谢逸枫:商品房预售制存废关乎国家经济命脉
香港凤凰房产播报特约专栏 谢逸枫/亚太城市房地产研究院院长、研究员
导读:2012年7月31日，近期各地楼市回暖触动宏观调控底线，市场上传言取消商品房预售制。2012年8月1日，社科院发布《中国住房发展(2012年中)报告》，报告中建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。2012年8月2日，一则北京取消商品房预售制度传闻，引起股市“十二级地震”，地产股在午后集体“跳水杀跌”，传言引发两市地产股暴跌。截至收盘，地产板块大跌2.83%，房地产类公司股票下跌超过八成。招商地产暴跌9.81%，保利地产大跌9.17%，万科A下挫6.75%，金地集团下跌6.38%。2012年8月2日当日针对此传闻，住建部新闻处称是谣言，且本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。商品房预售是《中华人民共和
国城市房地产管理法》确定的一项制度，短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。2012年8月3日，北京市房协表示，商品房预售制度不可能取消。2012年8月3日，广州市房管局表示，短期之内商品房预售制度不可能取消。从上世纪90年代中期住房制度市场化改革以来，我国一直实行商品房预售制度，也就是人们所称的“期房”。在我国房地产市场发展初期，这种边销售、边建甚至先销售、后建设的模式，有效缓解了房地产企业资金紧张的状况，推动了房地产市场的繁荣，对开发商群体迅速成长也起了很大作用。由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险，因此商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。2010年1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点，但是一直毫无进展。
笔者认为,商品房预售制是世界各国房地产发展的必经之路，目前中国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。难道中国的商品房预售制走到尽头了吗？中国的商品房预售制究竟是什么？商品房预售制是一项伟大的合理制度还是一项世人认为天大的巨恶制度？为什么人大代表政协委员们纷纷上书要求取消商品房预售制或全面修改？商品房预售制有什么弊端与让人讨厌的地方？取消商品房预售制是否埋下房价暴涨祸根？与西方国家商品房预售制有什么本质区别？是“一刀切”废除取消还是“变通”修改完善，中国商品房预售制存废或去留究竟何去何从？
何为商品房预售制，从何而来？
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为，也就是俗称的“买期房”。商品房预售制统称为商品房预售许可制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在兴建或即将兴建但尚未竣工的商品房，与购房者约定，预先出售给买受人，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994预售的商品房年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》和1994年，国家出台《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。
根据现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，满足已交付全部土地使用权出让金，已经取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额百分之二十五以上，一已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明后，可以实行商品房预售。但商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
中国商品房预售制是个舶来品，1983年深圳首推商品房预售概念，商品房预售与商品房预售制最早出现于香港，1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。楼花一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。商品房预售制，也就是俗称的卖期房、卖楼花，开发商将正在建设中的商品房预先出售给买房人，收取定金或者房款。从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率。从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。
中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小。为建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产企业资金壁垒。因为开发商在房屋未完工之前就可以进行销售，使得开发商的资金可以迅速回笼，因此预售制度很快就成为全国各地商品房销售的主要方式。国内才借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。总体而言，中国的商品房预售制度的确立是由中国房地产市场的发展条件所决定的。
预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。根据商品房预售许可证国家统计局的统计数据，2004年房地产开发共筹集资金17168.8亿元，其中定金和预收款就达到了7395.3亿元，占总开发资金的43.1%，相比之下，房地产开发企业自筹资金只占总开发资金的30.8%，由此可见预售收入对于房地产开发企业的重要程度。 1994年出台的《城市房地产管理法》确立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。自1994年出台的《城市房地产管理法》建立商品房预售许可制度以来，该制度十几年来对我国的商品房市场建立和完善发挥了巨大的作用，目前仍是多数城市的主要销售模式。有公开资料显示，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。购房者所交的预付款一度也成为开发商的主要资金来源。
中国商品房房预售制取消之争论
商品房预售制缓解了开发商的资金压力，促进了住房的市场供应，成为我国新房销售的主要方式。商品房预售制的问题由来已久，随着国内房地产市场问题的不断出现，商品房预售制度多年来也备受诟病。延期交房、面积缩水、烂尾楼等问题一次次将商品房预售制推向楼市的风口浪尖，而关于是否取消商品房预售制也一直是人们争论的焦点。2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。
2010年7月份，中央有关政府部门人士表示目前取消商品房预售制度的条件尚不成熟。虽然相关部门表明了态度，不过预售制度的问题却依然存在，而商品房预售制在中国是去是留，却依然没有定论。 2010年1月23日召开的广西住房和城乡建设工作会议上，广西自治区住房和城乡建设厅党组书记宋继东在所作的工作报告中明确提出，今年将进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。广西住房和城乡建设厅有关官员对回应说，该厅的确刚刚召开住房和城乡建设工作会议，但关于取消商品房预售制度的详情还需进一步了解后才能给以回复。而当地媒体援引该厅相关负责人的话称，取消商品房预售制度可以看做是一个方向，会有一个过渡，如推进商品房现房销售试点，但具体的政策措施还在制订当中，后一直无新的进展。
商品房预售制诱发很多问题，多年来一直有两会代表或委员建议取消该制度。在近几年的全国“两会”上，有多位代表或委员不止一次建议取消该制度，其主要观点是取消商品房预售制度可以有效防止房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷、延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押等违法问题，保护购房者利益。2009年4月4日全国人大会议上，民革中央向政协会议提交的集体提案内容，该提案建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。民革中央在其所提的这份名为“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，促进房地产业的健康发展的建议”的提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。
房地产预售制度降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了市场，增加了开发商投资出问题的几率，银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。适时果断取消商品房预售制度，是消除房地产市场不规范的重要举措。民革中央建议，取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。 民革中央提案还认为，目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已减弱。
2010年3月4日，民革中央再提案取消商品房预售制。房地产预售制度历时十余年，已成为房地产市场不规范的主要根源之一。由于购房人缺乏《担保法》保障，导致房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等问题得不到解决，甚至发生预售房再抵押、"携款潜逃"等违法犯罪行为，严重损害购房人利益。同时，商品房预售制度降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了市场，为"空手套白狼"提供了便利，当资金链出现问题时，开发商便通过"假按揭"的方式套取银行信贷资金。
2011年3月5日，全国人大代表林燚提案建议取消商品房预售制。商品房预售制度仅仅只能帮助开发商快速回笼资金，对购房者并没有实质的帮助。相反，几乎八成以上的商品房交易欺诈与纠纷，都与卖期房有关系。而炒房号、内部认购等源于期房销售的衍生现象，则是现在中国楼市炒作者最快捷、最容易产生暴利的手段。随着房地产市场的不断发展，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力，资产规模过百亿的地产公司随处可见。中央政府应可考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
中国商品房房预售制不合理之弊端
在房产预售制度背后，最大的受益者莫过于开发商，在未交付工程的情况下，从购房者的腰包中预支所有的款项，快速回笼了抵押资金，从签订合同的一刻起就意味着所有的风险都被转嫁给购房者。虽然我国对持有预售资格的开发者进行了严格审查，但是预售风险仍然存在。而随着预售制度在实施中的不规范操作，更大的隐患也日益被暴露出来，如交易的公平性，房屋的标准化水平，内部设置的完备性，销售方式的公开公平性，都使得购房者在房地产交易行为中成为弱势群体。这些都成为商品房预售制度遭人诟病的根源。
笔者认为，商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理等四个方向讨论。一、预售合同的法律性质，我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企此应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。站在法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种商品房预售制的弊端形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开发商和购房者设立的重复抵押。(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。
但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方显然是极为不利的。 (二)购买方对顶售商品房设立的抵押购买方对顶售商品房设立的抵押，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。
三、预售商品房的转卖问题所谓预售商品房的再转让，又称“炒楼花”，是指在商品房预售以后，买受人将其预购的未施工交付的预售商品房另行转让的行为。我国现行《城市房地产管理法》第45条对此既未予以明确允许，但也未明令禁止，而是授权国务院作出具体规定。在1995年建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中也并没有禁止"炒楼花"。四、预售商品房纠纷问题由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。
取消住房预售，很多人担心房价会暴涨，这样的担心其实不必要。首先，现房销售是国内外住房销售的最主要形式，预售在很多国家所占比例很低。我们看到，恰恰是那些预售占主流的地区，比如，香港，房价才居高不下，实行现房销售的，鲜有房价不稳定的；其次，从开发商的资金来源看，“定金和预收款”所占比例已经大为降低，以2011年为例，开发商资金来源83246亿元，定金及预收款为21610亿元，而2011年全国房地产开发投资61740亿元，开发商还有结余资金2万多亿，恰好和购房者预付款的数额差不多；其三，取消预售，并不影响开发商的建设资金，而只是限制了开发商拿着购房者的预付款去囤地，去进一步助推房价；其四，从最近几年开发商的支出看，最主要的是买地的支出，但根据国土资源部的统计，目前全国已经出让，但未开发的土地面积最少足够5年开发；其五，更重要的是，一方面，目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米，而商品房的库存也创了历史新高，在目前情况下，取消预售，对市场的冲击反而最小。
中国商品房房预售制要取消之理由
商品房预售制的不完善带来了许许多多的矛盾。房屋未建成就销售，使得购房者对房屋本身的质量和特点缺少足够的了解，因此经常会在交房时发现这样那样的问题，而且，从预售到交房，可能需要一到两年的时间，而这期间如果开发商资金出现问题，就极有可能出现“烂尾楼”。而且，一旦房子出现问题，在我国现有的法律框架内，对开发商的惩罚措施十分的有限，大部分的风险还是转嫁到了购房者的身上。 比如在去年6月27日上海发生的倒楼事件，13层的楼盘整体倒塌，对于已经购买这栋倒塌楼盘的489为购房者来说，花了如此多的钱等来的却是倒塌的房子，而且还贷还必须继续。
其实，商品房预售制是每个国家房地产业发展所必须要走的道路，因为预售制通过缓解开发商资金链的压力，使其开发能力得到加强，可以在同样的时间内增加商品房供应。许多提出取消商品房预售制的人都会指出商品房预售制是持续推高房价的重要原因之一，其实不尽然。目前中国的房地产开发商很怕取消商品房预售制，这是毋庸置疑的，因为一旦期房销售变成现房销售，那么开发商的资金压力肯定会遭受空前的压力，甚至许多开发商的资金链会出现断裂，房地产市场的重新洗牌可能随之出现。 以上海为例，据不完全统计，目前上海在售房源中仅20%为现房销售，如果取消商品房预售制，那么等于市场上会立马减少80%的供应量，供应量减少了可是巨大的需求量依然存在，而且还会引发老百姓的恐慌性购房，届时房价的上涨幅度肯定不是09年所能相比的了。
如果现房销售，开发商的资金沉淀期会拉长，这也就无形中增加了开发商的造房成本，最终还是会转嫁到房价上。从另一个角度看，取消预售制度将马上抬高房地产行业的门槛，在一些小开发商出局的同时，也会导致行业垄断的加剧，这对抑制房价并非好事。 其实，从整个房地产市场的发展角度来看，一旦现房销售形成制度，那么会促使开发商踏踏实实的盖好房子，提升房子的质量，而且资金压力会让开发商加快项目的开发进度，加快销售回笼资金，同时，资金门槛也会促进行业洗牌，淘汰一批不具备开发实力的小企业，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。 只是，就目前中国的房地产市场而言，一刀切的取消商品房销售制度是不现实的，这会在一定时期内导致房价的飞涨，这也是政府和老百姓不愿意看到的。
目前要求中国商品房预售制应取消的理由，一是减少买卖双方的纠纷。房屋面积缩水、规划设计变更、房屋质量问题是近年来房地产行业投诉的重点，取消期房销售，买现房可以大量减少上述纠纷。二是将不具备开发实力的开发商拒之门外，减少开发投资的风险，这不仅保护了购房人的利益，更降低了银行的金融风险。房地产发展10多年来，根据不完全统计，10家开发商就有2~3家开发商采用的是“空手套白狼”方式进行开发，这也是项目烂尾、客户买的房屋迟迟不能入住的根源。
三是预售制度的实施给一些不法开发商提供投机取巧的开发之道。引发了大量延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，还有工程做到一半就“携款逃跑”的开发商也大有人在。要避免上述问题发生，必须取消预售制度。四是取消预售制度不会推动房价上涨。有人担心如果取消开发商的预售制度，会在短期内造成商品房供不应求的局面，会导致房价上涨，这只不过是开发商的一个搪塞理由而已。以北京为例，目前市场存量房就达到9000万平米，按照08年的销售速度，在卖两年也卖不完。即使未来2~3年北京市不在新盖1平方米的商品房，市场也会处于供大于求的状态，取消预售制度房价绝不会上涨。
五是取消预售制度在初期可能造成开发商资金紧张，但是从长远来看，它会逼迫开发商提高自身“造血”功能，增强企业多元化的融资能力，让开发商尽早摆脱“预售款”依赖症，有利于企业进入一个健康发展之道。六是目前楼市上已经有不少品牌开发商自动实施现房销售，万科和保利就是其中代表。现房销售就是最好的广告，不仅能体现开发商的资金实力，更是房屋质量和信誉的最佳保证。因此对于购房人来说，在经济不景气的09年，观望中的购方者即使要买房，首选肯定是现房。对于开发商来讲，既然期房一个月卖不了一套，还不如等房子建好了在卖，不但能取得好的效果，更重要的是赢得了客户的口碑，还节省了广告费，一举三得，何乐而不为。
七是10年的房地产发展，已经诞生了一批有实力、有规模的品牌开发商，这些开发商积累了一定的资金实力，具有驾驭资金，项目操作的程序已经非常熟练，建筑技术的提高使得开发工期大大缩短。其实大开发商对商品房的预售制度的依赖性已经大大减弱，因此取消对行业的影响不大，而且还能促进一些中小开发商必须迎头赶山，否则就要被市场无情的淘汰；八是有人说取消预售会造成房企破产。相信大家还记得银行当年为了降低金融风险，推出项目未封顶，就不给购房者放贷这则政策时，业内也有很多人担心，此举将造成开发企业资金紧张，企业有可能破产，事实证明，这种担心纯属多余，没见有哪家房企因为此而破产。同样，今天大家对取消预售制度的担心也同样是杞人忧天。
笔者认为，目前我国的商品房预售制的主要问题出现在“不公平”上，消费者所购房屋尚未交付，却将房款全数付清，并开始承担按揭之本利摊还，完全违反商业惯常采行之“银货两讫”的基本诚信与合作模式，使交易双方处于完全不对等之地位。我国的预售制度完全向开发商倾斜，开发商可以非常少的启动资金和非常小的经营风险来运作项目，而购房者的权益则非常难保障。 在其他国家也存在一部分预售商品房，只是他们的预售制度都伴随着严格的监管措施，很多都实行第三方监管，预售取得的资金并不是一次性地交给开发商，而是由律师行、银行等机构代为监管，根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。 因此，对于我国的商品房预售制度，不能采取完全否决的态度，当务之急，是完善我国现有的预售制度，使其更合理、公平，未必要效仿国外的措施，但要符合我国的现有国情。否则，现在的商品房预售制度总有一天会成为悬在中国楼市上的达摩克利斯之剑。
中国商品房房预售制不取消之理由
董潘教授认为,预售的存在，有其客观原因，也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面：第一，是否有必要预售，是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡，甚至供给过剩，购买者可以直接到市场上选择成品，这样更简便、可靠，他绝对不会再去签订一个期货供应合同，等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度，主要是因为供应不足，为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”，就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例，如果买者不通过预售方式订购，除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况，在大多数时间里，需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房，需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到，这不是事实么？现在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因，总体上房地产处于供不应求状态，如果不是通过预售分配购买机会，而是取消预售，必然增加幕后交易，导致寻租和腐败交易。
第二，在供应短缺情况下，预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始，官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅，由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷，理论上被大大削弱了，实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的，一般远低于一两年后、房屋竣工验收时，根据新的供求形势确定的现房价格。当房价涨幅远超过贷款利率的时候，毫无疑问，预售通常是购买者规避价格上涨风险的重要举措，通过预售锁定价格通常要比买现房节省很多资金。中国房地产业的高速成长还远没有结束，只要社会基本制度不变，尽管有波动的可能，但从长期看今后房价还将呈现明显的上涨趋势。如果可以预买，所有理性者都会预先锁定一套房产，早买有选择余地，也节省开支。
第三，预售可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要，以留下调整的时间和空间。大家知道，房地产开发资金占用量大、周转慢、建设周期长、技术性要求高，又涉及到许多部门和单位，投资风险较大。一旦失败，就会导致投资沉淀，回收困难，甚至危及企业生存。因此，公司进行房地产开发投资，必须先进行充分而全面的可行性分析。尽管如此，还可能摸不准或者出现失误。而预售的出现，成为一种补救的措施。在加拿大或者澳大利亚，如果预售不能达到规定的数量，政府甚至不允许开工，怕破坏了环境但却不能满足购房者需要。在澳大利亚，如果不预售到一定数量，银行也不发放建造贷款。这就产生了一种约束机制。若预售遇到问题，可根据市场信息调整规划、设计，甚至取消投资。只有这样，才能保证投资本金的安全，并获得较高的经济收益。当然，中国由于总体上房地产短缺严重，十分好卖，加上管理制度的原因，通过预售摸索市场情况并修改规划、设计的很少，一般也不允许。
第四，预售在市场供应短缺的情况下，帮助开发商扩大了投资规模和产出能力，大大缓解了供求关系。凡产品成本中物化劳动消耗比重大，而活劳动消耗比重小的产品，一般称为资本密集型产品，对应的行业也就成为资本密集型行业。房地产业是典型的资本密集型行业，投资量大、容纳劳动力较少、资金周转较慢、投资效果体现也慢。同技术密集型产业相比，资本密集型产业的产出能力同投资量成正比。所以，发展房地产业，需要大量的资金投入。在中国大陆，开发项目的资金来源逐步稳定，形成了四个途径：自有资金、借贷资金、赊欠资金和预售资金。取消预售不只是切断了一大笔资金来源，因为不能事先确定销售状况，也大大影响到施工企业垫资的积极性，甚至完全不敢垫付了。只靠自有资金和开发贷款，估计全社会商品房开发能力会下降三分之二。这样，假定需求不变，房价会比现在高至少两、三倍。所以，这么多年来，是预售帮助行业提高了供应、压低了房价，而绝对不是提高了房价，坑害了大家，否则外国也不会有预售制度。有人说预售作为一种融资方式，归根结底是财富流通，并不是增加财富。这种认识是完全错误的。讲到这里，有人说，为什么商品流通领域只有房地产存在预售制度？这证明该制度的存在是没有必要的。这种说法也是错误的。飞机、轮船、机车车辆等价值量大、生产周期长的商品在销售时采用预售方式十分正常。例如，飞机销售一般是买卖双方先签订飞机购买合同、进出口代理协议及支付定金，飞机生产前买家再给予厂商部分费用，生产完毕后全额支付费用，这就是明显的预售程序，尽管未使用“预售”字眼。
笔者认为，商品房预售制是一项伟大的合理制度，一是现在取消预售制等于自毁房地产,毁灭中国经济。二是现在取消预售制等于让银行和地方政府破产,导致中国金融危机爆发。三是现在取消预售制等于不让老百姓买房,供求不平致房价暴涨,调控成空调。四是现在取消预售制不通过人大或常委，就盲目取消，是违法违宪。五是现在不取消预售制,但是可以有完善的余地，不可因噎废食。六是现在取消预售制等于逼迫房企破产，资金链破裂必然导致楼市崩盘，经济崩溃。七是现在取消预售制等于让烂尾楼再度爆发，导致城市变成烂城。八是在没有更合适的更合理的销售模式前，不可取消商品房预售，否则中国经济必然发生大灾难。
中国与西方国家商品房预售制对比
售制度并非我国独有，在西方国家中，也存在一部分预售商品房。但与我国商品房预售制度不同的是，在国外，预售制度都伴随着严格的监管措施。在国外，预售制实行第三方监管。预售取得的资金并不是一次性地交给开发商，而是由律师行、银行等机构代为监管，根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。 而在我国，预售制度规定将资金一次性全部交给开发商，这种预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险，也对银行的信贷造成了不小的冲击。 我们来看看西方国家的商品房预售制度情况，譬如，美国的第三方保管房屋预售款。购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至上万美元，由第三方保管。而当开发商就与消费者订立正式销售合约时，顾客只需支付10%到20%的首付款，这部分资金依然由第三方代管。工程完成并交付房屋时，开发商才能获得房款。
譬如，德国的订立个性化购房合同分期支付房款。房主购买预售房不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付：在签订购房合同时并不付款，在地基动工后支付10%，在主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。如果建设进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。如果确实无法在规定日期前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。 譬如，新加坡的购房者按施工进度分期支付房款。新加坡政府详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。签订房屋购买合同后，购房者总共支付的预付款比例应达到20%；完成地基后再交10%；完成整体框架后交10%；砖墙，房顶，电线铺设、水管、门窗安装，车库、道路和排水系统等完工时分别交5%；确定无他人占用该房后交25%；最后确认所有项目建成时交15%。
譬如，法国的严格管理预售款。预售房认购定金的支付方法为：不超过一年的工程，付买卖价格的5%；工程为两年付2%；超过两年不用支付定金。购买预售房的付款方式必须分期进行：房基建好交付35%；建房封顶交付70%；所有基本设施工程结束交付95%；剩下的5%交付房产时付清。这最后5%的款项主要是在移交房产发生纠纷时，用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。作为卖主，从房地产移交之日起一个月之内，必须对售房后一切表面的瑕疵承担责任。譬如，日本的建立预售房市场风险分担机制。日本《宅地建筑物交易法》规定，原则上禁止房地产交易业者出售预售房。但在完成“预售房定金保全措施”的前提下，获得政府部门建筑许可的预售房允许交易。其具体内容为，在买主和开发商签订预售房的交易合同时，开发商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失，保证消费者的定金能够返还。
笔者认为，和香港地区的“卖楼花”和西方国家商品房预售制度相比，中国商品房预售制度三个最大特点：一是在交房之前，签定商品房预售合同之内一个月，购房者就必须支付全款。否则视为违约或视为放弃履行购房合同，卖房可以无条件转卖并没收定金，只退部分房款。二是购房者的房款（预付直接交给开发商款），而不是交给第三方监管。虽然有些地方现在虽要求预付款打入第三方账户进行监管，但形同虚设，难以有效约束开发商使用，作为周转资金的渠道。三是缺乏房款保全设施，完成靠开发商诚信与契约精神。一旦开发商不诚信或不按照合同办，购房者便处于弱势，财房两空。
笔者认为，中国商品房预售制制度设计的缺陷明显，一是由于一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量房屋质量纠纷就源于此。二是在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证。三是由于一次性将购房款交给开发商，使得开发商的融资成本极为低廉、门槛很低，开发商不仅白白占用购房者的资金建房，还故意延迟交房的时间，将多余的资金用于开发投资沫。内地房价暴涨的制度因素有很多，但不合理的预售制度是其中最重要的推手之一。
笔者认为，预售制度改进的重点只能放在将预售制变成一种“地产资格审查制”，拥有优质资格的地产商才获得预售权。一是效仿一些国家，将预售方式和预售合同多样化。例如预售资金不是一次性给付地产商，加强对住房建设进度的“掌控权”。可以考虑按照工程或按交房标准前的时间计算，在交房之前，购房者只交付20%-30%的购房款。二是建立所谓的“预售金专项监管体制”，将购房款交给真正的第三方监管。对预售资金进行管理,防止地产商“卷款而逃”。
谢逸枫
2012年8月6日