楼市很有可能将再度陷入低谷。”信贷及调控政策的微调使得购房者对市场的预判出现变化，还期待房价大跌的购房者数量明显减少，观望情绪降低，刚需入市的积极性明显提高。市场成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，

　　今年一季度市场以价换量明显，目前部分市场成交量复苏。目前调控政策执行力度依然很大，从整体来看，市场依然存在继续降价的空间。业内人士表示，只有房地产供需矛盾得到有效缓解、房价回归到合理区间、长效调控机制得以构建、相关配套政策到位之后，才宜逐步淡化房地产限购、限贷等行政色彩较浓的调控手段，最终实现完全市场化调控。短期内，具有风向标意义的限贷、限购等调控政策不能动摇。

　　楼市微调案例一览：