今年，一线城市如北京、上海的土地供应节奏有所加快，以北京为例，一、三季度商品住宅供应量均超过300公顷，10月北京预计推出约150公顷的住宅用地，这将使得今年北京能提前完成商品住宅850公顷的年度供应计划。此外，今年截至10月上半月，一线城市土地市场交易活跃,出让土地的规划建筑面积合计6059万平方米，较2012年同期上涨28%，成交金额为3533亿元，同比上涨207%。其中，住宅类土地规划建筑面积合计为1843万平方米，同比增长108%。以北京为例，同策咨询研究部数据显示，2013年前三季度北京商品住宅总成交面积979.75万平方米，同比上涨7.09%。2013年9月北京市商品住宅销售13254套，成交面积141.75万平方米，环比上涨43.09%，整个北京房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。另据媒体报道，截至10月底，北京新建商品住宅签约套数为73581套，成交均价为23080元∕平，总成交额突破2000亿大关。值得一提的是，北京房价已经连续上涨超过了20个月。
此外，就上海市场而言，同咨询研究部数据显示，截止2013年10月，今年上海市商品住宅成交量已达1055万平方米，较去年同期上扬46.6%；从价格上看，今年前10月商品住宅成交均价达23902元/平方米，同比上扬5.57%。从与去年整年对比成交情况看， 2013年1-10月上海市商品住宅成交量已经超过2012年的12.4%，而均价方面则是较2012年整年上扬6.4%。同样，整个上海房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。其中，2013年10月上海市商品住宅均价上涨明显，同策咨询研究部数据显示，2013年10月上海市商品住宅成交面积140万平方米，较去年同期上涨60%；成交均价24932元/平方米，较9月高位上扬1.3%，与去年同期更是上涨超14.15%。短期内由于成交集中放量导致房价上涨态势明显，超过当年的房价控制目标。据此，相关部门有可能会因此出台新的短期调控政策或原有政策阶段性执行收紧。
1月-10月中国指数研究院100个城市新建住宅房价环比
月份 均价 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 9812 1.00% 64 35 1
2月 9893 0.83% 74 26 0
3月 9998 1.06% 84 16 0
4月 10098 1.0% 76 24 0
5月 10180 0.81% 77 22 1
6月 10258 0.77% 71 29 0
7月 10347 0.87% 61 39 0
8月 10442 0.92% 71 29 0
9月 10554 1.07% 79 21 0
10月 10685 1.24% 75 24 0
1月-10月中国指数研究院100个城市新建住宅房价同比
月份 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 1.20% 50 49 1
2月 2.48% 58 41 1
3月 3.90% 75 15 0
4月 5.34% 82 17 1
5月 6.90% 86 13 1
6月 7.40% 89 11 0
7月 7.94% 89 10 1
8月 8.61% 90 10 0
9月 9.48% 90 10 0
10月 10.69% 93 7 0
1月-10月中国指数研究院北上广深新建住宅房价环比同比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 1.47% 4.99% 1.94% 6.59% 2.40% 2.64% 1.87% 4.82%
2月 1.57% 6.78% 0.90% 8.03% 1.16% 3.87% 2.02% 6.53%
3月 2.11% 11.70% 2.85% 11.29% 0.45% 3.85% 2.03% 9.30%
4月 2.09% 10.60% 2.74% 14.06% 0.40% 5.40% 1.02% 9.35%
5月 1.77% 12.32% 1.76% 16.03% 0.28% 6.29% 1.18% 10.29%
6月 2.74% 20.78% 1.59% 16.75% 0.58% 5.90% 1.50% 14.91%
7月 2.13% 22.56% 2.50% 19.64% 0.85% 6.77% 1.64% 16.25%
8月 1.68% 24.15% 3.22% 22.49% 1.07% 7.71% 1.34% 17.55%
9月 1.46% 24.80% 3.75% 26.88% 1.13% 8.85% 3.15% 21.19%
10月 1.02% 24.78% 2.56% 29.13% 2.35% 11.37% 2.83% 24.12%
数据来源：中国指数研究院
2013年11月1日上午，国际财经广播电台连线中国著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读今年10月全国100城价格指数报告的数据变化，分析其指标发展趋势、背后的原因及对未来房价、调控政策的走势预判。
主持人：10月数据的变化如你分析与预期判断完全一致，请谢先生分析下11月1日上午公布的今年10月100城价格指数的数据变化与走势，说明了什么问题？
谢逸枫：10月百城房价呈加速上涨势趋势，涨幅扩大。但上涨城市个数减少，说明房价普涨态势依然不改，楼市分化持续，市场总体上高烧不退，调控暂时无法扭转房价上行预期。一则房价上涨趋势明显，环比涨幅扩大。二则房价同比涨幅加大，上涨的城市个数增加。毫无疑问，表明中国楼市“新国五条”调控效力基本被市场削弱，最后两个月房价将保持稳定上涨。因供应不足与货币超发及土地市场火热等房价实际涨幅超标，调控难度不断加大。
谢逸枫：房价上涨局面已形成，10月环比房价自今年5月连续六个月“破万”，达到10685元/平方米，环比上涨1.24%。创造出自去年6月连续第17个月环比房价上涨，且环比涨幅持续扩大。而10月同比房价涨幅10.69%，今年连续10个月上涨。一则10月环比房价涨幅由9月1.07%上升1.24%，涨幅比上扩大0.17个百分点。三则10月房价环比上涨城市个数达到近八成，上涨城市个数由74个。三则10月同比涨幅由9月9.48%上升10.69%，涨幅比上月扩大1.21个百分点。四则10月房价同比上涨城市个数达到九成，同比上涨城市个数93个。说明市场已经出现房价反弹信号，未来房价恐因延续上月行情，保持上涨之势。
谢逸枫：“新国五条”调控已无法遏制房价上涨趋势，扭转楼市上行预期。一是新一轮房价上涨幅度不断扩大，楼市持续火热。二是土地市场高温难降，地价凶猛上涨，地王频繁出现。三是10月经济实质上依然低迷与地方债到期的压力未解除情况下，前三季度楼市“量价齐涨”，市场将再次面临调控沦为空调与房价失控的困境。四是银行信贷量未收紧，前10月房地产信贷已超过万亿。毫无疑问，一旦无新的调控，房价上涨是不可避免。
谢逸枫：目前高房价主要受到高地价、货币政策预期放款以及楼市供应不足等因素影响，因此，未来房价上涨的预期依然较强。展望2014年，在11月9日-12日召开的十八届三中全会上，新型城镇化、土地制度、房产税等长效机制建设将取得突破，中国房地产业环境将逐步发生变化。随着多层次住房供应体系的逐步建立，供需结构更趋合理，市场运行将回归理性，过去多年需求波动大、房价涨幅高的市场格局有望改善，部分城市房价过快上涨的局面将得到抑制。
主持人：为什么调控不放松的情况下，10月百城房价依然保持上涨？
谢逸枫：百城10月房价涨势反弹主要原因有八个方面，一是经济层面，经济不好时，房地产越好。经济低迷，房地产又成稳增长重要产业。二是调控层面，调控处于真空期，关键性调控政策难产。房产税与个税20%及二套房贷首付上调的政策难产，况且地方执行调控打折扣。“杀伤力”正不断弱化，对房价形成“抗药性”预期。三是市场层，供求失衡，供不应求局面形成。去库存过快与新增供应缓慢。限制政策影响市场供应，加深供求矛盾。四是土市层面，地王频现、地价疯涨促使房价上涨预期增强。而住宅用地供应不足、房企积极抢地热情、货币继续超发成为点燃楼市火爆导火线。五是购房者层面，市场刚需旺盛与改善的购房者观望局面提前结束，入市买房意愿非常强烈，对后市看好的信心开始膨胀。六是房企层面，融资贷款环境转好，销售业绩大增，房企不差钱，缺乏降价动力。而去商品房库存快速，房企手上资金充足，整体资金链压力下降，负债率也回到正常水平。七是金融层面，“钱荒”对楼市负面影响减退，而贷款利率管制取消与支持首套住房的金融政策，有利楼市需求释放。八是信贷层面，房地产贷款持续放量与抵押贷款未全面收紧。毫无疑问，在宏观经济不确定性增强、调控政策收紧预期减弱、需求保持平稳的大环境下，房价上涨预期的因素未彻底消除，第四季房价仍稳中有升。
主持人：今年第四季房价是否存在上涨与调控的压力？你是怎么看经济与调控之间的关系？
谢逸枫：目前国家宏观经济稳增长基调与货币流动性大增及“钱荒”消退的背景下，新一轮温和‘微’经济刺激计划必卷土重来。政策见底，调控不加号码及市场筑底之后刚需回暖的第二阶段，环比房价筑底上涨，意味着楼市进入上涨通道，房价“越调越涨”怪圈短期无法打破。一方面是多个城市新房成交量近期逐渐企稳增长，购房需求仍较为旺盛。另外一方面是多个城市新房供应量继续增加，土地市场火热，推动房价涨幅回落转向筑底。
谢逸枫：在中国楼市供不应求局面无法改变之前，调控根本无法阻挡房价上涨，房价上涨压力依然较大。一是10月房价环比涨幅扩大，楼市高烧不退。调控目标完成艰难。二是“钱荒”过，银行贷款开始放松。三是土地市场持续升温，地王频现，地价上涨助推房价上涨预期。四是稳增长居首要位置，城镇化加速推进下，市场购房需求仍然旺盛，刚需不断增加，改善需求也正不断出现。五是前三季品牌房企销售业绩增长显著，资金状况和抗调控风险能力之强。去库存与负债率下降，资金链宽松，缺乏降价促销动足。六是稳增长的微经济刺激计划与调控不加码的基调下，房地产又成为稳增长的主要产业。而地方债与财政压力大增，卖地成为收入与还债的主要来源。毫无疑问，在稳健的货币政策与经济稳增长计划的推出及调控转向底的情况下，城镇化与住房需求推动、土地市场高温、供不应求等众多因素的推动下，房价上涨压力依然较大。
谢逸枫：无法否认调控效果的确未达到市场预期，稳增长的服务经济大局下，后市调控加码不存在。土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽，未来房价继续上涨的预期依然较强。一是一线城市北京、上海、广州、深圳的调控已加码到极限，由于房地产调控长效机制不成熟导致无临时性政策可取代已执行的政策，唯有继续执行现有政策为主。二是地王频现、地价上涨、商品房库存去化超过市场预期、供不应求的因素影响下，房价已经进入上涨预期通道。三是房企资金越来越宽松，大部分购房者已放弃观望情绪，渐起购房信心。四是宏观经济中的投资、PMI等指标继续下滑，稳健的货币政策维持相对宽松继续存在。不排除北上广深调控加码现象，譬如北京的“京七条”、深圳的“深八条”。
主持人：请谢先生分析下今年10全国100城一线城市价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？
谢逸枫：10月北上广深房价延续前9月领涨百城趋势，并且连续10个月领涨全国。其中北京房价最凶猛，成为领涨全国的“带头大哥”，环比上涨2.56%，同比上涨29.13%，北上广深整体房价保持连续10个月上涨，环比涨幅整体上涨，同比涨幅继续扩大，房价总体呈现放缓上涨趋势，说明北上广深房价即使调控加码，作为调控最严厉的四个一线城市，依然无法遏制房价上涨。一则北上广深10月环比看，涨幅开始收窄外。二则北上广深10月同比看，涨幅开始反弹。广州24.78%、北京29.13%、深圳24.12%，上海11.37%。三则一线城市环比平均上涨1.8%以上，超过了全国100城环的平均涨幅。四则一线城市同比平均上涨20%以上，超过了全国100城同比的平均涨幅二倍。毫无疑问，房价“越调越涨”已经成为事实，面对一线城市房价“失控”局面，调控陷入无法阻挡的尴尬局面。
主持人：为什么一线城市调控加码了，房价依然不断的上涨？
谢逸枫：北上广深房价集体上涨最根本原因在于供不应求与错误的调控政策、执行不到位及房企资金压力下降等土地市场持续火爆。一方面是一线城市土地供应连续三年无法完成，新增商品房供应下降。而“限价、限售、限签、商品房预售款监管、商品房预售条件提高、房地产开发贷款收紧”严重影响到市场供应。另外一方面是城镇化与城市扩容及新增人口暴增的因素下，住房需求量不断倍增。显然市场供求矛盾被政府调控的行政手段干预下，不断爆发因供不应求涨价的房企与楼盘。三是调控手段依然非常单一，调控只堵不疏，关键性的政策不执行。一边执行限房价的政策，以限贷、限购、限价、限售、限签，抑制购房需求，控制房价。一边执行涨地价的制度，以出新规划、溢价上涨、制造地王，哄抬地价上涨，增加土地财政。四是房企资金不缺与库存下降，影响房价下降促销的动力。销售业绩增长与新增供应下降，导致房价水涨船高。
主持人：如何看一线城市房价疯狂上涨的现象，究竟调控目标是否可以如期完成？
谢逸枫：一线城市房价继续猛涨，完全超过市场所期望的价格控制目标范围内“涨幅合理”规定，即扣除GDP与通胀率的价格。房价暴涨，给了“新国五条”响亮一耳光，也给地方版细则加码警告一信号。中央房地产调控房价“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，越调越涨。“新国五”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果依然有待于观察。如果按其市场走势，今年房价调控目标很难实现，除非一线城市地方政府人为因素完成或者是数据上做手脚，否则地方政府无法完成今年调控目标。房价上涨的城市正在不断蔓延全国二三线城市，表明中国楼市复苏势不可挡。
谢逸枫：新国五条新政效力已渐减弱，调控难抑房价上涨预期。一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨而漫长，表明调控房价依然压力巨大。一是房价整体上涨趋势不变，上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大。二是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化，已产生调控“抗药性”。三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力，后市房价上涨难改预期。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。四是伴随成交量的缓慢回升与调控政策出现政策见底的初步迹象，房价大跌的可能性已越来越小。在限购等政策持续的背景下，经过一段量跌价升的博弈，楼市有可能会迎来一轮房价“博弈期”。
主持人：未来房地产调控政策如何走，政府会采取什么措施遏制房价上涨？是否存在放松的可能性？
谢逸枫：中央政治局会议已经放出房地产调控政策总基调是稳，即不加码不放松，调控力度与手段上不会有太大改变。从国家层面与地方政府释放的政策信息及经济数据走势看，中央不会再出台全国性范围的严厉调控政策，部委与地方政府也是如此。由于银行“钱荒”已过去，为刺激消费、扩大内需、拉动投资的稳增长需要，调控政策会出现差别化的微调，尤其是首套住房信贷政策。不过，今年上半年一线、部分二线城市房价上涨凶猛，调控政策从紧主要针对此类城市。毫无疑问，今年下半年房地产调控总体上以稳为主，保持调控稳定性。一是税收政策暂不全面扩容开征。譬如个税20%与房产税。二是行政手段维持不变。“五限”政策不扩大城市，但一线城市存在加码可能性。“五限”政策主要以35个城市与一线城市为主（限购、限贷、限价、限售、限网签）三是35个城市调控制细则主要以完成今年价格控制目标为主。除一线城市与个别二线城市外，基本不存在全面加码。四是信贷政策差异化，首套住房贷款将开闸。除了一线城市二套房贷与一二线城市公积金贷款提高首付、利率不变外，首套房贷住房消费开始获得重新刺激，第三季度会实施。
谢逸枫：不要指望三中全会后全面放松房地产调控政策，总体上依然保持严厉调控局面，维持稳定。考虑到稳增长，不会再出严厉的调控政策打压房地产，第三季度房地产调控即使不放松也会微调。目前“新国五条”政策出台已6个月，各地“新国五条”细则满四个月，今年第二季度楼市呈现“量价齐升”且幅幅放缓的趋势。经济则呈现增长放缓风险，暗示三季度调控面临调整或微调的局面。一方面是第三季度房地产市场迎来新的价格分水岭，房价总体平稳。考虑到地方财政压力与地方经济增长需要，地方政府将会容忍房价一定幅度的上涨，不会再出过分的政策调控楼市。另外一方面是即使“新国五条”新政无法使楼市部分城市房价“降温”，如能保持房价与楼市稳定预期，国务院此轮调控目标就已实现。为调控微调或者调整提供了市场操作空间，同时为刺激经济增长增加了条件。
主持人：中国楼市最大的问题是什么？2013年全国房价走势如何，为什么？
谢逸枫:目前中国楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快、住房需求旺盛、货币超发、房价上涨预期形成、调控继续犯错误。而调控政策不确定性与潜在购房者预期不明，形成房价进一步上涨动力，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。
谢逸枫:我继续坚持年初判断，今年房价稳中有升，房价上涨9%-10%，一季度楼市“量价翻倍”（已实现）、二季度楼市“量价放缓”（已实现）、三季度楼市“量淡价稳”（开始呈现）、四季度楼市“量价企稳”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政；消除税费收入不合理制度，消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症；让M2停下来不跑睡大觉,老百姓手上货币不贬值；改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降，否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年，房地产仍是支柱产业之一，依然是黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。
2013年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点，其中75个城市环比上涨，24个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加3个，其中跌幅在1%以上的有12个，较上月增加6个；本月环比上涨的城市比上月减少4个，其中涨幅在1%以上的有29个，较上月减少5个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨10.69%，涨幅比上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18533元/平方米，环比上月上涨1.95%，与上年同期相比上涨15.69%。另外，按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7147元/平方米，环比上月上涨0.27%。
10月100个城市住宅平均价格继续上涨且涨幅有所扩大，但房价上涨和环比涨幅在1%以上的城市均有所减少，表明房价涨幅较快的仍是少数热点城市。具体来看，政策方面，北京出台“京七条”着力增加中低价位商品住房供应，当地市场预期有所变化，房价环比涨幅缩小，全国政策总体平稳，市场仍延续了“金九”的热度；供应方面，“金九”之后，多数城市继续加大推盘，促进成交高位运行，而部分房企在前三季度实现良好销售业绩后开始追求更大利润空间，推出精装、楼王项目等高价房源，中高端楼盘入市量加大带动房价结构性上涨；需求方面，购房者热情不减，部分城市继续上演“日光盘”、“一房难求”等现象，市场热度仍维持在较高水平。
百城（新建）住宅价格环比2013年9月涨跌幅分析
2013年10月，住宅价格环比9月上涨城市个数为75个，较上月减少4个。涨幅居前十位的城市依次是：常熟、南昌、张家港、深圳、淮安、北京、衡水、石家庄、上海、湛江，涨幅在2.3%-4%之间。其中，常熟、南昌涨幅超过3%，张家港、深圳、淮安、北京涨幅在2.5%-3%之间，衡水、石家庄、上海、湛江涨幅在2.3%-2.5%之间。另外，威海、鞍山等65个城市环比上涨，其中威海涨幅超过2%；鞍山、保定、廊坊等18个城市涨幅在1%-2%之间；大连、福州、扬州等46个城市涨幅在1%以内。
百城（新建）住宅价格同比2012年10月涨跌幅分析
2013年10月，百城住宅价格同比2012年10月上涨10.69%，连续第11个月上涨且涨幅比上月扩大1.21个百分点。93个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较上月增加3个。其中，北京、广州、深圳等9个城市涨幅介于20%-30%之间；柳州、南昌、廊坊等19个城市涨幅介于10%-20%之间；长春、太原等61个城市涨幅在1%-10%之间，秦皇岛、无锡等4个城市涨幅在1%以内。2013年10月，6个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月减少3个。其中，温州、海口跌幅超过10%，分别为12.28%和11.30%；三亚同比下跌5.25%；聊城、常州、江阴跌幅在5%以内。
十大城市（新建）住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年10月十大城市住宅均价为18533元/平方米，环比上月上涨1.95%，比上月扩大0.23个百分点。具体来看，深圳上涨2.83%，涨幅最大，北京上涨2.56%，涨幅比上月缩小，表明“京七条”对市场预期已产生影响，上海涨2.35%，南京、杭州、天津、重庆（主城区）、广州涨幅在1%-1.5%之间，武汉、成都涨幅在1%以内。其中，重庆10月房价环比上涨1.05%。
十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本的调查，2013年10月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为26077元/平方米，环比上月上涨1.65%，涨幅较上月扩大0.03个百分点。除杭州外，其余9个城市继续环比上涨，其中北京、广州涨幅缩小，其他城市涨幅均扩大。具体来看，深圳涨幅居首，环比涨幅为2.31%，南京和广州位列其后，环比分别上涨1.86%和1.78%，上海、北京等5个城市的涨幅在1.4%-1.7%之间，成都涨幅不及1%，仅杭州环比下跌，跌幅为0.62%。