北京市土地整理储备中心公布的中标结果显示，2012年9月24日金融街控股股份有限公司以34.25亿竞得北京西城月坛南街地块三商业金融用地和体育用地项目地块国有建设用地使用权，折合楼面价为30429元/平，刷新今年商业地块的总价与单价纪录。

月坛南街项目是2009年金融街拓展重点项目之一，也是实现拓展实质性启动的关键项目。占地面积1.73万平方米，拆迁面积3.21万平方米。目前这个地块的拆迁整理工作已经完成，地面基本上清理得比较平整。客观地说，这样的价格完全可以得到市场的支撑。

截止到今年2季度，金融街写字楼的均价是320元/平米/月，比较高的一些甚至达到500到600元/平米/月，空置率只有0.5%。周边写字楼高昂的租金和紧俏程度不言而喻。

 

由于土地市场持续升温，北京国土局紧急叫停了10宗土地的招拍挂活动。这10宗土地主要分布在北京郊区县，大兴、丰台各有三块地，怀柔有一块地位于雁栖湖附近，原本计划用于旅游设施。通州两块土地全部位于永顺镇，经济开发区的一块地为商业金融用地。

国土局表示，被紧急叫停的十宗土地将在调整出让方案后再次入市。但是我们大约可以想像到，所谓的调整方案，更有可能是将起拍价做出更高一些的调整。

 

政府突然叫停一些地块的拍卖，更多的怕不是担心竞买之中的地价虚高，而是让市场机构有充分时间，意识到在中国这样特殊的市场环境之中，谁占有主动权和话语权，谁只能被动接受的关系问题。越多的机构深切地意识到这种游戏规则，就会越加深入地参与其中。

按照《易经》的智慧，不卖并不是不卖，而是为了卖出一个更好的价钱。也许那个价钱需要等待一段时间之后才能获得，但总是在内心有所期待，总是在行动中有所落实。

假如具备相应的条件，那么得到相应的结果也是必然的，因为政府手中不仅拥有稀缺资源，而且拥有各种话语权与解释权，更重要的是，决定方向的判断标准掌握在自己的手中。

 

事实上，市场总是在印证着我们的逻辑推论。链家地产统计数据显示，保利、万科、龙湖、华润等10家龙头房企，年内置地金额已达820亿元。进入9月以后，万科地产、恒大、华润三家拿地金额共计95亿元。

不完全统计，9月5日至9月24日，万科、恒大、华润置地以及金融街四大房企接连征战全国各地土地市场，20天内共斥资近145亿元跑马圈地。万科半月内拿地支出共计83.27亿元；华润置地3天内拿地支出为18.38亿元；恒大地产6日一天斥资8.18亿元拿地。

虽然整体土地市场已经回暖，但大型知名房企拿地侧重点还是集中在一二线。

 

制度性的核心在于土地资源的垄断性、土地资源分配垄断性、相关资源与利益分配人的私心，制度所造成的官僚体制。在这些因素的影响下，即使再多的人期待房价回归理性，都难以阻挡房价疯狂的本性。

推动房价上涨的首要环节就是土地成本。原本属于国有的土地，经过政府进行一级开发，把地上物拆平，把地下预埋各种管线，生地变成熟地，价格自然一路攀升。

 

当土地成为一种特殊商品，其稀缺性自然就会通过各种方式体现出来，比如划拨，其实所谓划拨并没有实质性地完成市场化，而依然带有行政色彩。而且划拨的土地是难以直接拿到市面上流通的，只有经过缴费等手续，土地性质才能转变成为允许市场流通的土地。

比如在不规范时候的协议出让，更多的时候，是没有经过国储备案之前，双方达成一个交易条件，“私相授受”就可以了。在协议出让的时候，对于拿地的一方，充其量用满足个人利益需求的方式搞定那个有权签协议的人，就可以了。

随后国家发现这样的民间私下协议转让的做法让政府很受损失，所以用招拍挂的方式来进行规范化管理。也正是由于这种政府规范化管理的方式，导致价格朝上涨的单边市方向成为不可逆转的趋势。

 

当协议出让土地的现象逐渐成为历史，农村的小产权房就逐渐成为被官方清剿的对象，虽然已经通过买卖双方的私相授受，但没有经过政府有关部门的认可，相应的交易就“不受法律保护”。

都市里的房子寸土寸金，非普通百姓所能承受；所以就出现了以房产抵押为基础的银行等金融机构的介入，这就导致了百姓之间“不差钱”与互相攀比的心态。

从终端市场的角度看，不动产素来是投资的重要渠道，而且给人以安全稳健的特点，所以更多的时候，终端市场也乐于用自己的刚需来接盘，这就为所有的投资提供支撑。

政府一直在旗帜鲜明地调控房价，结果却是房价的一路攀升，所以终端不无迷惑地问“房地产是听总理的，还是听总经理的”。在贾春宝看来，市场趋势还会受到资本的影响，虽然说资本也会有做多与做空之间的切换，但当认准了投资的方向性，就会把反向操作变成是喘息与套现的机会，在阶段性的休息之后，还是会再度投入市场的。

普通百姓被从乡村转变成为都市中生活，内心不管是从虚荣的角度，还是针对刚需的满足。不管是情愿的，还是被迫的；从实用性的角度不管是从投资增值，还是安全保值的角度；不管是从居有定所的稳定性，还是从卓然的成就感，都有足够的理由去投资，即使实质上沦落成为房奴也在所不惜。

 

政府通过当政府采用招拍挂的方式将原本国有的土地的使用权转让给企业进行开发，本身就是市场中的一个重要环节，是市场的参与者，并符合市场规律的事情。市场的客观规律与心理因素就会起到相应的作用。而且，当垄断机构掌握了政策制订和舆论，掌握了专业机构的专家资源，就会让自己的意愿得到充分的体现。

 

土地资源国有化是从源头的垄断，市场型的思维方式，是将利益最大化的，首要的是机构的利益，其次是个人利益，当资源和权利朝少数人手中集中，就会增加相关机构与个人的含金量，那个含金量是由其独特的权利决定的，因为权利决定资源分配。

由于拥有资源的分配权，所以会形成贪污腐败之下的官商勾结，会形成巨大的利益积累。

当游戏规则朝招拍挂方向转化，就会朝卖方市场倾向。在这种情况之下，土地市场就只有在冲动下拿地，理性地消化，并形成正向的推动力。这符合内在的逻辑性，而这种力量使得价格上涨无悬念。在这个本能的推动下，所谓房价上涨就成为单边市。

 

当政府有了贪欲，就会在市场中跟市场机构和终端消费者之间进行利益的争夺。

当大的机构疯狂进入，形成标杆效应，就会带动那些跟随者，并逐渐形成趋向。大的开发机构争夺一二线城市，中型机构就会蚕食三四线城市，并最终将实力弱小的机构挤出市场。

任何大宗交易都会对市场产生震荡，并带来恐慌，不管是在市场层面，采购层面还是资本层面，均如此。那不是生机与活力，更多的是诸侯混战之后的重新洗牌。

重新洗牌之后，市场的话语权注定会逐渐被大型机构所拥有，并制订市场标准，与价格政策。而从这种角度而言，利益最大化的需求得到满足。形成恒大恒强的态势。

 

从通货膨胀的角度看，任何一个国家与地区都受到内需型的通胀与输入型的通胀的同步影响，更重要的是通胀都会呈现传导效果。

发达地区传导到发展中地区，然后再传导到欠发达地区，而中央银行与商业金融机构，时刻在制造市场繁荣所需要的货币，增发、宽松，让更多的金钱冲击并占有市场。这是大的趋势，难以逆转。

综合来看，不管房价的提高是否代表绝大多数人的利益和内心需求，房价在客观上都有上涨的动力。而在其中，政府的土地资源惜售都将成为重要的支撑力量，成为推动房价上涨的幕后力量。

 

贾春宝

2012年9月29日星期六

 

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