谢逸枫：中央政治局释放房地产“市场化”信号
导读：新华社北京10月30日电 中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。各级党委和政府要加强组织领导，落实各项目标任务和政策措施，努力把住房保障和供应体系建设办成一项经得起实践、人民、历史检验的德政工程。清华大学土木水利学院刘洪玉教授、住房和城乡建设部政策研究中心秦虹研究员就这个问题进行讲解，并谈了他们的意见和建议。中共中央政治局各位同志认真听取了他们的讲解，并就有关问题进行了讨论。习近平在主持学习时发表了讲话。他指出，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。
据公开资料显示，中共中央政治局集体学习的传统从2002年12月开始。十六届中共中央政治局共进行了44次集体学习，十七届中共中央政治局进行了33次集体学习。2012年11月17日，中共十八届一中全会后仅隔一天，新一届中央政治局即举行了第一次集体学习，至今这种集体学习已举行10次。在这10次集体学习中，其主题依次包括十八大精神、改革开放、和平发展道路、依法治国、反腐倡廉、生态文明建设、中国特色社会主义理论和实践、海洋强国、创新驱动发展战略、住房保障体系和供应体系建设。从最开始学习十八大精神，到之后议改革、谈外交、论法治，再到如今的住房等民生话题，最高层的施政着眼点正在一步步聚焦。领导层集体学习的过程也是倾听各界观点意见，集思广益、凝聚共识的过程，主题的设置与领导层治国理政的思路相吻合。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求；政府必须‘补好位’，为困难群众提供基本住房保障；构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系……在这次集体学习中，习近平就推进住房保障和供应体系建设发表了诸多言论，并系统地提出要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。
以下内容来源于中央电视台、广东电视台、浙江杭州电视台、南方都市报、中国房地产报、中国经营报、中国证券日报、中国经济日报分别采访著名房地产专家、独立经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生整理而成：
主持人、记者：谢先生怎么看“中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习”一会议，解放出来什么信号？如何理解？
谢逸枫：中央政治局最高领导层“首次”针对“住房”专门召开会议集体学习与研讨，实属罕见，表明中国“住房”问题已由民生上升至政治层面的新高度。此次中央政治局“首次”集体学“住房”与“市场化”是三中全会前的最大亮点，保障房体系与住房供应双轨制必然成为三中全会房地产业最核心的讨论议题，目的是贯彻“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的政策。毫无疑问，新的中央领导不会以着眼于实现控房价的短期目标，更加注重房地产业长期稳定健康发展与经济发展的关系。同时如何解决居房问题与市场需求的协调上。在三中全会即将召开之际，预示着房地产政策方向和重点会发生新的变化。
谢逸枫：中央政治局“首次”集体学“住房”释放出房地产“市场化”信号，透露出新一届中央领导人治理房地产的新探索和新思路。具有五个方面的内容与含义，一是住房问题是一项长期的政治任务，需要通过“市场化机制”解决“多个关系的矛盾”。二是住房供应双轨制作为未来住房解决的途径，其中商品房依然是主流，靠市场机制解决，保障房作为补充，靠政府手段完善。三是完善住房供应体系与住房保障体系，促进房地产调控长效机制建立，取代行政调控手段。四是住房问题不仅是民生、政治问题、更是市场与产业发展问题，需要住宅产业规划，处理好与经济的关系。五是房地产“市场化”即商品房归市场管，保障房归政府管。放开高端商品房，行政管制调控手段逐渐退出，完善供应端。
谢逸枫：中央政治局三中全会前“不再提房地产调控，仅提保障房与住房双轨制及住房供应体系，暗示三中全会楼市调控以稳为主，不会出现全国性新的调控加码政策。其中有四层内容，一是2014年开始，政府主要是集中力量完成保障房建设任务与加强保障房各环节的管理。二是完善供应端，建立住房双轨制与完善住房供应体系政策，即“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的政策。三是调控思路是短期内“去投资”需求端政策不变，长期则增加“供应端”与完善住房供应体系的政策。四是房价问题今后通过“市场化”的房地产调控长效机制解决。住宅产业规划化则以促进房地产业健康发展为目标。
主持人、记者：谢先生怎么看“中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习”一会议，为什么新的中央领导专门提住房问题与保障房，出于什么方面考虑？目前保障房最大的问题是什么？
谢逸枫：新的中央领导专门提住房问题，主要是住房与房地产的经济、政治功能联系紧密。一方面是住房话题关系到社会稳定与老百姓切身利益，特别是老百姓对高房价问题反映最强烈，引起国内外媒介的关注。另外一方面是房地产业与宏观经济发展具有密切关系，房地产业与上中下游产业有较高关联度，牵一发而动全身。
谢逸枫：中央政治局集体学习专门聚焦住房保障有特殊的背景，主要是目前保障房完成任务离十二五只差两年，但真正建成的还不五分之二，况且保障房的分配与质量及监督等退出出现重大问题。另外是住房问题靠调控房价根本解决不了，必须转变调控思路。与以下四个方面有一定的关系，一是房价上涨过快与住房问题成为民生关注的根本。二是住房问题与房价单纯靠调控无法解决，未来主要通过双轨制解决，但保障房一直占市场供应小。三是小产权房问题很严重，在短期无法转正的情况下，唯有加强保障房体系建设。四是住房问题如不及时解决，会影响到社会稳定，政府与老百姓的矛盾会更加尖锐。
谢逸枫：当前中国保障房最大的问题就是保障房定位不明确与基本住房保障法及其条例缺位等退出机制不完善，保障房的资金与配套及质量等分配均表现出不足、不公平。
主持人、记者：谢先生怎么看“383”方案，是否会导致房价下降？小产权房转正会出现房价崩盘吗？
谢逸枫：“383”方案无法撼动房价，更加不会导致房价崩盘。虽然“383”方案涉及到房地产市场的改革措施，围绕在小产权房、土地制度和房产税等方面。但是很难在短期之内完善与获得中央批准，根本不会影响未来房价走势。一是农村集体建设用地直接入市，短期3到5年内不会大范围实施。二是房产税，基本不会在全国范围内开征。三是小产权房转正，中央一直反对并存在不同的意见，地方上一直缺乏积极性。四是缺乏相关配套的政策与措施，并且缺乏金融、税收、经济体制方面的制度改革配合。五是三中全会的经济改革不会过于全面，而是针对性的。譬如行政审批与收入分配及新型城镇化等土地制度的某领域，不可能是全面性的。毫无疑问，无共识下，“383”方案无法撼动房价。
党和国家历来高度重视群众住房问题。经过长期努力，我国住房发展取得巨大成就。同时，我们也要看到，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。人民群众对实现住有所居充满期待，我们必须下更大决心、花更大气力解决好住房发展中存在的各种问题。习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。
习近平强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。习近平指出，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求。住房是群众安身立命之所，质量安全至关重要。要优化保障性住房规划布局、设施配套和户型设计，抓好工程质量。
习近平强调，要完善住房支持政策，注重发挥政策的扶持、导向、带动作用，调动各方面积极性和主动性。要完善土地政策，坚持民生优先，科学编制土地供应计划，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。要综合运用政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制，形成各方面共同参与的局面。习近平指出，保障性住房建设是一件利国利民的大好事，但要把这件好事办好、真正使需要帮助的住房困难群众受益，就必须加强管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用。要坚持公平分配，使该保障的群众真正受益。要对非法占有保障性住房行为进行有效治理，同时要从制度上堵塞漏洞、加以防范。对非法占有保障性住房的，要依法依规惩处。
由中共中央党校主办的《学习时报》连续三期刊登了《十六大以来中央政治局历次学习回顾》。10年来，中央政治局已先后组织了77次学习，平均45天就有一次集体学习。中央政治局集体学习是我党自十六大以来建立的一项重要学习制度。2002年12月26日，胡锦涛总书记在主持十六届中共中央政治局第一次集体学习时说，中央政治局经过讨论认为，为了适应党和国家事业发展的需要，为了更好地承担起党和人民所赋予的重任，我们必须进一步加强学习。除了自学以外，中央政治局还要进行集体学习。这要作为一项制度长期坚持。从此至2012年5月28日，中央政治局已先后组织了77次学习，平均45天就有一次集体学习。而集体学习制度化，是十六大以后中央领导集体在党的建设方面一项重要的制度创新。根据《小康》杂志报道，每次中央政治局集体学习时间一般为120分钟左右。通常是，两位讲师各讲40分钟后，大家用30分钟讨论和提问，最后由总书记作总结发言。
中共十八大闭幕至今，新一届中央政治局已举行10次集体学习。回顾这10次集体学习，10月29日，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行集体学习，这是新一届中央政治局从2012年11月产生至今第10次集体学习，而最高层此次专门学习研究住房问题更是备受关注。根据公开资料显示，中共中央政治局集体学习的传统从2002年12月开始。十六届中共中央政治局共进行了44次集体学习，十七届中共中央政治局进行了33次集体学习。2012年11月17日，中共十八届一中全会后仅隔一天，新一届中央政治局即举行了第一次集体学习，至今这种集体学习已举行10次。在这10次集体学习中，其主题依次包括十八大精神、改革开放、和平发展道路、依法治国、反腐倡廉、生态文明建设、中国特色社会主义理论和实践、海洋强国、创新驱动发展战略、住房保障体系和供应体系建设。
中央政治局集体学习开展10年来，共有140多位学者参与授课，每次学习一般邀请两名学者。这些学者主要来自五类机构：高等学校、党校、科学院、党政机关研究室、军队院校及研究机构。参与授课的科学院包括中国科学院、中国社会科学院、上海市社科院等。此外，还有一小部分学者来自行业性的学会，如中国教育学会、中华医学会、中国行政管理学会。中国社科院获邀参与授课的人次最多，达29人次。国务院发展研究中心获邀参与授课13人次、国家发改委宏观经济研究院10人次、中国人民大学10人次、中央党校8人次、北京大学5人次、清华大学5人次。有部分学者多次参与中央政治局集体学习授课，如中国社会科学院人口与劳动科学研究所研究员蔡昉、中国社会科学院财政与贸易经济研究所教授高培勇、中央组织部党建研究所研究员高永中均多次参与授课。授课的内容主要是知识和理论，框架基本上是历史和现状、问题和对策建议。
根据《小康》杂志报道，中央政治局集体学习基本上由中央办公厅——相关部委——相关科研机构三层共同协作完成。由中共中央办公厅牵头，由中央政策研究室负责选题，交由相关部委负责完成具体工作(主讲人和讲稿)。相关部委组织课题组，选择并上报讲稿起草人和主讲人，经中办批准后具体操作，讲稿最后提交给中办和中央政研室通过后定稿。中央政治局组织的77次学习中，关于经济建设的有17次、政治建设的有15次、文化建设的有10次、社会建设的有12次、生态文明建设的有3次、党的建设的有9次、国防和军队建设的有7次、全局发展的有4次。
习总都说啥了？长期扮演住建部发言人角色的原政策研究中心主任陈淮对此的总结为： 1、解决住房是长期任务（别动辄就咬牙跺脚发誓本届政府如何），2、政府要补位（别总想指哪打那争谁说了算），3、防福利陷阱（保障对象不是买不起房就结不了婚的丈母娘需求），4、住房是民生问题与发展问题（泛政治化的上纲上线无助于化解需要和可能之间的矛盾关系。中金分析师宁静鞭将此轮表态归纳为：少调控、稳市场、促供应。他认为这是一场“高层统一思想的会议”，地产长效政策将逐步落实。对开发企业的影响则是：一刀切政策更少，地价更趋平稳，融资渠道放松。而在核心城市拥有地块和项目的企业将受益更多。据高大上的新闻联播，政治局此次学习请了两个智囊，分别是清华大学教授刘洪玉和住建部政策研究中心主任秦虹。刘教授是多家地产公司的独立董事，秦女士则贴近市场、熟稔政策。高层的表态貌似让开发商很满意。央企保利地产老总余英在微博上说：“关键是有一位专家叫秦虹，她这次给大领导们讲明白了房地产！”。
下面的点评来自亿翰智库：市场化改革之路定调，地产并未被遗忘！
1，四种关系重在强调市场之手的作用。讲话将住房保障和供应体系建设的推进要素归结为处理好四种关系——“要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。”在这四种关系里面，我们认为最重要的是要把握市场的度的问题。其一政府公共服务和市场化的关系，界定了保障性住房具有公共服务的属性，但必须要通过市场化的方式来解决。一般公共服务是指公办的科教文卫等活动，而保障性住房也被提升到公共服务的高度，从原理上说明各级政府对保障性住房的责任。同时也强调了这种公共服务的解决手段可能也需要应用市场化的手段才能够完成。
其二强调住房发展的经济功能，所谓经济功能就是住房建设对于经济的作用极其重大，我们认为这相当于简介强调了住房的支柱性行业的作用，在新一届政府首次长篇幅论证保障性住房体系和住房供应体系的时候极为重要。同时，住房也具有一定社会功能，在社会稳定性方面同样发挥重要作用。其三和其四是强调适度性的问题，也就是需要和满足需要的可能，这和此前提出的长期性问题是一致。一方面说明满足需要时需要一个长期的过程，短时期内不能满足需要是能够容忍的。另一方面不能由于住房保障过度而造成对整体经济造成负面影响，行政性手段还是为次要地位。最后再次强调市场化。
2，基本住房保障概念即强调住房适度性。对基本住房保障的最重要的阐释是《基本住房保障法》我们认为该类相关法规在几度搁置后在近期出台的可能性较大。初步条例的内容对住房困难的定义为相关居住面积较小的居民，这将对市场未来的产品结构产生较大的影响。3，住房供给提高到史无前例的位置。基本保障以政府为主，多层次需求以市场为主。讲话并没有提及投资需求，如果进行归类的话，投资需求将被归类于市场为主的范围。而仅仅提及符合国情的倡导住房消费。我们认为，在投资性住房方面未来从行政性管制方面更多的采取放宽，而市场化的调控手段将逐步加重。
4，重申保障性住房的具体数字——“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。这是比较少见的确切的重申上届政府所制定的指标任务，说明在保障性住房政策的延续性。同时强调了前一届政府所提出的以租为主的住房保障体系，还将得以坚持和完善。5，提出更大的住房支持概念，一方面是保障性住房，一方面是市场化的住房供给体系。借此对于房地产调控也赋予了合法性，即使是市场化解决的住房供给体系，也需要扶植供给。“要完善土地政策，坚持民生优先，科学编制土地供应计划，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。”这同前述国土部对于土地方面问题的解释思路一致，提高住宅用地的供给是未来调控的重点。这对一线城市和重点二线城市的商品住宅市场过快上涨的房价将有所压制，但形成作用的时间最早也要至2014年三季度。
6，我们认为本次讲话最重要的问题是：房地产并未被管理层遗忘。迄今为止，鲜见新一届政府对于房地产市场进行明确表态。市场也在焦急的等待新一届政府对于房地产的意见和态度。从本次讲话解读，至少有几点是符合乐观预期。其一坚持市场化作为房地产调控的最主要的手段；其二认可房地产行业之于经济和社会的重要地位；其三崇尚供给为先的调控新理念。当然，对于借鉴其他国家解决住房问题的有益做法可能会引发市场对于累进税率的房地产交易税改革、房产税改革、住宅交易印花税等调控政策。但我们认为，市场化政策对开发商是进行竞争的前提和行业有序发展的前提，从政策出清的角度看依然看好板块的表现。对于近期投资的逻辑，我们依然维持在前面报告《三季报房企业绩向好，机会窗口正在悄然打开》中的基本论断，行业正处于左侧的末端，具有投资价值。
以下为习大大讲话，大家见仁见智。
原标题：习近平在中共中央政治局第十次集体学习时强调 加快推进住房保障和供应体系建设 不断实现全体人民住有所居的目标。新华网北京10月30日电 中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。各级党委和政府要加强组织领导，落实各项目标任务和政策措施，努力把住房保障和供应体系建设办成一项经得起实践、人民、历史检验的德政工程。
清华大学土木水利学院刘洪玉教授、住房和城乡建设部政策研究中心秦虹研究员就这个问题进行讲解，并谈了他们的意见和建议。中共中央政治局各位同志认真听取了他们的讲解，并就有关问题进行了讨论。习近平在主持学习时发表了讲话。他指出，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。党和国家历来高度重视群众住房问题。经过长期努力，我国住房发展取得巨大成就。同时，我们也要看到，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。人民群众对实现住有所居充满期待，我们必须下更大决心、花更大气力解决好住房发展中存在的各种问题。
习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。习近平强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。习近平指出，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。
要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求。住房是群众安身立命之所，质量安全至关重要。要优化保障性住房规划布局、设施配套和户型设计，抓好工程质量。习近平强调，要完善住房支持政策，注重发挥政策的扶持、导向、带动作用，调动各方面积极性和主动性。要完善土地政策，坚持民生优先，科学编制土地供应计划，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。
要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。要综合运用政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制，形成各方面共同参与的局面。习近平指出，保障性住房建设是一件利国利民的大好事，但要把这件好事办好、真正使需要帮助的住房困难群众受益，就必须加强管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用。要坚持公平分配，使该保障的群众真正受益。要对非法占有保障性住房行为进行有效治理，同时要从制度上堵塞漏洞、加以防范。对非法占有保障性住房的，要依法依规惩处。