当前中央房地产调控早已经进入十字路口，而中央房地产政策走向的迷茫、徘徊、猜想让房价如弹簧，一连反弹二个月上涨。媒体8月23日称“住建部表示正在研究进一步强化市场调控的政策措施，以保持市场稳定的态势。”笔者认为,国务院将在今年楼市“金九银十”之前打响调控成果和稳定市场预期的“保卫战”，而调控楼市房价自2010年开始演变成一场空前绝后的“持久战”。一场颇受社会关注的“国务院督查16省楼市调控执行情况检查”已静悄悄结束了。但是督查总结报告究竟何时出来？国务院督查组发现16省楼市调控执行什么情况？有何应对之策？是否有新的政策出台？中央政策储备是否有充足的弹药？什么时间放出？这一系列的为什么都关系到目前房地产市场发展方向，影响到房价涨跌预期判断，也关乎下一步房地产政策走势。

　　督查结果暴露地方政府政策执行盲点

　　媒体8月17日称督查组表示，目前已向有关地方人民政府提出明确整改意见，要求各有关地方深入贯彻落实房地产市场调控政策措施，加强市场监测分析，及时采取针对性措施，促进房地产市场平稳健康发展；要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。进入8月份以来，部分热点城市住房成交量环比稳中有降。房地产市场将会保持基本稳定的态势。楼市成交量已出现环比下滑，中国指数研究院数据显示，成交量的快速上涨其实在7月便已终止，尽管该月其监测的40个城市中仍有超过6成成交量上涨，但一线城市中唯有上海继续保持增势，北京、广州、深圳均有不同程度下滑。尽管8月份数据尚未出炉，根据监控预测，全国30个城市的新建商品住宅成交量预计会有5%左右的整体环比下滑，5月份以来的快速增长已宣告结束。

　　媒体8月23日称住建部表示，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。最新的市场监测数据显示，截至7月底，全国重点城市可售新建商品住房面积仍处于历史高位。进入8月份以来，部分热点城市住房成交量环比稳中有降。房地产市场将会保持基本稳定的态势。国务院督查组刚刚返京，8月的楼市就有了反应，全国大部分城市开发商取消价格折扣优惠政策，纷纷上调销售价格，房价“多个局部上涨”演变成“普遍上涨”；主要城市销售成交量异常火热；部分城市投资投机客卷土重来进入市场；全国城市爆发“高溢价与高溢价的地王”。

　　媒体8月17日称督查组表示，国务院督查组表示，从督查情况看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。督查中也发现了一些需要特别关注的问题：一是近期一些城市房价环比上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。三是部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；一些地方的市场监管力度需要加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度，一些楼盘价格公示不规范。

　　笔者认为,目前中央房地产调控政策漏洞多，显然靠限购限价限贷具有行政色彩的干预手段，只可短期内控制房价上涨。况且截止9月1日，全国60个城市调控放松和2个限购城市（海口和义乌）执行真空期，足以表明调控的不彻底性和地方政府的对抗性。其实，地方政府对国务院出台的房地产调控执行力不到50%，调控政策的连贯性无法延深，无法形成一套严密的政策执行体系。譬如限购和限价城市及房产税城市的没有一个扩容，甚至原来的政策执行过程出现微调频繁通过。而价格控制目标和一房一价执行，自去年年底开始基本是名存实亡。另外是房价上涨趋势越来越明显，调控房价的压力大。而土地供应计划大部分城市都流产，预售款监管形同虚设。可想而知，国务院督查组的发现，恰巧暴露地方政府政策执行盲点。

　　笔者认为,从去年末以来，各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，以为加快房产税试点扩容和提高二手房交易税做好技术准备。为促进土地供应、加快闲置土地开发，国土资源部计划拟定“指导性政策”，针对地方政府实际情况，提供可操作性措施。从住建部和国土部及国家税总等国务院督查组释放的信号和表态看，中央房地产政策储备主要包括扩大房产税试点城市、提高二手房交易税费、提高首套房贷首付、重启价格控制目标、房地产贷款再收紧、限售、扩大和限购限贷的城市和延长时间、约谈和问责地方政府官员、商品房预售制微调、加强商品房预售款监管、加强普通住宅土地供应、加强土地空置打击力度、加强保障房建设力度。

　　“持久战”加剧中央与地方调控博弈

　　从国家统计公布今年7月数据和前6月数据对比看，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比连续两个月保持上涨趋势，连跌8个月后，房价第二次出现正增长，呈现筑底小幅度上涨反弹局面。房价上涨的城市已经从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”的态势。 一方面是房价环比下降的城市减少到个位数，房价涨幅进一步扩大。另外一方面是房价环比城市上涨数量达到70%，房价上涨城市不断增加，说明房价趋于稳定上行之势,全国楼市全面回暖痕迹明显。房价总体上保持下降方向，涨幅继续回落，降幅收窄。

　　今年前1月-7月70大中城市房价同比上涨6.90%，房价上涨已成为事实。下一步，楼市面临着新一轮“价随量涨”趋势。即使截止8月18日，中央到地方政府15次辟谣调控不放松的表态和中央各部委42次强调调控不放松不动摇的决心及15次强调促进房价合理回归的言论。按照住房和城乡建设部相关负责人8月23日在介绍当前房地产市场形势和调控工作时透露，住建部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。从这次对全国16个省（市）开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。

　　中国指数研究院的统计，7月全国300个城市共成交住宅类用地584宗，成交面积2497万平方米，环比减少12%，同比减少29%。这显示出，开发商投资意愿下降开始影响到当下的“稳增长”战略。国家统计局的数据里，1-7月全国房地产开发投资额总体增速已降至15.4%；房屋新开工降幅逼近10%；施工、竣工增速继续回落；土地购置面积、金额降幅继续扩大。这些数据都直接影响到就业、内需，乃至地方政府的直接收入。在督查组的判断中，5月以来的市场反弹压力形成的重要原因之一便是“个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头”。一些城市试图放松调控的愿望，源自于“稳增长”的目标及地方财政的压力。

　　笔者认为,当前‘稳增长’与‘控房价’处于两难，调控进入关键期。除了强调要继续坚持调控，督查组也没有给出解决方案。从十六省市楼市调控执行督查结果显示，无法掩藏不了房价上涨乃至小幅度局部反弹事实。一是70大中城市价格报告显示，房价连续两个月上涨，涨幅进一步扩大，上涨城市翻倍增加。二是一线城市北上广深房价环比全面上涨，保持连续两个月上涨趋势。三是全国100城市房价连续两月上涨趋势，涨幅不断扩大，房价下降城市不断减少。四是地价连续六个月上涨。中央房地产调控效力不断弱化，已经丧失遏制力。从上半年和7月房价数据指标看，房价上涨的拐点来临，而地方版18万亿投资和中央短期临时性政策调控及房地产制度的弊端冲击下，将给房价埋下反弹炸药包。地方政府按捺不住放松调控的冲动之心，源于土地出让金收入减少。一边是坚决控制房价上涨，一边是力图刺激楼市和土地市场成交回升，这样的博弈还将继续。

　　笔者认为,在降价和市场情绪转变带动下，很多城市房屋销售正在好转，房地产步入复苏现阶段。全国多个城市的去库存量已经下降，地价和房价开始触底反弹，地方政府对房地产市场的“微放松”已经明显产生作用。而银行和信托公司的融资成本下降，使开发商因急需现金流而降价销售的项目减少，降价动力消失。在当前经济放缓的背景下，很多地方政府已经在积极微调房地产政策以鼓励销售，不过中央仍然没有放松房地产调控迹象，地方政府对中央政府的房地产调控“见招拆招”，地方政府“微放松”的倾向已经非常明显。因此，房地产调控房价“持久战”必然加剧中央与地方楼市调控博弈,而持久时间估计到2012年年底。

　　稳定市场房价预期管理成首要任务

　　中国房地产业的难题依旧令人困扰，“控房价”的焦虑暂时消散，但“稳增长”的担忧又卷土重来。督查组发现的诸多问题并不仅仅只限于房价反弹。还有一项很重要。“部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。而在国土资源部的通报中，上半年全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团住房用地供应计划已落实4.72万公顷，计划落实率仅为29.6%。而这个落实率还是按照调整后的计划算得，国土资源部近期将全年住房供地计划调整为15.93万公顷，如果按年初制定的原计划17.26万公顷计算，落实率仅为27.3%。在一些房地产开发商看来，如此低的住房土地供应率很可能已埋下一年后房价反弹的隐患。因为土地供应不足，导致未来新房供应量不足，供需失衡的结果就是房价的暴涨。

　　根据《2012年上半年国土资源有关统计数据》公布数据显示，全国主要城市地价总体水平总体趋稳，增速持续趋缓。具体表现为，二季度末，全国105个重点监测城市地价总体水平为3069元/平方米，同比增长2.3%，环比增长0.4%。商业、居住、工业分别为5728元/平方米、4522元/平方米和659元/平方米，环比分别增长0.4%、0.1%、0.7%，同比分别增长3.9%、1.8%和2.3%，同比增长率较一季度分别下降1.8、1.9和0.1个百分点，增幅逐季收窄。媒体8月17日称督查组对当前房地产调控所做的初步判断，严格落实现有政策的执行，便能遏制房地产市场全面反弹的压力，因此，新的调控政策暂时没有出台的必要。但这仅是督察组的意见，目前尚不清楚决策层面的态度和批复。媒体8月23日称住建部表示正在研究进一步强化市场调控的政策措施，以保持市场稳定的态势。

　　而在督查组的通报中，“部分城市尚未建立预售资金监管制度”被着重点出，或将成为下一步“严格落实现有政策”的一个支点。会不会有新的调控政策出台？下一步调控如何走？这是7月下旬国务院派出8个督查组督查各地房地产调控政策落实情况之后，市场上最为关心的问题。在督察组返京半个月之后，越来越多的证据显示，楼市调控同样是“维稳为主”。督查组有弹有赞，在责备个别地方“放松调控”的同时，也肯定“房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”。媒体8月23日称国务院督查组成员表示，房产调控不会有新政策出台。督查组认为只要在现有政策的落实上严格落实，就足以遏制5月以来的楼市量价反弹压力，新政暂时没有出台的必要。尽管当前价格反弹压力依旧存在，但并不能构成判断市场全面反弹的依据，在继续抑制市场反弹的因素里面，“中央抑制投资性需求的态度”、“对房价上涨的问责制度”是最重要的两点。

　　笔者认为，这应该媒体猜测督查组在最终提交报告中的意见，目前尚不清楚国务院对此的批复，而暂缓储备政策的出台或许将是短期内最可能被考虑的做法。从“政策措施需要研究”和“市场需要密切监测”来看，即使有进一步政策，也不会在短期内出台，触发点在于未来一段时间市场的发展。其实降房价靠中央短期凶猛的打压手段和临时性的行政措施，永远是治标不治本，根本不可能彻底解决房价和住房问题，应该采取长期性的政策和系统化的政策体系。“多管齐下”，方可彻底根治中国房地产市场问题。一是去成本化。先降地价与税费。二是去土地财政化。改革土地制度与税费分配制度。三是去资本杠杆化。改革房地产项目资本金制度与商品房预售制。四是去流动性化。控制货币与信贷投放量。五是去住房单一化。完善住房体系。六是去供应缓慢化。加快土地和商品房及保障房有效供应。

　　笔者认为，督查的目的和企图非常明显，防止房价上涨预期和为下一步中央储备政策出台做参考及稳定市场预期做准备。中央楼市新一轮房地产调控储备政策是否出台，关键是要看中央政府调控的决心和房价走势及国内经济恢复情况等因素。目前依然存在中央房地产调控政策储备随时准备实施的可能性，一旦面临房价再度反弹的局面，新的紧缩性政策将出台。不过，考虑到今年传统楼市黄金周“金九银十”来临与房价未出现大幅度反弹及缺乏大幅度上涨的条件等稳增长的需要，即使房价出现小幅回升，新一轮中央房地产调控主要“维持既有政策，再度调控加码的可能较小”，以完善与修正现在的政策为主，避免调控过头，影响到稳增长。从市场整体来看，中央把稳定市场和房价预期管理成为今年到明年首要调控任务。