谢逸枫：全国主要城市楼市成交火爆
导语：北京中原市场研究部统计数据显示，在今年6月22日-6月24日的三天端午小长假中，全国主要的54个城市新房合计签约套数为17198套，较“五一”小长假的12232套上涨了40.6%，同比去年的端午小长假，上涨幅度更是达到了103%。在楼市持续回暖的背景下，今年端午小长假全国主要的54个城市，新房签约量创出限购后“小长假”期间的新高。
2012月6月26日，北京中原市场研究部统计数据显示，上周(6.18-6.24)全国主要的54个城市成交量合计总成交量为57008套，环比前一周的57386套基本持平，54个城市近7周均保持了超过5万的单周成交量，这以情况也是自2011年调控以来首次出现。分城市数据来看，一二线城市的成交量上涨最为迅速，特别是京沪广深等一线城市和杭州、南京、苏州等城市成交量在最近几周均有明显的上升。
2012年6月26日，中指院的报告数据显示，上周楼市继续平稳上涨，成交继续回升。其中近 9 成城市楼市成交周均同比均有上升。其监测的40 个城市中，35 个城市同比上升，7 城市同比涨幅超过100%。且南京、苏州、杭州、海口、兰州同比增幅都在150%以上。其中兰州涨幅最大，达560.25%。而重点城市周均成交同比均上涨，其中南京涨幅最大，达178.76%。杭州涨幅亦超过150%，北京、深圳、成都和重庆涨幅均在50%以上。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国证券日报记者表示：“70大中城市房价涨幅触底止跌回涨反弹，意味着全国主要城市房价都已经触底，房价最低点已经过去了。大部分城市纷纷出台的政策微调，令市场回暖痕迹越来越明显，导致购房者积极入市。同时，在多个城市政策微调和降息降准及房贷政策等税费优惠政策的刺激下，购房者的观望情绪明显降低，甚至出现观望转变成入市的冲动。从销售成交的数据看，首套房比例下降和利率优惠调整，刚需购房者的市场购买力不断上升。”
谢逸枫认为：不过，虽然全国主要城市市场销售成交持续回暖，但是近期房价不可能大幅上涨。从中央层面看，房地产调控的核心政策未实质松动，主要来自地方政府对政策的微调。本轮调控从开始到现在一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对政策微调的博弈。从微调的通过情况看，由于最近整体经济的疲软，地方政策微调的力度较大，不过一旦触碰调控红线，还是会被勒令暂停，所以从目前来看，房价大幅反弹的可能性很小。”
2012年6月26日，北京住建委网签数据显示，今年端午假期前两天，全市住宅网签量为1155套，较去年端午节三天网签总量多719套，也高于今年元旦、清明、五一3天假期总成交量的570套、550套和869套。比今年“五一”小长假上涨104%，而较去年端午假期成交更是大幅飙涨了307%，创下本轮调控以来假期成交增长新高。截至6月23日，6月月内新建住宅签约套数为8111套，二手房住宅签约9072套，相较于5月同期，分别上涨了13.9%和4.6%。
2012月6月26日，北京住建委网签数据显示，端午节前两天北京商品 住宅签约1155的成交套数较今年五一假期三天网签总量多286套，较去年端午节三天总量多719套。其中新建住宅签约876套，2011年和2010年端午节三天的成交量分别为316套和625套。二手房市场方面，今年端午节假期前两天成交279套，这一数字在2011年和2010年分别为120套和113套。在月度成交量上，从今年3月份开始，北京新房和二手房市场，都呈现出稳步上升的势头。
2012年6月26日，中原市场研究部统计数据显示，今年端午节前两天（22日-23日）北京新建住宅签约876套，二手房住宅签约279套，合计签约1155套，这一数字比今年五一小长假的前两天签约量上涨55.9%，而同比去年端午假期的前两天成交量增加289%。节日期间北京地区看房人流量明显增加。端午节期间北京地区二手房看房客户明显增加，比五一期间增加超过两成，购房者购房意愿明显提高，但对房价依然比较敏感。
2012年6月26日，上海佑威房地产研究部数据显示，截至6月24日17时，今年端午节期间，上海成交714套住宅，而去年端午节三天共成交956套，远未达到去年水平。但端午期间成交714套，高于今年五一期间成交453套的数据。2012年6月23日-24日上海只有1个纯新盘项目入市，该楼盘位于郊区青浦；广州端午节楼市也只有4个新盘推出，郊区番禺区占3席。
2012年6月26日，广州市国土房管局官方网站——阳光家缘的数据统计得出，今年端午3日假期(2012年6月22-24日)，广州一手住宅成交总数为570套，较去年端午假期(2011年6月4-6日)成交的450套同比上涨了约26.7%，而成交均价为11172元/平方米，较去年同期的10655元/平方米上涨了约5%。本次端午假期广州一手住宅的成交量主要集中在增城、番禺、花都三个区域，它们分别成交了148、128、90套单位。这是由于郊区楼盘推出的货量较大，而且大部分是以中小户型为主，刚需买家依旧占据了主要市场。
2012年6月26日，广州市国土房管局官方网站统计数据显示，去年端午节楼市人客淡稀，今年则人气、成交两旺。假期前两天(6月22、23日)，广州一手住宅成交套楼分别为279套、173套，较去年端午节前两天的成交量361套同比上涨约25%；成交均价为每平方米11300多元，成交面积约49000多平方米，分别较去年同期上涨近8%和6%。广州端午楼市成交量主要集中在郊区，如番禺区以两天销售过百套房排名第一；成交楼盘也以主打小户型的刚需盘为主。
2012年6月26日，深圳某网监控中心统计数据显示，上周(06.18-06.24)美佳华首誉获取新预售许可证，新增住宅共计655套/56484.86平米。成交量方面，受端午节影响跌势明显，其中宝安暴跌近6成，不过福田、罗湖反逆市上涨，其中罗湖成交罕见破百。上周全市共成交6.47万平米/747套，环比分别下跌38.72%、37.07%;成交价方面，龙岗均价涨幅近2成，福田也有小幅上扬，全市成交均价19828元/平，环比上涨2.86%;成交总金额12.84亿元，环比下跌36.97%。从个盘成交来看，全市前十楼盘，宝安5个，龙岗3个，南山1个，罗湖1个，周成交前三甲分别为莱蒙水榭春天、中洲中央公园和港澳8号。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国证券日报记者分析表示：“北上广深楼市成交量持续攀升的主要原因来源自“降价换量”的销售策略和刚性、首次置业需求集中释放以及调控微调等开发商资金相对宽松的综合结果。一是今年6月7日央行降息和去年年底到6月三次降准的货币等房贷政策放松信号被市场误解，导致购房者预计为房地产市场将走出低谷时期。因担心调控放松，房价会反弹，入市的积极性提高。二是目前开发商资金链不断减压，大部分楼盘的价格触底之后不再下降，让购房者看房意和出手购买意愿越来越强烈。
三是全国52个城市调控微调，7个城市叫停，45个城市获得中央政府通过，成功率90%以上，让市场以为调控见底，回暖信心增加。特别是10天内中央四部委密集房地产调控放松辟谣事件之后，到6月15日限购政策再收叫，再到6月24日河南楼市“四条”称为“救市”新政的实施，给市场以为调控放松越来越是真的。四是5月份以来部分城市销售成交和部分楼盘价格上涨，让市场回暖痕迹成为现实。”
谢逸枫认为：“随着货币和房贷及微调等利好政策的越来越多，房价涨幅的继续回落，首套房首付比例下降和利率优惠政策的进一步扩大，楼市调控下的积蓄已久首次购房需求将在端午节后有望进一步大规模的释放。一线城市市场的成交量还将继续保持高位，且有望再创调控以来的月度新高。端午小长假全国部分城市楼市成交呈现明显反弹，而成交量反弹之后紧接着将出现价格反弹。否则楼市调控成果即将付之东流，房价或出现新一轮报复性增长，必然导致政府采取收紧的策略应对。因此，从调控角度和政府层面看，目前房地产市场销售成交不会明显过度反弹。”
谢逸枫认为：“目前上海全市新建商品住宅可售面积已达1013.18万平方米，为2007年以来高点。按照5月成交80万平方米的数据来推算，这些库存全部消化完要12个半月。2008年底2009年初，随着4万亿刺激政策出台和10万亿天量信贷，受调控压抑的房地产市场出现报复性反弹，当年广州房价从不到10000元/平方米飙升至年底的接近14000元/平方米的价格。不少楼盘的价格一年之内的涨幅超过50%~100%。显然,楼市调控基点短期不改，市场人气虽有回暖，调控不放松的情况下，房价难有大涨，2012年不同2009年,这一波楼价难以复制2009年行情。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受中国证券日报记者采访认为：“京沪楼市端午成交回暖，个别地区抢购潮疑似炒作。上海限购并未放松，执行力度从严，尽管新盘与二手房成交均价和成交量都有所上升，但上涨幅度并不大，“抢购潮”目前难以在上海楼市显现。端午假期虽然开发商推盘不多，但市场人气回升，买家也蠢蠢欲动。但在价格方面依然“稳”字当头。从目前形势看，开发商大幅提价的声音尚不强烈。只要现行调控政策不再进一步收紧，楼市成交就可能继续小幅回暖。”
谢逸枫表示：“虽然经过国家连续重拳调控，房价已温和回调或者放缓涨幅。在各种投资中，投资房地产最为赚钱。但数据显示，在过去十年中，买房总体投资收益逊于炒地产股。国家统计局报告显示，2002年，全国商品房平均销售价格为每平方米2291元。而最新数据显示，今年1~5月份，商品房销售均价为5868.57元每平方米。同2002年相比，过去十年，全国房价平均上涨了156.16%。如果在最为理想的情况下，一投资者在十年前购入一套房产投资，不计银行贷款利息、物业维护成本和租金收入等各项收支，仅从房价涨幅上看，投资收益是1.56倍。”
谢逸枫指出：“个别地区出现的“千人抢购潮”不排除其中有开发商炒作的成分。从真实市场情况看，除非项目性价比极高，否则很难出现真正的“抢购潮”。南京出现某楼盘出现“万人抢购潮”，该楼盘确实卖得不错，但只是有近万人到访而已，不是每个访客都会购买。该项目并不位于南京市，而是位于南京相邻的句容市，因此其“抢购热潮”也不是发生在南京市。对于该楼盘出现热销的原因，一方面开发商营销计划做得好，蓄客时间长，摸准推盘节奏；另一方面是句容不限购，紧邻南京，吸引了很多南京购房者去投资。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受中国证券日报记者采访表示：“个别城市有炒作嫌疑。近几个月，全国楼市成交出现一定放量，但多是开发商“以价换量”的结果，目前市场成交较2009年和2010年楼市火爆时期仍有较大差距，市场全面反弹难度较大。10天内“四部委”密集房地产调控放松辟谣，一方面房地产市场处于观望敏感期，却表明中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。另外一方面是调控周期内，房价未回归合理水平。因此，楼市紧缩政策今年不会放松，今年全国房价上涨幅度依然是在3%-5%。在限购取消前，房价出现大幅上涨的可能性较小。”
谢逸枫分析：“目前楼市成交持续回暖，购房者对政策和市场走势存在忧虑，一些刚需人群甚至出现买涨心理，害怕再度踏空。 一些开发商开始不断营造开盘热销的气氛。这对普通购房者来说，容易形成跟风入市或看涨买房的心态。开发商有可能借势提价，利用购房者的心理促成量价齐升。5月以来成交迎来放量，楼市回暖迹象渐现。下半年楼市成交量将继续回暖，房价降幅逐步收窄，直至下跌动力消失。在调控房价的效果渐趋明显及经济增长乏力的背景下，短时间内不太可能展开新一轮房地产调控。除非四季度之前，房价明显上涨，但这种可能性很小。今年楼市是一个探底、筑底、复苏的过程。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受中国证券日报记者采访时认为：“由于楼市政策继续收紧的预期减弱，今年‘金九银十’的亮点仍可能表现在成交量上。政策层面正处于“刺激刚需”时间窗口，刚需人群的购房意愿应该会在6-8月继续释放。6月楼市成交量有可能继续维持5月的水平，预计6月北京、上海等一线城市成交量或继续维持回升趋势。但是，目前楼市“回暖”基础并不稳固，在调控从紧的大背景下，如果开发商的降价促销力度不能维持，成交量很可能会再度陷入低谷。就当前的趋势来看，下半年刚需人群依旧会不断入市。对于北京、上海、深圳等一线城市而言，刚需释放能够持续多久对市场走势将有较大影响，这方面还存在不确定性因素。”
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹2012年6月23在福州表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。今年5月23日，国务院常务会议再次明确要稳定和严格实施房地产调控政策。这一轮从2010年4月15日以来的调控政策，方向非常明确。第一，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归。第二，大力建设保障性住房，同时满足市场上一些刚性的自住性需求。这次两年多的房地产调控政策出现了两大效果，一是投机性需求基本被挤出了市场。人们所买的房子80%-90%都是出于自用的，投机投资炒房的需求基本上被挤出市场。二是房价的上涨幅度得到了控制。
未来中国房地产市场的空间还是很大，自住性需求、改善性需求的空间还是比较大，但市场的增长速度一定是下降的，不可能再像以前那样。越来越多的企业采取稳健的发展战略和财务模式，这是非常理智的一种投资行为。另外，在土地的招拍挂市场上，土地增值的空间也是非常有限了，那些专业化能力强和品牌信誉好的企业，在今后的市场中将会占据优势。
谢逸枫表示：“商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下易出现泡沫化倾向。在住宅调控不动摇的背景下，预计今年会有更多房企涌向商业地产。今年一季度，住宅开发投资增速仅为19%，商业地产达到43.4%。表明资金还在大量进入商业地产市场。 不过，商业地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫逐渐显现。中国银监会2011年8月曾提醒，要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。
世邦魏理仕的最新统计数据显示，按过去两年的平均消化量静态计算，我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。短期内市场上商业地产项目供应量过大，地产商开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”
谢逸枫
2012年6月26日