谢逸枫：2012年下半年中国房价走势预判
导读： 2012年7月13日上午10时，国家统计局公布《2012年上半年中国经济运行情况》报告，2012年上半年初步测算，上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%。分产业看，第一产业增加值17471亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值110950亿元，增长8.3%；第三产业增加值98677亿元，增长7.7%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.8%。
2011年1月-6月-2012年1月-6月CPI、PPI、PMI(%)（注：谢逸枫 统计与整理）
11年 1月 2月 3月 4月 5月 6月
CPI 4.9 4.9 3.6 5.3 5.5 6.4
PPI 6.6 7.2 -0.3 6.8 6.8 7.1
PMI 52.9 52.2 53.4 52.9 52 50.9
12年 1月 2月 3月 4月 5月 6月
CPI 4.5 3.2 3.6 3.4 3 2.2
PPI 0.7 0.1 -0.3 -0.7 -1.4 -2.1
PMI 50.5 51 53.1 53.3 50.4 50.2
数据来源---国家统计局
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“2012年6月CPI与PPI同时下降，实现连续负增长，6月CPI回落至2.2%，较5月份回落0.8个百分点，环比则下降0.6%,通胀迈入“2%”时代，创下自2010年1月以来第29个月以来历史最新低，PPI下降2.1%, PPI同比连续四个月负增长,创下自2009年11月以来第31个月以来新低。表明今年年内毫无通胀压力，通胀回归合理水平。从2012年上半年CPI走势看，全年CPI会在3%-3.5%上下波动，将顺利完成今年政府CPI4%控制目标。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“6月中国制造业PMI为50.2%，比上月回落0.2个百分点，创7个月来新低，显示当前经济发展仍有下行压力。但结合历史数据来看，月回落具有一定的季节性，每年6月份往往都会有所回落，今年回落幅度为历年中最低，显示经济趋稳的基础正在形成。6月份PMI指数继续回落，但幅度明显减小，预示未来经济增长降中趋稳。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“初步测算，上半年国内生产总值22.7098万亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。但6月末，广义货币(M2)余额92.50万亿元，同比增长13.6%，比上月末高0.4个百分点，与上年末持平。广义货币增速为何是GDP增速的一倍多，说明我国的经济增长仍然改不了货币驱动型。但是相对于2009年，我国的货币刺激的手段是在放松的。中国货币刺激的手段和空间大表示货币发行量大，通胀随时有可能重现，通缩的可能性很低。”
2008年第一季---2012年第二季GDP走势（注：谢逸枫 统计与整理）
年份 季度 同比 季度 同比 季度 同比 季度 同比
2008 第一季 10.6% 第二季 10.1% 第三季 9% 第四季 6.8%
2009 第一季 6.2% 第二季 7.9% 第三季 9.1% 第四季 10.7%
2010 第一季 11.9% 第二季 10.3% 第三季 9.6% 第四季 9.8%
2011 第一季 9.7% 第二季 9.6% 第三季 9.4% 第四季 9.2%
2012 第一季 8.1% 第二季 7.8%
数据来源---国家统计局
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“受CPI回落、海外需求减弱、6月制造业PMI指数继续回落等因素影响，今年二季度GDP增速首“破8”。在经济增长方面，6月份的实体经济增长温和，但并未较4、5月份的低水平进一步下降。但是整体GDP增速继续走低，而信贷和主张业及非制造业等进出口逐步呈现企稳态势，暗示目前经济正处于年内探底回升的“U形底部”。预计今年第三季度经济回升幅度相当温和，不会像2009年那样的迅速拉升，较第一季度放缓0.5个百分点，为2009年第二季度以来最低增速。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“时隔三年以后中国经济增长速度又一次回到8%以下,但仍然高于年初制定的7.5%的预期目标。上半年规模以上工业增加值增长10.5%，固定资产投资1~6月份增长20.4%，社会商品零售总额增长14%左右。进出口额增长8%。此外，国家统计局公布的最新国房景气指数为94.71，比上月回落0.19点，创下了14年来新低。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年中国经济应该已见底，受5月份以来推出的政策措施影响，第三季度GDP增速应该会加快。数据可见，上半年的最后一个月，即6月份看到了一些经济增长加速的迹象。比如二季度国内生产总值环比增长1.8%，上半年进出口总额增速比一季度加快0.8个百分点。而社会消费品零售总额则同比名义增长13.7%。上半年经济增长的三架马车：投资、消费与进出口的同比增长率分别是 20.4%(名义)、14%和8%。上半年进出口总额比上年同期回落17.8个百分点。在进出口日渐下滑的情况下，消费一直未能取代投资这一传统经济增长支柱。收入增长高于GDP增长水平，意味着中国未来消费潜力可期。”
2012年7月12日，央行初步统计结果显示，2012年6月份人民币贷款增加9198亿元，同比多增2859亿元。6月末外币贷款余额5823亿美元，同比增长16.0%。2012年上半年社会融资规模为7.78万亿元，比上年同期多135亿元。其中，人民币贷款增加4.86万亿元，同比多增6833亿元，显示银行表外融资受限后，银行贷款再次成为企业融资的主要渠道。其中，2012年6月末，广义货币(M2)余额92.50万亿元,同比增长13.6%，比上月末高0.4个百分点，与上年末持平，其主要原因是新增贷款带动所致。此外，在反映企业经营活动情况的狭义货币(M1)增长出现复苏，其中当月M1余额28.75万亿元,同比增长4.7%，比上月末高1.2个百分点，比上年末低3.2个百分点；流通中货币(M0)余额4.93万亿元,同比增长10.8%。上半年净回笼现金1465亿元。
2011年1月-2012年6月央行新增信贷量（注：谢逸枫 统计与整理）
11年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
10400 5356 6794 7396 5516 6339 4926 5485 4700 5868 6622 6405
12年 1月 2月 3月 4 月 5月 6月
7381 7107 1.01万 6818 7932 9198
数据来源---央行
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“由于6月新增信贷同比大增9198亿，市场预期在政策的刺激下，中国经济将呈U形缓慢增长。今年年内可能再次降息1~2次和降准两次，不过这将取决于通胀和经济增长趋势。人民银行将多次下调存款准备金率，下次下调随时可能发生。6月份近万亿元的新增贷款发放规模可以提供足够的流动性令经济重回到一个较为稳健的水平。货币和财政政策连续两个月的放松对于实体经济的影响将在未来数月更加明显，全年新增信贷8.5万亿左右。但此轮放松的力度与2008~2009年相比要温和得多，因此其短期影响也没有像以前那样确定和明显。”
2012年7月13日上午10时，国家统计局公布《2012年上半年全国房地产市场运行情况》报告，2012年上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比一季度回落6.9个百分点，比上年同期回落16.3个百分点；其中住宅投资增长12.0%。房屋新开工面积92380万平方米，同比下降7.1%，一季度和上年同期分别为增长0.3%和23.6%；其中住宅新开工面积下降10.7%。全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比一季度缩小3.6个百分点，上年同期为增长12.9%；其中住宅销售面积下降11.2%。
全国商品房销售额23314亿元，同比下降5.2%，降幅比一季度缩小9.4个百分点，上年同期为增长24.1%；其中住宅销售额下降6.5%。上半年，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%。全国商品房待售面积31408万平方米，增长33.1%。上半年，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%；其中，国内贷款增长8.1%，自筹资金增长12.9%，利用外资下降53.9%，其他资金下降0.7%。
2011年上半年-2012年上半年全国商品房市场行情（注：谢逸枫 统计与整理）
年份 投资/亿元 同比 新开工/万M2 同比 GDP/亿元 同比
11 26250 32.9% 99443 23.6% 204459 9.6%
12 30610 16.6% 92380 -7.1% 227098 7.8%
销售面积/万M2 同比 销售额/亿元 同比 到位资金/亿元 同比 库存/亿M2 同比
44419 12.9% 24589 24.1% 40991 21.6% 1.9182 6.4%
39964 -10.0% 23314 -5.2 43329 5.7% 3.1408 33.1%
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“上半年我国房地产开发投资增速继续回落，商品房销售降幅缩小。数据显示，前6个月，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%，增速比一季度回落6.9个百分点，比上年同期回落16.3个百分点。前6个月，全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比一季度缩小3.6个百分点，上年同期为增长12.9%。全国商品房销售额23314亿元，同比下降5.2%，降幅比一季度缩小9.4个百分点，上年同期为增长24.1%；其中住宅销售额下降6.5%。房地产调控成效比较明显，总体上来说，房地产价格上半年延续了去年以来稳中有降的态势，投机性需求得到了明显遏制，房地产的投资虽有明显的回落，但还是一个比较适中的速度。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“今年上半全国商品房销售面积与而销售金额同时出现负增长，但降幅缩小，楼市触底形成，表示楼市最低谷时期和房企资金最困难已经过去。一方面是随着全国房地产调控微调城市不断蔓延，货币政策转向宽松，调控见底，将对市场购房需求持续释放产生重要冲击力。另外一方面是目前开发商“以价换量”依然作为部分房企下半年销售策略，在中央房地产调控不放松和商品房库巨大压力的情况下，房价不存在大涨可能。三是购房者购房意愿越来越强烈，特别是5月开始，全国主要城市楼市回暖痕迹明显，6月全国多个城市出现地王时，购房者出手频率越来越高。四是二次降息和三次降准的货币政策利好形势下，购房者支付经济成本下降和房贷优惠政策实施，楼市信心恢复，房价上涨预期判断将促进房地产市场回暖。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“房地产弱市回暖显现，但是目前中国楼市回暖基础薄弱，全面回暖为时过早。从上半年销售量看，商品房销售量依然是负增长，并且下降幅度偏大，超过2011年。从上半年商品房库存量看，下半年去商品房库存压力特别大，不管是总量和增速都是超过市场预期。从中央调控看，涉及到限购和限贷的核心政策未实质放松。从上半年房企到位资金看，自筹资金比例越来越高，而国内贷款增长缓慢和利用外资及其他资金同时下降，房企资金存在资金压力。
2005年-2011年全国商品房待售面积（注：谢逸枫 统计与整理）
2005年末为14679万平方米 同比增长2.7%
2006年末为14550万平方米 同比下降0.9%
2007年末为13463万平方米 同比下降7.5%
2008年末为18626万平方米 同比增长38.3%
2009年末为19947万平方米 同比增长7.1%
2010年6月末为19182万平方米 同比增长6.4%
2011年末为27194万平方米 同比增长26.1%
2012年6月末为31408万平方米 同比增长33.1%
数据来源---国家统计局
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“去商品房库存依然是下半年房企最首要任务，当前商品房库存量达到前所未有的庞大，创下全国商品房库历史最高峰，超过2011年全国商品房库存第一次高峰，而商品房库存量增速创下二次最高，仅低于2008年商品房库存增长下降5.2%。表明全国楼市的库存压力增加。虽然刚需市场回暖减轻了部分商品房库存压力，但是全国商品房库存仍处在历史最高位，特别是下半年还将有大量新货上市，大部分企业仍将采取跑量为主的策略。虽然降价压力几乎为零，但涨价也缺乏底气。”
2012年7月18日上午9时30分，国家统计局发布2012年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有57个，持平的城市有2个，上涨的城市有11个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。尤其值得注意的是，除深圳外，北京、上海、广州等一线城市的房价重新出现了上涨，6月份北京房价环比上涨了0.3%，上海和广州分别上涨了0.2%。
2012年1月-6月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 48 22 0 70
2月 45 21 4 70
3月 46 16 8 70
4月 43 24 3 70
5月 43 21 6 70
6月 21 24 25 70
2012年1月-6月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 15 2 53 70
2月 27 6 37 70
3月 38 3 29 70
4月 46 1 23 70
5月 55 0 15 70
6月 57 2 11 70
数据来源---国家统计局
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比微涨0.02%，连跌8个月后，首次出现正增长，房价呈现筑底上涨反弹，全国楼市回暖痕迹明显。总体上保持下降方向，涨幅继续回落，降幅收窄。从环比看，6月超3成城市房价上涨，房价上涨城市由6个上升到25个，个数比5月增加19个，相当于翻了3倍。房价下降城市减少，由43个城市下降到21个，个数比5月减少22个。持平城市增加，由21个增加到24个，个数比5月增加3个城市。5月份70个大中城市中仅6个城市的新建商品住宅价格环比上涨，4月份仅3个，且涨幅均未超过0.2%。与前两个月相比，6月份全国房价上涨的城市明显增多。这也是今年国家统计局发布70大中城市住宅销售价格指数以来，单月新建商品住宅价格上涨的城市数量首度超过下降和持平数量。主要原因是限购限贷政策不放松和去投资化需求明显等因素。
不过，就去年的房价水平来看，今年房价仍处于低位。从同比看，超8成城市房价下降，房价下降城市达到57个，由55个城市上升到57个，比5月份增加2个城市。而同比价格上涨的城市11个，由15个城市下降到11个，比5月份增加4个城市，房价涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。2012年上半年，70个大中城市的房价总体上仍以跌为主，房价环比下跌城市的数量在不断减少，同比下跌城市的增加量也在逐渐变少，而一线城市房价率先出现了反弹。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“6月份房价环比上涨和城市数量暴增主要原因具有一定特殊性，既有市场性正常因素又有非市场性的不正常因素。归纳总结分析看，主要有五个方面因素：一是结构性推涨房价因素。6月房价环比城市高价楼盘与高端产品集中入市，产品结构供应不平衡拉高整体房价。二是房企销售业绩好转和调高房价因素。今年前6个月，部分房企“以价换量”销售业绩上升，资金链不再2008年哪样紧张，房价下降空间为零。前6个月，全国主要城市“价随量涨”，部分房企取消价格折扣优惠，微调房价。三是刚需集中释放性拉升房价因素。前期长达二年半调控累积的刚性需求和改善性需求有所释放。前6个月成交上升，市场上产生楼市回暖猜测，助推房价上涨预期。因担心房价反弹，购房者忍耐不住提前下手买房。四是购房支付成本性下降助涨房价因素。央行房贷利率下调，让购房人的经济支付成本下降，减轻购房的房贷负担压力。购房经济门槛降低，刺激购房者购房愿望。促使部分人的购房意愿增强。五是调控放松微调助推房价上涨因素。全国53个城市调控微调影响到遏制房价的效力，部分城市出现恐慌性抢购房子现象。而非限购限价城市购买力旺盛，成交上升导致房价上涨。特别是在我国房地产市场调控处于紧要关键时期，调控一放松，房价上涨不可避免。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“从今年上半年全国商品房销售成交均价走势看，2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%，房价呈现逆市触底止跌之后小幅度扑涨反弹态势，表明房价下降期已经结束，房价上涨的拐点来临，中国楼市下半场房价正式进入补涨阶段。前1月-2月房价同比下降8.02%，房价调控效果最明显，下降幅度最大。前1月-3月房价同比下降1.20%，房价调控效果减退，房价降幅收窄，总体保持持续下降趋势。前1月-4月房价同比上涨1.84%，房价调控效果丧失，房价最低点已过去，并且出现首次止跌回涨，房价上涨已露端倪。前1月-5月房价同比上涨3.77%，房价调控效果正式崩溃，房价涨幅反弹不断扩大。前1月-6月房价同比上涨5.30%，房价上涨已成为事实，调控宣告破产。下一步，楼市面临着新一轮“价随量涨”。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年国内房价将是“先抑后扬”，房价上半年“降中回稳”，下半年将“稳中有升”。随着金融信贷环境的逐渐宽松，今年下半年，房价可能会缓慢回升。从2012年上半年70大只城市房价数据看，根据国家统计局的数据预算，2012年上半年全国成交均价同比上涨5.3%，房价呈现触底小幅度反弹趋势。从房市层面上看，销售面积和投资额及购买土地面积等销售额下降，市场底部凸现，但6月回升明显。从调控趋势看，已有53个城市调控微调，45个城市通过，通过率90%调控基本见底。从经济层面上看，今年保增长的背景下，国内经济持续下滑，信贷和货币政策宽松将是大趋势。毫无疑问，二季度房价涨幅回落停止后将转平稳。三、四季度房价则显小幅度上涨，全年房价比较平稳，不会出现大起大落的波动。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年国内房价依然保持上涨的趋势，上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从经济发展层面看，今年国内GDP增长幅度依然是7.5%-8.2%之间,而今年CPI政府控制目标与去年一样,是4%,而去年是CPI上涨5.4%,今年CPI要控制在4%内估计比较困难。剔除除通胀因素，今年房价上涨3%-5%是没问题。二是根据国家统计局的数据预算，2012年上半年全国成交均价同比上涨5.3%，房价呈现触底小幅度反弹趋势。三是从今年国内中央房地产调控看，微调正式进入密集期，市场底部凸出。可以判断出中央不会再出新的严厉政策和收紧调控。四是从国内房地产发展趋势看，未来城市化走完需要二十年，市场潜在巨大购买力。况且国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在，房子依然最具有投资价值，又能够抗通胀的保值增值产品。
谢逸枫
2012年7月19日