谢逸枫：今年楼市房价上涨3%-5%内波动
导语：房地产调控下，跃跃欲试求松绑的地方政府不在少数。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫2012年6月8日接受南方都市报记者专访表示，从中央调控态度看，限购放宽是“假信号”，房产税遏制不住房价上涨。今年房价暴涨或大幅反弹的基础几乎不存在，而置业者面对“底部”的预期，需求开始逐步释放。超九成地方政府的“微调”政策均被默许，代表楼市正式进入微调期，但房产限购作为具有行政意味的手段，在40个重点城市个人住房信息联网成功以及房产税开征后，可能退出舞台。
南都：截止到目前，根据您的调查研究统计，全国有多少个城市调控微调？城市微调的类型和叫停的城市及微调的内容和所受“待遇”差别在哪？
谢逸枫：据亚太城市房地产研究院最新跟踪统计：自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年6月5日，全国共有51个城市调控微调，45个城市通过，7个叫停。其中，5个限购放松城市和1个契税补贴和购房补贴扩大范围和额度城市及1个上调房价限价标准城市叫停。另外，全国有3个城市厦门与湖南及石家微调“摆乌龙”。
谢逸枫：从城市微调的类型看，一是上调公积金贷款的城市26个。二是首套房贷利率调整的城市22个。三是减征、免还税费、首次或人才购房契税优惠、购房财政补贴的城市共8个。四 ,土地松绑的城市5个。五是普通住房价格标准调整的城市6个。六是重启购房入户政策的城市2个。七是放松限购城市的5个。八是房源解禁、放松预售款监管的城市1个。从城市微调的内容看，主要是通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度的环节，刺激楼市成交。
谢逸枫：从城市微调叫停止看，地方“微调”除涉“限购令”外均获默许，其中佛山、重庆、成都、象山、上海、芜湖、中山因为微调尺度和幅度过大以及时机把握等引起市场强烈反对的因素，最关键是踩到中央调控底部红线，政策颁布不久就被“叫停”。从已被叫停的涉及限购微调的5个城市来看，无一例外地被中央叫停。从叫停的5个城市放松限购内容来看，佛山是“针对三类人群取消限购”；成都是“放宽对购房者的资格审查，一户买四套”；上海是“居住证满三年可买二套房”，象山是“只要一次性付款，就能够多套房屋”；重庆是“一户买四套”。虽然以上城市松绑限购的方式不同，都打出了保护刚需的旗号，但无一例外被叫停，这表明限购仍是地方政府不可触动的红线，今年年底限购无松绑可能。
谢逸枫：目前全国45个城市通过的楼市微调新政，微调的内容基本集中在刚需和部分改善需求方面，而5个放松限购政策和1个契税补贴和购房补贴扩大范围和额度城市及1个上调房价限价标准城市的城市全部被叫停。一“ 免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、长沙、扬州。二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。譬如，北 京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、长沙、哈尔滨、南 昌、深圳、中山、三亚、东莞、苏州、泉州等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。
四“提”：提高公积金贷款额度。譬如济南、厦门、重庆、郑州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、长沙、沈阳、芜湖、临沂、蚌埠、呼和浩特、信阳、克拉玛依、滨州、日照、淄博、青岛、东营、泰安、菏泽等。五“户”：重启购房入户政策。譬 如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业。譬如青岛、重庆、杭州、芜湖 。七“放”：放松限购条件。譬如佛山、重庆、成都、上海、象山。八“绑” ：土地松绑。北京、广州、杭州、成都、昆明。九“发”：“货币或发现金或财政补帖”譬如扬州和营口。
南都：今年房地产微调是否成为大趋势？市场是否已经触底？
谢逸枫：全国各地楼市调控微调不断，传递着一种政策调整救市的信号，意味着房地产调控正式见底。而超九成地方政府的“微调”政策均被默许，代表楼市正式进入微调期。主要是房地产调控微调存在客观的条件。一是保增长大于一切，房地产业依然是投资最重要的火车头，况且涉及60个相关产业。二是房价上涨趋势已经遏制，而房地产投资额下降和购买土地面积下滑坡，将影响到保增长和财政收入。
三是考虑到保护合理购房需求，避免调控“一刀切”。四是地方政府调控微调的城市达到51个，其中45个城市获得通过。显然，中央对调控微调也是支持多反对少。四是全国前4个月财政负增长,税收下降影响到财政收入。五是今年地方政府债务到期，财政部拒延到期地方债，导致地方政府扎堆借新还旧。或者将逼迫地方政府通过卖地还债。六是房地产市场处于不稳定时期。一方面是市场库存增加和部分房企资金紧张及土地抵押贷款严重，一旦房地产市场持续萧条，将威胁到金融机构安全。另外一方面是市场销售成交部分城市有反弹，但是大部分城市的销售成交依然下降。
谢逸枫：市场触底反弹已经成行，如果信贷和税收优惠可以落地，购房者将会明显降低观望，资金将流入房地产市场，届时市场销售成交上升和景气指数走高是必然的结果。但在中央楼市调控不会全面放松、全国主要城市限购、限贷依然将严格执行的情况下，特别是三套房以上限制贷款依然会影响市场，房价暴涨或大幅反弹的基础几乎不存在。
房地产政策总体方向肯定不放松，近期各个省市“微调”有所加快。我国房地产市场调整对经济增长的影响主要不是表现在当时，而是存在滞后性，即房产调控对当年经济影响相对较小，但对第二年影响则有放大效应。地方政府通过各种政策，促进刚性需求，可以理解为“必要的、适时适度的调整”。
南都：今年房地产调控是否会放松？多地调控微调之下，房价是否会反弹？
谢逸枫：从国内经济数据和房地产市场数据及微调的城市数量等调控目的看，今年年内中央房地产调控不会放松，特别是楼市限购和限贷及房产开发、地产开发信贷等去投资投机化的房产税政策。一是国内经济数据虽下降，但是一旦基建投资实施和保障房集中建设及积极的货币和财政政策,今年保八是没问题了。况且,今年基建投资达到7.89万亿,光是铁道部就2万亿。而今年信贷估计8万亿-8.5万亿,还扩大民间资金的使用渠道。
二则调控目的未实现合理房价。前5月房价涨幅下降，但是房价实质未下降，受到贷款和税费成本提高及房价统计的方式影响，即使房价平均涨幅下降10%或20%，大部分人还是买不起商品房。三是截止到2012年6月5日，全国共有51个城市进行房地产调控微调，但是涉及到放松限购政策的5个城市和另外2个城市调控微调尺度过大也一律被叫停，说明不符合中央调控底线的政策不会获得通过。
谢逸枫:在中央房地产调控不放松的基调下，今年房价缺乏暴涨和反弹的条件。从政策层面上,限购和贷款控政策未来实质放松,而微调的尺度在中央控制范围。从市场层面上看，大由于当前房企库存高企，去库存化速度不算理想，本轮去库存进程较2008年要长。从房企资金层面上看，货币和信贷及融资渠道依然收紧，房企负债率居高位和销售回款缓慢，整体资金链依然偏紧的局面。况且，经过房地产调控之后，楼市恢复到调控前的状态，至少需要半年到一年的时间。从经济层面上，在经济下滑背景下，下调存款准备金率和各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。
南都：40个重点城市个人住房信息联网成功，房产税开征后，限购大限会到来吗？是否会退出历史舞台？
谢逸枫：从2012年5月23日国务院常务会议精神来看，房地产政策已由2011年的决不允许放松，开始在“支持首套自住”、“支持成品房(全装修房)”、“金融支持实体经济”等各类名目下，出现了渐进放松。按照住建部部长姜伟新的表示，房产限购只是不得已而采取的办法，未来会将公安系统、银行系统、财政系统、税务系统的信息共享到城镇个人住房信息系统内，一个统一的监管平台一旦完善，就不必再采取行政色彩浓厚的限购令了。因此表示限购政策将退出历史舞台。
但目前限购放宽是“假信号”，预计今年年内将不会发生重大变化 ，没有松绑的可能性。截止到2012年6月1日，住建部七次与国务院九次就房地产调控问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。限购在可预见的未来，不存在放松可能，限购短期内不会偃旗息鼓。
根据住建部的要求，2012年6月底前全国40个重点城市(4个直辖市、26个省会城市、10个其他重点城市)将与住建部个人住房信息联网，开征房产税的技术条件已经逐步成熟。意味着6月底40个城市个人住房信息联网成功后，房产税正式扩容会在全国拉开序幕。但是，从房产税的功能与作用及试点效果看，房产税根本遏制不住房价上涨，所以代替不了限购政策。一旦限购政策取消，今年二季度后，房价回涨指日可待。
南都：你对中国房地产调控微调有什么建议？
谢逸枫：“稳”字当头的楼市调控，稳定房地产政策思路的核心，关键是要找到“三全其美”的办法：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。能够在这三个方面同时实现的政策方向，即是促进房地产市场刚性需求的释放，出房产调控政策新组合，第一，要严格执行差别化的购房信贷政策，对首套购房家庭确保商业银行按照优惠的首付款和利率水平给予支持，对合理的改善型住房家庭给予一定支持，对购买多套住房的家庭不予支持。第二，支持开发商“以价换量”和兼并重组。第三，要求地方政府适度下调土地出让价格，给以正常的融资渠道。第四，有效增加普通商品房住宅和住宅土地的供给，同时配以保障房，以及政策安排政府回购等措施。这与温家宝总理2012年5月19日六省经济形势座谈会上对房地产政策的精神一致。
因此，房地产调控政策微调应该保持去投资投机化，保刚需与改善置业人群。拉动销售成交，推动投资增长。一是应该调整货币政策。考虑到购房贷款和企业成本上涨，可以降息和再降准。二是调整房贷首套首付和利率及公积金政策等普通住房贷款。考虑到购房者的经济收入与支付能力，支持刚性和改善购房合理需求。三是调整部分城市限购政策。一线城市可考虑放松高端产品的限购政策,但不放松限贷。四是调整土地政策。考虑到房企资金压力和融资困难及销售成交下降。允许分期付款和下降首期比例及给以优惠政策等贷款融资。五是调整房地产市场交易税费,给刚需和改善合理购房者适当的减、免税费优惠政策。六是增加普通商品房和保障房及土地供应。
南都：今年国内房价走势如何？房价是否保持上涨趋势？
谢逸枫:今年国内房价将是“先抑后扬”，房价预计上半年“降中回稳”，下半年将“稳中有升”。从前5月房价数据看，房价上涨幅度依然是继续回落，但见底呈现。从房市层面上看，销售面积和投资额及购买土地面积等销售额下降，市场底部凸现。从调控趋势看，已有51个城市调控微调，90%获得通过，调控基本见底。从经济层面上看，保增长的背景下，国内经济持续下滑，信贷和货币政策宽松将是大趋势。毫无疑问，二季度后房价涨幅回落停止后将转平稳。三季度后，房价则显小幅度上涨，全年房价比较平稳，不会出现大起大落的波动。”
谢逸枫:今年国内房价依然保持上涨的趋势，上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从经济发展层面看，今年国内GDP增长幅度依然是7.5%-8.2%之间,而今年CPI政府控制目标与去年一样,是4%,而去年是CPI上涨5.4%,今年CPI要控制在4%内估计比较困难。剔除除通胀因素，今年房价上涨3%-5%是没问题。二是今年国内前5个月房价上涨幅度看，70个大中城市住宅销售均价上涨维持2%以上。显然，5月房价上涨趋势明显，利好政策和信心恢复后，房价上涨是肯定的。
不过，今年房价不会出现大幅度或暴涨的局面。三是从今年国内中央房地产调控看，微调正式进入密集期，市场底部凸出。可以判断出中央不会再出新的严厉政策和收紧调控。四是从国内房地产发展趋势看，未来城市化走完需要二十年，市场潜在巨大购买力。况且国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在，房子依然最具有投资价值，又能够抗通胀的保值增值产品。