谢逸枫：5月70大中城市房价回升止跌
导语：2012年6月18日上午9:30分，国家统计局网站发布2012年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，比4月份增加了9个；上涨的城市有15个，涨幅均未超过1.4%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有14个。
二、二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有30个，持平的城市有22个，上涨的城市有18个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，比4月份增加了2个；持平的城市有1个；上涨的城市有11个，涨幅均未超过2.9%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有9个。凤凰主持人:有请亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读今日国家统计局发布的《2012年5月70大中城市住宅销售价格数据》。
2012年1月-5月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 48 22 0 70
2月 45 21 4 70
3月 46 16 8 70
4月 43 24 3 70
5月 43 21 6 70
2012年1月-5月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 15 2 53 70
2月 27 6 37 70
3月 38 3 29 70
4月 46 1 23 70
5月 55 0 15 70
主持人：谢先生是如何看大陆国家统计局今年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况？
谢逸枫：5月房价总体上继续保持下降态势，房价涨幅不断缩降到个位数，中央房地产调控成效进一步显现。从同比看，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，比3月份增加了9个，持平城市为零，而上涨的城市从23个下降到15个，减少了7个，涨幅均未超过1.4%，涨幅比4月下降了14个城市。从环比看，70大中城市中，价格下降的城市达到扩大到43个，涨幅均未超过0.2%，涨幅不断的下降趋势。
谢逸枫：5月新建商品房销售价格整体继续走底，主要有四个原因，首先是中央房地产调控不放松，调控效果不断显现的作用。其次是开发商迫于资金紧张和调控不放松的因素，为完成今年销售任务和业绩目标及去库存，采取“以价换量”的销售策略极为普遍。三是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠政策，解放出大量的市场购买力。四是部分地方政府调控围绕“刚需”微调，刺激市场不断的成交。五是产品结构性变化因素，中低价格的中小户型产品占市场主流。
谢逸枫：从5月份销售价格数据看，在70个大中城市新建商品住宅销售价格整体走低的同时，由于受刚性需求释放、成交相对前四个月较为活跃的影响，部分性价比较高的楼盘降价打折促销优惠力度减弱、买卖双方议价的空间有所缩小，部分城市新建商品住宅销售价格出现了波动。从环比看，5月70大中城市6个上涨，比4月增加了3个。从同比看，70大中城市有15个城市上涨，未改变70个大中城市房价整体下行的趋势。
谢逸枫：但是，房价上涨的压力依然存在，一是城市化的进程和民间资本的泛滥及市场潜在大量的购买力等土地价格上涨的因素存在。二是货币政策和各个地方政府调控微调及楼市政策不断调整等保经济增长的趋势明显。三是前5月投资和开始建设数据显示，新开工面积步入负增长通道后，明年商品住宅供应偏紧。四是房价上涨根源未解决，特别是土地制度和商品房预售制度及货币政策等根本性的制度未发生实质改革情况下，地方政府依赖土地财政和开发商依靠商品房预售款开发项目的现象越来越严重。
主持人：大陆目前房价是否存在上涨预期？房价会暴涨或大幅度反弹风险吗？
谢逸枫：从最近三年商品房成交均价看，2010、2011、2012年前5个月，全国商品房均价涨幅下滑态势明显减少，房价止跌回升趋势明显，出现部分城市房价上涨的现象。从70个大中城市房价指数看，自2010年4月同比增幅触顶后，持续下滑至今，跌幅应该将在二季后完成筑底。
谢逸枫：当下居民对房价上涨预期仍然强烈，从房价目前数据看，还不是最高点。首先是楼市回暖速度超过市场预期。特别是随着降准和降息及调控微调等刚需入市，促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势。其次是开发商降价的幅度和价格折扣看，大幅度降价和大折扣促销基本消失，房价筑底。同时，开发商最缺钱时期已经过去。再次是购房者积极入市的信心不断增加，部分城市房价上涨，导致开发商跟风涨价，大有房价反弹之趋势。最后是全国51个城市调控微调之风继续蔓延，况且再降准和降息的预期强烈。随着房贷的利率和首付及微调城市扩大，调控见底明显。
谢逸枫：房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹或暴涨的可能性。首先，由于3—5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，况且房贷二套和禁第三套的限购政策未实质松绑。最后是开发商的库存巨大和保障房下半年集中入市，同时未来潜在的新增供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。另外，在经济下滑背景下，下调存款准备金率和各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。从政策角度而言，房价不存在大幅度下跌或暴跌现象。
主持人：今年大陆国内房价走势如何？房价是否保持上涨趋势？
谢逸枫：今年国内房价将是“先抑后扬”，房价预计上半年“降中回稳”，下半年将“稳中有升”。从前5月房价数据看，房价上涨幅度依然是继续回落，见底呈现。从房市层面上看，销售面积和投资额及购买土地面积等销售额下降，市场底部凸现。从调控趋势看，已有51个城市调控微调，90%获得通过，调控基本见底。从经济层面上看，保增长的背景下，国内经济持续下滑，信贷和货币政策宽松将是大趋势。毫无疑问，二季度后房价涨幅回落停止后将转平稳。三季度后，房价则显小幅度上涨，全年房价比较平稳，不会出现大起大落的波动。”
谢逸枫：今年国内房价依然保持上涨的趋势，上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从经济发展层面看，今年国内GDP增长幅度依然是7.5%-8.2%之间,而今年CPI政府控制目标与去年一样,是4%,而去年是CPI上涨5.4%,今年CPI要控制在4%内估计比较困难。剔除除通胀因素，今年房价上涨3%-5%是没问题。二是今年国内前5个月房价上涨幅度看，70个大中城市住宅销售均价上涨维持2%以上。显然，5月房价上涨趋势明显，利好政策和信心恢复后，房价上涨是肯定的。
谢逸枫：不过，今年房价不会出现大幅度或暴涨的局面。三是从今年国内中央房地产调控看，微调正式进入密集期，市场底部凸出。可以判断出中央不会再出新的严厉政策和收紧调控。四是从国内房地产发展趋势看，未来城市化走完需要二十年，市场潜在巨大购买力。况且国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在，房子依然最具有投资价值，又能够抗通胀的保值增值产品。
主持人：房地产调控是否会放松？房地产调控面临什么危险？
谢逸枫：从国内经济数据和房地产市场数据及微调的城市数量等调控目的看，今年年内中央房地产调控不会放松，特别是楼市限购和限贷及房产开发、地产开发信贷等去投资投机化的房产税政策。一是国内经济数据虽下降，但是一旦基建投资实施和保障房集中建设及积极的货币和财政政策,今年保八是没问题了。况且,今年基建投资达到7.89万亿,光是铁道部就2万亿。而今年信贷估计8万亿-8.5万亿,还扩大民间资金的使用渠道。
二则调控目的未实现合理房价。前5月房价涨幅下降，但是房价实质未下降，受到贷款和税费成本提高及房价统计的方式影响，即使房价平均涨幅下降10%或20%，大部分人还是买不起商品房。三是截止到2012年6月5日，全国共有51个城市进行房地产调控微调，但是涉及到放松限购政策的5个城市和另外2个城市调控微调尺度过大也一律被叫停，说明不符合中央调控底线的政策不会获得通过。
谢逸枫：目前房地产调控再次面临崩盘的危险，在央行宣布降息之后，一夜之间，中国房地产市场的火爆又回到了恐怖的2009年，量价双飞，排队购房现象再现市场，而冷落许久的土地市场也出现了抢地的现象。
主持人：你对大陆房地产调控有什么建议？
谢逸枫：“稳”字当头的楼市调控，稳定房地产政策思路的核心，关键是要找到“三全其美”的办法：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。因此，房地产调控政策微调应该保持去投资投机化的同时，也应该保刚需与改善置业人群的合理购买需求。达到拉动销售成交，推动投资增长的目的。一是应该调整货币政策。考虑到购房贷款和企业成本上涨，可以降息和再降准。二是调整房贷首套首付和利率及公积金政策等普通住房贷款。考虑到购房者的经济收入与支付能力，支持刚性和改善购房合理需求。
三是调整部分城市限购政策。一线城市可考虑放松高端产品的限购政策,但不放松限贷。四是调整土地政策。考虑到房企资金压力和融资困难及销售成交下降。允许分期付款和下降首期比例及给以优惠政策等贷款融资。五是调整房地产市场交易税费,给刚需和改善合理购房者适当的减、免税费优惠政策。六是增加普通商品房和保障房及土地供应。
主持人：今年下半年是否买房入市好时机？
谢逸枫：今年下半年该下手买房了，楼市春天正式逐渐降临，房价虽不会暴涨或大幅度反弹，但是房价小幅度回涨是指日可待。首先是调控触底,全国51个城市调控微调。同时货币政策转向宽松,三次降准和一次降息。其次是保增长，新一轮经济刺激计划打响，有利房地产发展。而首套房贷逐渐放松，二套房贷放松发出强烈信号。最后是多个城市销售成交回暖,部分城市价格上涨，土地价格也见涨。买房早买比晚买好，因为大陆内地负利率时代未结束，房子依然是保值增值的最好抗通货膨胀产品。历年房产调控经验告诉大家，越调控越应该买房子，现在不买房是傻瓜。