导读：楼市断粮有术，开发商注血有招。新年伊始房地产企业开启新一轮海外融资潮，国内上市房企争先恐后的发债融资，大房企的海外融资潮有望开启，国内信贷收紧，国N条打压房价，开放商们在海外和H股依然找到了春天。海外融资，进军二三线城市，多囤地广积粮，大房企不愁过冬。2013年伊始，在看多情绪逐渐升高和海外融资成本降低的背景下，2012年成功完成销售业绩“大逆转”的龙头房企们也开始了新一轮的融资，以求在土地市场有所作为。进入2013年1月来，房企陆续公布业绩，除多数超额完成销售目标外，不少房企掀起融资热潮。有请中国之声《央广新闻》特约著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生来给观众解读与分析：
一：根据你对内地上市房企在香港发债融资的数量与金额规模统计，今年1月上半月到底有多少家房海外圈钱？总的发债融资规模有多大？占到2012年与2011年总境外债券发行量的多少？
谢逸枫：截至1月16日，雅居乐、佳兆业、碧桂园、合生创展、世茂房地产、富力地产之后，越秀地产、上实控股、恒大地产、花样年共10家内地房地产企业半月内在香港发行发债融资计划，总发债募资规模已达到70.6亿美元、约合548亿港元，折合人民币约439亿。由此可见，2013年初，半个月内占到2012年房企境外发债总规模的80%，2011年的90%。2012年内地房企在境外债券发行量达到91.4亿美元，2011则为85.8亿美元。并且1月15日公布计划发行优先票据的还有合景泰富、宝龙地产、合景泰富，并于于近期公布其发债计划。
谢逸枫：10家内地的房企与金额分别是佳兆业的5亿美元优先票据，碧桂园7.5亿美元的优先票据，世茂的8亿美元优先票据，合生创展的3亿美元优先票据，20亿美元的中期无抵押票据以及雅居乐7亿美元的次级永久资本证券，恒大地产约合5.6亿美元的优先票据，上实控股约合5亿美元的优先票据，富力地产4亿美元的优先票据、合生创展公3亿美元的优先票据、花样年2.5亿美元的优先票据。另外这段时间房企融资的成本有明显的降低。比如佳兆业在2012年发行的分别于2015年、2017年到期债券年利率为12.875%和13.5%，此次佳兆业发行的5亿美元到期年限更长，年利率却更低，为10.25%。
二：为什么今年年初内地上市房企如此大批量的发债融资，主要是出于什么原因考虑？
谢逸枫：年初上市房企启动海外融资已有惯例，今年也不例外。融资成本和难度的降低及看好后市是最主要原因。今年上市房企开启新一轮海外融资潮原因有六个方面，一则大房企销售升温但利润率下滑，当前积极启动融资，既需要钱也看好市场。二则去年底以来数家内地房企成功登陆港交所上市，亦释放积极投资信号。三则美国QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度大幅降低。同时，内地房企在香港上市的通道也重新开启。四则债券市场整体融资成本降低，公司发行永久性债券在财务上面不会加重多少负担。五则是降低公司的负债率。五则海外债券以补充流动资金，加息对开发商的融资成本也压力巨大。目前国内一年期贷款利率已经高达6.06%，与开发商发行海外债券的成本进一步拉近，加上海外债券融得资金的使用限制较小，使得这种融资方式更加受到开发商的青睐。六则是今年开发贷款的形势将更为严峻，加上政策收紧可能会带来销售上的压力，开发商的资金面不容乐观，内地资本市场早已经对开发商融资关上大门，相对于A股上市的地产公司，H股的企业目前无疑拥有更宽的融资渠道，而大多数香港上市的公司都会选择发行。
三：如何看上市房企大规模海外融资现象，目的是什么？说明什么问题？目前国内房企融资渠道主要是什么？房企缺钱吗？
谢逸枫：内地上市房企海外融资目的是借新还旧后欲斥资圈地，扩张储粮。手握大量现金，显然可以在竞争优质地块时获得先机。境外融资难度和成本同时降低，实际上与内地楼市持续回暖有关，量价齐涨的市场预期增加了境外投资者对内地楼市的信心。但是境外热钱低息流入内房企或将抬高内地土地市场的成交溢价率，不排除催生地王诞生的可能性。
谢逸枫：上市房企海外融资用途基本用于一般营运资金用途与稳定资金流，且今年海外发行债券的利率明显优于去年。主要是四个方面，一则是作债务再融资。二则是发展现有与新增物业发展项目。三则是购买新地块。四则是为公司发展规模扩张提速，优化财务结构，强化综合实力。
谢逸枫：显然银行对房地产行业的货币政策偏紧局面有所放松，房地产行业部分房企融资困局得到初步缓解。今年稳定规模性的大房企肯定会比去年好，房企最困难的时候已经过去了。从已公布业绩的标杆房企看，房企不缺钱，但是房地产行业的利润率明显下滑。目前全国一线房企“资金状况良好”，不缺钱，一方面是希望有更多的资金买地与投资及融资，获取更多发展机遇。另外一方面是开发商看多后市，厉兵秣马备战2013年。
谢逸枫：房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。从融资的比例看，银行贷款和海外融资的规模均明显上升，信托融资则有所放缓。银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长，而2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，近期贷款势头有进一步上升的趋势。一般而言，房企举债的利率高低主要与企业评级、市场对企业的业绩预期有关。2012年内地楼市销售回暖，令房地产企业销售业绩表现良好，绝大多完成了年初的业绩指标，令不少房企的评级上升，市场对房地产行业的信心也在恢复。
三：优先级债券与永久资本证券有什么区别？
谢逸枫：房企发债融资在资本市场本是平常事，然而，相对于纯粹的债券，永久资本证券却有较大不同。永久资本证券顾名思义即是没有明确的到期期限，且个别还具有换成股票的可能性，届时投资者可以选择企业还债，也可以选择将债券换成股票。当股价高于换股价的时候，估计大部分投资者都会将债券换成股票。相对于优先级债券，永久资本证券的融资成本即利息非常高。10.5年后，上述证券的息率会向上加0.25%；20.5年后，息率再上加0.75%。第二次加息的时候，会给公司很强的驱动性去还债。
1月4日，佳兆业发布融资公告称，该公司及附属公司担保人与花旗、瑞信、摩根大通及瑞银就发行于2020年到期的5亿美元10.25厘优先票据订立购买协议，此次发行债券所得净额为4.89亿美元，其中90%以上将用于预付其1.2亿美元、年利率13.5%的可交换定期贷款及20亿元人民币的高级已担保债券，这两笔债务均于2014年到期，余额将用作公司一般营运金。此次发行的年利率低于其2012年发行的分别于2015年、2017年到期债券12.875%和13.5%的年利率。
１月4日，碧桂园发布公告称，将发行7.5亿美元的10年期优先票据，票面利率为7.50%。扣除报销折扣及其他开支，预计将募得7.37亿美元。碧桂园计划将部分票据发行所得款项净额(约9.57亿元人民币)用作赎回到期可换股债券，余额用作现有与新增房地产项目(包括建筑费及土地款)之资金及作一般公司用途。上一次发债追溯到2011年2月17日的碧桂园今年也在举债，发行了7.5亿美元、息率为7.5%、于2023年到期的优先票据。
1月8日，世茂房地产公告宣布，将发行7年期总值8亿美元、2020年到期的优先票据。年利率6.625厘，可谓房地产行业发行利率最低，超额认购达27倍。每半年派息一次，所得款项净额约7.863亿美元。1月10日，合生创展公布，发行3亿美元利率为9.875%优先票据。公告称发行票据所得款项净额将用作对现有债务再融资、资助项目建设或改善成本。合生创展曾在2011年1月17日发行3亿美元优先票据，当时息率高达11.75%。1月13日，雅居乐公告表示发行7亿美元的次级永久资本证券，2013年1月11日与汇丰、瑞银、摩根士丹利及工银国际订立认购协议，证券发行的所得款项净额经扣除包销佣金以及其他估计费用及开支后约为6.874亿美元。但有关计划将因应市场状况的变化而调整，所得款项净额也有重新分配的可能。
1月15日，合景泰富发布公告表示，计划发行以美元计值后偿永久资本证券，但相关金额及条款和条件尚未落实。合景泰富表示，一旦落实，预期花旗、高盛、汇丰、工银国际、渣打银行、UBS与合景泰富将订立认购协议。计划应用所得款项净额将现有债项再融资，并投资其现有及全新项目。或因市况变化而调整先前计划，重新调配所得款项净额用途。据公告披露，后偿永久资本证券将于美国境外向非美籍人士提呈发售，且不得在美国提呈发售或出售，且也不会在香港向公众提呈发售后偿永久资本证券。合景泰富还建议进行后偿永久资本证券的国际发售(美国除外)，以美元计值且不设固定到期日，建议发行的规模与定价经过入标定价程序后决定。
1月16日，富力地产与多家机构签订了2020年到期的4亿美元优先票据认购协议，息率为8.75%。而富力地产在去年发行的优先票据息率则在10.875%。1月16日，花样年公告称，公司发行2020年到期的2.5亿美元票据，票据将按年利率10.75%，自2013年1月22日开始计算，每半年期末支付。1月17日，上实控股公告称，已于1月16日签订相关认购协议，发行总本金额为39亿港元（约合5亿美元）的可换股债券，发行价为可换股债券本金额的100.00%，赎回价为可换股债券本金额的105.11%。另外，除罚息利率按年利率2.00%计算外，可换股债券不计息。上实控股表示，此次债券发行将为公司发展主要业务提供有力的资金支持及增强公司的市场地位及竞争优势，并于全部转换可换股债券后，加强公司的资金基础。
１月17日，越秀地产宣布，公司成功设立一项20亿美元之中期票据计划，该等票据可由公司不时发行。1月17日，恒大地产公布了其最新配股计划，以每股4.35港元的价格配售销售10亿股，较1月16日收市价4.65港元折让6.5%，共筹资金43.5亿港元（约合5.6亿美元）。恒大地产表示，公司拟将认购事项所得款项用作偿还债务及公司一般营运资金。